УСЛОВИЕ О ПРАВЕ ПОЖИЗНЕННОГО ВЛАДЕНИЯ И ПОЛЬЗОВАНИЯ
КВАРТИРОЙ В ДОГОВОРЕ ДАРЕНИЯ
А. И. БЫЧКОВ
Бычков Александр Игоревич, начальник юридического отдела ЗАО «ТГК «Салют».
В статье рассмотрена конструкция договора дарения квартиры с условием о сохранении за прежним собственником права пожизненного владения и пользования указанной квартирой. На основе исследования норм действующего законодательства Российской Федерации и с учетом сложившейся судебной практики проанализированы правомерность заключения указанного договора, его правовая природа и соотношение с иными договорными моделями.
Ключевые слова: договор дарения, встречное предоставление, право пожизненного владения и пользования, освобождение от налогообложения.
Condition of the right of lifetime tenure of apartment in the donation contract
A. I. Bychkov
The article considers the structure of the donation contract with condition of retaining for the previous owner the right the lifetime tenure and use of the apartment. The author gives the analysis of lawfulness of such a contract, its legal nature and correlation with other contractual models based on the current legislation of the Russian Federation and with regard to existing judicial practice.
Key words: donation contract, counterclaim provision, right of lifetime tenure and use, exemption from taxation.
При оформлении права собственности в порядке наследования наследник сталкивается с рядом неудобств. Помимо необходимости заплатить государственную пошлину за регистрацию перехода права собственности и выждать время на ее проведение нужно также оплатить услуги нотариуса. Кроме того, оформление своего права собственности наследник может начать не раньше, чем истечет предусмотренный п. 1 ст. 1154 ГК РФ срок для принятия наследства, т. е. не ранее чем через полгода. Наследодатель со своей стороны должен оплатить услуги нотариуса, связанные с оформлением завещания, если он имеет определенные намерения передать свое имущество конкретному лицу или лицам.
В качестве альтернативного способа передачи наследственного имущества наследодателем выбранному им наследнику можно рассматривать передачу права собственности при жизни наследодателя на основании гражданско-правовой сделки (например, по договору дарения). В этом случае оформление права собственности нового владельца имущества занимает всего лишь 20 календарных дней в соответствии с абз. 1 п. 3 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», его расходы составят 2000 рублей, из них 1000 рублей — за государственную регистрацию сделки дарения и еще столько же — за государственную регистрацию перехода права собственности. Обязательному нотариальному удостоверению такая сделка не подлежит.
Передав свое имущество наследнику при жизни, наследодатель продолжает им пользоваться: так, к примеру, подарив свою квартиру наследнику, наследодатель продолжает в ней жить, состоит в ней на регистрационном учете, а после его смерти наследник получает свободную квартиру без необходимости проведения каких-либо дополнительных процедур.
Имущество, право собственности на которое передается в порядке дарения, освобождается от налогообложения, если даритель и одаряемый являются близкими родственниками в соответствии с нормами семейного законодательства РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). Данная налоговая льгота предусмотрена в п. 18.1 ст. 217 НК РФ.
Таким образом, при передаче права собственности на имущество в порядке дарения участники сделки оптимизируют свои временные и финансовые издержки. Вместе с тем заключение договора дарения для дарителя сопряжено со значительными рисками. После государственной регистрации сделки право собственности на отчужденное имущество переходит к одаряемому, который будет вправе распоряжаться им по своему усмотрению. Новый собственник может подарить или продать теперь уже свое имущество третьим лицам. Указанные третьи лица не связаны доверительными отношениями между прежним и новым собственниками, сохранение права проживать в квартире прежнего собственника для них не является обязательным.
На практике не редкостью является ситуация, когда престарелые родители дарят при жизни своим детям квартиру, а те, став собственниками, продают квартиры. Новые владельцы квартиры престарелых родителей предыдущих собственников выселяют на улицу, поскольку лично они им ничего не должны. Это ставит вопрос о необходимости правовой защиты дарителя на случай возникновения подобной ситуации.
Выходом может послужить включение в договор дарения квартиры особого условия, которое дает прежнему собственнику определенные гарантии сохранения возможности проживать в течение всей своей жизни в отчужденной квартире. В договор дарения квартиры можно добавить положение о том, что даритель после отчуждения права собственности сохраняет за собой право владения и пользования квартирой в течение всей своей жизни, а одаряемый ему обязуется в том не чинить препятствий.
Такой гражданско-правовой договор помимо договора дарения включает также и не поименованный в законе элемент — обязательство по сохранению за дарителем права собственности на подаренную квартиру. Договором дарения он не является, поскольку наличие еще одного договорного элемента в составе такого договора делает его смешанным в силу п. 3 ст. 421 ГК РФ. В части договора дарения к нему применяются нормы гл. 32 ГК РФ, а в части обязательства по сохранению права проживать пожизненно в подаренной квартире — общие положения о сделках, обязательствах и договорах.
Правильность такого вывода объясняется тем, что в п. 3 ст. 421 ГК РФ сказано об «элементах различных договоров», т. е., для того чтобы тот или иной договор можно было квалифицировать в качестве смешанного, в нем должны присутствовать как все элементы разных договоров, так и их части (составляющие договор структурные компоненты). Поскольку всякий договор состоит из обязательств, именно обязательство и является первичным элементом смешанного договора. В судебной практике договоры, осложненные обязательствами, которые им не свойственны и выходят за рамки их предмета, относят к числу смешанных.
Так, например, смешанным станет договор купли-продажи со множественностью лиц на стороне покупателя (муж и жена), в котором стороны предусмотрели установление режима общей долевой собственности супругов на приобретенное в собственность имущество. Суды по этому поводу отмечают, что такое изменение правового режима собственности не противоречит нормам семейного законодательства РФ, поскольку законный режим имущества супругов может быть изменен на договорный (Определение Свердловского областного суда от 03.05.2011 по делу N 33-6160/2011, Определение Санкт-Петербургского городского суда от 08.11.2010 по делу N 33-15102/2010).
В силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) участники делового оборота свободны в заключении договора и в определении любых его условий, не противоречащих закону. Включение в договор дарения рассматриваемого нами условия в полной мере соответствует принципу свободы договора и не противоречит закону. Если у дарителя имелись все правомочия по отчуждению имущества в пользу одаряемого, он был вправе произвести отчуждение с оговоркой о сохранении за собой права проживать в квартире на весь период своей жизни.
Передача имущества в собственность одаряемого под условие сохранения за собой указанного права вовсе не свидетельствует о том, что данный договор перестает быть безвозмездным. Сохранение такого права не является встречным предоставлением за полученную вещь по смыслу ст. 423 ГК РФ, хотя такая обязанность и носит встречный характер. Встречным предоставлением за полученное материальное благо является уплата денег, передача имущества, выполнение работ, оказание услуг и т. д., т. е. такие действия обязанной стороны, которые для нее связаны с определенными имущественными затратами. Для их осуществления она претерпевает те или иные имущественные потери.
В рассматриваемом же случае таких затрат одаряемый не несет, он просто принимает имущество в дар от контрагента на определенных условиях. Подтверждение данного вывода можно обнаружить в судебной практике.
При рассмотрении одного дела суд пришел к выводу о том, что включение в договор пункта о сохранении права проживания ответчика в спорной квартире является допустимым и не свидетельствует о встречном предоставлении, что противоречит сущности договора дарения. Договор не становится возмездным от встречного предоставления, которое носит символический характер. В заключенном сторонами договоре имеется указание на его безвозмездность, право дарителя на проживание в отчуждаемой квартире действительно является элементом договора о безвозмездном пользовании имуществом, не являясь при этом встречным предоставлением. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре. Таким образом, имеет место ситуация, когда в одном договоре содержатся элементы двух договоров, а поэтому договор дарения не противоречит требованиям действующего законодательства (апелляционное Определение Липецкого областного суда от 09.07.2012 по делу N 33-1459/2012г., см. также апелляционное Определение Московского городского суда от 16.05.2012 по делу N 11-5957).
Право проживать в подаренной квартире возникает на основании обязательства — заключенного и прошедшего государственную регистрацию договора дарения квартиры. Такое право неразрывно связано с личностью дарителя, поскольку устанавливается исключительно в его пользу, поэтому в состав наследства дарителя оно не входит. Оно имеет ограниченные по времени действия пределы — период жизни дарителя. Такое право само по себе не может выступать объектом гражданского оборота, поскольку даритель не может им распоряжаться по своему усмотрению: отчуждать в пользу третьих лиц, закладывать и проч. Он может проживать в квартире, которую подарил. С согласия нового собственника, как одаряемого, так и иных лиц, в пользу которых тот может произвести отчуждение квартиры в дальнейшем, даритель может вместо себя или наряду с собой допустить к проживанию иных лиц. Такое условие можно оговорить сразу в договоре дарения, однако при этом необходимо конкретизировать, сколько лиц, на какой срок и на каких условиях могут проживать в квартире.
Во избежание могущих возникнуть неопределенностей в договоре дарения квартиры с названным условием необходимо указать, что даритель вправе проживать бесплатно, т. е. за полученное право он со своей стороны не вносит никакого встречного предоставления.
Аналогичным образом нужно разрешить этот вопрос и в отношении третьих лиц, которых он с согласия нового собственника может допустить к проживанию в квартире. Договор по общему правилу предполагается возмездным, если из правовых актов РФ или содержания договора не следует иное. Из данного договора прямо не следует, что право передается бесплатно, поэтому очень важно это прямо оговорить.
Даритель не вправе запрещать собственнику квартиры совершать какие-либо сделки с ней, поскольку последний вправе это делать в силу ст. 209 ГК РФ. При любом отчуждении квартиры в собственность третьих лиц право переходит, будучи обремененным правом дарителя пожизненно проживать в квартире.
Нарушение одаряемым обязательства по сохранению за дарителем права проживать в подаренной квартире дает дарителю право в одностороннем судебном порядке договор расторгнуть (ст. 450 ГК РФ), поскольку он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при его заключении, — сохранения пожизненного права проживать в подаренной квартире.
В договоре дарения данное право необходимо именовать не правом пожизненного пользования квартирой, а правом пожизненного владения и пользования квартирой. Если бывший владелец квартиры может только ею пользоваться, спектр способов защиты его права достаточно ограничен. Он может использовать только обязательственные способы защиты права в соответствии со ст. 12 ГК РФ: к примеру, право требовать возмещения убытков, присуждение к исполнению обязательства в натуре, если только нарушителем его права является одаряемый как первый собственник, поскольку обязательственными отношениями он связан именно с ним. Таким образом, даритель, обладающий только правом пользования квартирой, оказывается практически бессильным в отношениях с третьими лицами, которые могут данное право нарушить. Не имея возможности прибегнуть для защиты своего имущественного интереса к арсеналу вещно-правовых способов защиты, он мало что может предпринять в отношении нарушителей, не состоящих с ним в обязательственно-правовой связи по поводу квартиры.
Однако совершенно иным образом будет обстоять дело в ситуации, когда по договору дарения прежний собственник получает не только право пользования, но и право владения. В силу ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст. 301 — 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Следовательно, даритель вправе для защиты своих прав и законных интересов против любых нарушителей, в том числе и против собственника квартиры, использовать вещно-правовые способы защиты (виндикационный и негаторный иски).
В договоре дарения с рассматриваемым нами условием можно оговорить порядок пользования квартирой. Так, к примеру, стороны вправе установить, что даритель владеет и пользуется определенной комнатой, а также вправе использовать общее имущество квартиры и многоквартирного дома, в котором она расположена. Однако следует учитывать, что все последующие собственники такими условиями не связаны, поскольку сторонами договора дарения не являются. Они поэтому вправе обсуждать с дарителем иные условия пользования квартирой, а при отсутствии договоренности могут обратиться в суд за разрешением возникшего спора.
В судебной практике в настоящее время по-разному решается вопрос о действии права пожизненного пользования квартирой после ее отчуждения в пользу третьих лиц со стороны одаряемого.
Так, Кировский областной суд в Определении от 9 июня 2011 г. по делу N 33-1990 указал, что, поскольку договор дарения квартиры является соглашением, он создает права и обязанности только у лиц, его заключивших. Следовательно, право пожизненного пользования, предусмотренное в договоре дарения квартиры, сохраняется у дарителя, в пользу которого оно установлено, только пока собственником квартиры является одаряемый. После продажи одаряемым квартиры третьему лицу указанное право прекращается. Даже если при отчуждении квартиры одаряемый не сообщит новому собственнику о сохранении указанного права у дарителя (бывшего собственника), это не нарушает права последнего, поскольку в силу ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Верховный суд Республики Карелия, наоборот, считает, что право пожизненного пользования квартирой сохраняется у прежнего собственника, в пользу которого оно было установлено, и после отчуждения квартиры в собственность третьих лиц (апелляционное Определение от 03.08.2012 по делу N 33-2292/2012).
Аналогичной позиции придерживается и Липецкий областной суд, что можно увидеть из уже упоминавшегося нами апелляционного Определения от 9 июля 2012 г. по делу N 33-1459/2012г. Условие проживания ответчика в квартире сохраняется не только при прекращении семейных отношений между дарителем и одаряемой, но и на будущее, поскольку в соответствии со ст. 292 ГК РФ при переходе права собственности на квартиру к другому лицу прекращается право пользования жилым помещением не только бывшего собственника, но и членов семьи прежнего собственника. Однако условие о пожизненном проживании собственника по первичной сделке сохраняет свое действие на все возможные последующие сделки по этому жилому помещению, и поэтому для каждого последующего собственника условие о пожизненном проживании дарителя по первому договору является обязательным для исполнения.
По нашему мнению, правильной является именно вторая позиция, поскольку цель сторон договора дарения при его заключении состояла именно в сохранении права дарителя пожизненно проживать в квартире. Какой тогда смысл предусматривать такое право, если его легко можно обойти отчуждением квартиры в пользу третьего лица, которое стороной договора дарения, из которого возникло данное право, не является и может требовать выселения дарителя? Такое право является ограничением права собственности всех владельцев квартиры, которые обязаны соблюдать право прежнего собственника и не чинить ему препятствий в его реализации.
Однако, учитывая правовую позицию по этому вопросу, которую занял Кировский областной суд, представляется целесообразным в договоре дарения, оговаривая условия сохранения за дарителем права пожизненного проживать в квартире, специально указать, что такое право сохраняется за дарителем и при любом отчуждении квартиры в пользу любых третьих лиц.
Действующим законодательством РФ не предусмотрена государственная регистрация такого ограничения (обременения) права собственности, как право пожизненного пользования квартирой, установленное договором о ее отчуждении (купля-продажа, дарение и др.). Право постоянного (бессрочного) пользования в силу ст. 216 ГК РФ предусмотрено только в отношении земельных участков, на иные объекты недвижимости данное право не распространяется (Определение Ленинградского областного суда от 12.01.2012 N 33-44/2012).
В связи с этим сведения о праве пожизненного владения и пользования квартирой не отражаются в ЕГРП, однако для защиты прав дарителя в договоре дарения должно быть предусмотрено условие о том, что за дарителем не только сохраняется указанное право, но и он продолжает состоять на регистрационном учете в квартире, причем регистрация носит постоянный характер и не может быть прекращена после отчуждения одаряемым квартиры в пользу третьих лиц.
В соответствии со ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Как видно из содержания указанной нормы права, отсутствие в договоре купли-продажи условия о том, что за дарителем сохраняется право пожизненного владения и пользования квартирой, свидетельствует о незаключенности договора купли-продажи. При таких обстоятельствах новый собственник квартиры не может ссылаться на то обстоятельство, что ему было неизвестно о праве дарителя пожизненно проживать в квартире. На государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры представляется в составе пакета документов выписка из домовой книги, в которой отражается информация обо всех зарегистрированных в продаваемой квартире лицах.
Договор дарения с рассматриваемым нами условием имеет некоторое сходство с договором пожизненного содержания с иждивением, что на практике влечет обращения граждан с исками в суд о признании такого договора притворной сделкой, прикрывающей собой договор пожизненного содержания с иждивением. Однако обязательство по сохранению права пожизненного пользования квартирой является единственной чертой, которая сближает указанные договорные конструкции. По договору дарения, в отличие от договора пожизненного содержания с иждивением, даритель ничего от одаряемого не получает, квартиру он отчуждает в его собственность бесплатно.
Тот факт, что за дарителем сохраняется право пожизненно проживать в квартире, сам по себе не означает, что такая сделка является договором пожизненного содержания с иждивением. В одном деле суд отметил, что то обстоятельство, что истица сохранила регистрацию в квартире, которая на основании договора дарения перешла в собственность ответчицы, не может служить основанием для признания договора дарения ничтожной сделкой, поскольку собственник жилого помещения в соответствии с ч. 2 ст. 30 ЖК РФ вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ. Вместе с тем договор дарения не предусматривал обязанность истицы сняться с регистрационного учета после перехода права собственности к ответчице (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 18.09.2012 N 33-12475/2012).
Таким образом, участники делового оборота вправе заключить договор дарения с условием о том, что даритель будет в ней пожизненно проживать. Это условие может быть сформулировано следующим образом: после перехода права собственности на квартиру от дарителя к одаряемому даритель сохраняет за собой право пожизненного владения и пользования квартирой. При этом даритель вправе постоянно состоять на регистрационном учете в квартире. Это право действует и в случае реализации одаряемым квартиры в пользу третьих лиц. Одаряемый обязуется не чинить дарителю препятствий во владении и пользовании данной квартирой, а при реализации квартиры предупреждать новых собственников о существующем обременении.
Невозможность для всех новых собственников выселить дарителя из квартиры не может рассматриваться как нарушение их прав, поскольку изначально квартира была отчуждена под условие о сохранении за дарителем такого условия. Все последующие владельцы при заключении договоров о приобретении квартиры были свободны в их заключении, имели право отказаться от заключения на указанных условиях или приобрести другое жилье.
