МЕСТО И РОЛЬ ЛИЧНОСТНОЙ ИНИЦИАТИВЫ В РЕАЛИЗАЦИИ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ
А. Б. СТЕПИН
Степин А. Б., судья Трусовского районного суда г. Астрахани, доцент кафедры гражданского права Астраханского государственного университета, кандидат юридических наук.
В системе современного частного права неоднозначно оцениваются место и роль личностной инициативы в реализации жилищных прав. Особенностью личностной инициативы признаются ее регулятивный характер, а также способность не только регулировать общественные отношения, но и защищать частное право. В каждой отрасли права личностная инициатива проявляет себя по-разному, однако общим является ее неотделимость от самого субъекта частного права. Для определения места и роли личностной инициативы в реализации жилищных прав необходимо определить ее понятие и правовую природу. Понятие инициативы имеет латинское происхождение (от лат. initiare — начинать) и означает «почин, побуждение к началу какого-нибудь дела»; «руководящая роль в каких-либо действиях»; «предприимчивость»; «способность к самостоятельным активным действиям, воплотившаяся в конкретный неординарный общезначимый поведенческий акт, поступок». Разновидностью инициативы является личностная инициатива и правовая инициатива (как способ правовой жизни), которая состоит в том, что субъекты имеют возможность (и используют ее) своими целенаправленными творческими, правомерными действиями вызывать к жизни права и обязанности, изменять или прекращать их, влиять на процессуальные правила их реализации <1>. С позиции реализации жилищных прав личностная инициатива рассматривается как побуждающий фактор к максимальному использованию средств и способов защиты нарушенных прав, предусмотренных национальным законодательством и международными стандартами. ——————————— <1> См.: Малько А. В. Стимулы и ограничения в праве. М., 2003. С. 157.
Проблема роли личностной инициативы в реализации жилищных прав ранее не исследовалась в юридической литературе. Отдельные аспекты данного вопроса были рассмотрены в работах по различным направлениям психологии и права: 1) общепсихологического анализа деятельности и ее субъекта (С. Л. Рубинштейна, А. Н. Леонтьева, Б. Г. Ананьева, А. А. Бодапева, А. Г. Асмолова, К. А. Альбухановой-Славской); 2) фундаментальных положений о смысле (А. Н. Леонтьева, Д. А. Леонтьева); 3) смысловых образований личности (А. Г. Асмолова, Б. С. Братуся, В. А. Петровского, Е. В. Субботского, В. В. Столина); 4) социально-правовой активности личности и регламентации ее поведения в праве <2>. По оценке В. А. Затонского, во взаимоотношениях права и личной активности задействована вся система стимулов и ограничений, поскольку активность может быть как позитивной, так и негативной. Вместе с тем, по его мнению, инициатива негативной не бывает, это исключительно позитивный элемент социальной жизни. В этом — основа ее ценности <3>. ——————————— <2> См.: Диалектика социальной инициативы / Под ред. Ю. А. Харина. Минск, 1986; Лебедев К. К. Инициатива субъектов и регламентация их поведения по советскому гражданскому праву: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Л., 1972; Шафиров В. М. Право и социально-правовая активность личности // Социалистическое право, сознание и поведение личности. Алма-Ата, 1988. <3> См.: Затонский В. А. Правовая инициатива — мощный фактор прогресса. Право на инициативу и его обеспечение // Конституционное и муниципальное право. 2006. N 5. С. 31.
Впервые в юридической науке нами поставлена проблема исследования личностной инициативы в реализации жилищных прав с позиции их защиты. При рассмотрении жилищных споров инициатива всегда будет являться положительной, если требования заявлены с целью восстановления нарушенного права. В этом случае ее реализация рассматривается как средство защиты жилищных прав. В отличие от других отраслей частного права, как, например, трудового, имеющего договорной характер, в сфере жилищных отношений личностная инициатива не всегда требует согласованности с инициативой другой стороны. Кроме того, если в трудовых отношениях условием реализации инициативы всегда является исполнение обязанностей, то в жилищных отношениях это еще и соблюдение прав и законных интересов другой стороны. Общим для всех отраслей частного права, в том числе и для жилищного права, являются условия ее реализации: 1. Наделение участников частноправовых отношений соответствующими правами, реализация которых возможна только при их согласовании с другой стороной. Например, в соответствии с п. 2 ст. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), личностная инициатива, направленная на проникновение в жилище, не может быть реализована без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных законом случаях и в порядке или на основании судебного решения. 2. Наделение участников частноправовых отношений обязанностями. Например, в соответствии с п. п. 2 и 4 ст. 45 ЖК РФ, внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников. При этом собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. Согласно п. 3 ст. 46 ЖК РФ, предусматривается обязанность собственника, по инициативе которого было созвано общее собрание, довести до сведения собственников помещений в доме решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования. Дополнительным условием реализации личностной инициативы в сфере жилищных отношений является соблюдение прав и законных интересов другой стороны. Например, согласно п. 2 ст. 35 ЖК РФ, личностная инициатива собственника жилого помещения по выселению гражданина, пользующегося жилым помещением на основании решения суда, является положительной и подлежит реализации, если действиями этого гражданина систематически нарушаются права и законные интересы соседей или он бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение. Также, в соответствии с п. 1 ст. 70 ЖК РФ, личностная инициатива нанимателя по вселению в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей подлежит реализации при условии согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи. Указанные условия реализации инициативы тесно взаимосвязаны между собой и зависят от конкретных правовых ситуаций, таких как вселение и выселение; разрушение жилого помещения; предоставление во владение и (или) в пользование жилого помещения; проникновение в жилище; завещательный отказ; годовое и внеочередное общее собрание собственников помещений, общее собрание членов товарищества собственников жилья; изменение границ помещений в многоквартирном доме; неисполнение или ненадлежащее исполнение наймодателем жилого помещения по договору социального найма своих обязанностей; обмен; договор поднайма; договор социального найма; договор найма специализированного жилого помещения; договор управления многоквартирным домом; временное проживание; предоставление жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения; капитальный ремонт или реконструкция дома; жилищный кооператив. Из приведенных норм права ясно, что для жилищного права характерно то, что исследуемая нами инициатива как средство защиты частного права неотделима от личности субъекта отношений, в связи с чем она получила соответствующее название — личностная. Практическое значение настоящего исследования состоит в том, что в сфере жилищных отношений инициатива всегда будет являться положительной, если требования заявлены стороной с целью восстановления нарушенного права. Инициатива не может быть положительной при злоупотреблении правом и необоснованности заявленных требований (если они противоречат требованиям норм закона). Если требования истца были оставлены без удовлетворения, то это означает, что другая сторона реализовала свою личностную инициативу, которая судом признана положительной. Каждая сторона в жилищном правоотношении имеет право на личностную инициативу: истец — при подаче иска, ответчик — при возражении на иск и представлении опровергающих доказательств. Обратимся к материалам судебной практики. Т. Ф. обратилась в суд с иском о признании утратившим право пользования жилым помещением, указав, что на основании договора передачи в порядке приватизации К. Т.Ф. является собственником жилого помещения в виде квартиры. По данному адресу зарегистрирован ответчик С. А., который не проживает в квартире с 2008 г., не имеет постоянной работы, материально не помогает, коммунальные услуги не оплачивает. Просила признать С. А. утратившим право пользования жилым помещением. Суд, выслушав стороны, изучив материалы гражданского дела, пришел к выводу об оставлении исковых требований без удовлетворения по следующим правовым основаниям. На основании п. 1 ст. 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод (ETS N 5), заключенной в г. Риме 04.11.1950 (с изм. и доп. от 11.05.1994), каждый имеет право на уважение его личной и семейной жизни, его жилища и его корреспонденции. Согласно п. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации, каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. В соответствии с ч. ч. 1 и 4 ст. 31 ЖК РФ, к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Судом было установлено, что истец Т. Ф. является собственником квартиры в порядке приватизации. На момент приватизации ответчик С. А. имел равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, но от участия в приватизации отказался. Согласно ст. 2 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на условиях договора социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных названным Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Как видно из содержания названной нормы права, приватизация жилого помещения возможна только при обязательном согласии на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, в том числе бывших членов семьи нанимателя (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ). При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер. Иное толкование закона нарушает положения ст. 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища. Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то он не может быть признан утратившим право пользования жилым помещением. Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к выводу об оставлении исковых требований без удовлетворения, поскольку за ответчиком сохраняется право пользования жилым помещением. В данном примере положительной признается только личностная инициатива ответчика в связи с обоснованностью предъявляемых возражений. Кроме данного примера, личностная инициатива позволяет реализовать жилищные права в других отношениях, в том числе связанных с долевым строительством. Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» <4> задача формирования рынка доступного жилья и обеспечения комфортных условий проживания внесена в число приоритетных национальных проектов. Успешная реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» зависит от эффективной работы всех участников инвестиционно-строительной деятельности <5>. При этом инициатива застройщиков нуждается в стабильных правилах на рынке строительства жилья, а органы государственной власти должны создать надлежащее правовое регулирование данной сферы отношений <6>. ——————————— <4> См.: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.07.2009) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 03.01.2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40. <5> См.: Постановление Правительства Российской Федерации от 17.09.2001 N 675 (ред. от 23.12.2009) «О Федеральной целевой программе «Жилище» на 2002 — 2010 годы» // Собрание законодательства Российской Федерации. 24.09.2001. N 39. Ст. 3770. <6> См.: Демехин А. И. Актуальные проблемы применения Закона об участии в долевом строительстве добросовестными застройщиками // Законодательство и экономика. 2009. N 3. С. 2.
В сфере жилищных отношений активность участников частноправовых отношений проявляется в вопросах приватизации. Она также основана на частной инициативе, но с соблюдением и публично-правовых интересов (согласие на приватизацию муниципальных образований как собственников имущества). Рассмотрение роли личностной инициативы в реализации жилищных прав показывает, что данное средство защиты закреплено в системе российского законодательства и обладает регулятивным характером. Подводя итог, следует заключить, что ключевое значение личностной инициативы выражается в ее эффективности как основного элемента механизма правового регулирования жилищных отношений. Поэтому актуальной и практически значимой является постановка вопроса о необходимости анализа личностной инициативы как средства правового регулирования. Значение личностной инициативы выражается также в обеспечении реализации жилищных прав, что является условием их защиты и восстановления.
——————————————————————
Интервью: Агентство недвижимости никогда не берет деньги вперед («Жилищное право», 2010, N 7)
АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ НИКОГДА НЕ БЕРЕТ ДЕНЬГИ ВПЕРЕД
М. ЖУКОВА
Жукова Мария, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».
Кор.: Что происходит сейчас на рынке аренды жилья? — Я бы сказала, что ситуация сегодня стабильна и характерна для данного периода. Тенденции по спросу и предложению на рынке квартир и коттеджей ожидаемы. Сезон на рынке коттеджей начался, как обычно, в феврале и практически закончился к маю. Спрос еще есть, но предложение практически исчерпано. Предложение квартир в начале лета традиционно увеличивается по сравнению с предыдущими месяцами. Спрос падал в апреле, в мае сохранялся на уровне апрельского, чему способствовали майские праздники, отпуска плюс хорошая погода — люди предпочитали заниматься личными делами, а не поисками нового жилья. В начале июня спрос активизировался, к июлю мы ожидаем начала сезона и превышения спроса над предложением. На рынок стали поступать летние квартиры. Люди, уезжая на дачу на целое лето, рассуждают так: «Зачем жилью стоять пустым, если на нем можно подзаработать?» Таких квартир в целом немного, около 5%, но они пользуются спросом у абитуриентов вузов. К тому же они на 5 — 10% дешевле квартир, предлагаемых на рынке с целью сдачи в аренду на длительное время, поэтому влияют на среднерыночные показатели стоимости аренды. Из тенденций последних лет отмечу три. С рынка практически ушли панельные пятиэтажки: если дом включен в план сноса, желающих арендовать в нем жилье найдется немного. Появилось больше предложений квартир в современных домах — семнадцатиэтажных и монолитных башнях в 22 — 25 этажей. Цены в городах ближнего Подмосковья приблизились к ценам на окраинах Москвы: добраться до столицы из того же Железнодорожного на электричке ничуть не сложнее, чем на машине из Южного Бутова.
Кор.: Как складывается ценообразование на рынке аренды квартир? Насколько велика роль агентства в определении месячной стоимости квартиры? — Агентства цены не назначают. Как правило, сумму называет владелец, исходя из своих представлений о текущей рыночной ситуации. Мы можем лишь предложить скорректировать ее, потому что владеем полной информацией, знаем, за какие деньги реально может быть сдана квартира в зависимости от района, удаленности от транспортной инфраструктуры, класса жилья. Если хозяин переоценил объект и переубедить его не удалось, мы выставляем квартиру за озвученную им сумму. Как правило, в таких случаях квартира «подвисает» и не может найти своего жильца, в связи с чем через некоторое время хозяин корректирует цену в соответствии с нашими рекомендациями. Кроме того, наши специалисты зачастую советуют арендодателям закупить кое-какую мебель, сделать косметический ремонт, чтобы квартира стала более ликвидной.
Кор.: По каким признакам можно отличить хорошее агентство от липового, от мошеннической организации? — Мошеннические агентства — это, как правило, организации, занимающиеся продажей информации. Их объявления выглядят примерно так: «Сдается комната в двухкомнатной квартире, одна комната закрыта, хозяев нет, цена 5 тысяч рублей в месяц». И приписка: «Деньги мне не нужны, уезжаю на полгода в Германию, ищу жильцов, чтобы присматривали за кошкой». Отмечу, что плата за аренду однокомнатной квартиры в Москве сегодня составляет не менее 24 тысяч рублей, а комнаты дешевле 8 тысяч не встречались мне уже несколько месяцев. Когда человек приходит в такое агентство, ему говорят, что нужно заключить договор и заплатить некоторую сумму денег, 4 — 6 тысяч рублей, а в обмен получить телефон хозяина чудо-квартиры, мол, сами ему позвоните и обо всем договоритесь. Вы платите деньги, звоните и либо никуда не попадаете, либо вас начинают «кормить завтраками»: «Сегодня не могу, уехал за город», «Извините, занят», «Простите, квартиру уже сдал». Сделать в данной ситуации ничего нельзя. В суд идти бессмысленно: договор составлен на предоставление информации, а она предоставлена была, у правоохранительной системы вопросов к мошенникам нет. Помните: агентство недвижимости никогда не берет деньги вперед. Клиент расплачивается за услуги после нахождения ему квартиры, составления договора и расчета с владельцем жилья.
Кор.: Если говорить не о мошенниках, а о частных маклерах? Чем опасно работать с ними? — Частный маклер — это человек, который без образования юридического лица и зачастую, не будучи даже частным предпринимателем, предлагает услуги посредника между арендаторами и арендодателями. Чем он опасен? Любое агентство недвижимости имеет юридический адрес, офис; в агентство, нашедшее вам квартиру или жильца, всегда можно прийти с жалобой, предъявить претензию. Частные маклеры имеют лишь мобильный телефон. Что это такое, объяснять не надо. Завтра он купит новую сим-карту, и все, контакт потерян навсегда, вы его больше никогда не найдете. При возникновении каких-либо проблем человеку, который имел дело с частным маклером, просто некуда обратиться. Поэтому уровень ответственности частных маклеров гораздо ниже. Они спустя рукава относятся к проверке того жилья, которое предлагают своим клиентам.
Кор.: Что включает в себя процедура проверки? — При заселении клиента мы в обязательном порядке проверяем документы на квартиру, сверяем паспорта владельцев, убеждаемся, что все данные совпадают. Если адрес регистрации хозяина совпадает с адресом сдаваемой квартиры, выясняем, где он будет жить. В более сложных случаях можем запросить выписку из домовой книги, копию финансово-лицевого счета, выписку из реестра. Досконально юридическую чистоту документов и квартиры мы не проверяем, поскольку квартира не продается, а сдается в аренду, причем на довольно короткий срок. Но мы гарантируем арендатору, что тот человек, которому он платит деньги, действительно является владельцем квартиры либо имеет право сдавать ее по доверенности.
Кор.: Каков средний срок аренды квартиры? — Договор найма, как правило, составляется на 11 месяцев, такая практика сложилась на рынке. В дальнейшем кто-то съезжает и ищет новое жилье, кто-то в частном порядке, уже без участия агентства продлевает действующий договор. Поэтому достоверной статистики по средним срокам аренды квартир не существует. Кстати, многолетняя аренда квартир — это одна из причин вымывания дешевых предложений с рынка.
Кор.: В каком месяце выгоднее всего снимать квартиру? — Рынок достаточно предсказуем. «Высокий сезон» начинается в июле, и в это же время начинают повышаться цены. В среднем рост составляет 15 — 20% от уровня предыдущего года. В октябре цены замирают и до следующего сезона остаются практически неизменными, в конце осени предложение начинает превышать спрос. Поэтому наиболее выгодно снимать жилье с ноября по май. Эта тенденция наблюдается уже много лет, за исключением конца 2007 года, когда цены сумасшедшим образом поползли вверх, и конца 2008, когда они так же быстро падали.
Кор.: Какие районы Москвы считаются самыми удобными для аренды, а какие наоборот? — У каждого человека свои представления об идеальном доме. Кому-то важна близость к центру или работе, кому-то наличие парка, кому-то хороший детский сад или школа в минутах ходьбы. Надо сказать, что инфраструктура общего пользования — транспорт, магазины, заведения досуга — сегодня хорошо развита во всех районах. По числу предложений жилья в аренду все районы Москвы приблизительно одинаковы, за несколькими исключениями: сложно снять квартиру в непосредственной близости от парков, потому что жилья там немного; сравнительно мало квартир в Северо-Западном, Западном (Крылатское) и Юго-Западном (Ленинский проспект и проспект Вернадского) районах. Если говорить о самых невостребованных районах, то это юго-восток города, Капотня, что связано с плохой экологией.
Кор.: В чем обычно состоит суть споров между арендаторами и арендодателями? — Как правило, споры касаются предмета договора и взаимных недоговоренностей в отношениях сторон. «Мы съезжаем раньше срока, а владелец отказывается вернуть залог», «Жилец не платит арендную плату и не хочет освобождать квартиру», «В квартире проживают не те люди, с которыми заключался договор» — это типичные ситуации. Довольно часто нам удается урегулировать проблему без участия судебных органов, путем переговоров.
Кор.: Как защититься от недобросовестных жильцов арендодателям? Как арендаторам избавиться от слишком навязчивого внимания хозяев? — Практически все болезненные моменты во взаимоотношениях сторон можно урегулировать с помощью грамотно составленного договора найма. Арендодателям мы рекомендуем фиксировать в нем имена и паспортные данные жильцов, факт наличия или отсутствия у них домашних животных. Последний момент очень важен, ведь именно домашние животные зачастую являются болевой точкой — во многих случаях договоры найма расторгаются досрочно именно потому, что арендаторы умолчали о собаке или кошке. С другой стороны, неурочные визиты хозяина — «проходил мимо, решил выпить чаю и проверить, не мусорите ли вы здесь» — тоже могут стать поводом для расторжения договора, но уже по инициативе арендатора. Вмешательство в частную жизнь не нравится никому. Поэтому мы всегда рекомендуем прописывать в договоре порядок посещения квартиры арендодателем. Наем предполагает полную передачу жилья во временное владение и пользование. Хозяева, подписавшие договор, фактически временно теряют некоторые свои права. К несчастью, многие из них игнорируют этот момент.
Кор.: Случалось ли сталкиваться с экзотическими требованиями арендаторов и арендодателей, которые они просят включить в договор? — Специальные требования арендодателей, как правило, относятся к личностям жильцов, которых они хотели бы видеть своими арендаторами: их национальность, возраст, семейное положение. Самый удивительный случай в моей практике произошел несколько лет назад: хозяин пытался сдать четырехкомнатную квартиру достаточно невысокого уровня, по цене на грани рынка, но непременно семье москвичей, без детей, муж и жена должны были работать в государственном учреждении и иметь дипломы о высшем образовании. Разумеется, квартиру сдать не удалось. Арендаторы жилья экономкласса, как правило, не выдвигают из ряда вон выходящих требований. Они часто просят владельца вывезти часть мебели или, наоборот, что-то докупить, просят разрешения сделать ремонт. С элитным жильем сложнее, при этом могут предъявляться действительно сложные требования, например наличие вертолетной площадки рядом с домом.
