ПОСЛЕДСТВИЯ ПРИЗНАНИЯ ИНДИВИДУАЛЬНЫХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ НЕПРИГОДНЫМИ ДЛЯ ПОСТОЯННОГО ПРОЖИВАНИЯ
Ю. ЗУБОВА
Зубова Юлия, юрист ОАО «Курьяновский карьер».
Переезд из жилья, признанного аварийным, в новое — всегда важное событие для собственников и нанимателей, как правило, сопряженное с многочисленными разбирательствами с органами местного самоуправления. Конечно, идеально было бы, избегая судебных разбирательств, договориться мирным путем, но, к сожалению, на практике возникает большое количество проблем, связанных с этим процессом, которые решаются только в судах.
Рассматривая последствия признания жилых помещений непригодными для постоянного проживания, стоит уделить особое внимание некоторым вопросам. В частности, принимая во внимание Положение о признании жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, очевидно, что признаваться непригодными для постоянного проживания могут как жилые помещения муниципального (государственного) жилого фонда, так и жилые помещения, находящиеся в собственности граждан. К тому же следует обратить внимание на то, что ни упомянутым Положением, ни Жилищным кодексом РФ, ни какими-то другими нормативными актами не определено то, что обязательным условием внеочередного предоставления жилья гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания, является нахождение граждан на учете в момент возникновения обстоятельств, обусловивших непригодность жилого помещения для проживания. Из этого следует, что субъектами данной категории дел могут быть как собственники жилых помещений, так и наниматели, состоящие и не состоящие на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. К тому же одной из сторон в рассмотрении данной категории дел всегда является орган государственной власти или местного самоуправления. Казалось бы, все просто: помещение признано непригодным для проживания, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны принять меры по обеспечению граждан жильем за счет соответствующих бюджетов либо компенсировать стоимость утраченного помещения, но тут как раз и возникает множество вопросов. Идеально было бы, избегая судебных разбирательств, мирно договориться о выселении граждан в новые жилые помещения, но, к сожалению, на практике возникает большое количество проблем, связанных с неопределенностью в формулировках законодательства и, следовательно, путаницей в толковании норм права как истцами, так и ответчиками, недовольством граждан условиями и площадью вновь предоставленных жилых помещений и так далее. Попробуем разобраться и проанализировать наиболее часто встречающиеся в судебной практике споры, связанные с последствиями признания жилых помещений непригодными для постоянного проживания. Защита прав собственников, чьи помещения признаны в установленном порядке непригодными для постоянного проживания, производится в соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса РФ. Рассмотрим некоторые примеры из судебной практики, ярко демонстрирующие такой порядок разрешения споров. Так, судом рассмотрено дело по иску Ч., являющихся сособственниками двухкомнатной квартиры. Жилой дом, в котором находится указанная квартира, признан аварийным и подлежащим сносу и включен в перечень домов областной адресной программы. Администрация г. Жигулевска предлагала собственникам однокомнатную квартиру, от которой истцы отказались, так как считают, что им должно быть предоставлено равнозначное жилое помещение ранее занимаемому в соответствии со статьей 89 ЖК РФ. Суд отказал в удовлетворении требований собственников о предоставлении им равнозначной по площади и количеству комнат квартиры, поскольку в соответствии со статьей 32 ЖК РФ жилые помещения собственнику взамен занимаемого предоставляются по соглашению, заключенному с органами, вынесшими решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу. Между тем в ходе судебного разбирательства установлено, что соглашения о предоставлении истцам двухкомнатной квартиры вместо принадлежащего им жилого помещения сторонами не достигнуто, при этом закон не предусматривает обязанности органа местного самоуправления предоставить истцам другое жилое помещение взамен изымаемого. Таким образом, очевидно, что законодатель предусмотрел обязанность органов власти лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения в соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса РФ либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено иное жилое помещение, стоимость которого засчитывается в выкупную цену, но не обязал орган власти предоставить взамен помещения, признанного непригодным, новое помещение по договору социального найма. Но из этого правила существуют исключения. В случае, например, если гражданин докажет свой статус малоимущего и нужду в социальном жилье, то суд, как следует из практики, обяжет орган местного самоуправления предоставить новое жилье вне очереди. Так, Ленинский районный суд города Самары 11.04.2011 принял решение об обязании Департамента управления имуществом городского округа Самары предоставить Б. А.Н. жилое помещение на состав семьи из трех человек, площадью не менее нормы предоставления. При этом суд установил, что Б. А.Н является собственником комнаты в коммунальной квартире, вместе с ним в ней зарегистрированы и проживают его жена и сын. В 2000 году истец принят на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении составом семьи 3 человека. В 2006 году в доме, где расположено жилое помещение истца, произошел пожар, распоряжением заместителя Главы городского округа Самары от 12.04.2010 указанное помещение признано непригодным для проживания, а жилой дом — аварийным и подлежащим сносу. Судом установлено, что иного жилья собственник и члены его семьи для проживания не имеют, а ответчик никаких мер по отселению и предоставлению другого благоустроенного жилого помещения не предпринимал. При наличии указанных обстоятельств суд удовлетворил требования истца о предоставлении жилого помещения семье истца на основании договора социального найма по норме предоставления. При этом суд не принял во внимание ссылку ответчика на статью 32 ЖК РФ, поскольку в данном случае истец имеет право быть обеспеченным жильем в соответствии со статьей 57 ЖК РФ, а ответчик в случае необходимости не лишен права требовать от собственника жилого помещения исполнения обязанностей, которые возложены на него статьей 32 ЖК РФ. Но и это еще не все. Как видно из предоставленной судебной практики, истец ранее состоял на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении, а, как быть, если утрата дома произошла по причине пожара, например, а собственник при этом ранее не состоял на учете в качестве нуждающегося, так как в этом не было необходимости? Ответ на этот вопрос дает Определение Конституционного Суда РФ от 05.03.2009 N 376-О-П «По жалобе гражданина Алексеева Романа Владимировича на нарушение его конституционных прав пунктом 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым не исключена возможность предоставления жилых помещений малоимущим гражданам как лишившимся своих жилых помещений в результате пожара по договорам социального найма во внеочередном порядке, если на момент утраты жилища они не состояли на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении. Что касается нанимателей, то вопросы предоставления им жилых помещений разрешаются в соответствии со статьей 86 Жилищного кодекса РФ с учетом статьи 89 Жилищного кодекса РФ, в силу которой жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. Например, как ухудшение условий проживания суд расценил и выселение ответчиков Х. в жилое помещение, расположенное по адресу: <…>, поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что в семье ответчиков имеются несовершеннолетние дети, а в поселке Озерный (район, где находится предоставляемая квартира) только планируется построить амбулаторию общей врачебной практики, кроме того, в школах, которые находятся вблизи указанного поселка, превышена предельная численность учащихся. Также судом отказано в удовлетворении исковых требований, заявленных к семье С. о выселении, поскольку судом установлено, что С. М.В. является инвалидом первой группы, может передвигаться только на костылях, находится под наблюдением у врача-невролога, следовательно, ответчик нуждается в постоянном медицинском наблюдении. Однако, как следует из материалов дела, вблизи нахождения предоставляемого жилого помещения отсутствуют лечебные учреждения, аптеки, которые крайне необходимы для С. М.В. Здесь следует обратить особое внимание на то, что даже в случае, если наниматели жилых помещений, признанных непригодными для постоянного проживания, ранее состояли на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, это не значит, что вновь предоставляемое им по договору социального найма жилое помещение будет соответствовать нормам предоставления. Такой вывод можно сделать из анализа Определения Конституционного Суда РФ от 03.11.2009 N 1368-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб граждан Артюкиной Марии Васильевны и других на нарушение их конституционных прав частью 3 статьи 6, частью 2 статьи 57 и частью 1 статьи 89 Жилищного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым внеочередной характер обеспечения другими жилыми помещениями граждан, переселяемых из жилых помещений, которые признаны непригодными для проживания, обусловливает исключительно компенсационный характер такого обеспечения, поскольку очевидно, что целью законодателя в данном случае было не улучшение жилищных условий по количественным показателям, а сохранение как минимум имеющейся обеспеченности граждан жильем с одновременным улучшением жилищных условий с точки зрения безопасности. То есть граждане, состоящие ранее на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, не снимаются с такого учета, если в этом не отпадает необходимость. Отсюда также следует, что если в квартире проживает одновременно несколько семей, это не значит, что все они автоматически получат отдельные жилые помещения. Например, только частично удовлетворены требования Департамента управления имуществом городского округа Самары о выселении семьи Х. с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, а также частично удовлетворены требования ответчиков о предоставлении жилого помещения по норме предоставления вне очереди. Судом установлено, что на основании договора социального найма семья ответчиков проживала в однокомнатной квартире общей площадью 31,7 кв. м. Многоквартирный дом, в котором находится квартира, признан аварийным и подлежащим сносу. Департаментом управления имущества городского округа Самары предложено ответчикам равнозначное жилье для переселения. От данного предложения ответчики отказались, ссылаясь на тот факт, что в настоящее время в квартире зарегистрированы фактически две семьи (брак между супругами Х. расторгнут, одна семья — это Х. С.В. с детьми, а вторая семья — это Х. Х.А. и члены его семьи), следовательно, они нуждаются в предоставлении двух квартир по норме предоставления. Ответчики просили предоставить Х. Х.А. и Х. С.В. с детьми отдельные жилые помещения по норме предоставления. Вместе с тем судом установлено, что распоряжением первого заместителя Главы городского округа Самары от 14.12.2001 семья Х. С.В. с составом пять человек (она, ее бывший муж Х. Х.А. и трое детей) принята на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях муниципального жилищного фонда по договорам социального найма в связи с обеспеченностью общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о том, что ответчики, которых просит выселить из жилого помещения истец, должны быть обеспечены жилым помещением по норме предоставления во внеочередном порядке, а не равнозначным жилым помещением, которое предложено Департаментом управления имуществом г. о. Самары. При этом суд отказал ответчикам в удовлетворении их требований в части предоставления им двух квартир в связи с прекращением брака между супругами, поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено, что ответчики Х. признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий в составе пяти человек, в том числе бывшие супруги Х. Х.А., С. В. Анализируя судебную практику, становится ясно, что жилые помещения в большинстве случаев предоставляются равные ранее занимаемым, а граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, по-прежнему остаются в очереди на предоставление жилых помещений уже по норме предоставления. В этой ситуации целесообразнее было бы сразу предоставлять в судебном порядке помещения с учетом данных норм, но, к сожалению, в рамках имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, это не представляется возможным. Хотя бывают и такие случаи, когда помещение предоставляется по норме предоставления, но является, в свою очередь, меньше по площади ранее занимаемого. Так, в обращении в суд истица указала, что она и ее семья занимали жилое помещение, состоящее из трех комнат, предоставленное по договору социального найма. Многоквартирный жилой дом, в котором находится квартира, признан аварийным и подлежащим сносу, частичное расселение граждан произведено в 2008 — 2010 годах. В настоящее время указанного дома не существует, однако жилым помещением истица до настоящего времени не обеспечена. Истица просила обязать ответчика предоставить ей жилое помещение, состоящее из трех комнат, равнозначное по площади ранее занимаемому жилому помещению. Суд исковые требования удовлетворил частично, обязал ответчика предоставить истице благоустроенное жилое помещение по договору социального найма не менее нормы предоставления в границах городского округа Чапаевск, поскольку установил, что три жилых комнаты в квартире были предоставлены С. Г.Г. и членам ее семьи (супругу, дочери К. С.В., сыну С. Р.В.), однако все проживающие в указанном помещении сняты с регистрационного учета (отец истца умер, наниматель С. Г.Г. и ее сын С. Р.В. переехали на другое постоянное место жительства). Таким образом, на момент сноса дома в жилом помещении, непригодном для проживания, была зарегистрирована только истица. Суд посчитал, что у истицы отсутствует право требования равнозначного жилого помещения ранее занимаемому, поскольку жилое помещение, признанное непригодным, состоящее из трех комнат общей площадью 68,3 кв. м, ранее предоставлялось на семью, состоящую из четырех человек, в отношении трех из них договор социального найма фактически был расторгнут. Подводя итог всему вышесказанному, можно прийти к следующим выводам. Правовые последствия признания жилого помещения непригодным для постоянного проживания различны для собственников и нанимателей. Причем наниматели в этом случае оказываются в наиболее выгодном положении, имея возможность во внеочередном порядке получить новое жилое помещение по договору социального найма, равнозначное ранее занимаемому, а в некоторых случаях — и по нормам предоставления, если граждане ранее состояли на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий (или получили такое право в ходе признания жилого помещения непригодным для постоянного проживания), а у органа, предоставляющего данное помещение, имеется такая возможность. Что же касается собственников жилых помещений, признанных в установленном порядке непригодными для постоянного проживания, то они в соответствии с Жилищным кодексом РФ должны снести жилой дом за свой счет, а если этого не происходит, то получить выкупную стоимость ранее занимаемого жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Если же у органа, вынесшего решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу, есть такая возможность, то по соглашению с собственником последний может получить взамен жилья, признанного непригодным, новое жилье, но никакие нормы предоставления при этом не учитываются, равно как и площадь ранее занимаемого помещения. Но, как видно из судебной практики, есть примеры, когда и собственники получают жилые помещения взамен признанных непригодными в случае, если ранее состояли на учете в качестве нуждающихся либо могут доказать свою нуждаемость в социальном жилье и малоимущность. К огромному сожалению, приходится констатировать тот факт, что законодательство в сфере признания жилых помещений непригодными для постоянного проживания еще недостаточно разработано, и, несмотря на то что ведется определенная работа по его совершенствованию, неразрешенными остаются еще многие вопросы. Имеется острая необходимость в систематизации законодательных актов, посвященных этой теме, а также четком урегулировании последствий признания жилых помещений непригодными для постоянного проживания для собственников.
