Article is devoted problems of eviction from office premises. Questions of protection of the rights of citizens are considered at eviction.
Key words: office premises, hostels, eviction.
Регулированию отношений, связанных с предоставлением и использованием жилых помещений специализированного фонда, в Жилищном кодексе РФ посвящена отдельная глава. Служебные жилые помещения и общежития включены в состав специализированного жилищного фонда. Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным и муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, назначением на государственную должность РФ, субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления. Категории лиц, которым предоставляются служебные жилые помещения, определяются нормативными актами органов государственной власти РФ, субъекта РФ или органов местного самоуправления, в ведении которых находится жилищный фонд. Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Служебные жилые помещения и общежития предоставляются по договорам найма при условии необеспеченности гражданина жильем в данном населенном пункте (ст. 99 ЖК РФ). Правовой режим всех специализированных жилых помещений имеет ряд принципиальных отличий, обусловленных их назначением. Как следствие, и договор найма специализированного жилого помещения обладает определенной спецификой по сравнению с договором социального найма жилого помещения: для него закреплен особый порядок предоставления жилых помещений, собственный субъектный состав, характерна срочность и ограничен круг прав нанимателей. Имеют значительные отличия порядок и последствия прекращения договора. Применительно к последним существует ряд неразрешимых вопросов, порождающих противоречивую судебную практику. Проблемы и неточности законодательного регулирования приводят к нарушениям прав нанимателей и членов их семей. Несомненно, четкое и детальное закрепление в ЖК РФ оснований и последствий прекращения договора найма служебного жилого помещения и помещения в общежитии, как, впрочем, и других помещений специализированного жилищного фонда, будет способствовать наиболее эффективной защите прав и законных интересов лиц, в них проживающих. К сожалению, в настоящее время граждане не всегда могут точно определить, на что они вправе рассчитывать при выселении из специализированного жилого помещения, к кому и с какими требованиями они вправе обратиться. Отнесение жилого помещения к числу специализированных и исключение из соответствующего жилищного фонда осуществляется на основании решения управляющего фондом органа. Следовательно, при решении спорных вопросов прежде всего необходимо выяснить: имел ли место названный административный акт, в противном случае положения жилищного законодательства, регулирующие основания и последствия прекращения договора найма, не подлежат применению, об этом свидетельствует и складывающаяся судебная практика <1>. ——————————— <1> См.: надзорное Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23 июня 2006 г. N 35-В06-12.
Согласно ст. 102 ЖК РФ договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, при переходе права собственности (права хозяйственного ведения, права оперативного управления) на служебное жилое помещение и помещение в общежитии другому лицу, за исключением случаев, когда новый собственник или юридическое лицо, которому передано жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем помещения. Кроме того, среди оснований прекращения закон называет истечение установленных для договора сроков. Судебная практика изобилует примерами обращений со стороны наймодателей к нанимателям служебных жилых помещений и помещений в общежитии с требованием об их выселении в связи с приобретением последними жилых помещений в собственность или по договору социального найма <2>. В литературе отмечалось, что, исходя из смысла ст. 99 ЖК РФ, указывающей в качестве условия проживания в специализированном фонде на отсутствие у граждан жилья, можно сделать вывод, что в случае, когда граждане будут обеспечены жильем по договору социального найма или приобретут его в собственность, должно прекратиться их право проживать в специализированном жилищном фонде <3>. Во избежание противоречивой судебной практики, учитывая наличие в законе исчерпывающего перечня оснований прекращения договора, решением обозначенной проблемы станет, на наш взгляд, закрепление среди оснований названного обстоятельства. ——————————— <2> См.: Определение Верховного Суда РФ от 4 августа 2009 г. N 71-В09-8. <3> См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. С. 412.
Традиционно расторжение договора также квалифицируют как одно из оснований его прекращения, в этой связи представляется нелогичным помещение законодателем норм о расторжении договора в отдельной статье, предшествующей положениям о его прекращении. Расторжение договора найма возможно по соглашению сторон, по инициативе нанимателя в любое время, причем без согласия членов семьи, по требованию наймодателя в судебном порядке при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма, а также в иных случаях, предусмотренных ст. 83 ЖК РФ. Давая анализ перечисленным вариантам расторжения, следует отметить, что в ст. 101 ЖК РФ используется слишком широкая, не свойственная жилищному законодательству в целом формулировка применительно к случаям расторжения договора по инициативе наймодателя: значимыми становятся любые, даже несущественные, нарушения договора. Хотя в Постановлении Правительства РФ от 26 декабря 2006 г. N 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» <4> уточнено, что для расторжения договора должны иметь место существенные его нарушения, а именно: невнесение платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или членами его семьи; систематическое нарушение прав и законных интересов соседей; использование жилого помещения не по назначению, полагаем, такого рода детализация оснований должна быть отражена именно в положениях Кодекса. ——————————— <4> Собрание законодательства РФ. 2006. N 6. Ст. 697.
Неудачным следует признать и наличие отсылочной нормы к ст. 83 ЖК РФ, регулирующей случаи прекращения договора социального найма, при возможности расторгнуть договор при любых нарушениях обращение к этой статье оказывается излишним. Но, с другой стороны, ряд оснований расторжения договора социального найма, не закрепленных в ст. 83 ЖК РФ и не связанных с нарушением договора, может иметь место и в специализированном фонде, в частности снос, капитальный ремонт дома, в котором находятся специализированные жилые помещения, и др. В перечисленных ситуациях требует разрешения вопрос не только об основаниях, но и о последствиях расторжения договора. По мнению Ю. П. Свит, в таких случаях нанимателю должно быть предоставлено благоустроенное жилое помещение в том же населенном пункте <5>. Однако значение имеют не только требования к помещению, но и его правовой режим. Не следует менять статус предоставляемого жилья при сохранении на момент переселения граждан оснований для их проживания в специализированном жилищном фонде. ——————————— <5> См.: Свит Ю. П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2005. N 3. С. 8.
При исследовании обозначенной нормы возникает и ряд других вопросов. В частности, должно ли иметь место согласие членов семьи на расторжение договора по инициативе нанимателя? В литературе справедливо подчеркивается, что само по себе отсутствие нормы, аналогичной правилам, установленным для договора социального найма, прямо указывающим на необходимость получения согласия членов семьи в этом случае, уже достаточно четко обозначает мнение законодателя по данному вопросу — такое согласие не требуется <6>. И если применительно к служебным жилым помещениям выбранный законодателем подход не вызывает возражений, то относительно общежитий отсутствие согласия со стороны членов семьи на расторжение договора противоречит установленным в ст. 100 ЖК РФ положениям о равенстве прав нанимателя, проживающего в жилом помещении в общежитии, и членов его семьи. ——————————— <6> См.: Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный) / Под ред. О. А. Городова. М.: Проспект, 2005. С. 180.
Необоснованно, с нашей точки зрения, не придается никакого значения причинам невнесения платы за жилое помещения и коммунальные услуги в отличие от аналогичных норм, регулирующих расторжение договора социального найма. Кроме того, не урегулированы последствия самовольного переустройства (перепланировки) специализированного жилого помещения, причем для этих целей не задействованы даже отсылочные нормы. Правовые последствия расторжения и прекращения договора найма специализированного жилого помещения предопределяются видом жилого помещения специализированного жилищного фонда, основанием прекращения и личностью гражданина — нанимателя жилого помещения. Для служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитии в законе установлен целый ряд исключений из общего правила. Общим последствием расторжения договора названо выселение без предоставления другого жилого помещения. При этом не имеет значения состав проживающих с нанимателем лиц, даже в том случае, если в их числе несовершеннолетние дети <7>. ——————————— <7> См.: Определение Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2004 г. N 413-О; Определение Конституционного Суда РФ от 19 марта 2009 г. N 192-О-О.
Ряд категорий граждан не могут быть выселены из служебных жилых помещений и общежитий без предоставления других жилых помещений. Это в первую очередь лица, указанные в ч. 2 ст. 102 ЖК РФ, т. е. работники, проживающие в служебных жилых помещениях и общежитиях, право собственности (право хозяйственного ведения, право оперативного управления) на которые передано другому публичному образованию либо юридическому лицу. Помимо этого, к ним относятся граждане, перечисленные в ст. 103 ЖК РФ: 1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей; 2) пенсионеры по старости; 3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер; 4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы. Ко всем гражданам закон предъявляет общее требование: они не должны являться собственниками жилых помещений, нанимателями по договору социального найма и членами их семей. То есть речь идет только об одном из критериев нуждаемости, названных в ст. 51 ЖК РФ. Используемый законодателем в данном случае подход не оправдан, не менее значимы и другие критерии нуждаемости. Полагаем, нет смысла отдавать предпочтение лишь одному из них. Следует отметить, что в ныне действующем законодательстве значительно сокращен перечень категорий лиц, которые не могут быть выселены из служебного жилого помещения и общежития без предоставления другого жилья. Согласно ст. 13 Вводного закона граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитии, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ, состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК РФ. Перечисленным категориям граждан предоставляются другие, не обязательно благоустроенные жилые помещения по договору социального найма. Как видим, требования к предоставляемым жилым помещениям занижены, практически приравнены к тем, что закреплены для жилых помещений лиц, выселяемых в связи с неоплатой, а ведь в данном случае обеспечиваются социально незащищенные категории граждан. Одной из сложнейших проблем для правоприменительной практики стало отсутствие у собственника фонда жилых помещений, необходимых для обеспечения выселяемых лиц. Как следствие, граждане и при отсутствии оснований продолжают проживать в служебных жилых помещениях и помещениях в общежитии и в результате не могут воспользоваться всем объемом прав в отношении такого жилого помещения. Нередки случаи обращения нанимателей в суд с целью признания за квартирой или комнатой статуса помещения с общим правовым режимом. Перевести жилое помещение из одного фонда в другой или признать за ним статус жилого помещения с общим правовым режимом в судебном порядке весьма затруднительно. Действующих норм права, определяющих соответствующий порядок, не предусмотрено. Необходимо урегулировать поднятую проблему на уровне закона. В литературе и судебной практике возник вопрос о возможности применения сроков исковой давности по делам, связанным с выселением нанимателей из жилых помещений специализированного жилищного фонда <8>. Решение указанного вопроса во многом определяется законностью вселения в жилое помещение. При соблюдении установленного законом порядка вселения применим общий трехлетний срок исковой давности, в противном случае на предъявляемые собственником фонда требования давностный срок не распространяется (ст. 208 ГК РФ). ——————————— <8> См.: Определение Верховного Суда РФ от 24 июля 2007 г. N 5-В08-77; Определение Верховного Суда РФ от 19 августа 2008 г. N 5-В08-77; Определение Верховного Суда РФ от 28 декабря 2007 г. N 5-В07-147.
