ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА КАК ОБЪЕКТ ПРАВА ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ
С. Г. ПЕВНИЦКИЙ
Наибольшую значимость имеет деление вещей на движимые и недвижимые, это различие коренится в самом генезисе права, когда господство над вещами движимыми уже носило личный, персональный характер, в то время как по отношению к земле в качестве субъекта выступал сначала род, а затем семья, этим отношениям имманентен был не частный, а публичный характер <1>. Интересно, что семейно-родовая принадлежность обусловливает и особенности res mancipi в римском праве, с развитием его значение дуализма уменьшается вплоть до полного исчезновения в постклассическом периоде. В то же время в праве народов, пришедших на смену Римской империи (особенно германцев), в силу его исторической неразвитости существовало подобное разделение, впоследствии сокращавшееся под влиянием нужд оборота и рецептировавшегося римского права. Но с развитием финансовых отношений, прежде всего поземельного кредита, возникла необходимость в особом регулировании иммобилиарного оборота <2>. Можно признать справедливость заключения К. И. Скловского о том, что значение недвижимости, кроме ее относительной высокой ценности по сравнению с движимыми вещами, состоит в ее очевидной наличности, «видимости», дающей уверенность кредиторам <3>. Только на основе выделения особых правил для оборота недвижимости (обязательной публичной фиксации всего к ней относящегося) могла возникнуть и развиваться ипотечная система <4>. ——————————— <1> Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 2003. С. 193 — 194. <2> Покровский И. А. Указ. соч. С. 199. <3> Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 2002. С. 225. <4> Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. В. С. Ема. М.: Статут, 1999. С. 11 — 13.
Из «публичности» недвижимого имущества следует необходимость законодательного определения круга объектов, относящихся к недвижимости. Так, традиционно к недвижимости относятся объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Кроме того, легальная дефиниция (ст. 130 ГК) к недвижимости относит некоторые иные вещи (воздушные, водные и космические суда), вероятно, чтобы подчеркнуть их значимость и ценность <*>. Нельзя не отметить высокую долю допущения, имеющуюся в данном определении: как было замечено еще Г. Ф. Шершеневичем, даже назначение строения, которое ему дает собственник, — «быть в постоянной связи с находящейся под ним землею, не имеет влияния на признание за ним движимого и недвижимого свойства, так, например, нельзя признать за недвижимость скамейку или беседку в саду. Строительная техника, позволяющая перемещать многоэтажные дома, способна еще более затруднить и без того не особенно твердое отличие движимости от недвижимости» <**>. То есть приходится признать, что понятие недвижимости носит несколько оценочный характер и выражается в особой (прочной) фактической и правовой связи вещи с землей, на которой она расположена. Как и в случае с отысканием понятия собственности, суть явления лучше всего передает дефиниция, заведомо лишенная формальной определенности. ——————————— <*> Невольно вспоминается выделение ценности вещи как основного критерия и, как следствие, замена категории res mancipi на res pretiosiores в постклассический период. <**> Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995. С. 96 — 97.
Законодательно не определен статус таких объектов недвижимости, как строения и сооружения. Доктринально принято считать, что сооружения носят скорее обслуживающий, технологический характер по сравнению со строениями, предназначенными к проживанию и иному непосредственному использованию. Однако по нашему законодательству не только все строение (сооружение) в целом может быть недвижимостью. Недвижимостью могут быть и его отдельные обособленные части <*>. Эти составные части единого фактического объекта, сами являющиеся объектами недвижимости, являются, в зависимости от целей использования, жилыми или нежилыми помещениями. Так, легально под жилым помещением подразумевается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (ст. 15 ЖК РФ) <**>. Пригодность здесь означает официально признанное соответствие санитарным и техническим правилам и нормам и иным требованиям законодательства. То есть помещением может выступать как жилой дом полностью, так и, если дом многоквартирный, его обособленные и индивидуализированные части вплоть до комнат. Нежилые помещения также являются объектами недвижимости, неразрывно связанными со зданием (сооружением), где они находятся, но являющимися его частью, а потому отличными от него <***>. ——————————— <*> Положение, вызывающее сомнение в обоснованности сущностного критерия недвижимости — «связь с землей». Хотя данный критерий имеет очевидное юридическое, а не фактическое звучание, у некоторых авторов возникают сомнения в наличии связи с землей помещения на пятнадцатом этаже здания. См.: Емелькина И. А. Вещные права на жилые и нежилые помещения: приобретение и защита. М.: Юристъ, 2003. С. 38. <**> В этой связи недоумение вызывает позиция авторов, утверждающих, что жилое помещение не является индивидуально определенной вещью на том основании, что оно есть часть жилого дома. Интересно, в таком случае, каков статус жилого помещения, если оно не индивидуально определенная вещь: к родовым его отнести несколько проблематично. Вероятно, автор не определился с разграничением фактического (данного нам в ощущениях) основания вещи и ее юридической сущности (вещи как правового понятия), в результате чего произошла контаминация. См.: Ермаков В. С. Концепция построения управления общим имуществом кондоминиума (многоквартирного дома) // Жилищное право. 2004. N 2. С 73 — 74. <***> Данное определение не содержится в законодательстве, а выработано судебной практикой. Информационное письмо ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».
Среди недвижимости уместно особое внимание обратить на так называемые имущественные комплексы: прежде всего речь идет о предприятиях и многоквартирных домах (заменивших по ЖК РФ уже прижившиеся в юридической речи кондоминиумы как объекты прав) <*>. Общим для этих объектов является наличие в составе вещи разнородных объектов: движимых и недвижимых вещей, имущественных прав и обязанностей (в некоторых случаях даже нематериальных благ). Между тем имущественный комплекс предприятия по общему правилу находится в собственности одного лица (при совместной деятельности — в общей долевой собственности). Многоквартирный же дом представляет, по определению, совокупность помещений, принадлежащих различным собственникам и объединенных лишь пространственно, с одной стороны, и имущества (помещений, строений, коммуникаций, устройств <**>), принадлежащего всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности. В отличие от предприятия, являющегося сложной вещью, выделение из которой некоторых частей в натуре может и не отразиться на его назначении, комплексный характер многоквартирного дома имеет специфику: часть его уже разделена и находится в собственности различных лиц, а оставшаяся часть (общее имущество) неделима <***>. ——————————— <*> Вообще следует заметить, что понятие «многоквартирный дом» гораздо уже понятия «кондоминиум». В частности, можно вспомнить о так называемых «горизонтальных» кондоминиумах, выпавших из-под регулирования ЖК. Хотя, очевидно, они представляют собой функционально единый комплекс, причем с наличием общего имущества (коммуникации, земельный участок и др.). <**> В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. В общее имущество входят межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. <***> С этой точки зрения представляется некорректным встречающееся в литературе наделение признаком неделимости всего многоквартирного дома (по старой терминологии — кондоминиума). См.: Ермаков В. С. Концепция построения управления общим имуществом кондоминиума (многоквартирного дома) // Жилищное право. 2004. N 2. С. 73 — 74.
Такая сложная правовая конструкция подвергается справедливым нареканиям. В частности, указывается, что недостатком таких конструкций будет утрата зданием (многоквартирным домом) своего качества как недвижимости, так как он перестает существовать как единый объект. Общие части дома также, по мнению Е. А. Суханова, перестают быть самостоятельными вещами, поскольку лишаются оборотоспособности. Существенным пороком признается установление различного правового режима для тесно связанной принадлежности и главной вещи. Вместе с тем определенные сомнения вызывает имеющая место непредназначенность отдельных квартир в многоквартирном доме для самостоятельной эксплуатации (очевидная неспособность к автаркии каждой квартиры в доме). Предлагается модель признания общей долевой собственности жильцов на единый объект недвижимости: дом в целом, с предоставлением им помещений в пользование (не вполне ясен титул) или на ограниченном вещном праве <*>. Однако существует опасность привнесения еще большей неопределенности в данную сферу. Неясно, как индивидуализируется жилое помещение, исходя из наличия общей долевой собственности на дом в целом; как происходит отчуждение помещения: как отчуждение доли влечет за собой переход права пользования (вещного?) к приобретателю доли. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Статья Е. А. Суханова «К понятию вещного права» включена в информационный банк согласно публикации — «Правовые вопросы недвижимости», N 1, 2005. —————————————————————— <*> Суханов Е. А. К понятию вещного права // Нотариус. 2005. N 2.
Таким образом, модель осуществления права собственности на многоквартирный дом как имущественный комплекс достаточна сложна, ибо многоквартирного дома как объекта недвижимости в целом не существует, а он представляет собой единый комплекс вспомогательного имущества, находящегося в общей долевой собственности; остальные же помещения, являющиеся фактически (пространственно) неотъемлемой частью многоквартирного дома, юридически являются отдельными объектами недвижимости, собственность на которые принадлежит различным лицам. Разумеется, что осуществление прав собственности у таких лиц имеет в силу вышеобозначенных обстоятельств специфику по сравнению с традиционной моделью. Итак, известно, что сущностью прав собственника является возможность извлекать полезность из блага любым возможным (легально и фактически) путем, т. е. уже упоминавшаяся презумпция наиболее полного господства над вещью. Власть собственника распространяется как на использование его, так и на определение самого существования объекта и отчуждение его вовне, что в классической триаде подразумевается под правомочием распоряжения. Данное положение остается верным и для традиционной общей собственности, правда, с известной спецификой: долю в праве собственности правообладатель может отчуждать лишь с учетом преимущественного права сособственников <*>. ——————————— <*> В данном случае не будем рассматривать вопрос об общей собственности на имущество, находящееся на хранении с обезличиванием, когда такое согласование, очевидно, не предполагается. Полагаем, что здесь действует правило lex specialis derogat lex generalis.
Однако в рассмотренном случае с многоквартирными домами для обеспечения их нормальной (безопасной) эксплуатации осуществление общей собственности на общее имущество, очевидно, будет отличаться от традиционной модели. Так, если предназначение помещения (иного объекта) выходит за пределы обслуживания квартиры, принадлежащей одному собственнику, а тем более если такое помещение предназначено для обслуживания всего многоквартирного дома, то очевидно, что правовая связь его с каждым сособственником не может быть уничтожена. Исходя из этого, законодатель не допускает отчуждения доли в праве собственности на общее имущество. Таким образом, налицо существование самостоятельной разновидности права общей долевой собственности, с элиминированным правомочием распоряжения <*>. Обоснование выделения такой разновидности общей собственности наиболее аргументированно было приведено П. В. Крашенинниковым <**>. ——————————— <*> С точки зрения общетеоретического обоснования следует заметить, что, вероятно, здесь имеет место ситуация, предусмотренная ст. 55 Конституции РФ, о возможности ограничения прав федеральным законом для защиты прав и интересов других лиц. <**> Крашенинников П. В. Жилищное право. М.: Статут, 2004. С. 205 — 207.
Системный анализ частей 3, 4 ст. 36, ч. 2 — 4 ст. 37 и ч. 2 ст. 40 позволяет выделить конкретные особенности общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Во-первых, это очевидная «акцессорность» доли в праве собственности на общее имущество по отношению к помещениям, принадлежащим конкретным лицам. Общее имущество не имеет иного предназначения, кроме как обеспечивающего по отношению к совокупности главных вещей; обратную ситуацию, когда доля в праве имеет ценность как самостоятельное благо, представить себе невозможно. В следовании доли общего имущества судьбе права собственности на данные помещения и проявляется «дополнительность» доли. Здесь будет уместно сравнить данную ситуацию с отношениями «главная вещь — принадлежность», где также предусмотрено условие единой судьбы (правда, как диспозитивное требование). Однако здесь мы имеем у собственника помещения не две обычные вещи, а единое, но дуалистичное имущество: традиционную корпоральную вещь — помещение, с одной стороны, и долю в праве собственности на общее имущество — с другой. В результате возникает некий имущественный комплекс, выступающий в обороте как сложная неделимая вещь. Однако даже если признать справедливость подобной трактовки объекта, находящегося в собственности, тем не менее следует обратить внимание на иные позитивные ограничения правообладателя. Второй особенностью общей долевой собственности в многоквартирных домах, непосредственно связанной с первой, будет невозможность отчуждения частей единого неделимого имущественного комплекса (помещение и доля в общем имуществе) в отдельности. В этом состоит отличие от традиционной неделимой вещи, когда собственник вправе отчуждать части вещи, не заботясь о сохранении их назначения. Итак, речь идет о том, что юридическая судьба частей вышеназванного имущественного комплекса императивно не может быть разделена. Ответственностью за подобное неправомочное разделение является ничтожность условий договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме. Ибо, как указывалось выше, существование доли в праве общей собственности многоквартирного дома немыслимо, равно как и отказ собственника помещения в многоквартирном доме от прав и обязанностей по отношению к имуществу, обеспечивающему эксплуатацию этого помещения. Отсутствие права преимущественной покупки не является самостоятельным критерием специфики общей собственности на помещения в многоквартирных домах, но есть прямое следствие невозможности отчуждения доли вообще. Поскольку правообладатель не вправе отчуждать право, то у некоего круга лиц в любом случае не может быть прав на преимущественное приобретение права. Из вышесказанного следует, что невозможен ни раздел, ни выдел имущества в натуре, а также выплата компенсации за долю. Очевидно, что раздел и выдел являются элементами принадлежащего собственнику правомочия распоряжения <*>. И поскольку они нарушают целостность сложной неделимой вещи, постольку на них также налагается законодательный запрет. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Статья В. А. Фогеля «Прекращение права общей долевой собственности на жилые помещения» включена в информационный банк согласно публикации — «Нотариус», N 4, 2002. —————————————————————— <*> Фогель В. А. Прекращение права общей долевой собственности на жилые помещения // Правовые вопросы недвижимости. 2003. N 1. С. 33.
Кроме того, не только доля в праве на общее имущество не может быть отчуждена, известные ограничения имеются и на распоряжение самим общим имуществом. Так, отчуждение имущества (безотносительно к субъекту отчуждения) возможно только при его реконструкции либо при переустройстве/перепланировке отдельных помещений, расширяемых за счет присоединения общего имущества. Причем решение о даче согласия на уменьшение размера общего имущества должно быть принято единогласно всеми собственниками. Учитывая, что в среднем типовом многоквартирном доме (не «высотке») примерно от 280 квартир, можно представить себе процедуру согласования приращения 1 — 2 кв. м из площади общего имущества (например, общего коридора). Во всех остальных случаях возможно лишь распоряжение путем передачи в пользование/ограниченное пользование <*>. В данном случае требуется согласие лишь 2/3 сособственников многоквартирного дома. ——————————— <*> Пожалуй, здесь законодатель смешивает титулы и правомочия. Правомочия собственника из классической триады не являются ни основаниями прав, ни самими самостоятельными правами, они лишь иллюстрируют содержание власти собственника. Поэтому невозможно передать от собственника третьим лицам некие абстрактные права владения, пользования, распоряжения, тождественные и не изменяющиеся при передаче. См.: Скловский К. И. Указ. соч. С. 127 — 128.
Резюмируя, можно заметить, что в силу специфики назначения общее имущество имеет существенные ограничения в осуществлении сособственниками принадлежащих им прав относительно него. Как справедливо было отмечено в литературе, «оборотоспособность общего имущества в целом ограничена, а доля в праве общей собственности на общее имущество самостоятельной оборотоспособности лишена полностью» <*>. Таким образом, можно с уверенностью говорить о существовании особой разновидности права общей долевой собственности, с редуцированным правомочием распоряжения, принадлежащим всем сособственникам, и с полностью отсутствующим правомочием распоряжения своей долей у каждого сособственника в отдельности. Вероятно, было бы уместно внести в Гражданский кодекс РФ, в главу 16 «Общая собственность», статью, посвященную указанной разновидности, поскольку спорадическое появление вещных прав по всему массиву правовых актов без связи с основным кодифицированным актом гражданского права представляется не вполне целесообразным <**>. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Статья А. Д. Сидоренко, Е. А. Чефрановой «Особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме» включена в информационный банк согласно публикации — «Нотариус», N 6, 2004. —————————————————————— <*> Сидоренко А. Д., Чефранова Е. А. Особенности правового режима на общее имущество в многоквартирном доме // Нотариус. 2005. N 1. С. 32. —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Статья Е. А. Суханова «Вещные права в новом Земельном кодексе Российской Федерации» включена в информационный банк согласно публикации — «Экологическое право», N 1, 2003. —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Статья В. Н. Литовкина, В. А. Рахмиловича, О. Н. Садикова «Концепция развития гражданского законодательства» включена в информационный банк согласно публикации — «Журнал российского права», N 2, 1999. —————————————————————— <**> Такими «случайными» появлениями часто отличаются комплексные отраслевые акты. В особенности это свойственно Земельному кодексу, о чем вполне точно высказался Е. А. Суханов (см.: Суханов Е. А. Вещные права в новом Земельном кодексе Российской Федерации // Нотариус. 2003. N 4. С. 37 — 38): «Складывается впечатление, что они выскочили сами собой, помимо воли законодателя…». Безусловно, что данная ситуация является концептуальным дефектом законотворчества в частной сфере. Законодатель в последующем не воспринял идеи ученых, участвовавших в разработке ГК РФ и уже в тот исторический момент предлагавших оптимальную модель соотношения гражданского и смежного законодательства (Литовкин В. Н., Рахмилович В. А., Садиков О. Н. Концепция развития гражданского законодательства // Правовая реформа: концепция развития российского законодательства. М.: ИЗиС, 1995. С. 76 — 77).
