(Трошина С. М.) («Законодательство и экономика», 2013, N 2)
МЕРТВЫЕ ДУШИ ДВАДЦАТЬ ПЕРВОГО ВЕКА
С. М. ТРОШИНА
Доцент кафедры «Интерпол» Уральского федерального университета имени первого Президента России Б. Н. Ельцина, кандидат юридических наук С. М. Трошина поднимает актуальную проблему защиты прав граждан, рассматривая часто встречающиеся на практике злоупотребления. Должностные лица, ответственные за ведение похозяйственных книг, совершают должностной подлог, вписывая в них умерших людей и их родственников, не являющихся правообладателями. Недвижимое имущество поступает в распоряжение органов местного самоуправления как выморочное при его живых титульных собственниках. Таким образом совершается приготовление к незаконному присвоению права собственности на недвижимое имущество путем мошенничества. Автор вносит предложения по совершенствованию содержания похозяйственной книги, направленные на пресечение подобного произвола.
Приказом Росреестра от 7 марта 2012 г. N П/103 «Об утверждении формы выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок» утверждена форма выписки из похозяйственной книги (зарегистрировано в Минюсте России 4 мая 2012 г., регистрационный N 24057 <1>). Названным Приказом признан утратившим силу Приказ Федеральной регистрационной службы от 29 августа 2006 г. N 146 «Об утверждении формы выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок» (зарегистрирован Минюстом России 30 августа 2006 г., регистрационный N 8183 <2>). Вместо указанной выписки главами администрации сельского совета (поселения) часто выдаются архивные справки, содержащие сведения из похозяйственной книги. Форма архивной справки утверждается муниципальным органом (городского или районного значения). ——————————— <1> http://base. consultant. ru <2> http://base. consultant. ru
Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <3> устанавливается государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Если в акте, свидетельстве или других документах, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором такой земельный участок предоставлен, или невозможно определить вид этого права, регистрация осуществляется с учетом особенностей, установленных статьей 25.2 названного Закона. Основанием государственной регистрации права собственности гражданина на указанный земельный участок согласно пункту 2 данной статьи является один из следующих документов <4>: ——————————— <3> http://base. consultant. ru <4> Определение Кемеровского областного суда от 21 декабря 2011 г. по делу N 33-14179 // http://base. consultant. ru.
— акт о предоставлении гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания; — акт (свидетельство) о праве гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания; — выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на данный земельный участок (если этот участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства); — иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на данный земельный участок. Основанием государственной регистрации права собственности гражданина на указанный земельный участок является выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на данный земельный участок (если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства) <5>. ——————————— <5> Определение Кемеровского областного суда от 21 декабря 2011 г. по делу N 33-14179 // http://base. consultant. ru.
Таким образом, для государственной регистрации права собственности на земельный участок может быть предоставлен любой документ, подтверждающий право на участок, в том числе выписка из земельно-шнуровой книги <6>). ——————————— <6> Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 4 октября 2012 г. по делу N 33-18338/2012 // http://base. consultant. ru.
Кемеровский областной суд Определением по делу N 33-14179 постановил: выписка из похозяйственной книги не является правоустанавливающим документом. Исходя из содержания указаний по ведению похозяйственных книг, учитывая, что данные о предоставленных населению землях выписываются из земельно-кадастровой документации (земельно-кадастровая книга или единый государственный реестр земель (ЕГРЗ), если он создан, или из правоудостоверяющих и правоустанавливающих документов (свидетельство о регистрации прав на землю), обоснованными являются следующие выводы суда: похозяйственные книги являются книгами учета, а не документами, подтверждающими право, а выписка из похозяйственной книги может свидетельствовать о наличии у гражданина прав на земельный участок, только если запись в похозяйственной книге выполнена в соответствии с Указаниями и на основании правоудостоверяющих или правоустанавливающих документов. Согласно статье 31 ранее действовавшего Земельного кодекса РСФСР право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования земельным участком удостоверяется государственным актом, который выдается и регистрируется соответствующим Советом народных депутатов. Между тем в выписке из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок, какой-либо ссылки на документ (государственный акт), удостоверяющий право на земельный участок, как правило, не имеется. Статья 30 Земельного кодекса РФ регламентирует порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, статья 34 — порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством. Между тем эти статьи регламентируют предоставление земельного участка впервые, в то время как законные владельцы земельных участков открыто и добросовестно владеют ими в нескольких поколениях (прабабушка — бабушка — мать — дочь — внучка). Согласно абзацу 2 п. 1 ст. 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Согласно статьям 28 — 33, 35 ЗК РСФСР, действовавшего до 29 октября 2001 г., земельные участки предоставлялись на основании решения местной администрации. Статьей 29 ЗК РФ также предусмотрено, что предоставление гражданам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции. Право граждан на землю подтверждалось свидетельством о праве пожизненного наследуемого владения землей или свидетельством о праве бессрочного (постоянного) пользования землей. Свидетельство должно быть зарегистрировано в поземельной книге <7>. ——————————— <7> Апелляционное определение Верховного суда Республики Дагестан от 3 октября 2012 г. по делу N 33-2782/2012 // http://base. consultant. ru.
Согласно статье 9 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам и (или) юридическим лицам до введения в действие Закона N 122-ФЗ, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с пунктом 9.1 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, если земельный участок предоставлен до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на него, за исключением случаев, когда в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность. Если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающем или удостоверяющем право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом участок не может предоставляться в частную собственность. Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на них, за исключением случаев, когда в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность (Апелляционное определение Верховного суда Республики Дагестан от 3 июля 2012 г. по делу N 33-1929/2012 <8>). ——————————— <8> http://base. consultant. ru
В соответствии с положениями статьи 36 ЗК РФ, а также с пунктами 11 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ при переходе прав собственности на строение к новому собственнику переходят и права на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника строения. Государственная регистрация прав собственности на указанные земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 25.2 Закона N 122-ФЗ. Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется. Если указанный в настоящем пункте земельный участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, с момента государственной регистрации права собственности гражданина на него право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования прекращается (Кассационное определение Нижегородского областного суда от 21 февраля 2012 г. по делу N 33-1464/2012 <9>). ——————————— <9> http://base. consultant. ru
Из вышеприведенных законодательных норм однозначно следует вывод: при регистрации договора дарения от матери к дочери на домовладение, состоящее из дома и надворных построек, расположенного на земельном участке в сельской местности, земельный участок, входящий в состав личного подсобного хозяйства, переходит за домом к новому собственнику. Законодательством не требуется издание органами местного самоуправления постановления о предоставлении новому собственнику в собственность указанного земельного участка. Но это правило бесспорно срабатывает, если у нового правообладателя имеются документы, подтверждающие правомерность владения земельным участком прежним правообладателем. Другими словами, в распоряжении нового правообладателя должен находится правоустанавливающий документ — постановление главы органа местного самоуправления о выделении земельного участка на праве бессрочного пользования, наследуемого владения или собственности. В 1991 г. органами местного самоуправления на основании поданных заявлений глав личных подсобных хозяйств выдавались свидетельства о праве собственности на земельные участки. Однако постановление главы администрации сельского совета не доводилось до всеобщего сведения. Постановлением не был установлен порядок сбора заявлений. Правовым вакуумом воспользовались должностные лица, злоупотребив должностными полномочиями, использовав факт непоступления заявления о предоставлении земельного участка в собственность, неправомерно распорядились названными земельными участками. При защите прав добросовестных правообладателей надо иметь в виду следующее: названными постановлениями глав администраций сельских советов земельные участки не выделялись, лишь изменялся вид права. Если заявление не было подано в орган местного самоуправления в установленные сроки, вид права остался для правообладателя прежним — бессрочное пользование или наследуемое владение. Второй документ, подтверждающий правомерность владения земельным участком, удостоверяет право гражданина на земельный участок. Таковым является выписка из похозяйственной книги. При обращении титульных правообладателей недвижимого имущества за получением выписки из похозяйственной книги должностные лица, наделенные правом вести их в сельской местности, злоупотребляют правом, используя несовершенство законодательства о раздельной регистрации в похозяйственной книге земельного участка и прикрепленного к нему дома. Заявителю выдается только в одном экземпляре выписка из похозяйственной книги на земельный участок, тогда как такую выписку положено выдавать в двух экземплярах. В выписке в качестве правообладателя указывается заявитель. Однако в нарушение действующего законодательства в выписку не вписывается правоустанавливающий документ. Заявителю при этом не выдается правоустанавливающий акт, подтверждающий титульное владение прежнего собственника, например, постановление исполкома сельского Совета народных депутатов трудящихся о предоставлении в бессрочное пользование или пожизненное владение прабабушке (бабушке) земельного участка, на котором расположен дом, переданный по договору дарения родственникам по восходящей линии. Заявление о регистрации земельного участка в государственном кадастре производится главой администрации сельского совета на основании выписки из похозяйственной книги. Правоустанавливающий документ в регистрирующие органы не предоставляется. Кадастровый паспорт выписывается регистрирующим органом на имя не добросовестного правообладателя, а иного лица, чьи права не подтверждаются документально, т. е. мошенника. Должностными лицами производится заведомое искажение сведений государственного кадастрового учета. Поскольку в регистрирующий орган не представлен для регистрации правоустанавливающий документ, любое лицо может обратиться в суд с требованием признать сделку ничтожной и применить последствия ее недействительности (ст. 166 Гражданского кодекса РФ), если докажет, что выписка из похозяйственной книги содержит не соответствующие действительности сведения (например, не соответствует записям в похозяйственной книге). После получения добросовестным правообладателем свидетельства о регистрации его права собственности на земельный участок в ЕГРП глава администрации сельского поселения заведомо незаконно вносит при закладке новой похозяйственной книги умершее лицо, подельника мошенника, внесенного органом государственной регистрации в кадастровый паспорт, в качестве правообладателя земельного участка. Выписку из похозяйственной книги на домовладение глава администрации сельского совета также не выдает правообладателю, несмотря на то что и в сельском совете, и на руках у правообладателя имеется договор дарения, подтверждающий переход права на дом, нотариально удостоверенный и зарегистрированный в исполкоме сельского Совета народных депутатов трудящихся в соответствии со статьей 239 Гражданского кодекса РСФСР. Должностное лицо незаконно и необоснованно пытается придать вид незавершенности сделке перехода права собственности на дом, утверждая, что она якобы не прошла государственную регистрацию. В соответствии с пунктом 1 ст. 234 ГК РФ гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Согласно статье 7 Закона N 137-ФЗ <10> к земельным отношениям, возникшим до введения в действие ЗК РФ, этот Кодекс применяется в части прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных указанным законом. ——————————— <10> http://base. consultant. ru
Согласно статье 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. На основании статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на них в соответствии с ЗК РФ. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, федеральными законами. Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» <11> при разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством. По смыслу статьи 28 ЗК РФ правообладатель имеет право на бесплатное предоставление указанного земельного участка в собственность. ——————————— <11> http://base. consultant. ru
Из трактовки пункта 16 названого Постановления видно, что применительно к земельным участкам речь идет не об основании, а о порядке приобретения права собственности, причем предусмотренном земельным законодательством. Среди порядков приобретения права собственности на землю ЗК РФ не указывает такого, который был бы связан с приобретательной давностью (Апелляционное определение Курского областного суда от 1 октября 2012 г. по делу N 33-2250-2012 <12>). Так, главами администрации сельских советов (поселений) при закладке похозяйственных книг создаются условия для нарушения действующего законодательства и законного права собственности. Законодательство и судебные прецеденты создаются в пользу добросовестных приобретателей, добросовестных правообладателей: граждане, к кому перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки; государственная регистрация прав собственности на указанные земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 25.2 Закона N 122-ФЗ; принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется (Определение Нижегородского областного суда от 13 марта 2012 г. по делу N 33-2151/2012 <13>). Но преступная правоприменительная практика регистрации «мертвых душ» глав и членов личного подсобного хозяйства в похозяйственных книгах главами администраций сельских советов (поселений) положительный эффект судебного прецедента сводит к отрицательному. Правообладатель беззащитен перед произволом глав администраций сельских (поселковых) советов. ——————————— <12> http://base. consultant. ru <13> http://base. consultant. ru
Глава администрации сельского совета в течение трех лет не выдает титульному владельцу выписку из похозяйственной книги, подтверждающей факт принадлежности ему земельного участка и домовладения, не случайно. С начала 1990-х гг. по настоящее время в похозяйственных книгах регистрируются в качестве глав личных подсобных хозяйств лица, не имеющие на объекты недвижимости правоустанавливающих документов, не являющиеся родственниками титульных правообладателей. Более того, в качестве глав личных подсобных хозяйств регистрируются давно умершие люди. Регистрация «мертвых душ» переносится из одной похозяйственной книги в другую каждое пятилетие. Регистрируются родственники умершего мошенника. При этом собственник земельного участка и прикрепленной к нему недвижимости (дома и надворных построек) в похозяйственной книге не регистрируется. Разрешения на регистрацию физических лиц по месту жительства или пребывания от титульного правообладателя не истребуется. В результате должностного подлога путем фальсификации главой администрации сельского совета сведений в похозяйственной книге собственник незаконно юридически исключается из титульных правообладателей. Глава администрации сельского совета, используя факт незаконного (без правоустанавливающих документов) внесения сведений в похозяйственную книгу об умерших лицах в качестве главы личного подсобного хозяйства и членов его семьи, не вступивших в права наследования, относит личное подсобное хозяйство к категории выморочного имущества. Официально факт о передаче на баланс муниципалитета указанного личного подсобного хозяйства постановлением главы администрации сельского совета не оформляется. Статьей 1151 ГК РФ предусмотрены правила наследования выморочного имущества. В соответствии с пунктом 1 этой статьи, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (ст. 1117 ГК РФ), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (ст. 1158 ГК РФ), имущество умершего считается выморочным. На основании пункта 1 ст. 1151 выморочное имущество в виде расположенного на территории Российской Федерации жилого помещения переходит в порядке наследования по закону в собственность муниципального образования, в котором данное жилое помещение расположено, а если оно расположено в субъекте Федерации — городе федерального значения Москве или Санкт-Петербурге, — в собственность такого субъекта. Данное жилое помещение включается в соответствующий жилищный фонд социального использования. Иное выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации (Федеральный закон от 29 ноября 2007 г. N 281-ФЗ). В силу пункта 3 ст. 1151 порядок наследования и учета выморочного имущества, переходящего в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации, а также порядок передачи его в собственность субъектов Федерации или муниципальных образований определяется законом. Статьей 1152 ГК РФ предусмотрены правила принятия наследства. В соответствии с пунктом 1 этой статьи для приобретения наследства наследник должен его принять. Для приобретения выморочного имущества (ст. 1151) принятие наследства не требуется. Такого рода упрощенный порядок принятия выморочного имущества органами субъекта Федерации, муниципальными образованиями и органами местного самоуправления приводит к массовому нарушению права добросовестных собственников личных подсобных хозяйств. Если по сведениям, занесенным в похозяйственную книгу, значится, что правообладатель умер, а наследники выбыли с места регистрации 20 лет назад и не приняли наследство, жилой дом зачисляется на баланс органа местного самоуправления, а земельный участок, поступивший в собственность Российской Федерации, передается тому же органу местного самоуправления. Выморочное имущество при жизни титульного собственника и его родственников становится объектом потенциальных сделок. Глава администрации сельского совета предлагает родственникам титульного собственника личного подсобного хозяйства купить земельный участок у муниципалитета. Очевидно, деньги от такой незаконной сделки должны поступить на счет, не принадлежащий муниципальному образованию, на личный счет главы администрации сельского совета или какой-то промежуточный счет какой-нибудь подставной фирмы. Часто возникает ситуация, когда глава администрации сельского совета права умершего мошенника на домовладение и земельный участок пытается подтвердить договором купли-продажи, заключенным в устной форме, который, якобы, и был зарегистрирован в похозяйственной книге. Согласно пункту 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, имеющее собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В соответствии с пунктом 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Апелляционным определением Верховного суда Республики Татарстан от 6 сентября 2012 г. по делу N 33-8952/2012 <14> исследованы последствия заключения договора купли-продажи жилого дома, заключенного в устной форме. Данные обстоятельства в заседании суда первой инстанции подтвердились показаниями свидетеля. Форма сделки не соблюдена, поэтому договор ничтожен. В соответствии с частью 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, которые предусмотрены статьей 131 Кодекса и Законом N 122-ФЗ. Статьей 165 ГК РФ предусмотрены последствия несоблюдения требования о государственной регистрации (недействительность сделки, признание ее ничтожной). На основании части 1 ст. 166 ГК РФ сделка ничтожна по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ независимо от признания ее таковой судом. В силу части 1 ст. 187 ГК РФ недействительная сделка не влечет правовые последствия и недействительна с момента ее совершения. В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна. ——————————— <14> http://base. consultant. ru
Ссылки главы администрации на то, что личное подсобное хозяйство якобы было отчуждено в устной форме, а затем стало выморочным, несостоятельны и не могут быть основой для вынесения судебного решения в пользу администрации сельского совета (поселения) в случае судебного спора о праве на дом и земельном участке. По смыслу статей 167 и 302 ГК РФ в их системной связи с учетом разъяснений Конституционного Суда РФ применение последствий недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции не исключается, если имущество утеряно собственником или лицом, кому оно было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (Кассационное определение Нижегородского областного суда от 21 февраля 2012 г. по делу N 33-1464/2012 <15>). ——————————— <15> http://base. consultant. ru
Согласно пункту 1 ст. 6 Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. В соответствии с пунктом 9 ст. 3 Закона N 137-ФЗ государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона N 122-ФЗ, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Права на недвижимое имущество возникают, переходят, прекращаются по основаниям, указанным в статье 8 ГК РФ и статье 17 Закона N 122-ФЗ, но не в результате действий регистрирующего органа, поэтому при наличии спора о праве не могут быть восстановлены и защищены путем обязания регистрирующего органа совершить определенные действия. Исковые требования могут состоять в признании выписки из похозяйственной книги недействительной и обязании администрации сельского совета аннулировать незаконно внесенные записи в похозяйственную книгу. При этом необходимо иметь в виду: оспаривая выписку из похозяйственной книги, истцы должны указать, в чем заключается нарушение их прав данной выпиской и какому закону она не соответствует. На основании статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, даже если они не касаются лишения владения. Для устранения препятствий владения, пользования и распоряжения правом собственности на земельный участок и домовладение заявитель может обратиться в суд с заявлением особого производства в соответствии со статьей 263 Гражданского процессуального кодекса РФ. При этом надо иметь в виду, что Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 21 июня 1985 г. N 9 «О судебной практике по делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение» <16> не подлежит применению на территории Российской Федерации согласно подпункту «в» п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 20 января 2003 г. N 2 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с принятием и введением в действие ГПК РФ» <17>. ——————————— <16> http://base. consultant. ru <17> http://base. consultant. ru
В соответствии со статьей 264 ГПК РФ суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение или прекращение личных или неимущественны х прав граждан и организаций (например, устанавливает наличие родственных связей, когда документы, подтверждающие родство, утрачены или отсутствуют). Заявление подается по месту жительства заявителя, за исключением заявления об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом, которое подается в суд по месту нахождения недвижимого имущества (ст. 266 ГПК РФ). Если выводы суда о наличии спора о праве не основаны на обстоятельствах и материалах дела, заявление об установлении факта должно быть разрешено судом по существу (Обзор судебной практики Белгородского областного суда по гражданским делам за август 2004 г. <18>). Если имеется спор о праве на недвижимость, суд должен оставить заявление без рассмотрения, разъяснив право обращения в суд с исковым заявлением (Апелляционное определение Московского городского суда от 30 мая 2012 г. по делу N 11-8509 <19>). ——————————— <18> http://base. consultant. ru <19> http://base. consultant. ru
Восстановление правильных записей в похозяйственной книге возможно в порядке главы 25 ГПК РФ: производство по делам об оспаривании решений, действий (бездействий) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих. В соответствии со статьей 254 ГПК РФ собственник может подать в суд заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего. Пункт 1 названной статьи позволяет гражданину оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если они нарушают его права и свободы. Гражданин вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему. Пунктом 2 этой статьи устанавливается альтернативная подсудность по выбору заявителя. Заявление может быть подано гражданином в суд по месту его жительства или по месту нахождения органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, решение, действие (бездействие) которого оспариваются. Неисполнение муниципальной функции по выдаче выписки из похозяйственной книги на земельный участок или выписки из похозяйственной книги на дом является основанием для обращения в суд, поскольку нарушается право заявителя на регистрацию права собственности на объект недвижимости. Статьей 256 ГПК РФ установлен трехмесячный срок обращения с заявлением в суд, исчисляемый со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его прав и свобод. Согласно статье 61 ЗК РФ ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным. В соответствии со статьей 13 ГК РФ суд, установив, что оспариваемый ненормативный акт органа местного самоуправления не соответствует закону или иным правовым актам и нарушает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина, принимает решение о признании его недействительным. Данный вид защиты права собственности допустим и приемлем, когда о наличии такого акта достоверно известно заявителю. Однако, как правило, глава местной администрации сельского совета сведения, касающиеся незаконно вынесенного постановления (его дату, номер, название, содержание), содержит в строжайшем секрете. Рассмотрим еще одну ситуацию: сведения, содержащиеся в выписке из похозяйственной книги, не соответствуют действительности, но в выписке из похозяйственной книги, выданной должностным лицом, физическое лицо значится правообладателем, хотя ему не выделялся земельный участок. Поскольку право собственности на земельный участок зарегистрировано при отсутствии правовых оснований его возникновения, оно подлежит прекращению. Предметом судебного рассмотрения в данном случае являются не частноправовые интересы, а публично-правовые отношения, которым присущ императивный (властный) характер. Суд разрешает спор не о гражданском, жилищном, либо земельном праве, а об административном, налоговом либо ином публичном по своему характеру праве. Применительно к спорным правоотношениям решение вопроса о законности либо незаконности отказа администрации в выдаче выписки из похозяйственной книги связано с необходимостью исследования вопроса о праве на спорный участок, об основаниях его возникновения. Обстоятельства о праве на спорный земельный участок и основаниях его возникновения должны доказываться непосредственно самим заявителем. Из изложенного следует обоснованный вывод о наличии спора о праве, который не может быть разрешен в рамках главы 25 ГПК РФ, т. е. в производстве по делам, возникающим из публичных правоотношений, поскольку усматривается частноправовой спор о правах на земельный участок. Защита законных прав и интересов собственника земельного участка возможна в порядке главы 23 ГПК РФ. Статьей 245 Кодекса предусмотрено рассмотрение судом дел, возникающих из публичных правоотношений. Суд рассматривает дела, возникающие из публичных правоотношений, по заявлениям граждан об оспаривании решений и действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих. Порядок рассмотрения дела судом регламентируется статьей 246 ГПК РФ (по общим правилам искового производства с особенностями, установленными настоящей главой), главами 24 — 26.2 ГПК РФ и другими федеральными законами. Следовательно, срок обращения в суд составляет три месяца. В соответствии с пунктом 3 ст. 247 ГПК РФ, если при подаче заявления в суд будет установлено, что имеет место спор о праве, подведомственный суду, судья оставляет заявление без движения и разъясняет заявителю необходимость оформления искового заявления с соблюдением требований статей 131 и 132 ГПК РФ. При установлении судом наличия спора на имущество заявление может быть оставлено без рассмотрения или производство по делу может быть прекращено. По этому процессуальному правилу в Определении Ленинградского областного суда от 5 декабря 2012 г. N 33-5354/2012 <20> сказано: факт избрания судом процессуального способа разрешения гражданского дела в виде прекращения производства, а не оставления заявления без рассмотрения, не влияет на правильность вывода суда, что имеется спор о праве, и такой спор не может быть разрешен в рамках производства по делам, возникающим из публичных правоотношений. ——————————— <20> http://base. consultant. ru
В рамках рассмотрения публичных правоотношений согласно статье 249 ГПК РФ бремя доказывания лежит на органах местного самоуправления. Однако главами 23 и 25 Кодекса предусмотрен усеченный срок защиты права в суде — три месяца. Укороченный срок обращения в суд за защитой и восстановлением нарушенных прав создал благоприятные условия для злоупотребления должностными лицами своими полномочиями (ст. 285 УК РФ), превышения должностных полномочий (ст. 286 УК РФ), самоуправства (ст. 330 УК РФ) фальсификации доказательств по гражданскому делу (ч. 1 ст. 303 УК РФ), служебного подлога (ст. 292 УК РФ), мошенничества (ст. 159 УК РФ), регистрации незаконных сделок с землей (ст. 170 УК РФ), отказа гражданину в предоставлении информации (ст. 140 УК РФ). Как разъяснено в пункте 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», исчисление срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ (три года). В соответствии со статьей 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Данное правило распространяется и на усеченные сроки исковой давности. Таким образом, течение срока исковой давности по вышеуказанному требованию следует исчислять с момента, когда истцу стало известно о нарушении его права (Определение Верховного суда Республики Башкортостан от 23 октября 2012 г. по делу N 33-11313/2012 <21>). ——————————— <21> http://base. consultant. ru
Добросовестный правообладатель, титульный собственник, как правило, вовремя не узнают о нарушении своего права должностными лицами органов местного самоуправления, государственными и муниципальными служащими. Часто о нарушении прав через 20 лет узнают их родственники по восходящей линии, когда правообладателей уже нет в живых. Например, прабабушка умерла в 1984 г., бабушка — в 1994 г., право собственности при жизни бабушки перешло к ее дочери — инвалиду I группы, которая по состоянию здоровья не могла контролировать действия главы администрации сельского совета. И только в 2012 г. при передаче права собственности договором дарения по родственной восходящей линии постепенно начали вскрываться факты нарушений, совершенных главой администрации сельского совета. Бюрократическая машина исполнения запросов не позволяет заявителю уложиться в трехмесячный срок обращения в суд в порядке гражданского процесса с момента, когда гражданин должен был узнать о нарушении его права. И уважительность пропуска срока подачи заявления в суде доказать сложно по причине агрессивной самозащиты бюрократии, совершившей неправомерные действия. Последствия попустительства в гражданско-правовых отношениях, регулируемых главами 23 и 25 ГПК РФ, катастрофичны по масштабам. Последствия нарушения частноправовых отношений не влекут такие тяжкие последствия, как нарушение публичных правоотношений, предметом которых является недвижимое имущество. Наследники и родственники по восходящей линии лишаются права на недвижимость в результате неправомерного акта или действий органа местного самоуправления. В результате род лишается самого дорогого имущества, а средства правовой защиты безвозвратно утрачены вследствие истечения срока обращения в суд. Органы полиции незаконно и необоснованно отказывают в возбуждении уголовного дела. Органы прокуратуры неосновательно отказывают в проведении надзорных мероприятий. Таким образом, фальсифицировав сведения в похозяйственной книге (совершив должностной подлог путем замены листов и внесения новых сведений, в которых связь между земельным участком и домовладением утрачена), должностные лица создают заведомо ложную доказательственную базу для постановления судебного решения не в пользу добросовестного приобретателя. Поскольку каждая сторона в гражданском процессе должна представить суду доказательства обстоятельств, на которые она ссылается (ст. 56 ГПК РФ), а доказательства находятся в распоряжении ответчика (акт о предоставлении лицу права пользования и владения земельным участком, выписка из похозяйственной книги, подтверждающая право пользования земельным участком, выписка из похозяйственной книги, подтверждающая факт регистрации сделки с переходом ранее возникшего права), который не заинтересован предоставлять документы суду, в порядке искового производства добросовестный собственник рискует остаться без искомого результата. Представляется, что право гражданина на обращение в суд за защитой и восстановлением своих прав, нарушенных государственными и муниципальными служащими, государственными и муниципальными органами, должностными лицами органов местного самоуправления в результате вынесения неправомерных решений, действий или бездействий, должно быть бессрочным. Неизвестно, через сколько десятков лет и в каком поколении будет вскрыта латентная преступная деятельность оборотней, занимавших должностные кресла. Поэтому законодатель обязан обеспечить бессрочную реабилитацию лиц, пострадавших от неправомерных действий должностных лиц и органов государственной и муниципальной власти, а также местного самоуправления. Государство должно гарантировать каждому человеку защиту и восстановление нарушенных прав.
Библиография
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // http://base. consultant. ru. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // http://base. consultant. ru. Приказ Росреестра от 7 марта 2012 г. N П/103 «Об утверждении формы выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок» // http://base. consultant. ru. Приказ Федеральной регистрационной службы от 29 августа 2006 г. N 146 «Об утверждении формы выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок» // http://base. consultant. ru. Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // http://base. consultant. ru. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 21 июня 1985 г. N 9 «О судебной практике по делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение» // http://base. consultant. ru. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 20 января 2003 г. N 2 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с принятием и введением в действие ГПК РФ» // http://base. consultant. ru. Определение Кемеровского областного суда от 21 декабря 2011 г. по делу N 33-14179 // http://base. consultant. ru. Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 4 октября 2012 г. по делу N 33-18338/2012 // http://base. consultant. ru. Апелляционное определение Верховного суда Республики Дагестан от 3 октября 2012 г. по делу N 33-2782/2012 // http://base. consultant. ru. Апелляционное определение Верховного суда Республики Дагестан от 3 июля 2012 г. по делу N 33-1929/2012 // http://base. consultant. ru. Кассационное определение Нижегородского областного суда от 21 февраля 2012 г. по делу N 33-1464/2012 // http://base. consultant. ru. Апелляционное определение Курского областного суда от 1 октября 2012 г. по делу N 33-2250-2012 // http://base. consultant. ru. Определение Нижегородского областного суда от 13 марта 2012 г. по делу N 33-2151/2012 // http://base. consultant. ru. Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 6 сентября 2012 г. по делу N 33-8952/2012 // http://base. consultant. ru. Кассационное определение Нижегородского областного суда от 21 февраля 2012 г. по делу N 33-1464/2012 // http://base. consultant. ru. Обзор судебной практики Белгородского областного суда по гражданским делам за август 2004 г. // http://base. consultant. ru. Апелляционное определение Московского городского суда от 30 мая 2012 г. по делу N 11-8509 // http://base. consultant. ru. Определение Ленинградского областного суда от 5 декабря 2012 г. N 33-5354/2012 // http://base. consultant. ru. Определение Верховного суда Республики Башкортостан от 23 октября 2012 г. по делу N 33-11313/2012 // http://base. consultant. ru.
