(Хатламаджиян К. Т.) («Законодательство и экономика», 2013, N 2)
НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ ПРЕКРАЩЕНИЯ ЗАЛОГА В СЛУЧАЕ ГИБЕЛИ (ПРЕКРАЩЕНИЯ) ЕГО ПРЕДМЕТА
К. Т. ХАТЛАМАДЖИЯН
Статья начальника юридического отдела филиала «Ростовский» ОАО «Собинбанк» К. Т. Хатламаджиян посвящена некоторым особенностям прекращения залога ввиду гибели предмета залога. Автор приводит примеры, как положения закона понимаются и применяются на практике, считая необходимым внести некоторые изменения в законодательство.
Согласно статье 34 Закона РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 «О залоге» <1> залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или истечения срока действия права, составляющего предмет залога. Право без предмета бессмысленно, однако даже такое основание прекращения залога может вызвать вопросы на практике. Рассмотрим некоторые из них. ——————————— <1> Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. N 23. Ст. 1239.
Предметом залога могут быть вещи и имущественные права (требования), оборот которых не ограничен и не запрещен (ст. 336 Гражданского кодекса РФ). По одному договору может быть заложено несколько объектов. В таком случае гибель одного из них прекращает обременение только в отношении данного объекта, но не снимает обременение с других вещей (или прав), заложенных по этому же договору, и не прекращает, таким образом, сам договор залога. Исключение должны составлять случаи, когда без погибшего объекта не могут использоваться все остальные предметы залога. В силу пункта 3 ст. 340 ГК РФ и абзаца 2 ст. 69 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» <2> ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Может сложиться мнение, что прекращение прав на земельный участок, заложенный вместе с недвижимостью, должно влечь прекращение ипотеки в целом. На практике имел место случай, когда по договору ипотеки собственником были заложены объекты недвижимости, расположенные на земельном участке муниципальной собственности. Однако право аренды земельного участка под объектами недвижимости принадлежало не их собственнику, а третьему лицу. Во исполнение требования Закона о том, что договор ипотеки недвижимости должен также предусматривать ипотеку и земельного участка (права аренды земельного участка), где расположена такая недвижимость, договор ипотеки был заключен залогодержателем с собственником недвижимости и арендатором земельного участка <3>. На основании пунктов 1, 3, 4 ст. 35, статьи 36 Земельного кодекса РФ, предусматривающих преимущественное право собственника недвижимости пользоваться земельным участком, где расположена эта недвижимость, право аренды было прекращено у первоначального арендатора и возникло у собственника недвижимого имущества, расположенного на арендуемом земельном участке: договор аренды с первоначальным арендатором был расторгнут, а с новым арендатором заключен новый договор. ——————————— <2> СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400. <3> В рассматриваемом случае ипотека права аренды на земельный участок была необязательна, поскольку это право не принадлежало залогодателю недвижимости на момент заключения договора ипотеки. Необходимость залога земельного участка (права его аренды) по договору ипотеки, расположенного на нем здания или сооружения возникает лишь в случае, когда собственнику (или субъекту права хозяйственного ведения) этого здания (сооружения) принадлежит право собственности или право аренды на земельный участок. Если же залогодатель недвижимости не обладает названными правами на земельный участок, ипотека соответствующего здания (сооружения) допускается и без ипотеки земельного участка или права аренды на него (п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. N 9; 1997. N 5). Далее — Постановление Пленума N 6/8.
Обеспеченное ипотекой обязательство не было исполнено надлежащим образом, и залогодержатель обратился в суд с иском к залогодателю обратить взыскание на заложенное имущество и за счет его стоимости удовлетворить свои требования к должнику. Во встречном иске залогодатель (ответчик) указал: право аренды земельного участка прекратилось у первоначального залогодателя права аренды, а после возникло у нового арендатора, т. е. не перешло к нему в порядке правопреемства. Поскольку по закону, продолжает залогодатель, ипотека недвижимости допускается только при условии ипотеки по этому же договору земельного участка или права аренды на земельный участок, прекращение залога права аренды вследствие прекращения самой аренды — предмета ипотеки влечет недействительность, а точнее ничтожность первоначального договора ипотеки. Подобные рассуждения не учитывают ряд серьезных положений. Положение пункта 3 ст. 340 ГК РФ и статьи 69 Закона об ипотеке (ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка) по сути является требованием к содержанию договора ипотеки. Договор ипотеки здания или сооружения, по которому залогодатель не передал в залог принадлежащий ему земельный участок или принадлежащее ему право аренды земельного участка, является ничтожной сделкой как противоречащий статье 168 ГК РФ (п. 45 Постановления Пленума N 6/8). Иными словами, договор ипотеки здания или сооружения на момент заключения должен также предусматривать ипотеку земельного участка или действующего права аренды на земельный участок, где расположена недвижимость. Если после заключения договора ипотеки у залогодателя прекращается право аренды земельного участка, договор ипотеки не становится недействительным. В силу пункта 1 ст. 167 ГК РФ недействительной сделка признается с момента ее совершения. Законодательство не предусматривает случаи, когда сделка, которая в момент совершения отвечает всем требованиям закона, ввиду определенных обстоятельств становится недействительной. То есть договор ипотеки, в момент заключения (государственной регистрации) предусматривавший вместе с залогом здания (сооружения) и ипотеку права аренды земельного участка, как в рассматриваемом случае, не может стать впоследствии ничтожной сделкой по такому основанию, как прекращение заложенного права аренды. Прекращение заложенного права аренды не влечет также прекращения залогового обязательства, содержащегося в договоре ипотеки. Прекращение заложенного права аренды означает лишь прекращение залога в отношении этого права. Залог (обременение) в отношении недвижимости сохраняется. На основании абзаца 3 ст. 69 Закона об ипотеке, если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на этом земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка. В данном случае закон имеет в виду ситуацию, когда право аренды земельного участка под заложенной недвижимостью возникло после заключения договора ипотеки <4>. Иными словами, если на момент заключения договора ипотеки залогодателю недвижимости не принадлежали права на земельный участок, а после заключения договора ипотеки залогодатель приобрел право аренды, это право становится предметом ипотеки в силу прямого указания закона независимо от воли и (или) волеизъявления сторон залогового правоотношения. ——————————— <4> Если залогодатель на момент передачи в ипотеку здания или сооружения обладал правом аренды земельного участка и не передал это право в залог по договору ипотеки здания или сооружения, договор является ничтожной сделкой и, как следствие, ипотека не считается возникшей.
В Гражданском кодексе РФ положение о прекращении залога в случае гибели заложенной вещи или истечения срока действия права дополнено условием: «если предмет залога не восстановлен залогодателем или не заменен другим равноценным имуществом» (подп. 3 п. 1 ст. 352). Данная норма может навести на мысль, что не всегда прекращение объекта ведет к прекращению субъективного права на него. Однако право без предмета бессмысленно, поэтому следует искать другое объяснение указанному выше положению. Можно толковать приведенную норму как предполагающую автоматическое возникновение права залога на новый предмет, предоставленный взамен прекратившегося. Но при таком подходе также возникают вопросы. В частности, между моментами гибели объекта залога и предоставления замены может пройти время, особенно если залог нового имущества требует государственной регистрации. В течение этого срока залог будет беспредметным. Исключение могут составлять случаи, когда в первоначальном договоре залога предусмотрено, что в случае прекращения заложенного имущества (вещи или права) взамен ему считается предоставленным иное, прямо названное в договоре имущество; тогда данная часть договора считается совершенной под отлагательным условием. Видимо, законодатель, говоря о сохранении залога при прекращении его предмета, имеет в виду не обременение (субъективное право), а залоговое правоотношение. Право залога является элементом залогового правоотношения, в содержание которого также может входить обязанность залогодателя предоставить имущество взамен погибшего предмета залога. Таким образом, субъективное право залога на конкретный предмет прекращается с гибелью (прекращением иным образом) предмета, как закреплено в статье 34 Закона о залоге. На имущество, предоставленное взамен погибшему, возникает самостоятельное право залога. Прекращение залога на первоначальный предмет и возникновение обременения на предмет, предоставленный взамен, могут происходить в рамках одного и того же залогового правоотношения. Последствия прекращения предмета залога при банкротстве залогодателя приводятся в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» <5> (далее — Постановление Пленума N 58). Согласно этой норме, если залог прекратился в связи с физической гибелью предмета залога или по иным основаниям, наступившим после вынесения судом определения об установлении требований залогового кредитора, суд по заявлению арбитражного управляющего или иного лица, имеющего право в соответствии со статьей 71 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127 «О несостоятельности (банкротстве)» <6> (далее — Закон о банкротстве) заявлять возражения относительно требований кредиторов, на основании пункта 6 ст. 16 Закона о банкротстве выносит определение о внесении изменений в реестр требований кредиторов и отражении в нем требований кредитора как не обеспеченных залогом. Определение суда о внесении таких изменений в реестр требований кредиторов не является дополнительным условием прекращения права залога на утраченное имущество в условиях банкротства залогодателя. Как уже отмечалось, субъективное право бессмысленно без предмета, поэтому такое определение является не основанием, а последствием прекращения залога. Данный судебный акт призван четче определить требования кредиторов и, таким образом, способствовать соблюдению интересов лиц, участвующих в деле о банкротстве. ——————————— <5> Вестник ВАС РФ. 2009. N 9. <6> СЗ РФ. 2002. N 43. Ст. 4190.
Постановление Пленума N 58 не упоминает право должника заменить погибший предмет залога на новый. Это связано с тем, что замена погибшего предмета залога на новый является сделкой, предполагающей оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими, и поэтому является оспоримой (п. 1 ст. 61.3 Закона о банкротстве). Даже если договор залога, заключенный до введения в отношении залогодателя банкротства, содержит условие, согласно которому в случае гибели предмета залога таковым считается другое определенное в договоре имущество, сделка, предполагающая замену предмета залога, также является оспоримой: договор залога в части обременения заменяющего объекта является сделкой, совершенной под отлагательным условием (п. 1 ст. 157 ГК РФ). В силу пункта 2 ст. 61.1 Закона о банкротстве для целей данного закона сделка, совершаемая под условием, считается совершенной в момент наступления соответствующего условия. Таким образом, гибель предмета залога после введения в отношении залогодателя процедуры банкротства прекращает не только субъективное право залога, но и залоговое правоотношение. В соответствии с пунктом 3 ст. 1 Закона об ипотеке общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда Кодекс или Закон об ипотеке не устанавливают иные правила. Правила прекращения залога (п. 1 ст. 352 ГК РФ) являются общими. Следовательно, они подлежат применению, если Закон об ипотеке не содержит специальные нормы. На основании пункта 2 ст. 352 ГК РФ о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, где зарегистрирован договор об ипотеке. Статья 25 Закона об ипотеке содержит основания внесения в реестр записи о погашении ипотеки. Таким образом, она развивает положение Кодекса не об основаниях прекращения залога, а об основаниях внесения записи о погашении ипотеки. Иными словами, рассматриваемая норма устанавливает формальный, публично-правовой порядок внесения записи в реестр. Вместе с тем, исходя из исчерпывающего перечня документов, предъявляемых для погашения записи об ипотеке, данная статья Закона об ипотеке предусматривает порядок прекращения ипотеки (погашения записи об ипотеке) исполнением по таким основаниям, как соглашение сторон, решение суда либо в связи с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя на предмет ипотеки. Поэтому, теоретически, для погашения записи об ипотеке, прекратившейся ввиду гибели предмета залога, необходимо подать либо совместное заявление залогодателем и залогодержателем, либо заявление владельца закладной, либо заявление залогодателя с предъявлением закладной, содержащей отметку об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо получить и подать в регистрирующий орган решение суда о прекращении ипотеки. На практике имел место случай, когда регистрирующий орган приостановил регистрацию прекращения права собственности на разрушенный дом на основании, что в отношении данной недвижимости было зарегистрировано обременение в виде ипотеки. Регистрация прекращения права собственности на погибшую недвижимость (разрушенный дом) была возобновлена лишь после подачи совместного заявления залогодателем и залогодержателем. В связи с этим представляется необходимым предусмотреть в законодательстве порядок погашения записи об ипотеке в случае прекращения соответствующего обременения по различным основаниям, предусмотренным в законе, а не только ввиду соглашения сторон и исполнения основного обязательства. Необходимость обращаться в суд каждый раз, когда отсутствует согласие залогодателя на погашение записи об ипотеке, прекратившейся по иным основаниям, нежели исполнение обеспеченного залогом обязательства, значительно ущемляет права залогодателя.
Библиография
Гражданский кодекс РФ, часть первая // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301. Земельный кодекс РФ // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147. Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 «О залоге» // Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. N 23. Ст. 1239. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400. Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127 «О несостоятельности (банкротстве)» // СЗ РФ. 2002. N 43. Ст. 4190. Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» // Вестник ВАС РФ. 2009. N 9.
