ПЕРЕДАЧА ТЕХНИЧЕСКОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ НА МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ
П. В. МАКЕЕВ
Макеев П. В., старший преподаватель кафедры гражданского права и процесса Самарской гуманитарной академии, кандидат юридических наук.
Согласно части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья, либо жилищному кооперативу, или иному специализированному потребительскому кооперативу, либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме <*>. ——————————— <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Представляется, что для обеспечения реализации указанных норм в настоящее время разработан законопроект (проект Федерального закона N 453987-4 «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» <*>), регламентирующий установление административной ответственности за нарушение срока передачи вышеуказанной документации, по мнению разработчиков законопроекта, рассмотрение дел об административных правонарушениях о нарушениях срока передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов следует возложить на органы государственной жилищной инспекции. ——————————— <*> СПС «КонсультантПлюс».
Кодекс РФ об административных правонарушениях предлагается дополнить статьей 7.35 «Нарушение срока передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов», устанавливающей наложение административного штрафа на должностных лиц за совершение правонарушения.
На первый взгляд формулировка указанной нормы вполне понятна и проста. Однако в теории и на практике возникает множество вопросов по ее реализации. В частности, что представляет собой техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы (далее — техническая документация); кому принадлежит техническая документация и у кого во владении и пользовании она должна находиться; кто несет ответственность за ее хранение и ведение; как быть, если документация отсутствует или утрачена; сохраняется ли у управляющей организации обязанность передать техническую документацию при прекращении договора управления многоквартирным домом; распространяются ли положения части 10 статьи 162 ЖК РФ о передаче технической документации вновь выбранной управляющей организации на управляющие организации, которые были выбраны для управления многоквартирными домами по результатам открытого конкурса, проводимого органами местного самоуправления согласно части 4 статьи 161 ЖК РФ; каковы основания и порядок передачи технической документации; могут ли органы местного самоуправления регулировать отношения по передаче технической документации путем принятия муниципального правового акта и т. д. В данной статье предлагается рассмотреть указанные вопросы и определить пути их решения. Итак, перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен в пунктах 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 <1>. К ним относятся: ——————————— <1> СЗ РФ. 21.08.2006. N 34. Ст. 3680.
— документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; — документы (акты) о приемке результатов работ; — акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; — инструкция по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства (для многоквартирных домов, вводимых в эксплуатацию с 1 июля 2007 года) <2>; ——————————— <2> Форма инструкции по эксплуатации многоквартирного дома утверждена Приказом Минрегиона РФ от 01.06.2007 N 45 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2007. N 46.
— копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; — выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; — заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка; — документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящихся к части земельного участка (при наличии сервитута); — проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии); — иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений. Из названного перечня документов следует, что он не является закрытым, поскольку решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме к технической документации могут быть отнесены иные связанные с управлением таким домом документы. Перечень технической документации определен также в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 <3>. Согласно пункту 1.5 данных Правил в состав технической документации длительного хранения входит: ——————————— <3> Российская газета. N 214. 2003 (дополнительный выпуск).
— план участка в масштабе 1:1000 — 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем; — проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом; — акты приемки жилых домов от строительных организаций; — акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику; — схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.; — паспорта котельного хозяйства, котловые книги; — паспорта лифтового хозяйства; — паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок; — исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление); — сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; — акты технических осмотров; — журналы заявок жителей; — протоколы измерения сопротивления электросетей; — протоколы измерения вентиляции <*>. ——————————— <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. В г. Москве распоряжение Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы от 29.09.2006 N 05-14-316/6 «Об утверждения Порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм» <*> разделяет документацию на техническую, иную и бухгалтерскую. При этом к иной документации относятся, в частности, письменные заявления, жалобы и предложения (а также соответствующие журналы и книги учета) по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг, копии договоров с подрядными организациями, копии правоустанавливающих документов на нежилые помещения, копии свидетельств о праве собственности на помещения, копии договоров социального найма, акты проверки газотехнической инспекции. Бухгалтерскую документацию составляют, в частности, копии лицевой стороны финансово-лицевых счетов, акты на остаточную стоимость строения, гарантийные письма и обязательства, выписки из домовой книги. ——————————— <*> Сайт Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы // http://www. dgkh. ru/?normativnyeakty-gilichniyfond (19.06.2010).
В соответствии с письмом Министерства регионального развития Российской Федерации от 20.12.2006 N 14313-РМ/07 «О передаче технической документации на многоквартирный дом» <4> техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. При этом, исходя из смысла части 10 статьи 162 ЖК РФ, во владении и пользовании такая документация находится у управляющей организации, которая осуществляет ее ведение и хранение. ——————————— <4> Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2007. N 4.
Как справедливо отмечается в литературе, в части 10 статьи 162 ЖК РФ имеется указание на то, кому управляющая организация возвращает всю техническую документацию, но при этом не говорится о том, кто же представит техническую документацию управляющей организации <5>. В связи с этим на практике нередко возникают случаи, когда техническая документация у управляющей организации отсутствует и передавать вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья, либо жилищному кооперативу, или иному специализированному потребительскому кооперативу, либо собственнику помещения в многоквартирном доме нечего <6>. ——————————— <5> См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. С. 641; Симанович Л. Н. Совершенствование законодательства о способах и формах управления общим имуществом собственников в многоквартирных жилых домах // Бюллетень нотариальной практики. 2009. N 1. С. 5, 6. <6> См.: Козырева С. Н. Яблоко раздора: техническая документация на дом // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2008. N 9. С. 65.
В целях разрешения указанной ситуации 26 октября 2006 года в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации был внесен проект Федерального закона N 357022-4 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (по вопросу закрепления за органами местного самоуправления обязанности осуществлять сбор и систематизацию информации по управлению жилищным фондом) <7>. Данный законопроект предусматривает внесение изменений в ЖК РФ, закрепляя за органами местного самоуправления полномочия по организации передачи технической документации на многоквартирный дом и других документов, связанных с управлением таким домом, управляющей организации, выбранной собственниками помещений непосредственно или по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации на управление многоквартирным домом. ——————————— <7> СПС «КонсультантПлюс: Законопроекты».
К слову сказать, пока это еще только проект, а не закон, поэтому вопрос отсутствия технической документации у управляющих организаций, к сожалению, суды вынуждены решать самостоятельно. Так, согласно решению от 15.05.2008 N А53-593/08-С2-6 <8> Арбитражный суд Ростовской области обязал ответчиков (бывшую управляющую организацию и муниципальное учреждение, реализующее полномочия муниципального образования в части эксплуатации жилфонда) восстановить отсутствующую техническую документацию на дом, переданный в управление ТСЖ. В частности, ответчикам предложено обратиться в проектный институт за проектной и исполнительной документацией. В Постановлении от 21.07.2008 N А11-9332/2007-К1-14/455 <9> Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа отметил, что отсутствие технических документов у обязанной стороны не освобождает ее от исполнения предусмотренной законом обязанности при отсутствии надлежащих доказательств, подтверждающих факт передачи истребуемого комплекта документов. Неисполнение данной обязанности влечет возникновение у истца права на возмещение убытков в силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе и в виде расходов на восстановление документации в случае ее утраты <*>. ——————————— <8> См.: Козырева С. Н. Указ. соч. С. 65. <9> СПС «Гарант: Версия Эксперт». <*>Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Хотелось бы отметить, что проблема восстановления утраченной технической документации в г. Москве во многом была решена благодаря принятию Постановления Правительства Москвы «О развитии конкурентной среды в сфере управления многоквартирными домами в городе Москве» <*>. Так, п. 4 указанного Постановления возлагает на управы районов города Москвы обязанность обеспечить предоставление государственными учреждениями города Москвы, инженерными службами районов на безвозмездной основе копий технической документации многоквартирных домов по запросам организаций, управляющих многоквартирными домами. ——————————— <*> Сайт Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы // http://www. dgkh. ru/?o-razv-konkur-21-05-2010 (19.06.2010).
Анализ части 10 статьи 162 ЖК РФ позволяет определить субъектов приема-передачи технической документации, это: 1) передающая сторона: управляющая организация, которая осуществляет управление многоквартирным домом; 2) принимающая сторона: — вновь выбранная управляющая организация; — товарищество собственников жилья, либо жилищный кооператив, или иной специализированный потребительский кооператив; — один из собственников помещений в многоквартирном доме, указанный в решении общего собрания таких собственников о выборе непосредственного управления данным домом, или, если такой собственник не указан, любой собственник помещения в данном доме. При этом на практике возникает вопрос о том, распространяются ли положения части 10 статьи 162 ЖК РФ о передаче технической документации вновь выбранной управляющей организации на управляющие организации, которые выбраны для управления многоквартирными домами по результатам открытого конкурса, проводимого органами местного самоуправления согласно части 4 статьи 161 ЖК РФ? С одной стороны, по результатам открытого конкурса управляющая организация выбирается органом местного самоуправления, а не собственниками помещений в многоквартирном доме. Последним данная организация назначается, т. е. для них она является вновь назначенной управляющей организацией. С другой стороны, часть 10 статьи 162 ЖК РФ не дает конкретизации относительно того, кем должна быть выбрана управляющая организация: собственниками помещений в многоквартирном доме или органом местного самоуправления. Исходя из этого, представляется, что положения части 10 статьи 162 ЖК РФ о передаче технической документации вновь выбранной управляющей организации распространяются также на управляющие организации, которые выбраны для управления многоквартирными домами по результатам открытого конкурса, проводимого органами местного самоуправления согласно части 4 статьи 161 ЖК РФ. Для возникновения отношений по передаче технической документации, как следует из части 10 статьи 162 ЖК РФ, необходим юридический состав — совокупность двух юридических фактов: 1) предпосылки к прекращению договора управления с управляющей организацией, которая осуществляет управление многоквартирным домом <10>; ——————————— <10> Общие основания прекращения договора управления многоквартирным домом предусмотрены в ГК РФ (главы 26, 29), особые — в ЖК РФ (подпункты 8.1, 8.2 статьи 162 ЖК РФ). Кроме того, существует практика указания в договоре управления многоквартирным домом на возможность его расторжения в одностороннем порядке в случае принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе иного способа управления или иной управляющей организации.
2) изменение способа управления многоквартирным домом с управляющей организации на непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, на управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом; смена управляющей организации на вновь выбранную управляющую организацию. В качестве первого юридического факта, очевидно, должно выступать заявление о прекращении договора управления многоквартирным домом, поданное собственниками помещений в таком доме в управляющую организацию. Полагаем, что в целях обеспечения своевременной передачи технической документации заявление должно быть подано не позднее чем за 30 дней до дня прекращения договора управления многоквартирным домом <11>. ——————————— <11> См. также: Лушкин С. А., Федоров С. И., Шанталей А. В. Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья. М.: Юстицинформ, 2007. С. 73.
На практике возникает вопрос о том, сохраняется ли у управляющей организации обязанность передать техническую документацию в случае прекращения договора управления многоквартирным домом. Рассматривая конкретное дело по данному вопросу, Арбитражный суд Архангельской области отказал в удовлетворении иска управляющей организации об обязании ответчика передать истцу техническую документацию и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, в связи с тем что на момент принятия судом решения договор управления, заключенный между собственниками помещений и управляющей организацией, был прекращен (решение от 06.06.2008 N А05-1598/2008 <12>). ——————————— <12> СПС «КонсультантПлюс: РегиональноеЗаконодательство (сводное)».
Таким образом, суд установил, что обязанность управляющей организации передать техническую документацию ограничена во времени. С прекращением договора управления многоквартирным домом указанная обязанность прекращается. Считаем, что подобная ситуация недопустима, поскольку невозможность передачи технической документации в связи с прекращением договора управления многоквартирным домом может создать препятствия в управлении таким домом вновь выбранной управляющей организацией, товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом, собственниками помещений в многоквартирном доме при выборе непосредственного управления таким домом. В связи этим, думается, целесообразно внесение в часть 10 статьи 162 ЖК РФ изменения, предусматривающего исключение указания на срок передачи технической документации. Для этого в части 10 статьи 162 ЖК РФ следует заменить слова «за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом» словами «в случае прекращения договора управления многоквартирным домом». В качестве второго юридического факта, свидетельствующего об изменении способа управления многоквартирным домом с управляющей организации на непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, на управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом, о смене управляющей организации на вновь выбранную управляющую организацию, полагаем, должно выступать решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа управления таким домом или о выборе новой управляющей организации, оформленное в виде протокола <*>. ——————————— <*> Комментирует: Дмитрий Карпухин, к. и.н. Для упорядочивания процедуры передачи документации новой управляющей организации в ЖК РФ необходимо внести дополнения, в соответствии с которыми, во-первых, устанавливается срок передачи документации (как, например, при согласовании перевода жилого помещения в нежилое и обратного перевода или переустройства и перепланировки жилого помещения); во-вторых, определяются субъекты передачи и приема технической документации. Юридическим подтверждением факта передачи документации должен стать соответствующий передаточный акт, подписанный заинтересованными сторонами. В КоАП РФ необходимо внести штрафные санкции в отношении управляющих организаций за нарушение сроков передачи документации, ее сохранности и комплектации.
Вместе с тем при передаче технической документации вновь выбранной управляющей организации не так все однозначно. В теории и на практике существует два различных подхода. Так, в Постановлении Арбитражного суда Республики Коми от 22.11.2005 N А29-6464/05-2э <13> указывается, что основанием для передачи технической документации вновь выбранной управляющей организации является договор управления многоквартирным домом, который заключается с каждым собственником помещения. При этом в литературе отмечается, что таким основанием является протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе новой управляющей организации <14>. ——————————— <13> СПС «КонсультантПлюс: РегиональноеЗаконодательство (сводное)». <14> См.: Рыжов А. Б. Создание условий для реализации полномочий собственников помещений по управлению многоквартирным домом: региональный опыт // Жилищное право. 2006. N 10. С. 28.
Думается, что последний подход является более верным, поскольку в части 10 статьи 162 ЖК РФ прямо указывается, что техническая документация передается вновь выбранной управляющей организации, но не вновь заключившей договор управления, а документом, подтверждающим принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе новой управляющей организации, является именно протокол общего собрания данных собственников о выборе указанной организации. Исследование части 10 статьи 162 ЖК РФ показывает, что законодателем не предусмотрена возможность принятия в развитие названной нормы дополнительного правового акта, определяющего порядок передачи технической документации. На практике это приводит к возникновению разногласий при передаче технической документации, в том числе при ее оформлении <15>. ——————————— <15> См.: Макаренко Г. Н. Товарищество собственников жилья — проблемы и перспективы развития // Юрист. 2006. N 12. С. 38, 39.
Учитывая данное обстоятельство, 28 мая 2007 года в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации был внесен проект Федерального закона N 436076-4 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» <16>, который предусматривает дополнение пункта 10 статьи 162 ЖК РФ положением о том, что порядок передачи технической документации устанавливается Правительством Российской Федерации. Однако названный законопроект пока находится на стадии рассмотрения. ——————————— <16> СПС «КонсультантПлюс: Законопроекты».
Пробел относительно порядка передачи технической документации пытаются восполнить органы местного самоуправления путем принятия муниципальных правовых актов. Во многих муниципальных образованиях: Казань, Калуга, Курск, Орел, Рязань и др., приняты правовые акты, регулирующие вопросы передачи технической документации на многоквартирные дома. Данными правовыми актами устанавливаются основания для передачи технической документации; перечень документов, необходимых для осуществления передачи; сроки передачи; перечень передаваемых технических документов на многоквартирные дома; формы заявления о передаче технической документации и акта приема-передачи такой документации <17>. При этом ряд муниципальных правовых актов, регулирующих вопросы передачи технической документации, носит обязательный характер для собственников помещений в многоквартирных домах и организаций различных организационно-правовых форм, управляющих такими домами, а ряд — рекомендательный. ——————————— <17> См.: Постановление городского головы городского округа «Г. Калуга» от 03.06.2008 N 100-п «Об утверждении Общих рекомендаций по передаче технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов при выборе, изменении способа управления многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме либо заключении договора управления многоквартирным домом по итогам проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», Постановление Администрации города Рязани от 27.03.2007 N 878 «Об утверждении Положения о порядке передачи технической и иной документации, связанной с управлением многоквартирным домом, при смене управляющих (обслуживающих) организаций различных организационно-правовых форм», Постановление руководителя исполкома муниципального образования г. Казани от 04.08.2009 N 6440 «О порядке передачи технической документации при реализации собственниками помещений многоквартирного дома одного из способов управления», Постановление Администрации г. Курска от 15.08.2006 N 2503 «Об утверждении Рекомендаций по передаче технической документации на многоквартирный дом при выборе собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления (изменении способа управления)» // СПС «КонсультантПлюс: РегиональноеЗаконодательство (сводное)».
В связи с этим в теории <18> и на практике возник вопрос: имеют ли органы местного самоуправления полномочия на принятие муниципальных правовых актов, регулирующих отношения по передаче технической документации на многоквартирные дома? ——————————— <18> См.: Подгорбунских А. В. Способы осуществления органами местного самоуправления контроля за деятельностью управляющих организаций // Государственная власть и местное самоуправление. 2009. N 6. С. 40 — 42.
Согласно части 7 статьи 5 ЖК РФ органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. Другими словами, органы местного самоуправления вправе принимать нормативные правовые акты только по вопросам, регулирование которых напрямую отнесено к их полномочиям ЖК РФ, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. ЖК РФ, другие федеральные законы, иные нормативные правовые акты Российской Федерации определение порядка передачи технической документации на многоквартирные дома не относят к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений. По этой причине представляется, что органы местного самоуправления не вправе принимать правовые акты, регулирующие вопросы передачи технической документации на многоквартирные дома. Вместе с тем думается, что в целях оказания содействия собственникам помещений в многоквартирных домах и организациям различных организационно-правовых форм, управляющим такими домами, органы местного самоуправления могут разработать методические материалы по вопросам передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов при изменении способа управления многоквартирным домом.
——————————————————————
Интервью: Не верьте тем, кто предлагает бесплатный сыр («Жилищное право», 2010, N 7)
НЕ ВЕРЬТЕ ТЕМ, КТО ПРЕДЛАГАЕТ БЕСПЛАТНЫЙ СЫР
Г. КИСЕЛЕВА
Киселева Галина, руководитель Управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость».
Кор.: Какова ситуация на рынке аренды жилой недвижимости Москвы? Какие изменения в этой сфере вы можете спрогнозировать на ближайшее время? — Рынок аренды квартир в Москве продолжает вести себя в соответствии с ежегодными характеристиками сезонности. Так, в феврале и марте 2010 года мы могли наблюдать рост арендных ставок в рамках 5%. В конце апреля и в мае стоимость аренды квартир снизилась опять-таки не более чем на 5%. Равновесие, по нашим оценкам, продлится до середины июля. Когда в Москву вновь вернутся арендаторы (и, как следствие, произойдет рост уровня спроса), тренды сменятся на противоположные и возобновится рост арендных ставок, который продлится примерно до начала октября. По итогам мая средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве составила 22 — 24 тыс. рублей в месяц, двухкомнатной — 30 тыс. рублей, трехкомнатной — 33,5 тыс. рублей. Самым дорогим округом по итогам мая оказался ЦАО, где размер ежемесячного платежа за съем квартиры составил 27, 37 и 40 тыс. рублей за одно-, двух — и трехкомнатную квартиру соответственно. Самые низкие цены на аренду квартир в мае были зафиксированы в ЮВАО — 18, 26 и 30 тыс. рублей в месяц за «однушку», «двушку» и «трешку» соответственно.
Кор.: С какими проблемами сталкиваются люди, снимающие и сдающие квартиры в аренду с помощью частных объявлений и знакомых? Зачем нужно прибегать к услугам агентств? — Сейчас появилось невероятное количество открытых информационных ресурсов, где можно свободно размещать объявления о сдаче квартир. Такими площадками пользуются все, как черные маклеры, так и простые наниматели. Поэтому объявления, размещаемые на подобных порталах, могут содержать заведомо ложную информацию. Заниженные цены на квартиры с минимальной комиссией посредника — это привлекательная реклама, бьющая точно в цель по жаждущему экономии контингенту. При показе квартиры удивленный хозяин не понимает, откуда взялась цена 25 тыс. рублей, когда он уже два года подряд сдает жилье за 30 тыс. рублей в месяц. При регистрации объявления на сайте маклер указывает только номер своего мобильного телефона, что, разумеется, не оставляет надежды найти его, ведь сим-карта в наше время меняется, как носовой платок. Да и кто будет искать? Понятно, что собственнику открытого информационного ресурса брать на себя функцию контроля невыгодно, хлопотно да и просто не имеет смысла, поскольку он всего лишь владелец базы данных и не обязан нести ответственность за их достоверность. В разное время в Московской ассоциации риелторов поднимался вопрос о создании единых баз по объектам в Москве как в сфере аренды, так и по другим сегментам рынка. Но у нас система не работает как раз ввиду отсутствия контроля со стороны государства. Между тем, пожалуй, это единственная возможность «отбеливания» рынка, создания ситуации, когда частные маклеры были бы вынуждены работать легально, а значит, отвечать за информацию об объектах, которыми занимаются. В случае размещения заведомо ложных сведений виновник мог бы быть подвергнуть административному взысканию. Иначе мы имеем то, что имеем: граждане охотно соглашаются на заманчивые предложения, а в итоге либо впустую тратят время, либо рискуют, заключая сделки без гарантий и обязательств со стороны посредника, выплачивая черным маклерам столько же, сколько и риелторам официальных компаний.
Кор.: Какие гарантии дают агентства? — Когда человек невнимательно подходит к оформлению отношений с агентством недвижимости, у него нет никаких гарантий, что его не обманут. В связи с этим агентство несет ответственность за свои действия или бездействие только в том случае, если клиент заключил официальный договор. В частности, в нашем агентстве договор на обслуживание заключается между физическим лицом и компанией «Инком-Недвижимость». Если же клиент решил сэкономить и стороны юридически не закрепили свои отношения, предъявлять какие-либо требования к агентству бессмысленно. Приведу пример. Вы пришли в магазин покупать телевизор. Продавец отвел вас в сторону и предложил пройти в его гараж и купить у него технику с рук за полцены. Вы соглашаетесь, приобретаете технику, а через день она ломается. Неужели пойдете жаловаться в магазин, не имея чека? Да и продавец к тому времени, вероятно, окажется уволенным. Стоит ли добавлять, что нечистого риелтора ждет та же судьба? Таким образом, если вы хотите получить гарантии по договору, заключайте его с компанией в лице руководителя подразделения и не верьте тем, кто предлагает бесплатный сыр. Если и этого клиенту покажется мало, он может подписать еще одно соглашение с компанией и дополнительно подстраховаться. Например, в нашем Управлении арендой квартир существует так называемый гарантийный талон. Это не просто морально-этические обязательства с нашей стороны перед клиентом, а реальное возмещение ущерба, причиненного арендатору в результате лишения или ограничения прав его владения или пользования жильем. В частности, при пожаре, затоплении, желании досрочного расторжения договора аренды по желанию арендодателя, конфликтных ситуациях с хозяином квартиры мы гарантируем бесплатное переселение арендатора на тех же условиях. При этом возмещение затраченных средств берет на себя наша компания (денежные средства не выдаются на руки нанимателю, а идут в счет оплаты одного месяца аренды квартиры по другому адресу). Кроме того, если наниматель имеет наш гарантийный талон и у него вдруг возникли серьезные проблемы с собственником арендуемой квартиры, он может обратиться к нам за помощью в их решении. Тогда обе стороны в присутствии юриста решают все вопросы. Как показывает практика, до 90% таких ситуаций решается мирным путем.
Кор.: Какие обязательства арендодателя и арендатора могут быть указаны в договоре? — В нашем агентстве договор аренды обычно составляется индивидуально. Однако есть общие положения, которые всегда включаются в этот документ. Например, с момента подписания договора арендодатель обязан предоставить нанимателю в пользование квартиру и имущество, находящееся в этом жилом помещении, устранять все неполадки и недостатки сдаваемого помещения, не обменивать и не продавать квартиру до момента расторжения договора аренды и т. п. Также по предварительной договоренности арендодатель имеет право периодически приезжать и проверять, все ли в порядке. Арендатор, со своей стороны, может пользоваться нанятым помещением и при этом обязан своевременно вносить установленную плату за аренду, оплачивать телефонные переговоры. Если у арендатора есть потребность произвести в квартире ремонт, то он имеет на это право только с разрешения наймодателя. Впоследствии арендодателю выставляется счет за работу и материалы. Арендатор не имеет права сдавать нанятую квартиру в субаренду без разрешения наймодателя. Поскольку договор аренды является основной гарантией как для арендатора, так и для арендодателя, я бы рекомендовала как можно внимательнее подходить к процессу составления этого документа. В судебной практике встречается довольно много примеров исков, связанных именно с неграмотным составлением договора. Например, однажды к нанимателю явились судебные приставы описывать имущество. Как выяснилось, собственник задолжал банку приличную сумму денежных средств (невыплаты по кредиту). Банк обратился в суд с иском на собственника, исковые требования банка суд удовлетворил, и в отношении собственника было возбуждено исполнительное производство. Так как местом прописки являлась квартира, арендуемая нанимателем, судебные приставы пришли именно туда и в соответствии с Федеральным законом описали все имущество собственника, а заодно и имущество арендатора. К сожалению, как правило, доказать судебному приставу, что телевизор и стиральная машина принадлежат арендатору, в момент описи не удастся. Для того чтобы это сделать, необходимо как минимум предъявить чеки на это имущество, которые сохраняются крайне редко, а если судебный пристав проигнорирует эти чеки, то можно подать «жалобу на действия судебного пристава-исполнителя». Полномочия судебных приставов очень обширны, их действия не могут быть ограничены отсутствием собственника, в отношении которого возбуждено исполнительное производство, в момент описи имущества. В нашем случае чеков у нанимателя не оказалось. Для того чтобы вернуть телевизор и стиральную машину, арендатору пришлось обращаться в суд с исковым заявлением. Ему удалось доказать в суде, что исключаемое из описи имущество принадлежит ему, а помогли в этом свидетельские показания и акт приема-передачи имущества, в описи которого отсутствовали телевизор и стиральная машина. Грамотно составленный акт приема-передачи с полной описью переданного имущества не только поможет избежать подобных ситуаций, но и обезопасит стороны договора найма при его расторжении, и имущество, принадлежащее сторонам договора, останется во владении его собственников. Еще один очень распространенный вид исков связан с невыплатой арендной платы. При этом не всегда арендатор действительно обманывает собственника. Именно поэтому стоит брать с наймодателя расписку о получении ежемесячных платежей за квартиру. Беспечность может обернуться катастрофическими последствиями для нанимателя! Из-за глупости, недопонимания, из-за отсутствия этой самой расписки, написанной от руки, по окончании договора найма совершенно на «законных» основаниях арендатор может в одночасье предстать перед судом как злостный неплательщик по договору найма. Такой ужасный и порой несправедливый исход сделки вытекает из ст. ст. 161, 162 Гражданского кодекса РФ. Вот один из реальных примеров. Собственник квартиры передал помещение по договору найма сроком на один год. При этом арендная плата составляла 50 тыс. рублей в месяц. За все время проживания арендатора проблем не возникало. Все обязательства исполнялись в соответствии с договоренностью и обязательствами сторон, указанными в договоре. Плата за аренду квартиры поступала без задержек, ежемесячно, лично в руки, но расписки не составлялись. По окончании срока аренды арендатор благополучно «вернул» квартиру собственнику, и они попрощались, но, как оказалось, ненадолго. Через месяц арендатор получил повестку в суд. Предмет иска заключался в следующем. Арендодатель просил суд взыскать с арендатора денежные средства в размере 600 тыс. рублей за 12 месяцев аренды и 175 тыс. рублей в качестве неустойки. При этом собственник сообщил суду, что арендатор за весь срок найма ни разу не произвел оплату за наем. В итоге исковые требования были удовлетворены в полном объеме в двух судебных инстанциях. Никакие многочисленные свидетели факта передачи оплаты, в том числе риелтор, вполне логичные объяснения адвоката судом не рассматривались как доказательства и не смогли стать основой для вынесения судебного решения в пользу арендатора. Помимо все той же статьи 162 ГК РФ, которая гласит: «Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания», на эту тему однозначно высказался Верховный Суд РФ. Других толкований быть просто не может.
Кор.: Часто ли случаются судебные споры между арендодателями и арендаторами? Что является их предметом? — Чаще всего между арендатором и арендодателем возникают споры относительно оплаты. Кроме того, нередки случаи, когда стороны хотят просто расторгнуть заключенный договор. Относительно самих судебных споров можно сказать, что немаловажную роль в них играет договор найма, а также все приложения к нему: дополнительные соглашения, любая переписка между сторонами, документы, подтверждающие выплаты, любые письменные уведомления сторон и т. п. Отсутствие или, наоборот, наличие какого-либо юридически значимого документа может кардинальным образом изменить решение суда. Например, не так давно в судебном порядке рассматривался спор между арендатором и собственником. Конфликт заключался в следующем: арендодатель на словах попросил арендатора досрочно освободить квартиру, в связи с тем что он захотел вернуться к себе домой, поскольку заболел и не мог больше жить за городом. Арендатор согласился, но при условии что съедет он не ранее чем через месяц. Более того, он попросил, чтобы собственник вернул все денежные средства за неиспользованный срок, а также выплатил неустойку в размере месячной арендной платы. Арендодатель не согласился пойти на уступки и потребовал освободить его квартиру в течение трех дней. Нанимателю ничего не осталось делать, как обратиться с иском в суд. Основанием стало нарушение арендодателем обязательств по договору найма. В процессе судебного разбирательства собственник квартиры подтвердил суду, что он действительно потребовал от арендатора освободить помещение в течение трех дней. Конечно же, исковые требования арендатора были удовлетворены в полном объеме. Стоит отметить, что если рассматривать аналогичное дело и исключить факт подтверждения собственником своих намерений о досрочном выселении арендатора, то, безусловно, решение суда было бы в корне противоположным. Наймодатель вполне мог заявить, что никого не выселял и никаких устных уведомлений или предупреждений арендатору не предъявлял. Помимо разбирательств между арендатором и арендодателем, споры могут возникать и между клиентами и компанией. Однако такие случаи крайне редки. В основном они связаны с непониманием клиентом одной простой вещи: компания не может нести ответственность за действия или бездействие сторон по договору найма. Дело в том, что компания не является участником этих правоотношений, она не несет ответственности за желание досрочного расторжения договора или противоправные действия сторон: невыплаты по аренде, порчу имущества, межличностные конфликты и пр. Поэтому такие действия не могут быть истолкованы как неисполнение компанией обязательств по договору на оказание услуг. Что касается прочих претензий клиентов к работе компании, то все они решаются путем обычных переговоров. В свою очередь, компания также может обращаться в суд с исковыми требованиями к клиентам. В частности, когда клиенты компании уклоняются от оплаты оказанных им услуг.
