Юлия Матюкова, ведущий юрконсультант, г. Дзержинск, Нижегородская область.
Собственники, проживающие в многоквартирном доме, рано или поздно сталкиваются с вопросом выбора способа управления своим домом. ЖК РФ предлагает три варианта: непосредственное управление; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом; управление управляющей организацией. Как правильно выбрать способ управления своим домом? И что такое ТСЖ?
Выбор есть
Новый ЖК РФ заставил собственников жилья задуматься о способе управления своим домом. Но удручающе большая часть граждан не желает заниматься организационными моментами по управлению своим домом.
Как следует из ЖК РФ, все собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из способов управления: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
Прежде чем остановиться на одном из них, необходимо проанализировать качество и стоимость предоставляемых услуг. Например:
— дом обслуживает ДЕЗ, и качество услуг удовлетворяет, тарифы не завышены;
— дом является проблемным, низкое качество обслуживания;
— мнения граждан разделились, и каждый желает сам решать жилищные вопросы и отвечать за свои платежи.
В первом случае не стоит что-либо менять. Во втором следует обратить внимание на другую управляющую организацию или ТСЖ. В третьем подойдет управление собственниками.
Жильцы принимают решение на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и могут изменить его в любое время (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ). Заключение общего собрания является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Управляющая организация — коммерческая организация, оказывающая профессиональные услуги по управлению многоквартирными домами на основании договора управления. Денежные средства поступают от всех жильцов подопечных домов и расходуются в зависимости от общей суммы, а не денег одного дома.
Непосредственное управление — это управление без посредников, самостоятельно, под свою ответственность. Непосредственное управление изначально предназначалось для домов с небольшим количеством квартир. Каждый из собственников самостоятельно заключает договоры на поставку тепла, электроэнергии, воды, газа и водоотведение. Договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме заключаются на основании решений общего собрания. От имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами могут действовать один из собственников помещений или иное лицо, имеющее доверенность в письменной форме, выданную ему всеми или большинством собственников помещений. Долги собственника никого, кроме организации-исполнителя, не интересуют. Как, впрочем, и при избрании ТСЖ.
ТСЖ
ТСЖ — промежуточное звено. Оно подходит как для больших многоквартирных домов, так и для средних.
Целями объединения собственников жилых помещений в многоквартирных домах являются управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме (п. 1 ст. 135 ЖК РФ). Как и любое другое юридическое лицо, ТСЖ наделено законом правами и обязанностями, но все они существуют в рамках реализации норм ЖК РФ.
У каждого есть возможность проверить ТСЖ. Чтобы достоверно определить, зарегистрировано ли официально ТСЖ во всех инстанциях, можно воспользоваться Интернетом. В сети необходимо найти сведения о ЕГРЮЛ, проверить учредительную документацию, протокол собрания. К тому же собственники жилых помещений имеют право обратиться в органы налоговой службы, подать запрос на получение копий документов, которыми сопровождались создание и регистрация ТСЖ. Эти меры помогут защитить себя от лже-ТСЖ.
Собственники могут стать жертвами лже-ТСЖ. Жильцов информируют об учреждении ТСЖ. Назначается некое лицо, которое будет занимать пост председателя правления. Потом жильцам предлагают переизбрать своего председателя. Таким образом, они признают факт, что ТСЖ действительно создано. После этого приходится жить по законам товарищества, которое не спешит выполнять взятые на себя обязательства: делать ремонт, проводить обслуживающие работы, ухаживать за двором и прилегающей территорией. На просьбу предъявить документы можно получить только отказ, так как документов и актов, подтверждающих проведение работ, попросту не существует.
При малейшем подозрении на то, что вас обслуживает незаконное ТСЖ, прекратите оплату коммунальных услуг и не делайте взносов в назначенные фонды. Обратитесь с письменным заявлением в прокуратуру, в котором укажите факты злоупотребления служебным положением представителями управляющей компании. Оплату никто потребовать не может, когда договоры не заключены.
Прокуроры осуществляют надзор за исполнением закона, при этом проверки они проводят на основании поступившей информации о фактах нарушения законов, требующих принятия мер прокурором (п. 2 ст. 21 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации»).
Также можно обратиться в суд, жилищную инспекцию и Роспотребнадзор.
Плюсы и минусы
Если потребитель не полностью оплачивает коммунальные услуги, исполнитель вправе приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг через один месяц после письменного предупреждения (уведомления) (Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам»).
Под неполной оплатой коммунальных услуг понимается наличие у потребителя задолженности по оплате одной или нескольких коммунальных услуг, превышающей три ежемесячных размера платы, определенные исходя из нормативов потребления коммунальных услуг и тарифов, действующих на день ограничения предоставления коммунальных услуг, при условии отсутствия соглашения о погашении задолженности, заключенного потребителем с исполнителем, и (или) при невыполнении условий такого соглашения… в случае непогашения образовавшейся задолженности и по истечении одного месяца со дня введения ограничения предоставления коммунальных услуг исполнитель имеет право приостановить предоставление коммунальных услуг, за исключением отопления, холодного водоснабжения и водоотведения (п. 81 Постановления).
Приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг (либо подачи коммунальных ресурсов) может осуществляться до ликвидации задолженности или устранения выявленных нарушений. Предоставление коммунальных услуг возобновляется в течение двух календарных дней с момента устранения причин, указанных в п. п. 79 и 80 настоящих Правил, в том числе с момента полного погашения потребителем задолженности (п. 82 Постановления).
Действия по приостановлению или ограничению предоставления коммунальных услуг (либо подачи коммунальных ресурсов) не должны приводить к повреждению общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, нарушению прав и интересов граждан, пользующихся другими помещениями в этом многоквартирном доме (п. 86 Постановления).
Таким образом, наказать всех собственников из-за одного неплательщика ТСЖ не имеет права.
Другие плюсы ТСЖ:
— все платежи жильцов собираются на расчетном счете товарищества и идут исключительно на содержание данного товарищества;
— товарищество имеет статус юридического лица, а потому ему значительно проще заключать договоры с подрядными организациями, как и требовать с них результат. Самые обычные платежи — за тепло, воду, вывоз мусора — товарищество может проводить напрямую. Кроме того, в случае оказания некачественных услуг с юридического лица проще взыскать денежные средства;
— оно само планирует ремонтные работы и определяет их очередность. План работ и смета расходов на год утверждаются на общем собрании членов;
— есть возможность дополнительных доходов от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общедолевой собственности, рационального использования земельного участка, предоставления рекламных площадей на фасаде дома.
Каждый участник товарищества имеет право в любой момент затребовать у правления все сведения как о самом ТСЖ, так и о расходовании общественных денег. Помимо этого, перед собственниками регулярно отчитывается ревизионная комиссия, куда не могут входить члены правления (ст. 150 ЖК РФ).
От теории к практике
Жительница Красноярска не раз просила предоставить калькуляцию счета (на основании п. 40 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…»), но правление не реагировало. Пенсионерка обратилась в суд с требованием исключить ее из товарищества. Он обязал ТСЖ исключить ее. В свою очередь, комиссия по тарифам проверила ТСЖ и выяснила, что тарифы завышены.
Для собственников помещений в многоквартирном жилом доме, не являющихся членами товарищества, органы управления устанавливают плату только за содержание и ремонт жилого помещения в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме, и на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год (п. 33 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).
Выбрать другой способ управления гражданка не может (п. 9 ст. 161 ЖК РФ).
В случае неоплаты жильцом расходов по содержанию и эксплуатации общего имущества истцом может выступать и ТСЖ. Истцу необходимо представить доказательства неоплаты (в частности, смету доходов и расходов).
Товарищество собственников жилья «С» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Н» о взыскании задолженности в сумме 439691 руб. 70 коп. по оплате расходов на содержание и эксплуатацию общего имущества в многоквартирном доме и пеней в размере 221590 руб. 90 коп. Судом в удовлетворении исковых требований отказано, так как истцом не представлено доказательств, подтверждающих размер предъявленной ко взысканию суммы.
ТСЖ «С» утверждает, что суды первой и апелляционной инстанций не приняли во внимание представленные истцом отчеты о финансовой деятельности.
Пунктом 13.6.4 устава ТСЖ «С» установлена обязанность правления товарищества по составлению смет доходов и расходов на год, которые утверждаются общим собранием членов товарищества.
Товарищество собственников жилья вправе устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п. 3 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ).
Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья… а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год (п. 33 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что истцом не представлены сметы доходов и расходов на содержание общего имущества в 2006 — 2009 годах, и отказали в удовлетворении заявленных требований ввиду их недоказанности.
Еще одна негативная сторона — в ТСЖ необходимо уплачивать обязательные членские взносы. Дело здесь даже не в том, что в ТСЖ плата за коммунальные услуги выше. Обязательные коммунальные платежи в ТСЖ точно такие же, что и в среднем по городу. Ведь помимо коммунальных услуг нужно оплачивать работу органов управления, бухгалтера, юриста и т. д. Также необходимы средства для ремонта и облагораживания общего имущества.
Таким образом, если в качестве способа управления выбраны ТСЖ или управляющая компания, то будет небольшая переплата. Зато взамен собственники получат грамотное управление домом, общим имуществом, качественное предоставление ЖКУ. Решать, что для дома лучше: ТСЖ, управляющая компания или непосредственное управление, — самостоятельный выбор каждого. В любом случае собственники имеют право изменить свой выбор.
