Имеет ли право управляющая компания, выбранная органом местного самоуправления на основании конкурса, вводить свои услуги и их оплату без согласования с органом местного самоуправления?
Н. Прозоров, г. Вытегра
В соответствии со ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
— непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
— управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
— управление управляющей организацией.
Несмотря на предписание закона, в жизни не всегда получается организовать общее собрание жильцов многоквартирного дома для решения указанного вопроса. Для таких домов п. 4 указанной статьи предусмотрено, что орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.
Если собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали способ управления или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, это будет основанием для проведения такого конкурса. Кроме того, открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (п. 4 ст. 161 ЖК РФ).
Как было указано выше, открытый конкурс проводится в соответствии с Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».
Исходя из п. 2 Правил «размер платы за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленную из расчета 1 кв. метра общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме».
Основополагающим принципом проведения открытого конкурса по выбору управляющей компании является доступность информации о проведении конкурса и обеспечение открытости его проведения (п. 4 Правил). Одним из проявлений соблюдения этого принципа является информационное обеспечение проведения конкурса (раздел 3 Правил).
В частности, п. 32 обязывает организатора конкурса размещать информацию о проведении конкурса в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования информации о размещении заказов для муниципальных нужд, в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге, в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования информации о размещении заказов для нужд субъектов РФ, а также на официальном сайте муниципального образования либо на официальном сайте субъектов РФ в сети Интернет, предназначенном для размещения информации о размещении заказов соответственно для муниципальных нужд или для нужд субъектов РФ.
Организатором конкурса утверждается и передается участникам пакет конкурсной документации. Согласно п. 41 Правил конкурсная документация, утверждаемая организатором конкурса, среди прочего включает в себя перечень обязательных и дополнительных работ и услуг, устанавливаемый организатором конкурса в зависимости от уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, включая требования к объемам, качеству, периодичности каждой из таких работ и услуг.
При этом организатор конкурса в соответствии с перечнем обязательных и дополнительных работ и услуг самостоятельно определяет расчетную стоимость каждой из обязательных работ и услуг. Таким образом, организатор конкурса устанавливает требования по стоимости оказываемых работ и услуг. Должны ли они соответствовать среднерыночным ценам или расценкам по обслуживанию жилого фонда, находящегося в муниципальной собственности, — об этом в Правилах ничего не сказано. Но у организатора есть право самостоятельно определить расчетную стоимость. Никакого согласования этой стоимости с жильцами — собственниками жилых помещений Правила не предусматривают. Конкурсная документация может быть предоставлена любому заинтересованному лицу на основании заявления любого заинтересованного лица, поданного в письменной форме, в течение двух рабочих дней с даты получения заявления. Предоставление конкурсной документации в форме электронного документа осуществляется без взимания платы (п. 46 Правил).
По результатам конкурса его организатор в течение трех рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса передает его победителю один экземпляр протокола и проект договора управления многоквартирным домом. При этом стоимость каждой работы и услуги, входящей в перечни обязательных и дополнительных работ и услуг, определенных по результатам конкурса и подлежащих указанию в договорах управления многоквартирным домом, подлежит пересчету исходя из того, что общая стоимость определенных по результатам конкурса обязательных и дополнительных работ и услуг должна быть равна плате за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса и в конкурсной документации (п. 83 Правил).
В силу п. 5 ст. 161 ЖК РФ и п. 89 Правил организатор конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме об условиях договора управления этим домом путем размещения сообщения в местах, удобных для ознакомления собственниками помещений в многоквартирном доме, — на досках объявлений, находящихся во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Победитель конкурса в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме для подписания указанных договоров в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ (п. 91 Правил). Статья 445 ГК РФ предусматривает обязательность заключения направленного договора. Срок действия такого договора — 1 год.
Возможно ли изменение в одностороннем порядке условий договора, в частности стоимости услуг? Полагаю, что нет. В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Ни ЖК РФ, ни Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса не предусматривают возможность одностороннего изменения стоимости основных и дополнительных работ и услуг, определенной по итогам конкурса.
Если у управляющей компании возникла потребность в изменении стоимости своих услуг, то, исходя из того что договоры по итогам конкурса заключаются не с органом местной власти, а с каждым собственником жилых помещений многоквартирного дома, любые изменения возможны только с согласия такого собственника. Орган местного самоуправления не вправе вмешиваться и изменять условия заключенного договора. Любые изменения в содержание договора, как правило, вносятся путем заключения сторонами дополнительного соглашения к нему.
