ПЕРЕВОД НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ: АНАЛИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
А. А. РУСИН
Русин Алексей Алексеевич, юрисконсульт ООО «Мелт».
Необычность перевода нежилого помещения в жилое сама по себе не нова, но процесс его описан в правовой литературе крайне слабо и спорно. (От редакции.)
Где-то с 1997 года можно наблюдать ситуацию, как предприниматели активно скупают квартиры на первых этажах, ветхие дома для обустройства в этих помещениях офисов, парикмахерских, складов, магазинов и т. д. В настоящее время отмечается картина с точностью до наоборот — все чаще в местные органы власти подаются пакеты документов на перевод помещений из нежилого фонда в жилой.
Данную ситуацию можно объяснить тем, что в настоящее время огромной популярностью стали пользоваться так называемые квартиры-студии в центральных районах крупных городов. Перевод нежилого помещения в жилое помещение может также обусловливаться и другими факторами. Например, у предприятия-гиганта есть много свободных технических помещений, которые данным предприятием не используются, но после переоборудования могут отвечать требованиям для проживания. Соответственно, данное предприятие может удовлетворить потребность в размещении своих сотрудников и приезжающих специалистов за счет данных технических помещений. В результате данные технические нежилые помещения после переоборудования становятся общежитием для сотрудников или молодых специалистов. Изменение в сторону уменьшения стоимости коммерческой недвижимости и увеличение стоимости квартир в определенном районе, сильно превышающей стоимость нежилых помещений, естественным образом может повлиять на количество желающих перевести нежилое помещение в жилое с целью последующей продажи. В данной связи дадим определения жилым и нежилым помещениям. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). Жилищный кодекс РФ называет ряд признаков жилого помещения: недвижимый характер, изолированность и пригодность для постоянного проживания граждан (соответствие установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства), наличие которых у помещения позволяет обрести ему правовой режим жилого помещения. Очевидно, что правовой режим жилого помещения возникает с момента юридического установления соответствия помещения признакам жилого помещения. Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, регламентируются Положением, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47. В российском законодательстве нет определения понятия «нежилое помещение». Понимание данного термина нашло отражение в Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно абзацу 2 п. 6 ст. 12 Закона помещение (нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений». В данной статье мы хотим рассмотреть и проанализировать судебную практику, существующую на сегодняшний день, регулирующую отношения, возникающие в связи с переводом нежилого помещения в жилое помещение. Рассмотрим конкретные судебные дела. Согласно части 2 статьи 23 ЖК РФ для перевода нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет поименованные в пунктах 1 — 5 указанной статьи документы. Так, Государственное образовательное учреждение среднего профессионального образования «Владивостокское художественное училище» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к администрации г. Владивостока о признании незаконным решения администрации от 25.09.2009 N 266-р и об обязании администрации осуществить перевод нежилых помещений общей площадью 402,6 кв. м в жилые в здании (жилой дом с нежилыми помещениями, лит. А), расположенном по адресу: г. Владивосток, ул. Хабаровская, 16. Суть дела: училище обратилось в администрацию с заявлением о переводе спорных нежилых помещений в жилые с согласованием переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения. Решением управления по учету и распределению жилой площади администрации от 25.09.2009 N 266-р училищу отказано в переводе нежилых помещений 1-го и 2-го этажей в жилом доме N 16 по улице Хабаровской в жилые с требованием переустройства и перепланировки на основании пункта 1 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) — непредставление определенных частью 2 статьи 23 ЖК РФ документов. Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из следующего: собственником спорных нежилых помещений является Приморский край, управление собственностью которого в настоящее время осуществляет департамент имущественных отношений Приморского края. Последний ни сам не обращался, не уполномочивал другое лицо обратиться в уполномоченный орган с заявлением о переводе помещений. Напротив, в материалах дела имеется письмо департамента от 24.09.2009 N 53/2-18-4169, которым отказано училищу в согласовании перевода нежилых помещений 1-го и 2-го этажей в здании, расположенном по адресу: г. Владивосток, ул. Хабаровская, 16, в жилые помещения (Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 28 мая 2010 г. N Ф03-2872/2010 по делу N А51-12554/2009). На основании ст. 23 ЖК РФ у граждан, занимающих помещения, но не являющихся собственниками данных помещений, отсутствует право требования перевода занимаемого помещения в жилой фонд. Показательным по данному вопросу является следующее гражданское дело. Так, Щ. А.А. обратился в суд к префектуре САО г. Москвы и Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы с исковым заявлением, в котором просит обязать префектуру САО г. Москвы перевести в жилой фонд занимаемое им помещение. Суть дела: Щ. А.А. и его семья (жена, сын) с _____ года проживают в помещении, расположенном по адресу: г. Москва ________________, которое занимается под электрощитовую, в одной комнате располагается электрощит, а в другой — прихожая, санузел, ванная и кухня. Данная квартира была предоставлена Щ. А.А. ОАО «МАЗД», где он работал в должности помощника генерального директора. В обоснование свои требований Щ. А.А. пояснил, что более 10 лет префектура САО г. Москвы не может решить вопрос о переводе данного помещения в жилой фонд. Данные обстоятельства послужили для обращения в суд. Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что Щ. А.А. не принадлежит право требовать переустройства и перевода помещения по адресу: г. Москва, в жилой фонд. В соответствии со ст. 23 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое осуществляется по инициативе собственника помещения органом местного самоуправления (Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12 января 2011 г. по делу N 33-126). В случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования переводимого нежилого в жилое помещения, проект переустройства и (или) перепланировки должен быть составлен с учетом действующих требований технических регламентов к организациям, осуществляющим подготовку таких проектов. Так, общество с ограниченной ответственностью «Весна-2» обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением, в котором просит суд признать незаконным отказ администрации Советского района г. Волгограда о признании недействительным отказа в переводе нежилого помещения в жилое, изложенного в письме N 01-08/1504 от 09.07.2010. Суть дела: заявитель, являясь собственником нежилого встроенного помещения, расположенного по адресу г. Волгоград, ул. Осетинская, д. 5, с разрешения администрации Советского района г. Волгограда от 04.01.2002 N 15 ООО «Весна-2» произвел перепланировку данного встроенного помещения. Ворошиловским межрайонным БТИ был оформлен технический паспорт на жилое помещение (квартиру) N 28 в доме N 5 по улице Осетинской. Затем Ворошиловское межрайонное БТИ письмом от 18.05.2010 N 194 информировало заявителя, что ему необходимо решить вопрос о переводе спорного нежилого помещения в жилое. В июне 2010 года заявитель обратился с заявлением в администрацию о переводе нежилого помещения в жилое, однако администрацией отказано в переводе спорного помещения из нежилого в жилое. По мнению заявителя, администрация Советского района г. Волгограда требует от общества заново выполнения всей процедуры перевода нежилого помещения в квартиру, что существенным образом нарушает законные права и интересы заявителя. Последний считает, что поскольку он осуществил перевод нежилого помещения в жилое на основании действующего на тот момент Постановления Администрации Волгоградской области N 642 от 30.11.1998 и тем самым выполнил все необходимые требования, установленные этим Постановлением, то оспариваемый отказ Администрации является незаконным. Отказывая в удовлетворении заявления, суд исходил из того, что представленный ООО «Весна-2» проект перепланировки встроенных помещений подготовлен проектной организацией ООО «Инжстром» в 2001 году. На момент подачи заявления о переводе нежилого помещения в жилое изменились требования технических регламентов к организациям, осуществляющим подготовку проектов (Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2011 г. N 12АП-9732/2010). С данными выводами суда следует согласиться, как следует из подпункта 4 пункта 1 ст. 24 ЖК РФ, отказ в переводе нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства, также согласно пункту 2 статьи 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ виды работ по инженерным изысканиям, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. При изменении режима использования нежилых помещений в первую очередь должна определяться техническая возможность использовать такие помещения в качестве жилых помещений. Показательным по данному вопросу является следующее гражданское дело. Так, М. обратился в суд с заявлением о признании незаконным постановления администрации города Вологды N _____ от <данные изъяты> и о возложении на администрацию города Вологды обязанности перевести указанное нежилое помещение в жилое помещение. Суть дела: М. на праве собственности принадлежит нежилое помещение N ___ общей площадью _______ кв. м, расположенное на техническом этаже жилого дома по адресу: <данные изъяты>. М. обратился в администрацию города Вологды о переводе указанного нежилого помещения в жилое помещение. Постановлением администрации города Вологды N _____ от <данные изъяты> М. отказано в переводе нежилого помещения, расположенного по адресу: <_______>, в жилое помещение в связи с тем, что к данному помещению отсутствует доступ при помощи лифта, предусмотренный требованиями Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47. В обоснование заявленных требований М. указал, что отказ администрации города Вологды в переводе нежилого помещения в жилое помещение по причине отсутствия доступа лифта на одиннадцатом этаже жилого дома является незаконным и необоснованным. Полагает, что данная причина не соответствует действительности, доступ в нежилые помещения производится по комбинированной схеме: при помощи лифта до предыдущего этажа и по лестнице до нежилого помещения. Принятая в жилом доме комбинированная схема доступа к помещениям последнего этажа не противоречит Положению о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, а также действующим нормам и правилам. Удовлетворяя заявленные требования, суды исходил из следующего: согласно техническому заключению ООО «данные изъяты» о состоянии конструкций нежилого помещения N ___, расположенного на одиннадцатом этаже здания по адресу: <данные изъяты>, в соответствии с которым существующее инженерное оборудование нежилого помещения (водоснабжение, канализация, отопление, электрооборудование, вентиляция), а также существующее объемно-планировочное решение позволяет обеспечить нормальное функционирование данного помещения по назначению квартиры. В нежилых помещениях созданы все условия комфортного проживания. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не повлияет на общую конструктивную схему здания в целом, не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, строительные конструкции помещения находятся в работоспособном состоянии, соответствуют требованиям нормативно-технической документации, СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» и не создают угрозу жизни и здоровью людей. В связи с тем что студия построена как квартира с учетом требований строительных и санитарных норм, ее перевод в жилые помещения не нарушает права и законные интересы собственников других помещений, не создает угрозу их жизни и здоровью (апелляционное Определение Вологодского областного суда от 30 мая 2012 г. N 33-2080/2012). Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, находится в здании общественного назначения, не имеет отдельного входа, изолированного от отдельных помещений. Так, предприниматель обратился в Арбитражный суд Пермского края с заявлением о признании недействительным распоряжения Главы администрации Свердловского района города Перми «Об отмене распоряжений Главы администрации Свердловского района города Перми и акта приемочной комиссии о завершении переустройства и/или перепланировки помещения от 24.05.2010 N 50», а также об обязании устранить допущенные нарушения его прав и законных интересов путем отмены оспариваемого распоряжения. Суть дела: предпринимателю на праве собственности принадлежит четырехэтажное кирпичное здание, расположенное по адресу: г. Пермь, просп. Комсомольский, 54. Данное здание реконструировано из здания гостиницы под торговый центр. На основании распоряжения Главы администрации нежилое помещение, расположенное по адресу: Комсомольский проспект, 54, принадлежащее предпринимателю, переведено в жилое помещение. После чего было проведено рабочее совещание, которое было инициировано протестом Прокурора Свердловского района города Перми на распоряжение Главы администрации о переводе нежилого помещения, расположенного по адресу: Комсомольский проспект, 54, г. Пермь, в жилое помещение, по результатам которого было принято решение осуществить комиссионный осмотр помещений, переведенных в жилые. После осмотра был издано распоряжение Главы администрации, которым отменено предыдущее распоряжение о переводе нежилого помещения, расположенного по адресу: Комсомольский проспект, 54, г. Пермь, в жилое помещение. Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что требования к жилым помещениям предусмотрены Положением, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, согласно п. 5 указанного Положения жилым помещением признается, в частности, квартира, являющаяся структурно обособленным помещением в многоквартирном доме, обеспечивающим возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящим из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении; в соответствии с п. 6 Положения многоквартирным домом является совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Поэтому здание, расположенное по адресу: г. Пермь, просп. Комсомольский, 54, реконструированное под торговый центр, является зданием общественного назначения, вход в помещения, принадлежащие предпринимателю, осуществляется через помещения общественного назначения, которые не имеют изолированного входа от остальных помещений. Для перевода данного помещений из нежилых в жилые требуется устройство отдельного входа (Постановление ФАС Уральского округа от 13 января 2012 г. N Ф09-9806/11 по делу N А50-3183/2011). С данными выводами суда следует согласиться, т. к. согласно пункту 4 ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям. Вопрос перевода нежилого помещения в жилое, согласно ст. 23 ЖК РФ, отнесен к компетенции органа местного самоуправления, а не суда. Так, истцы, действующие в своих интересах, обратились в суд с исковым заявлением к ответчику — Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы — о признании жилым помещения, занимаемого истцами, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью _____ кв. м и обязании ответчика осуществить перевод занимаемого жилого помещения в жилой фонд. Определением от 3 ноября 2011 года суд постановил прекратить производство по данному гражданскому делу по иску к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о признании помещения жилым и обязании ответчика осуществить перевод занимаемого жилого помещения в жилой фонд (Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20 декабря 2011 г. N 33-39273). С данными выводами суда следует согласиться, в соответствии со ст. 23 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления, а не судом. Согласно данной статье истцам для перевода нежилого помещения в жилое помещение необходимо представить в орган местного самоуправления соответствующий комплект документов. Истцы не воспользовались данным правом. В конце данной статьи для проницательного читателя мы хотели бы сделать определенные выводы. Таким образом, подытоживая, мы бы хотели сделать обоснованный вывод, что не каждому помещению можно присвоить статус жилого, соответственно, не каждое помещение можно перевести из нежилого в жилое. Для перевода нежилого помещения в жилое необходимо соблюдать требования, предусмотренные законодательством, представив перечень документов, предусмотренный в п. 2 ст. 23 ЖК РФ, данный перечень является исчерпывающим. Данный комплект документов необходимо представлять в надлежащий орган (орган, осуществляющий перевод помещений). В случае если для дальнейшего использования помещения в качестве жилого требуется проведение его переустройства и (или) перепланировки, проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должен соответствовать требованиям законодательства.
Список литературы, используемой автором при подготовке данной статьи
Нормативно-правовые акты
1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // Доступ из информационно-правового обеспечения «Гарант». 2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // Доступ из информационно-правового обеспечения «Гарант». 3. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Доступ из информационно-правового обеспечения «Гарант». 4. Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» // Доступ из информационно-правового обеспечения «Гарант». 5. Строительные нормы и правила СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» (приняты Постановлением Госстроя РФ от 23 июня 2003 г. N 109) // Доступ из информационно-правового обеспечения «Гарант». 6. Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 10 июня 2010 г. N 64 «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10» // Доступ из информационно-правового обеспечения «Гарант».
Судебная практика
1. Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 28 мая 2010 г. N Ф03-2872/2010 по делу N А51-12554/2009 // Доступ из информационно-правового обеспечения «Гарант». 2. Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12 января 2011 г. по делу N 33-126 // Доступ из информационно-правового обеспечения «Гарант». 3. Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2011 г. N 12АП-9732/2010 // Доступ из информационно-правового обеспечения «Гарант». 4. Апелляционное определение Вологодского областного суда от 30 мая 2012 г. N 33-2080/2012 // Доступ из информационно-правового обеспечения «Гарант». 5. Постановление ФАС Уральского округа от 13 января 2012 г. N Ф09-9806/11 по делу N А50-3183/2011 // Доступ из информационно-правового обеспечения «Гарант». 6. Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20 декабря 2011 г. N 33-39273 // Доступ из информационно-правового обеспечения «Гарант».
