(Латыев А., Марчук Ж., Анохина А., Аранович Г., Федоров Ю., Толбонова О., Кюрджев М.)
(«Жилищное право», 2012, N 9)
«НЕЗАКОННАЯ» ПЯТИЭТАЖКА В МЫТИЩАХ СНЕСЕНА ДО ФУНДАМЕНТА
А. ЛАТЫЕВ, Ж. МАРЧУК, А. АНОХИНА, Г. АРАНОВИЧ,
Ю. ФЕДОРОВ, О. ТОЛБОНОВА, М. КЮРДЖЕВ
Латыев Александр, руководитель практики правовой защиты недвижимости, к. ю.н., доцент, группа правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С.
Марчук Жанна, юрист, ООО «1-й Консалт Центр».
Анохина Анна, юрист, ООО «1-й Консалт Центр».
Аранович Григорий, адвокат, советник, юридическая компания PTi Lawyers.
Федоров Юрий, ведущий юрист, правовое бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры».
Кюрджев Михаил, адвокат, партнер, компания DS Law.
Толбонова Оксана, юрист, ООО «1-й Консалт Центр».
В поселке Вешки Мытищинского района снесен до основания 60-квартирный жилой дом, незаконно возведенный на дачном участке. В Управлении Федеральной службы судебных приставов по Подмосковью уточнили, что работы по сносу велись в течение двух суток. «Строение, по оценкам экспертов, не соответствовало строительным нормам и правилам. Более того, оно расположено в непосредственной близости от газопровода высокого давления», — цитирует ИТАР-ТАСС комментарий УФССП.
При этом из 60 квартир дома, возведенного в 2009 году, 45 уже были проданы как доли в жилье и не менее 20 были заселены.
Источник: Вестник. Ру.
Александр Латыев
По большому счету описанная в сюжете ситуация не является исключительной: иски о сносе самовольных построек удовлетворяются нашими судами не так уж и редко, а строительство с нарушением строительных норм и правил — одно из прямо предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса оснований для признания постройки самовольной.
Исключительности данному конкретному дому в поселке Вешки придает то обстоятельство, что построено было не что-нибудь, а хоть и не очень большой, но многоквартирный дом, и квартиры в нем уже оказались заняты жильцами, вполне естественно не желающими терять крышу над головой.
Поскольку снос дома с очевидностью затрагивает права собственников квартир в нем, суд обязан был привлечь их к участию в деле, в противном случае они могут даже сейчас требовать отмены вынесенного судебного решения.
Однако у меня как у юриста есть сильные сомнения относительно того, что жильцы действительно являются собственниками квартир в этом доме. Дело в том, что право собственности на недвижимость, в том числе на дома и квартиры, возникает только с момента его государственной регистрации. Договоры продажи жилых помещений также подлежат государственной регистрации. То же самое требование установлено в отношении договоров долевого участия в строительстве. А для того, чтобы зарегистрировать первичное право собственности на жилой дом, в орган Росреестра необходимо представить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое, разумеется, не может быть выдано, если здание построено с нарушением строительных норм.
Таким образом, наиболее вероятным представляется, что регистрации не было, а значит, на самом деле де-юре не было и никакой «продажи» квартир в этом доме, а их «покупатели» отдавали застройщику деньги под не имеющие никакой юридической силы бумаги, лишь для вида названные договором. Понятно, что сейчас они могут потребовать от продавца возврата своих денег и возмещения убытков, но насколько такое требование будет удовлетворимо — большой вопрос: даже получив решение суда о взыскании с застройщика уплаченных денег, «покупатели» могут столкнуться с тем, что ему попросту нечем будет рассчитываться с ними.
Впрочем, не исключено, что разрешение на ввод в эксплуатацию таки было получено и регистрация прав состоялась. В этом случае, коль скоро разрешение очевидно было выдано незаконно, покупатели имеют полное право предъявить свои претензии к органу, выдавшему это разрешение, и взыскать свои убытки с соответствующего бюджета.
Однако второй вариант представляется намного менее вероятным, чем первый, а значит, в этой ситуации собственникам остается сетовать лишь на себя, поскольку любой юрист сообщил бы им, что без регистрации договора купли-продажи и до регистрации права собственности их права на квартиры ничего не стоят. Предъявлять теперь претензии к органам власти — это пытаться переложить свои проблемы с больной головы на здоровую.
Жанна Марчук
А где же была эта администрация, когда дом строился? Такое впечатление, что дом вырос сам собой; где были пожарники и газовики, когда они одобряли проект строительства дома? Где они все, они же не могут быть сказочными персонажами? Особенно умиляет впечатление представителя УФССП о том, что «большинство жильцов с пониманием отнеслись к решению суда». Почему-то никто не подумал о привлечении администрации к ответственности, и не только в соучастии (халатность тоже довольно «грязная» статья). Хотелось бы сказать словами классика… но классик ничего не сказал по этому поводу, поэтому бедным жильцам остается только сетовать на свою судьбу и обивать пороги чиновников.
Анна Анохина
Одним из событий последнего времени, привлекших внимание широкой общественности, стал снос многоквартирного жилого дома, построенного в поселке Вешки Мытищинского района. Возведенный на не предназначенном для жилищного строительства земельном участке, дом был признан судом самовольной постройкой. Так как на момент сноса половина квартир была заселена, люди оказались на улице. Жильцы обвиняют в своих проблемах местных чиновников и говорят о незаконности судебного решения.
Подобное негодование можно понять, но давайте попробуем рассмотреть ситуацию с другой стороны. Новое здание с красивым фасадом, светлыми, просторными квартирами в Подмосковье в нескольких километрах от города — смотря на такое описание, первым должен возникнуть вопрос о цене — такого рода недвижимость обычно стоит недешево. Но нет, квартиры в этом доме продавались по цене от 3 до 6 миллионов, при том что средняя стоимость квартир в Мытищинском районе составляет 6,5 миллионов. И это не главная странность, жильцы утверждают, что с документами абсолютно все в порядке, что предвидеть неблагоприятные последствия не представлялось возможности. Но тогда в каком порядке было зарегистрировано право собственности на квартиру в неэксплуатируемом доме? Получается, жильцы имели процент долевой собственность в доме, а не право на конкретные квартиры. И тогда нельзя говорить об отсутствии проблем с документацией. Напрашивается вывод в виде простой и давно всем известной народной мудрости — бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Если вы готовы идти на риск, покупая подозрительно дешевое жилье с сомнительной официальной документацией, то будьте готовы к последствиям.
Мошенничество с квартирами в новостройках довольно распространено, поэтому при их покупке необходимо очень тщательно все проверить. Потенциальному покупателю, который не хочет получить кота в мешке, для проверки документации всегда следует обращаться к юристу, занимающемуся подобными вопросами профессионально. На что стоит обратить внимание, если покупкой заниматься самостоятельно?
Репутация застройщика: срок пребывания на рынке, количество возведенных им зданий и соблюдение срока введения их в эксплуатацию.
Необходимо проверить правоустанавливающие документы застройщика: постановление органов власти, разрешение на строительство, государственную регистрацию права собственности, протокол предварительного распределения квартир, инвестиционный контракт.
При заключении договора необходимо обратить внимание на наличие точных характеристик квартиры, срок передачи квартиры, стоимость договора и сроки оплаты, срок гарантий на квартиру.
Если хоть один пункт отсутствует, то договор не может быть заключен.
Покупка квартиры не является частым событием, для многих это происходит 1 — 2 раза в жизни, и к этому нужно отнестись со всей серьезностью, если вам дороги свои время, нервы и материальные средства.
Григорий Аранович
Самовольная постройка по общему правилу подлежит сносу. Признание права собственности на самовольную постройку должно быть явлением исключительным, не должно создавать иллюзию возможности построить объект недвижимого имущества в нарушение установленной процедуры строительства с последующей легализацией его через суд. Вопрос о возможности применения к спорной постройке механизма «дачной амнистии» вторичен, это лишь сокращенный перечень документов для регистрации титула, наличие которых не превращает незаконным образом построенное здание в надлежащий объект недвижимого имущества и наоборот.
На практике при рассмотрении споров о самовольной постройке суды детально разбирают все обстоятельства дела, в том числе разрешают вопрос о возможности признания на нее права.
В рассматриваемом споре представитель ответчика в судебном заседании иск признал, как следствие, доводы истца, даже те, которые могли базироваться на спорных доказательствах, не оспаривались. Лица, проживающие в доме, к процессу привлечены не были. Их процессуальный статус, возможность их привлечения к участию в деле — вопрос дискуссионный, однако в условиях признания ответчиком иска в процессе вообще отсутствовали участники, которые могли бы оспорить доводы истца. Не проводилась и судебно-строительная экспертиза, о назначении которой мог бы ходатайствовать ответчик, соответственно, комплексной оценки доводов администрации о многочисленных нарушениях строительных норм сделано не было.
Следует отметить, что суды общей юрисдикции имеют и обратные прецеденты рассмотрения исков местных администраций о сносе самовольных построек, признающие право собственности на самовольную постройку за лицом, ее построившим.
Принимая во внимание мнение многих экспертов о том, что в Московской области значительное количество жилых объектов недвижимого имущества построено без соблюдения установленной законом процедуры, судам еще не раз придется рассматривать подобные дела.
Юрий Федоров
Ключевые слова для комментария о сносе «незаконной» пятиэтажки в Мытищинском районе: «дачный участок», «60-квартирный жилой дом», «строение не соответствовало СНиП», а также «в непосредственной близости от газопровода высокого давления».
Решения по землепользованию и застройке принимаются в соответствии с документами территориального планирования и установленными градостроительными регламентами, которые действуют в пределах территориальных зон и распространяются в равной мере на все расположенные в одной и той же территориальной зоне земельные участки, иные объекты недвижимости независимо от форм собственности.
Следует отметить, что при градостроительном зонировании территории могут выделяться зоны с особыми условиями использования территорий, градостроительные регламенты по которым ограничивают виды и предельные параметры разрешенного использования земельных участков и объектов недвижимости.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. Порядок получения разрешения на строительство установлен ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства.
Но уже при строительстве, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщику требуется разрешение уполномоченного федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления. Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство объекта ИЖС необходимы: правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка; схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта ИЖС.
Для получения разрешения на строительство или реконструкцию объекта капитального строительства также потребуются проектная документация, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации. На земельном участке необходимо провести инженерные изыскания в соответствии с программой инженерных изысканий, в том числе и о результатах комплексного изучения природных и техногенных условий указанной территории.
В нашем случае был построен многоквартирный и многоэтажный дом, объект капитального строительства, построен на дачном участке, в зоне действия ограничений техногенного характера, были нарушены права и интересы правообладателей соседних земельных участков, объект не соответствовал предельным параметрам разрешенной застройки, перечень очевидных и вопиющих нарушений со стороны застройщика можно продолжить.
В связи с чем понятно законное желание Администрации Мытищинского района навести порядок, пока не дошло до катастрофических последствий. Оно укладывается и в общую необходимость завершить наконец период беспредела с использованием подмосковных земель. Хорошо, что муниципальные власти пытаются наводить законный порядок. Однако результат для повышения правосознания будет весьма посредственный, если все дело ограничится только этим частным сносом, а также если не будут призваны к ответственности непосредственные действовавшие лица: как застройщик, так чиновники многочисленных надзирающих органов.
Михаил Кюрджев
В настоящее время к консультантам нашей компании обратились сразу трое клиентов по судебным делам о сносе жилых домов, построенных с нарушением законодательства РФ.
При этом часть этих обращений связана с уже идущими судебными процессами (и клиенты хотели бы прибегнуть к помощи специалистов для участия в судебном процессе на стороне ответчиков и третьих лиц — владельцев квартир). Вторая часть обращений направлена на привлечение специалистов к досудебному урегулированию претензий местной администрации к застройщику. Таким образом, мы имеем уникальную возможность взглянуть на ситуацию в динамике.
Однако до того, как дать профессиональный комментарий и предложить советы гражданам — потенциальным покупателям квартир в домах-новостройках малой этажности (до 5 этажей), мне бы хотелось обратить внимание на некоторые моменты, которые в новостях освещаются не так подробно.
Как обывателю мне хотелось бы подробно послушать комментарии местных администраций по следующим обстоятельствам. Некоторые граждане (в том числе и наши клиенты) являются длительное время (более трех лет) собственниками квартир в домах, подлежащих, по мнению местной администрации, сносу. Все эти годы собственники исправно перечисляют немалые деньги организациям, обеспечивающим указанные дома коммунальными услугами. Не секрет, что немалая (а зачастую и большая) доля акций этих организаций принадлежит местным администрациям. Большинство собственников квартир ежегодно исполняют свои обязанности по уплате налога на недвижимое имущество в связи с владением такими квартирами. А, как известно, указанный налог полностью поступает в местный бюджет.
В связи с этим у меня большие сомнения в добросовестности исполнения местными администрациями своих обязанностей по управлению вверенной территорией. Ведь все это время администрация не предъявляла претензий к застройщику. Администрация не выносила представлений через свои уполномоченные органы о приостановке строительства, не пыталась признавать через суд незаконность сделок с квартирами в указанных домах, местные отделения миграционной службы беспрепятственно продолжали регистрировать граждан по месту постоянного и временного проживания (хотя администрация могла и этот процесс прекратить в том же судебном порядке). Однако местная администрация во всех случаях «внезапно» открывает для себя самовольную постройку пятиэтажного дома в 15-ти километрах от административного центра района (как в случае с домом в Вешках).
Лично мне трудно себе представить, что местный территориальный орган строительного надзора в ходе простых плановых проверок объектов строительства не смог обнаружить «самострой».
А теперь сугубо юридическая подоплека таких процессов и советы гражданам, которые собираются приобрести квартиры.
1. Претензии и впоследствии исковые требования администрации в ситуации со сносом дома в Вешках были основаны на нарушении застройщиком целевого назначения земельного участка. В частности, застройщик (без его вины, конечно, не обошлось) использовал земельный участок, предназначенный для дачного строительства, в целях строительства многоквартирного жилого дома. При этом застройщик избежал необходимости осуществления создания и утверждения в обязательном порядке проектной документации, а для регистрации прав на недвижимое имущество использовал механизм «дачной амнистии» (при котором действует упрощенный порядок декларирования сведений об объекте, после чего указанные в декларации сведения вносятся в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Совет консультантов: инвестору надлежит запрашивать у застройщика, собственника и риелторов документы о назначении земельного участка, на котором возведен многоквартирный дом; инвестору надлежит запрашивать у указанных лиц проектную документацию на возведенный дом.
2. В ходе развития судебного производства по делу о признании построенного объекта самовольной постройкой местная администрация привлекает к делу органы строительного надзора, которые в своем заключении делают вывод о том, что дом построен с нарушением строительных норм и создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае, согласно пункту 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», исковая давность не применяется.
Совет консультантов: не стоит надеяться на то, что суд прекратит производство по делу о сносе самовольной постройки в связи с истечением срока исковой давности. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ подсказал судам механизм, по которому можно производство по делу не прекращать, и суды активно используют этот механизм, цинично невзирая на то, что в доме зарегистрированы и реально проживают старики и дети. Постарайтесь обращаться к юристам на ранней стадии досудебного разбирательства с администрацией.
3. Местная администрация не стесняется подавать в суд иски о признании недействительными разрешений на строительство, которые были выданы этой же администрацией и действующим же главой администрации.
В ситуации с одним из наших клиентов администрация поступила именно так: сначала выдала разрешение на строительство, а потом признала его в судебном порядке недействительным, одновременно признав недействительными и акты об утверждении проектной документации.
Откровенно говоря, любой совет в данной ситуации бесполезен. Единственное, что можно посоветовать инвесторам, попавшим в такую ситуацию, — старайтесь защищаться профессионально с привлечением опытных юристов.
Оксана Толбонова
Судебные приставы снесли пятиэтажный 60-квартирный дом, построенный на дачном участке, на основании вступившего в законную силу решения суда. Судом данное строительство признано незаконным.
Признаки незаконности данного строительства:
1. Строение является самовольной постройкой, так как:
— земельный участок, на котором была создана постройка, не был отведен для ее строительства в установленном законодательством порядке;
— на ее создание не была получена необходимая разрешительная документация.
2. Строение расположено в непосредственной близости от газопровода высокого давления, что является существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В частности, согласно Своду правил по проектированию и строительству СП 42-101-2003 «Общие положения по проектированию и строительству газораспределительных систем из металлических и полиэтиленовых труб»:
— расстояние от фундамента зданий и сооружений до газопроводов условным диаметром до 300 мм и при давлении св. 0,3 МПа до 0,6 МПа составляет 7,0 м, при давлении св. 0,6 МПа до 1,2 МПа составляет 10,0 м;
— расстояние от фундамента зданий и сооружений до газопровода условным диаметром св. 300 мм при давлении св. 0,3 МПа до 0,6 МПа составляет 7,0 м, при давлении св. 0,6 МПа до 1,2 МПа составляет 20 м.
Строительство в непосредственной близости от газопровода высокого давления создает угрозу жизни и здоровью граждан.
На первый взгляд собственник дачного участка может возводить на своем участке дом.
Ст. 263 ГК РФ определяет права собственника земельного участка в части его застройки. Согласно ей указанное лицо может:
— возводить на нем здания и сооружения;
— осуществлять их перестройку или снос;
— разрешать строительство на своем участке другим лицам.
Но эти права осуществляются им только при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Соответственно, их нарушение влечет создание такого объекта недвижимости, как самовольная постройка.
Вместе с тем, на мой взгляд, данное строительство стало возможным из-за несовершенства законодательства. Статья 34 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» определяет порядок строительства объектов индивидуального (семейного) и общего пользования в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении, на что и указано в ее названии. Представляется, что положения данной статьи несколько утратили свою актуальность. Конституционный Суд РФ в Постановлении от 14 апреля 2008 г. N 7-П пришел к выводу о том, что гражданское законодательство в новых социально-экономических условиях не предполагает введения ограничений, касающихся предельных размеров жилых строений, возводимых на садовых земельных участках, однако требует при этом от собственника земельного участка соблюдения строительных норм и правил (п. 1 ст. 263 ГК РФ), которые унифицированно регламентируют соответствующие вопросы (СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан» и СП 11-106-97 «Разработка, согласование, утверждение и состав проектно-планировочной документации на застройку территории садоводческих (дачных) объединений граждан»). Этот вывод, распространимый на возведение и иных строений, сооружений и объектов, можно представить как основную идею, которая должна быть реализована в данной статье, чего пока нет.
В итоге строительство на дачном участке по действующему законодательству не требует никаких разрешительных документов на строительство, в отличие от строительства жилых домов.
В соответствии с п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ в целях строительства объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) материалы, содержащиеся в проектной документации:
а) пояснительная записка;
б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
г) схемы, отображающие архитектурные решения;
д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
е) проект организации строительства объекта капитального строительства;
ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;
4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 ГсК РФ;
5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 ГсК РФ);
6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.
На дачных участках могут быть возведены только дома для личного пользования, а не многоквартирные. Кроме того, для дачного строительства разрешено только три этажа. Согласно п. 2 ст. 49 ГсК РФ к дачному дому относятся отдельно стоящие жилые дома не более трех этажей, предназначенные для проживания одной семьи.
Конечно, граждане, вложившие денежные средства в подобное строительство, теперь вправе обратиться в суд с исковыми требованиями к недобросовестному застройщику о возмещении убытков и компенсации иного ущерба (стоимость самостоятельного ремонта). В соответствии с ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено только право гражданина требовать от лица, неправомерно привлекшего его денежные средства для строительства жилья:
— немедленного возврата переданных ему денежных средств;
— уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств;
Однако, как показывает практика, даже положительное решение суда в пользу гражданина не гарантирует возврата денежных средств, например из-за начала процедур ликвидации или банкротства застройщика.
