ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ И ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ОБЩЕЖИТИИ
А. Е. ПОЛЬЩИКОВА
Польщикова Анна Евгеньевна, студентка Российской школы частного права.
Конституция РФ в статье 40 закрепила право каждого на жилище, в то же время возложила на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность поощрять жилищное строительство и бесплатно или за доступную плату предоставлять малоимущим гражданам жилище.
Одной из форм удовлетворения жилищных потребностей граждан является предоставление им жилого помещения в специализированных домах и, в частности, в общежитиях. В настоящее время не только образовательные учреждения, но и крупные предприятия, научно-исследовательские институты, воинские части и т. д. имеют на своем балансе общежития. В настоящее время существует 7 видов жилых помещений, относящихся к специализированному жилищному фонду. В прежнем законодательстве были соответствующие нормы, в частности статьи 1 и 12 Закона «Об основах федеральной жилищной политики» <1>, статьи 101 — 110 ЖК РСФСР <2>, касающиеся служебных помещений и общежитий, и 108.1 — 108.3 о фондах жилья для временного поселения. Статьи 108.1 — 108.3 были введены в ЖК РСФСР прежде всего в связи с принятием ряда законодательных актов, касающихся развития ипотечного жилищного кредитования. ——————————— <1> Об основах федеральной жилищной политики: Закон РФ от 24.12.1992 N 4218-1 // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и ВС РФ. 1993. N 3. Ст. 99. <2> Жилищный кодекс РСФСР от 24.06.1983 // Ведомости ВС РСФСР. 1983. N 26. Ст. 883.
В соответствии со статьей 72 Конституции РФ вопросы защиты прав и свобод человека и гражданина, а также жилищное законодательство отнесены к предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов. В соответствии с частью 6 статьи 5 Жилищного кодекса РФ органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании Жилищного кодекса Российской Федерации и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов. Между тем сегодня ни на федеральном, ни на региональном уровнях нет четкой регламентации правового статуса граждан, проживающих в общежитиях. Несмотря на то что почти 4% населения России проживает сейчас в общежитиях, а это 4721 тыс. человек <3>. Достаточно большой их процент — молодые семьи, не обладающие средствами, необходимыми для приобретения индивидуальной жилой площади. ——————————— <3> Российский статистический ежегодник. Госкомстат России. М., 2005. С. 380.
Жилищный кодекс РФ не в полной мере регламентирует многочисленные жилищные правоотношения. С целью восполнить определенный правовой вакуум законодатель в конце января 2006 года издает целый пакет многочисленных нормативных правовых документов, которые, по его мнению, должны не только расширять правовое поле жилищного законодательства, но и стабилизировать отдельные правоотношения в этой сфере. Такими правовыми актами стали Правила пользования жилыми помещениями от 21.01.2006 N 25 <4>, типовые договоры найма специализированных жилых помещений от 26.01.2006 N 42 <5>. ——————————— <4> Российская газета. N 3982. 2006. <5> См.: Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений: Постановление Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 // Собрание законодательства РФ. 2006. N 6. Ст. 697.
Анализируя причины возникновения проблем, связанных с общежитиями, выделяют следующие: 1) размещение большинства общежитий в старых домах (30 — 40 лет), которые требуют капитального ремонта; 2) недостаток финансирования постройки новых общежитий, а также капитального ремонта ранее построенных общежитий; 3) недостаточное обеспечение общежитий новым инженерным и бытовым оборудованием. Проблемы проживания в общежитиях имеют комплексный характер и для их разрешения требуют координации деятельности центральных и местных органов власти и органов местного самоуправления. И в первую очередь необходимо создать устойчивую нормативно-правовую базу для разрешения проблем, связанных с предоставлением и использованием жилых помещений в общежитиях, на основе долгосрочной социальной политики государства. Глава 10 раздела IV Жилищного кодекса РФ <6> впервые вводит на федеральном уровне комплексное правовое регулирование режима предоставления специализированных жилых помещений и пользования ими. ——————————— <6> Жилищный кодекс РФ: ФЗ от 29.12.2004 N 188-ФЗ // Российская газета. N 1. 2005.
Частью 1 статьи 92 ЖК РФ предусмотрено, что жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов (часть 2 статьи 92 ЖК РФ). В соответствии с частью 3 статьи 19 ЖК РФ специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV указанного Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. Из положений данных норм следует, что Жилищный кодекс РФ применяется только к тем правоотношениям, которые регулируют вопросы, связанные с предоставлением жилых помещений и пользованием ими в общежитиях, находящихся в собственности государства и муниципальных образований. Если жилое помещение, предоставленное под общежитие, принадлежит организации на праве собственности, то положения Жилищного кодекса РФ, которые регулируют вопросы, связанные с предоставлением и использованием жилых помещений специализированного жилищного фонда, не могут быть применены, поскольку в данном случае речь идет о договорных обязательствах и применению подлежат нормы гражданского законодательства. Правовой режим жилых помещений, находящихся в общежитиях, имеет ряд существенных особенностей. Так, жилая площадь для проживания в общежитиях предприятий, учреждений и организаций предоставляется гражданам лишь временно — на период работы (службы) или учебы в этих заведениях. Других оснований для предоставления жилого помещения в общежитии ЖК РФ не знает. Однако ЖК Украины <7>, например, в статье 127 дополняет эти основания: для временного проживания лиц, которые отбывали наказание в виде ограничения воли или лишения свободы на определенный срок и нуждаются в улучшении жилищных условий, или обитаемая площадь которых временно заселена, или которым вернуть прежнее обитаемое помещение нет возможности, а также лиц, которые нуждаются в медицинской помощи в связи с заболеванием туберкулезом, используются специальные общежития. ——————————— <7> Жилищный кодекс Украины, утвержден Законом от 30 июня 1983 г. // Ведомости Верховной Рады Украины. Приложение к N 51. Ст. 1122.
Следует отметить, что теперь признак «близости к месту работы» из определения служебного жилого помещения исчез, и грань между понятием служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии (в случае если речь идет о предоставлении такого помещения в связи с работой) начала стираться <8>. Основное отличие заключается лишь в том, что жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров на человека (статья 105 ЖК РФ), а служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры (статья 104 ЖК). ——————————— <8> Постатейный комментарий к ЖК РФ / Под ред. О. А. Городова. М.: ООО «ТК Велби»; Изд-во «Проспект», 2005. С. 164.
Жилая площадь в общежитии не подлежит обмену, аренде, передаче в поднаем. Приватизация жилых помещений в общежитии также запрещена (статья 4 Закона о приватизации <9>). Лицам, проживающим в общежитии, запрещено производить какие-либо перепланировки (переоборудование), вселять к себе поднанимателей и временных жильцов. ——————————— <9> О приватизации жилищного фонда в РФ: Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и ВС РФ. 1991. N 28. Ст. 959.
Основными нормативными документами, регламентирующим порядок предоставления и пользования жилыми помещениями в общежитиях, являются Примерное положение об общежитиях, утвержденное Постановлением Совета Министров РСФСР от 11.08.1988 N 328 (в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 23.07.1993 N 726) <10>, Типовое положение о студенческом общежитии образовательного учреждения высшего и среднего профессионального образования РФ, утвержденное Постановлением Госкомвуза РФ от 31.05.1995 N 4 <11>, Приказ Министра обороны РФ «О порядке обеспечения жилыми помещениями в Вооруженных Силах Российской Федерации» от 15.02.2000 N 80 <12> и ряд других подзаконных актов. Указанные положения должны применяться с учетом нового ЖК РФ. В соответствии с пунктом 3 данного Положения об общежитиях запрещается использовать под общежития жилые помещения, находящиеся в домах, где граждане проживают по договору найма. ——————————— <10> Собрание постановлений Правительства РСФСР. 1988. N 17. Ст. 95. <11> Российская газета. 02.08.1995. <12> Российская газета. N 202. 19.10.2000.
Законодательство не допускает использования под общежития обычных жилых домов (с секционной планировкой квартир для посемейного заселения) без соответствующей перепланировки и переоборудования. Ведь общежития должны обеспечивать нормальные условия проживания для большого числа лиц, одновременно находящихся на относительно малой площади. Это требует особого подхода к выбору участка и территории общежития, применения соответствующих архитектурно-планировочных и конструктивных решений здания и помещений, соблюдения специальных правил, касающихся оборудования и оснащения общежития, его внутренней отделки, отопления, вентиляции и т. д. (см. Санитарные правила устройства, оборудования и содержания общежитий для рабочих, студентов, учащихся средних специальных учебных заведений и профессионально-технических училищ, утв. Главным государственным санитарным врачом СССР от 01.11.1988 N 4719-88 <13>). Указанное правило установлено для того, чтобы не ущемлять жилищные интересы граждан, постоянно проживающих в жилом доме на основании права собственности, договора социального найма и иных законных основаниях, не создавать им неудобства при проживании. Специалисты справедливо отмечают, что недопустимо предоставлять под общежитие часть жилого дома, например одну секцию либо один этаж многоквартирного дома <14>. Дома, предоставленные под общежития (как специально построенные, так и переоборудованные), должны иметь соответствующие их целевому назначению санитарно-гигиенические и бытовые удобства. В таких домах наряду с жилыми комнатами должны быть предусмотрены помещения для занятий, досуга, бытового обслуживания проживающих и т. п. <15>. При регистрации жилого дома в качестве общежития орган государственной власти или орган местного самоуправления проверяет соответствие этого дома этим требованиям. ——————————— <13> Санитарные правила устройства, оборудования и содержания общежитий для рабочих, студентов, учащихся средних специальных учебных заведений и профессионально-технических училищ. СанПиН N 42-121-4719-88 // Справочно-поисковая система «КонсультантПлюс: ВерсияПроф». <14> См. подробнее: Шешко Г. Ф. Жилые помещения специализированного жилищного фонда. Предоставление, пользование, выселение // Жилищное право. 2006. N 1. С. 16 — 27. <15> См.: Седугин П. И. Жилищное право: Учебник для вузов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Норма-Инфра-М, 2001. С. 119 — 220.
В общежитии могут выделяться помещения для размещения предприятий торговли, общественного питания, поликлиник, здравпунктов, санаториев, профилакториев и предприятий бытового обслуживания <16>. ——————————— <16> Постатейный комментарий к ЖК РФ / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. С. 354.
Использование жилой площади в указанных целях допускается только после перевода соответствующего помещения в нежилое. Перевод жилых помещений в нежилые производится в порядке, определяемом главой 3 Жилищного кодекса РФ. В связи с тем что традиционно (особенно, когда предоставление жилого помещения в общежитии связано с учебой или службой) помещение в общежитии предоставляется временно и у нанимателей нет времени и необходимости надолго обустраивать свой быт, жилые помещения в общежитиях должны укомплектовываться мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами. Указанное имущество входит в предмет договора найма жилого помещения в общежитии наряду с собственно жилым помещением. Прежнее законодательство требовало укомплектовать соответствующими предметами не только жилые, но и иные помещения в общежитиях. Имелись в виду предметы, необходимые как собственно для проживания, так и для занятий и отдыха граждан, проживающих в общежитиях (см. часть 1 статьи 109 ЖК РСФСР 1983 г.). Таким образом, ЖК РФ 2004 г. избрал более «экономный» (для обладателей вещных прав на общежития) вариант укомплектования соответствующих помещений <17>. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации с образцами правовых документов (под ред. М. Ю. Тихомирова) включен в информационный банк согласно публикации — Издательство Тихомирова М. Ю., 2007. —————————————————————— <17> Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М. Ю. Тихомирова. Изд. Тихомирова М. Ю., 2005.
В качестве специального основания возникновения права на жилище выступает договор найма специализированного жилого помещения (статья 100 ЖК РФ). Правоотношения, возникающие из этого договора, как правило, носят срочный характер, но истечение этого срока определяется не годами или месяцами, а указанием на событие (окончание учебы, увольнение со службы и т. п.). Из договора найма специализированного жилого помещения возникает право владеть и пользоваться помещением, которое вместе с тем значительно уже по содержанию, чем право, возникающее из договоров социального или коммерческого найма <18>. В то же время при регулировании содержания правоотношений, возникающих из договора найма специализированного жилого помещения, законодатель использует отсылку к нормам о договоре социального найма (например, к статье 65, к частям 3 и 4 статьи 67 и к статье 69 ЖК РФ). ——————————— <18> Михеева Л. Ю. Система прав граждан на жилые помещения в свете реформы жилищного законодательства // Подготовлен для системы «КонсультантПлюс», 2005.
Определенное сходство между коммерческим, социальным наймом и наймом специализированного жилого помещения требует выяснения их соотношения. Думается, что, в сущности, они представляют собой три разновидности договора найма жилого помещения (глава 35 Гражданского кодекса РФ). К договору социального найма нормы главы 35 ГК РФ подлежат применению в силу прямого указания статьи 672 ГК. В свою очередь, возможность субсидиарного применения гражданского законодательства (в том числе главы 35 ГК РФ) к отношениям, вытекающим из договора найма специализированного жилого помещения, заложена в статье 7 ЖК РФ. В силу прямого указания статьи 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» <19> к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма. Это означает, что лица, проживающие на момент вступления в силу названного Закона в таких общежитиях, являются нанимателями занимаемых ими помещений по договору социального найма, несмотря на произведенную ранее регистрацию таких жилых домов в качестве общежитий. ——————————— <19> О введении в действие ЖК РФ: ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ // Российская газета. N 1. 2005.
Граждане, которые проживают в жилых помещениях, в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ, по-прежнему состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете <20>. ——————————— <20> Постатейный комментарий к ЖК РФ / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. С. 9.
Договоры найма специализированных жилых помещений заключаются в простой письменной форме. Это означает, что такие договоры не нуждаются в нотариальном удостоверении или иной специальной регистрации. Типовой договор найма специализированного жилого помещения утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации. Следует указать, что договор найма специализированного жилого помещения является новеллой жилищного законодательства. Безусловно, ранее действовавшее законодательство предусматривало необходимость заключения с гражданами, пользующимися специализированными жилыми помещениями, определенного рода договоров. При этом не существовало полного нормативного регулирования этого вида договоров найма. Теперь же законодатель выделил такие договоры в отдельную группу и нормативно закрепил требования к ним и условия их заключения. Нормы ЖК РФ о пользовании жилыми помещениями специализированного фонда являются нечеткими. Так, не решен прямо вопрос о возможности вселения в специализированные помещения новых членов семьи нанимателя <21>. ——————————— <21> Гетман Е. Два кодекса — две эпохи // ЭЖ-Юрист. 2005. N 14.
Наймодателем по договору найма жилого помещения в общежитии может быть только собственник общежития, от имени которого выступает субъект, указанный в части 1 статьи 100 ЖК РФ. Нанимателем по указанному договору может быть гражданин, не обеспеченный жильем в населенном пункте, в котором он работает, проходит службу или учится. Поскольку для данного случая не предусмотрены специальные нормы о нанимателях, следует исходить из общего правила ЖК РФ об участниках жилищных отношений (статья 4). Поэтому в рассматриваемом договоре нанимателем может быть любое физическое лицо: гражданин Российской Федерации, иностранный гражданин, лицо без гражданства. Это отличает договор найма жилого помещения в общежитии от договора социального найма, в котором нанимателем может быть только российский гражданин. Как и в договоре социального найма, в договорах найма любых специализированных жилых помещений должны быть указаны члены семьи соответствующих нанимателей. В статье 100 ЖК РФ не установлено, какие лица относятся к членам семьи нанимателя жилого помещения в специализированном жилищном фонде. Представляется, что в таком случае необходимо по аналогии закона (со статьей 7 ЖК РФ) применять правило части 1 статьи 69, согласно которому к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Поскольку надлежащее исполнение условий договора найма специализированного жилого помещения является обязанностью не только нанимателя, но и проживающих совместно с ним членов его семьи, пункт 6 статьи 100 требует поименного перечисления их в таком договоре. Необходимо обратить внимание на то, что данная норма нуждается в ограничительном толковании. Ведь наймодателю юридически безразличен состав семьи нанимателя. Какие бы то ни было юридические последствия закон связывает только с действиями тех членов семьи нанимателя, которые проживают совместно с ним в помещении, являющемся предметом соответствующего договора. Несмотря на то что по смыслу пункта 1 статьи 105 ЖК РФ гражданину в общежитии предоставляется жилое помещение, в действительности предметом договора найма помещения в общежитии может выступать и часть помещения — определенное количество квадратных метров жилой площади (т. н. койко-место). При этом жилая площадь в общежитиях предоставляется из расчета не менее шести квадратных метров на одного человека. Семьям, как правило, предоставляются изолированные жилые помещения (абзац 1 пункта 11 Примерного положения об общежитиях) <22>. ——————————— <22> Постатейный комментарий к ЖК РФ / Под ред. О. А. Городова. М.: Изд-во «Проспект», 2005.
Плата за пользование жилым помещением в общежитии и предоставление коммунальных услуг не должна превышать размер оплаты жилья и коммунальных услуг, предусмотренный для нанимателей, проживающих по договору социального найма <23>. ——————————— <23> Постатейный комментарий к ЖК РФ / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. С. 427.
Срок договора найма жилого помещения в общежитии может быть установлен только в отсылочном условии договора, в котором можно предусмотреть, что действие договора прекращается в связи с прекращением трудовых либо служебных отношений с наймодателем или обучения студента. Конкретная дата прекращения договора будет определяться моментом прекращения соответствующих отношений, служивших условием предоставления жилого помещения в общежитии. Договор найма жилого помещения в общежитии является консенсуальным, взаимным, возмездным. Предмет договора определен в пункте 1 статьи 100 ЖК РФ как помещение, а правомочия нанимателя в отношении предмета договора определяются как владение и пользование, что не во всех случаях соответствует действительности. Так, в случае проживания в общежитиях (статья 94 ЖК) предметом договора, очевидно, может выступать не только помещение, но и его часть (часть комнаты — койко-место), определенная количественными показателями — площадью, исчисляемой в квадратных метрах. В этом случае не приходится говорить и о владении помещением, поскольку никакого хозяйственного господства над ним гражданин, проживающий в комнате общежития вместе с другими одинокими гражданами, осуществлять не может. Как и в договорах социального найма, предметом договоров найма специализированных жилых помещений могут выступать только изолированные, но не смежные (смежно-изолированные или сугубо-смежные) помещения. Несмотря на отсутствие специальных указаний об этом в главах 9 и 10 ЖК, общее определение жилого помещения, данное в пункте 2 статьи 15 ЖК, в полной мере распространяется и на помещения специализированные. Помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (пункт 2 статьи 62 ЖК) не могут быть самостоятельным предметом договора найма специализированного жилого помещения. Можно, по-видимому, предположить, что законодатель в пункте 3 статьи 100 ЖК РФ перечислил существенные условия договоров найма специализированного жилого помещения. Однако такого существенного условия договора, как права и обязанности сторон, вообще не существует. Есть отдельные условия о сроке договора, о его цене и т. п., причем все они понимаются сквозь призму соответствующих прав и обязанностей сторон. Но не может носить характер существенного условие «права и обязанности сторон». Ведь смысл придания существенного характера тому или иному условию договора заключается в том, что в его отсутствие сделка не будет считаться заключенной. Какие же именно права и обязанности сторон необходимо включить в договор найма специализированного жилого помещения, чтобы он считался заключенным? Условие о правах и обязанностях сторон нельзя, на наш взгляд, понимать как указание на их существенный характер в качестве договорных условий <24>. ——————————— <24> Постатейный комментарий к ЖК РФ / Под ред. О. А. Городова. М.: ООО «ТК Велби»; Изд-во «Проспект», 2005.
Таким образом, лишь условия о предмете, цене и сроке договора следует рассматривать в качестве существенных для договоров найма специализированных жилых помещений. В этой связи необходимо отметить, что плата за пользование жилым помещением в общежитии и предоставление коммунальных услуг не должна превышать размер оплаты жилья и коммунальных услуг, предусмотренный для нанимателей, проживающих по договору социального найма <25>. ——————————— <25> Постатейный комментарий к ЖК РФ / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. С. 427.
Жилищный кодекс РФ различает расторжение (статья 101) и прекращение (статья 102) договора найма специализированного жилого помещения. Логически это не вполне корректно, поскольку расторжение договора обязательно влечет его прекращение. Поэтому расторжение договора найма было бы правильнее рассматривать как одно из оснований прекращения такого договора. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения возможно: а) по соглашению, т. е. взаимному согласию наймодателя и нанимателя; б) по инициативе нанимателя; в) по инициативе наймодателя. В последнем случае расторжение договора производится в судебном порядке (см. часть 3 статьи 101 ЖК РФ). Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя в судебном порядке лишь в четырех предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 83 ЖК). Любые другие нарушения договора нанимателем не дают наймодателю права на расторжение договора. Формулировки пункта 3 статьи 101 ЖК РФ оказываются гораздо более широкими, чем пункта 4 статьи 83 ЖК. В результате любое неисполнение обязательств из договора найма специализированного жилого помещения нанимателем (или проживающими совместно с ним членами его семьи) дает право наймодателю потребовать расторжения такого договора в суде. Это означает, что прекращением договорных отношений нанимателю угрожает не только нарушение обычных условий такого договора, предусмотренных настоящим ЖК, но и нарушение условий случайных, внесенных в текст договора по соглашению сторон. Правовой режим договора найма специализированного жилого помещения оказывается для нанимателя гораздо более жестким, чем режим социального найма, что вполне оправданно. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения происходит в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, являвшегося предметом договора, и по иным основаниям, предусмотренным ЖК РФ. Речь идет, в частности, о случае, предусмотренном частью 2 статьи 102 ЖК РФ. Кроме того, иными такими основаниями могут быть, например: прекращение трудовых отношений или пребывания на выборной должности, а также прекращение трудовых отношений, учебы или увольнение со службы — для прекращения договора найма жилого помещения в общежитии (статья 105). Следует полагать, что такой юридический факт, как смерть одиноко проживающего нанимателя, также является основанием прекращения договора найма специализированного жилого помещения. Пункт 2 статьи 102 ЖК РФ говорит о последствиях перехода права собственности на помещение в общежитии. При этом следует учитывать, что под переходом права собственности пункт 2 понимает лишь смену конкретного собственника в пределах государственной или муниципальной форм собственности. Это может произойти, например, в случае, когда специализированное жилое помещение переходит из собственности одного субъекта Федерации в собственность другого (или самой Федерации) или передается от одного муниципального образования другому. Однако такой переход права собственности не может быть результатом отчуждения специализированного помещения, поскольку таковое прямо запрещено пунктом 3 статьи 92 ЖК. Видимо, законодатель предусмотрел здесь возможность смены собственника помещения в результате универсального правопреемства (например, как следствие реорганизации юридического лица — титульного владельца помещения), что вполне логично. Если новый собственник или титульный владелец помещения в общежитии является стороной трудового договора с работником — нанимателем этого помещения, ранее заключенный договор найма сохраняет силу (происходит перемена лиц в обязательстве на стороне наймодателя). Во всех остальных случаях договор найма прекращается переменой собственника или титульного владельца помещения. Тем самым закон жестко увязывает судьбу договора найма с существованием трудового договора с нанимателем соответствующего помещения. Статья 103 ЖК РФ регулирует выселение из специализированных жилых помещений. Нормы данной статьи имеют общее значение для всех случаев выселения из указанных помещений, независимо от их вида. Расторжение или прекращение договоров найма специализированных жилых помещений влечет возникновение у нанимателей и членов их семей юридической обязанности освободить занимаемые ими помещения в добровольном порядке. Как и прежнее жилищное законодательство, ЖК РФ предусматривает возможность выселения граждан из специализированных жилых помещений: а) без предоставления другого жилого помещения, б) с предоставлением другого жилого помещения. Поэтому если бывшие наниматели отказываются добровольно освободить жилое помещение, предоставленное по договору найма, который расторгнут или прекращен по иным основаниям, то у наймодателя возникает правовое основание для обращения в суд с иском о выселении соответствующего гражданина и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения. Если нанимателями являются граждане, перечисленные в части 2 статьи 103 ЖК РФ, то наймодатель также вправе требовать их выселения в судебном порядке, но с обязательным предоставлением другого жилого помещения. Ранее перечень граждан, которые могут быть выселены из жилых помещений в общежитиях только с предоставлением другого жилья, содержала статья 108 ЖК РСФСР <26>. В действующем ЖК РФ этот перечень значительно сокращен, в него не вошли такие категории граждан, например, как участники Великой Отечественной войны; лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им жилое помещение в общежитии, не менее десяти лет; лица, уволенные в связи с ликвидацией предприятия, учреждения, организации либо по сокращению численности или штата работников; пенсионеры по старости, персональные пенсионеры; одинокие лица с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми. Таким образом, перечень граждан, которые не могут быть выселены из жилых помещений в общежитии без предоставления им других жилых помещений, уменьшился с 12 до 4 категорий. ——————————— <26> Титов А. А. Комментарий к новому ЖК РФ. М.: Юрайт-Издат, 2005.
Применительно к жилым помещениям в общежитиях законодатель установил исключение из общего правила, сформулированного в пункте 1 статьи 103 ЖК. Другими словами, гражданин, выселяемый из жилого помещения в общежитии, обязательно должен быть обеспечен другим жильем в случаях, предусм отренных пунктом 2 статьи 102 ЖК и пунктом 2 статьи 103 ЖК РФ. К таким случаям относятся: а) прекращение договора найма жилого помещения в общежитии в результате перехода права собственности на такое помещение или передачи его в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу (пункт 2 статьи 102 ЖК); б) расторжение или прекращение договора жилого помещения в общежитии по всем иным основаниям (кроме указанного в пункте 2 статьи 102 ЖК), если наниматель или члены его семьи относятся к числу лиц, упомянутых в пункте 2 статьи 103 ЖК РФ. Обязательным условием предоставления другого жилого помещения гражданину, выселяемому из общежития, является его нуждаемость в жилье. Однако в абзаце 1 пункта 2 статьи 103 этот критерий понимается гораздо уже, чем в пункте 1 статьи 51 ЖК. Так, нуждающимися в жилье для целей предоставления другого помещения взамен прежнего помещения в общежитии признаются только граждане, не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Следовательно, если гражданин поставлен на учет в качестве нуждающегося, потому что площадь его помещения в расчете на одного члена семьи меньше учетной нормы (подпункт 2 пункта 1 статьи 51 ЖК), или его помещение не отвечает установленным требованиям (подпункт 3 пункта 1 статьи 51 ЖК), либо в нем проживает больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, совместное проживание с которым невозможно (подпункт 4 пункта 1 статьи 51 ЖК), такой гражданин не считается нуждающимся в жилье по смыслу абзаца 1 пункта 2 статьи 103 ЖК РФ. Бремя выселения граждан из общежитий и предоставления им другого жилья в случае смены собственника или титульного владельца помещения (пункт 2 статьи 102 ЖК) пункт 4 статьи 103 ЖК РФ возлагает на прежнего собственника или юридическое лицо, передающее соответствующее жилое помещение новому владельцу. Представляется на основе вышеизложенного, что необходимо четко установить правовой статус общежитий, условия и порядок предоставления и пользования жилой площади в общежитиях организаций независимо от формы собственности и организационно-правовой формы, правовое положение граждан, проживающих в них, что также определяет основы реализации ими своего конституционного права на жилище. Предлагаем разграничить общежития по категориям (для одиноких граждан, семейные, смешанные), по качественному состоянию (с общими комнатами, с отдельными комнатами, в домах коридорной планировки, в домах квартирной планировки и т. д.), а также классифицировать общежития по характеру использования их жилых помещений на следующие виды, каждый из которых имеет определенную специфику, прежде всего, в порядке оплаты за проживание в них. 1. Общежития для несемейных граждан, жилые помещения в которых предоставляются им на время трудовых или гражданско-правовых отношений с данной организацией (рабочие общежития). Данную категорию общежитий также можно подразделить на общежития квартирного и коечного типа. 2. Общежития, предназначенные для заселения семейных граждан с предоставлением им на период работы жилого помещения (комнаты или квартиры) — общежития гостиничного типа. 3. Общежития, входящие в состав учебных заведений высшего и среднего профессионального образования и предназначенные для размещения иногородних учащихся на период обучения (студенческие общежития, студенческие городки). Необходимо принятие нового примерного положения об общежитиях, в котором возможно уточнить ряд положений, а именно: — управление общежитиями; — заселение общежитий; — изменение договора найма жилого помещения в общежитии и др. Примерное положение об общежитиях должно определять порядок изменения режима использования жилых домов и жилых помещений, имеющих статус общежитий квартирного типа, и перевода их в категорию жилых домов или жилых помещений, предназначенных для постоянного проживания граждан на условиях договоров найма, социального найма или иных договоров, предусмотренных действующим законодательством. Исключение жилых помещений из специализированного жилищного фонда осуществляется в порядке, установленном в статье 92 Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищными фондами. Поэтому важно, чтобы в положении был порядок исключения жилых помещений в общежитиях из состава специализированного жилищного фонда и включения их в состав жилищного фонда социального использования, которые подлежат переоборудованию в жилые дома отдельных изолированных квартир с перспективой приватизации переоборудованных помещений в порядке, предусмотренном законодательством.
