О Правилах пользования жилыми помещениями

(Аполлонов А. О., Страунинг Э. Л.) («Жилищное право», 2006, N 5)

О ПРАВИЛАХ ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ

А. О. АПОЛЛОНОВ, Э. Л. СТРАУНИНГ

А. О. Аполлонов, кандидат юридических наук, генеральный директор ООО «Андреевы и партнеры».

Э. Л. Страунинг, кандидат юридических наук, руководитель юридического департамента ООО «КБ «ИНКРЕДБАНК».

21 января 2006 г. Постановлением Правительства Российской Федерации N 25 утверждены Правила пользования жилыми помещениями. В настоящей статье мы постарались прокомментировать его основные положения. В отличие от ранее действовавших Правил <*> комментируемые Правила пользования жилыми помещениями (далее — Правила) регулируют отношения, связанные с пользованием не только жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, но и принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах. ——————————— <*> Постановление Совета министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и Типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР» // Собрание постановлений Совета министров РСФСР. 1986. N 2. Статья 10.

Понятие общественного фонда, содержащееся в ранее действовавших Правилах, устарело и не укладывалось в общую классификацию жилищных фондов, а поэтому отказ от него является справедливым. Вместе с тем следует отметить, что логика документа подразумевает оперирование едиными понятиями, поэтому логичнее было бы, определяя круг отношений, связанных с пользованием собственниками жилыми помещениями, указать, что они находятся в частном жилищном фонде, так как перечисление в пункте 1 построено на классификации жилищных фондов, основанной на праве собственности (часть 2 статьи 19 Жилищного кодекса РФ <*>). ——————————— <*> Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (часть I). Статья 14.

Принятие данных Правил основано на части 4 статьи 17 ЖК РФ, в соответствии с которой пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации. Таким образом, Правительство РФ должно было бы принять общие правила пользования для всех жилых помещений. Однако, как следует из комментируемого пункта, отношения, связанные с пользованием жилыми помещениями частного жилищного фонда, принадлежащими юридическим лицам, гражданам в жилых домах, не являющихся многоквартирными, не входят в сферу регулирования Правилами. Возможно, Правительство РФ исходило из того, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, Жилищным кодексом (часть 2 статьи 30 ЖК РФ). Тем самым правовое регулирование таких отношений перенесено в сферу гражданского законодательства, что представляется недостаточно обоснованным. Следует отметить, что объектом жилищных прав, содержащихся в Правилах, являются такие жилые помещения, как: жилой дом, часть жилого дома, находящиеся в государственном, муниципальном, частном фонде; квартира, часть квартиры, находящиеся в государственном, муниципальном, частном фонде; комната, находящаяся в государственном, муниципальном, частном фонде (принадлежащая гражданам и находящаяся в многоквартирном доме или квартире). Пользование именно данными жилыми помещениями, находящимися в государственном, муниципальном и частном фонде (принадлежащими гражданам и находящимися в многоквартирных домах), регулируется настоящими Правилами. Положение пункта 3 является концептуальным для определения правомочий субъектов жилищных отношений. По-видимому, именно это стало причиной его чрезмерного дублирования в тексте Правил. Данное положение содержится в каждом разделе, а в некоторых из них — не один раз (см. пункты 3, 10, 12, 14, 17, 19, 24 Правил). В части, касающейся недопустимости размещения в жилом помещении промышленного производства, Правила повторили не только требование части 3 статьи 17 ЖК РФ, но и положения, закрепленные еще в статье 7 ранее действовавшего ЖК РСФСР. Правда, как справедливо отмечает В. Н. Литовкин, «в прежнем Кодексе установленный запрет касался жилого дома в целом, а в настоящем Кодексе запрет адресован жилым помещениям, что необоснованно сужает сферу действия запрета до конкретного жилого помещения и позволяет разместить промышленное производство в жилом доме, но в его нежилом помещении» <*>. ——————————— <*> Литовкин В. Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: ТК «Велби», изд-во «Проспект», 2005. С. 50.

В то же время допускается использование жилого помещения для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности при условии соблюдения прав и законных интересов других граждан, а также требований, которым должно отвечать жилое помещение. Например, в соответствии со статьей 21 Федерального закона от 31 мая 2002 г. N 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» <*> адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности, с согласия последних. Жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, могут использоваться адвокатом для размещения адвокатского кабинета с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с адвокатом. ——————————— <*> Собрание законодательства РФ. 2002. N 23. Статья 2102.

Очевидно также, что жилое помещение может использоваться для профессиональной деятельности лицами творческих профессий: писателями, художниками, музыкантами и т. д. Что касается использования жилого помещения для индивидуальной предпринимательской деятельности, то в соответствии с пунктом 3 статьи 8 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» <*> государственная регистрация индивидуального предпринимателя осуществляется по месту его жительства. В случае перемены места жительства предпринимателя регистрирующий орган вносит в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей соответствующую запись и пересылает регистрационное дело в регистрирующий орган по новому месту жительства. ——————————— <*> Собрание законодательства РФ. 2001. N 33 (часть I). Статья 3431. Пункт 3 статьи 8 введен Федеральным законом от 23 июня 2003 г. N 76-ФЗ. Собрание законодательства РФ. 2003. N 26. Статья 2565.

Вместе с тем необходимо отметить, что, хотя индивидуальный предприниматель и регистрируется по месту жительства, фактическое использование помещения для индивидуальной предпринимательской деятельности ограничено с учетом вышеуказанных требований ЖК РФ и Правил. Пользование жилым помещением означает использование его потребительских свойств, таких, как изолированность, безопасность, благоустроенность и т. д. Пункт 5 содержит перечень лиц, имеющих право пользования жилым помещением, и оснований возникновения данного права. По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) — жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом (часть 1 статьи 60 ЖК РФ). В соответствии с частью 1 статьи 61 ЖК РФ пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с Жилищным кодексом, договором социального найма данного жилого помещения. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права (часть 2 статьи 69 ЖК РФ). По договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением (пункт 2 статьи 677 Гражданского кодекса РФ). По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) — обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) — данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (часть 1 статьи 100 ЖК РФ). Члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения имеют равные с ним права по пользованию таким помещением, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, в отношении которых по соглашению между нанимателем и членами его семьи может быть установлен неравный режим пользования (часть 5 статьи 100, часть 2 статьи 31 ЖК РФ). Собственник жилого помещения осуществляет права пользования принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ (часть 1 статьи 30 ЖК РФ). Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между ними (часть 2 статьи 31 ЖК РФ). Основанием пользования жилым помещением членом жилищного или жилищно-строительного кооператива является членство в данном кооперативе. С этого же момента право пользования жилым помещением возникает и у членов его семьи. Обязанность по пользованию жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей основывается на установленном в статье 17 Конституции РФ запрете на осуществление субъективных прав в ущерб правам и свободам других лиц и, по существу, означает, что права одного заканчиваются там, где начинаются права другого лица. Правом проживающих в жилом помещении граждан и соседей, которое подлежит соблюдению, является, например, право на тишину в ночное время суток. Так, к действиям, нарушающим покой граждан и тишину в ночное время на защищаемых территориях и в защищаемых помещениях в городе Москве, относятся: использование телевизоров, радиоприемников, магнитофонов и других звуковоспроизводящих устройств, а также устройств звукоусиления; игра на музыкальных инструментах, крики, свист, пение, а также иные действия, сопровождающиеся звуками, повлекшие нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; использование пиротехнических средств; ремонтные, строительные работы; иные действия, повлекшие нарушение покоя граждан и тишины в ночное время. Следует особо остановиться на правилах содержания животных в жилых помещениях, так как нарушение прав граждан (в том числе соседей) зачастую совершается именно нарушениями таких правил. В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 8 февраля 1994 г. N 101 «Об утверждении Временных правил содержания собак и кошек в г. Москве и Временного положения по отлову и содержанию безнадзорных собак и кошек в г. Москве (вместе с Положением об общественной инспекции по защите животных г. Москвы)» <*> разрешается содержать животных как в квартирах, занятых одной семьей, так и в комнатах коммунальных квартир при отсутствии у соседей медицинских противопоказаний (аллергии). Обязательным условием содержания животного является соблюдение санитарно-гигиенических, ветеринарно-санитарных правил и норм общежития. В связи с этим не разрешается держать животных в местах общего пользования: кухнях, коридорах, на лестничных клетках, чердаках, в подвалах, а также на балконах и в лоджиях. ——————————— <*> Вестник Мэрии Москвы. 1994. N 6. Март.

Собаки, принадлежащие гражданам, подлежат обязательной регистрации, ежегодной перерегистрации и вакцинации против бешенства начиная с 3-месячного возраста независимо от породы в государственных ветеринарных учреждениях по месту жительства граждан, нахождения предприятий, учреждений и организаций — владельцев животных. Приобретенные животные должны быть зарегистрированы в 2-недельный срок. Факт регистрации подтверждается выдачей владельцу регистрационного удостоверения. Владельцы животных обязаны поддерживать санитарное состояние дома и прилегающей территории. Запрещается загрязнение собаками подъездов, лестничных клеток, лифтов, а также детских площадок, дорожек, тротуаров. Помимо этого владельцы животных обязаны принимать необходимые меры, обеспечивающие безопасность окружающих людей и животных. При выгуле собак и в жилых помещениях владельцы должны обеспечивать тишину — предотвращать лай до 8 утра и после 10 часов вечера. Необходимость соблюдать санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства при пользовании жилым помещением также обусловлена защитой конституционных прав граждан, в частности права на охрану здоровья (статья 41 Конституции) и права на благоприятную окружающую среду (статья 42). Согласно статье 8 Федерального закона от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» <*> граждане имеют право на благоприятную среду обитания, факторы которой не оказывают вредного воздействия на человека. Частью 3 статьи 23 установлено, что содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам. ——————————— <*> Собрание законодательства РФ. 1999. N 14. Статья 1650.

Например, согласно Санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам Санитарно-эпидемиологических требований к жилым зданиям и помещениям, утвержденным Главным государственным санитарным врачом РФ 15 декабря 2000 г. и введенным в действие 1 июля 2001 г. (СанПиН 2.1.2.1002-00), не допускается: — использование жилого помещения для целей, не предусмотренных проектной документацией; — хранение и использование в жилых помещениях и в помещениях общественного назначения, размещенных в жилом здании, веществ и предметов, загрязняющих воздух; — выполнение работ или совершение других действий, являющихся источниками повышенных уровней шума, вибрации, загрязнения воздуха либо нарушающих условия проживания граждан в соседних жилых помещениях; — захламление, загрязнение и затопление подвалов и технических подполий, лестничных пролетов и клеток, чердачных помещений, других мест общего пользования; — использование бытовых газовых приборов для обогрева помещений. Обязанность соблюдать требования пожарной безопасности при пользовании жилым помещением предусмотрена Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. N 69-ФЗ «О пожарной безопасности» <*>. В соответствии со статьей 34 указанного Закона граждане обязаны иметь в помещениях и строениях, находящихся в их собственности (пользовании), первичные средства тушения пожаров и противопожарный инвентарь в соответствии с правилами пожарной безопасности и перечнями, утвержденными соответствующими органами местного самоуправления. ——————————— <*> Собрание законодательства РФ. 1994. N 35. Статья 3649.

Право пользования жильем по договору социального найма

Пункт 7 Правил устанавливает, что право пользования жилым помещением по договору социального найма помещения возникает на основании заключенного в письменной форме договора. Для оптимизации договорных отношений Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315 был утвержден Типовой договор социального найма жилого помещения <*>. Полномочие правительства на издание такого акта прямо вытекает из статьи 63 ЖК РФ. Применение типовой формы договора было известно жилищному законодательству и ранее. Так, Постановлением Совета министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415 были утверждены Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР <**>. ——————————— <*> Собрание законодательства РФ. 2005. N 22. Статья 2126. <**> СП РСФСР. 1986. N 2. Статья 10.

Использование типовой формы договора считается достаточно эффективным средством обеспечения равноправия нанимателей и защиты интересов собственника жилых помещений. Типовым договором установлены права и обязанности наймодателя и нанимателя. Одним из прав нанимателя, закрепленных в договоре, является право пользования общим имуществом многоквартирного дома (подпункт «а» пункта 6 Типового договора). Следует отметить, что такое право принадлежит не только нанимателю, но и членам его семьи в силу части 2 статьи 69 ЖК РФ, в соответствии с которой члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. В связи с этим существенным является вопрос о круге лиц, относящихся к числу членов семьи нанимателя. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены им в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке (часть 1 статьи 69 ЖК РФ). Таким образом, к членам семьи нанимателя могут относиться далеко не все родственники, а лишь те, которые вселены нанимателем в таком качестве, то есть поименованы в договоре социального найма и ведут с нанимателем общее хозяйство. Вместе с тем членом семьи нанимателя может признаваться в судебном порядке и лицо, не являющееся супругом нанимателя или его родственником. Однако даже если граждане перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как и наниматель <*>. ——————————— <*> См.: Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РСФСР от 27 апреля 1984 г. // Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1984. N 2. С. 2.

Следует отметить, что кардинальных изменений, касающихся прав нанимателя по договору социального найма, в Правилах не произошло (пункт 9). Право вселять иных лиц. Данное право нанимателя предусмотрено законодательно пунктом 1 части 1 статьи 67 ЖК РФ, а также статьей 70 ЖК РФ, которой установлено, что наниматель: — с письменного согласия членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей; — с письменного согласия членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя — других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Право нанимателя ограничено тем, что наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после этого общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Вместе с тем, учитывая особенность семейных прав граждан, на вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласия остальных членов семьи нанимателя и согласия наймодателя. Следует отметить, что ЖК РФ не содержит, как это было ранее в ЖК РСФСР, условия о необходимости регистрации (по месту жительства или пребывания) лиц, вселяемых нанимателем. Устранение такой строгой привязки между этими событиями было произведено Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 25 апреля 1995 г. N 3-П. Однако, учитывая, что данное Постановление не носит преюдиционного значения, внесение соответствующих изменений в ЖК РФ и приведение жилищного законодательства в соответствие с Конституцией РФ имеет принципиальное значение. Такое решение Конституционного Суда РФ было обусловлено следующим. В жалобе был поставлен вопрос о нарушении статьи 40 (часть 1) Конституции РФ, согласно которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен жилища. Законодатель, осуществляя регулирование этого конституционного права, обязан следовать требованию статьи 55 (часть 2) Конституции РФ о недопустимости умаления законами прав и свобод человека и гражданина. Это имело непосредственное отношение к установленному в ЖК РСФСР порядку вселения в жилое помещение. Положение части первой статьи 54 ЖК РСФСР о праве нанимателя на вселение других граждан в занимаемое им жилое помещение «в установленном порядке» носило бланкетный характер. Неопределенность его юридического содержания не позволяла ответить на вопрос, какой орган и каким актом должен устанавливать этот порядок, и порождала произвольное понимание его значения по своему существу. Отсутствие указания на вид нормативного акта, который должен «устанавливать порядок» вселения в жилое помещение, позволяло законодательным и исполнительным органам государственной власти различных субъектов Российской Федерации устанавливать его по собственному усмотрению, что могло привести к нарушению конституционного права граждан на жилище и произвольному лишению их жилища. Это не отвечало требованиям статьи 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо для защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Была противоречива и судебная практика применения части 1 статьи 54 ЖК РСФСР. При юридически сходных обстоятельствах дела этой категории разрешались судами по-разному, что влекло для граждан неодинаковые правовые последствия. Возможность произвольного применения закона являлась нарушением провозглашенного Конституцией РФ равенства всех перед законом и судом (статья 19, часть 1). Судебное толкование ЖК РСФСР сложилось как признание того, что осуществление жилищных прав напрямую связано с пропиской, наличию или отсутствию которой придавалось правоустанавливающее значение. Так, в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. N 2 «О практике применения судами жилищного законодательства» разъяснялось, что «под вселением в установленном порядке понимается, как правило, вселение в жилое помещение с соблюдением положений о прописке». Несмотря на то что Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 апреля 1992 г. N 8 в редакции Постановления от 21 декабря 1993 г. N 11 было установлено, что до принятия соответствующих законодательных актов Российской Федерации нормы бывшего Союза ССР и разъяснения по их применению, содержащиеся в Постановлениях Пленума Верховного Суда Союза ССР, могут применяться судами в части, не противоречащей Конституции РФ и Соглашению о создании Содружества Независимых Государств, правоприменительные органы при решении вопросов вселения в жилое помещение нередко руководствовались отмененными нормативными актами. При этом нарушались требования статьи 18 Конституции РФ, согласно которой права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими и определяют смысл, содержание и применение законов, и статьи 27 (часть 1) Конституции РФ, закрепляющей право свободно выбирать место пребывания и жительства, поскольку его реализация ставится в зависимость от получения разрешения на прописку. Из Конституции РФ и Закона Российской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» следовало, что регистрация, заменившая институт прописки, или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан (статья 3 Закона), в том числе права на жилище. Однако «установленный порядок», определяющий процедуру вселения в жилое помещение, понимался в правоприменительной практике исключительно в смысле соблюдения положений о прописке (со ссылкой на части 1 и 2 статьи 54 ЖК РСФСР). Таким образом, положение части 1 статьи 54 ЖК РСФСР, как в его буквальном истолковании, так и в том смысле, который ему придавался сложившейся правоприменительной практикой, приводило к нарушению статей 18, 19 (часть 1) Конституции РФ, а также основных прав и свобод граждан, предусмотренных статьями 27 (часть 1), 40 (часть 1), и не согласовывалось с основаниями и условиями их ограничения, закрепленными в статье 55 (части 2 и 3) Конституции РФ. Право сдавать в поднаем. Это право нанимателя, закрепленное в подпункте «б» пункта 9, должно реализовываться в соответствии с положениями статей 76 — 79 ЖК РФ, а также статьи 685 ГК РФ, с той лишь оговоркой, что статья 685 ГК РФ регулирует поднаем, осуществляемый как на основании договора коммерческого найма, так и на основании договора социального найма. Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда — все жилое помещение в поднаем только с согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, выраженного в письменной форме. В этом случае закон предусматривает требование достаточности площади жилого помещения. Так, статья 76 ЖК РФ содержит положение, в соответствии с которым договор поднайма может быть заключен при условии, если после этого общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления. К примеру, в г. Москве учетная норма составляет 10 кв. м общей площади на одного человека, а норма предоставления — 18 кв. м общей площади на одного человека <*>. ——————————— <*> См.: Закон города Москвы от 15 января 2003 г. N 22 «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы» // Вестник мэра и Правительства Москвы. 2003. N 27.

Если же в поднаем передается жилое помещение, находящееся в коммунальной квартире, то для этого требуется согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей. При этом поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения все равно остается наниматель. Вместе с тем следует отметить, что рассматриваемое право нанимателя на передачу помещений в поднаем не является абсолютным и безусловным. Так, закон устанавливает случаи, когда такая передача является недопустимой. Так, например, передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, определенных Правительством Российской Федерации, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях. На сегодняшний день такого специального, прямо ограничивающего право на поднаем перечня заболеваний Правительством РФ не установлено, поэтому представляется возможным руководствоваться по аналогии Перечнем заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21 декабря 2004 г. N 817 <*>. ——————————— <*> Собрание законодательства РФ. 2004. N 52 (часть II). Статья 5488.

В данном Перечне указаны такие заболевания, как активные формы туберкулеза всех органов и систем; психические заболевания, требующие обязательного диспансерного наблюдения; проказа; ВИЧ-инфекция у детей; органические заболевания центральной нервной системы со стойким нарушением функции нижних конечностей, требующие применения инвалидных кресел-колясок, и (или) с нарушением функции тазовых органов; состояние после трансплантации внутренних органов и костного мозга; и другие заболевания. Договор поднайма жилого помещения заключается в письменной форме. Экземпляр такого договора должен предоставляться наймодателю. Одним из существенных условий договора является условие о конкретизации лиц, которым такое помещение предоставляется в поднаем. Они должны быть прямо указаны в договоре. Срок действия договора поднайма не ограничивается законодательно, но если в договоре он не определен, то договор считается заключенным на один год. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным, соответственно, порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения должны устанавливаться в договоре поднайма. Между тем в развитие принципа свободы договора стороны вправе самостоятельно по соглашению устанавливать указанные выше условия оплаты (статья 78 ЖК РФ). Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен. Учитывая, что договор поднайма является «зависимым» от основного (договора социального найма), при прекращении последнего прекращается и договор поднайма. Статья 79 ЖК РФ устанавливает, что договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут по соглашению сторон или при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилья. Помимо указанного законодатель предусмотрел и специальные основания для расторжения договора поднайма. Так, в случае если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить дан ному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта помещения. В случае если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с ним граждан. Право разрешать проживание граждан в качестве временных жильцов. Право на поднаем следует отличать от права граждан проживать в жилых помещениях в качестве временных жильцов. Основное отличие заключается в том, что такое проживание осуществляется на безвозмездной основе, в то время как поднаем всегда возмезден. Как указано в подпункте «в» пункта 9, наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временных жильцов. Наймодатель вправе запретить их проживание в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры — менее нормы предоставления (статья 80 ЖК РФ). Отличие права пользования помещением гражданами в качестве временных жильцов от граждан, пользующихся такими помещениями по договору поднайма, заключается еще и в сроке проживания. Так, у временных жильцов он составляет не более шести месяцев подряд. Ранее действовавший ЖК РСФСР устанавливал, что вселение временных жильцов на срок свыше полутора месяцев допускается при условии соблюдения установленной нормы жилой площади (статья 81 ЖК РСФСР). Норма действующего ЖК РФ представляется более мягкой, так как не предполагает обязанности отказа в даче согласия наймодателем на предоставление помещений временным жильцам, основываясь на строго формальном основании — недостаточности площади, а дает право на такой отказ, что позволяет при принятии решения учитывать конкретную ситуацию. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением, при этом ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Право на обмен. Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, осуществить обмен <*> занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю, закреплено в части 1 статьи 72 ЖК РФ. Вместе с тем законодатель установил случаи, когда такой обмен невозможен. Так, он не допускается в случае, если: ——————————— <*> Подробнее об отличии обмена жилого помещения от его замены см.: Гетман Е. С. К вопросу о замене жилых помещений // Актуальные проблемы жилищного права: Сборник памяти П. И. Седугина. М., 2003. С. 63 — 75.

— к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или изменении договора социального найма жилого помещения; — право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке; — обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания; — принято решение о сносе соответствующего дома или о его переоборудовании для использования в других целях; — принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме; — в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий тяжелой формой хронического заболевания. В случае отсутствия согласия совместно проживающих членов семьи нанимателя или самого нанимателя обмен может осуществляться и в принудительном порядке. Рассматриваемые судами дела об обмене жилых помещений можно разделить на две основные группы: споры, возникающие в связи с отказом наймодателя дать согласие на обмен помещений в принадлежащем ему доме, и споры, вызванные недостижением соглашения об обмене между членами семьи. В силу части 1 статьи 72 ЖК РФ обмен жилого помещения по договору социального найма допускается только с письменного согласия наймодателя. Отказ в даче такого согласия может быть оспорен в суде. Зачастую наймодатели необоснованно чинят гражданам препятствия в осуществлении права на обмен жилого помещения. В данном случае следует констатировать осуществление наймодателем права на дачу согласия на обмен исключительно во вред иным лицам, то есть совершение им такого правонарушения, как злоупотребление правом. Суды разных уровней неоднократно указывали, что если спор возник между членами семьи, не достигшими соглашения об обмене, суд обязан учитывать заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в жилом помещении. Такими доводами могут быть не только предоставление в порядке обмена меньшей или худшей по качеству жилой площади, но и иные доводы. Например, неудобная планировка квартиры, предлагаемой для обмена, необходимость старому человеку, проживающему много лет в одном районе, переезжать в новый для него, незнакомый район, отдаленность предполагаемого места жительства от места работы или учебы и т. п. <*>. ——————————— <*> Там же. См. также: Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 13 ноября 1984 г. // Бюллетень Верховного Суда СССР. 1986. N 1. С. 20; Постановление Президиума Ленинградского городского суда // Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1987. N 6. С. 8.

Если спор возник между членами семьи, занимающими отдельную квартиру, отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в квартире, где проживают и другие наниматели, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой. Следует отметить, что ЖК РФ содержит норму, аналогичную норме, содержавшейся в статье 67 ЖК РСФСР, в соответствии с которой для обмена жилого помещения требуется письменное согласие членов семьи нанимателя. Вместе с тем полагаем возможным применять данное правило с оговоркой, установленной судебной практикой в период действия ЖК РСФСР. Оговорка эта касается случаев, когда суды отказывают в удовлетворении исков о признании недействительным обмена по тому основанию, что отсутствует письменное согласие члена семьи нанимателя, но суд бесспорно установил, что ранее этот член семьи был согласен на обмен <*>. ——————————— <*> См.: Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 9 декабря 1982 г. «О судебной практике по применению Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик» // Бюллетень Верховного Суда СССР. 1984. N 1. С. 33.

Право нанимателя требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг коррелирует с соответствующими обязанностями наймодателя, закрепленными в статье 65 ЖК РФ. Оно теснейшим образом связано с правом нанимателя на получение и пользование в последующем помещением, пригодным для проживания. В связи с этим представляется недостаточно обоснованным утверждение Л. Ю. Грудцыной о том, что «наймодатель вправе предоставить жилое помещение без отделки, сантехники и т. п.», мотивированное тем, что из текста Жилищного кодекса исчезла обязанность наймодателя предоставить нанимателю помещение в состоянии, пригодном для проживания <*>. Такой вывод сделан без учета комплексного законодательного регулирования отношений в жилищной сфере. Достаточно обратиться к положениям статьи 676 ГК РФ, чтобы обнаружить наличие такой обязанности у наймодателя, а соответственно, никаких последствий отсутствие аналогичного положения в тексте ЖК РФ не влечет. ——————————— <*> Грудцына Л. Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под общ. ред. Н. М. Коршунова. М., 2005. С. 166.

Для эффективной реализации прав нанимателя необходимо четко понимать, что подразумевается под капитальным ремонтом и какие виды работ он в себе объединяет. При капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления <*>. Перечень работ, проводящихся из средств, предназначенных на капитальный ремонт жилищного фонда, является примерным, поскольку зависит от состояния каждого конкретного объекта. ——————————— <*> Пункт 2.4.2 Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» // Российская газета. N 214. 2003. 23 октября.

Зачастую на практике имеют место случаи оказания коммунальных услуг с нарушением требований, предъявляемых к их потребительским свойствам и режиму предоставления. В этой ситуации наниматель вправе обратиться за защитой в суд в соответствии с Законом РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей» <*>. ——————————— <*> Собрание законодательства РФ. 1996. N 3. Статья 140.

Следует отметить, что права, указанные в Правилах, отчасти дублируют права, закрепленные в иных актах. К числу таких актов относятся, например, ЖК РФ (глава 8), ГК РФ (глава 35), указы Президента РФ, постановления Правительства РФ (например, Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 «Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения»), иные подзаконные акты. Кроме того, договор социального найма жилого помещения может также предусматривать дополнительные права нанимателя. К числу прав, прямо не указанных в Правилах, но содержащихся в иных актах, можно отнести следующие: — осуществлять замену жилого помещения (подпункт 4 пункта 1 статьи 67 ЖК РФ, подпункт «б» пункта 6 Типового договора социального найма жилого помещения); — сохранять права на жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи (подпункт «в» пункта 6 Типового договора социального найма жилого помещения) и др. Помимо таких специальных прав нанимателя, присущих только ему в силу специфического основания пользования жилым помещением — договора социального найма, нанимателю принадлежат и иные общие жилищные права (например, право на неприкосновенность жилища и др.).

Обязанности

Обязанность нанимателя использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ, вытекает из положений части 2 статьи 288 ГК РФ, части 1 статьи 1, статьи 17 ЖК РФ. Так, в соответствии со статьей 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан. Вместе с тем законодательство допускает случаи, когда жилое помещение может использоваться и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности. В случае, когда жилое помещение становится непригодным для постоянного проживания или временно непригодным (до устранения причин, обусловливающих непригодность) для проживания или когда признается в исключительных случаях факт целесообразности изменить функциональное назначение жилого помещения, расположенного на первом этаже строения, для улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда и т. п., допускается перевод жилого помещения в нежилой фонд. Следует отметить, что обязанность по обеспечению сохранности жилых помещений исполняется путем выполнения нескольких обязательств. Недаром статья 142 ранее действовавшего ЖК РСФСР объединяла однородные обязанности под общим родовым понятием «обеспечение сохранности жилых помещений». В число таких обязанностей включалось: бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, к объектам благоустройства, соблюдать правила содержания жилого дома и придомовой территории, правила пожарной безопасности, соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования, а также производить текущий ремонт жилых помещений, а при освобождении помещения — сдать его в надлежащем состоянии. Такой подход представляется верным, так как все из указанных обязанностей нанимателя направлены прежде всего на общий результат — обеспечение сохранности жилого помещения. В комментируемых же Правилах каждая из перечисленных обязанностей оговорена отдельно: не допускать выполнения в жилом помещении работ или совершения других действий, приводящих к его порче (подпункт «в» пункта 10); поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования (подпункт «г» пункта 10); немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию (подпункт «д» пункта 10); производить текущий ремонт жилого помещения (подпункт «е» пункта 10); не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка (подпункт «к» пункта 10). Наряду с этим положение содержит обязанность, объединяющую все указанные выше обязанности и являющуюся по отношению к ним общей родовой, что представляется недостаточно обоснованным и не придает Правилам четкости структуры, а лишь усложняет их применение. Представляется, что на практике не будет случаев, когда в качестве нарушения нанимателем своих обязанностей будет указано только нарушение обязанности по обеспечению сохранности жилого помещения без ссылки на другие пункты, конкретизирующие способ такого нарушения. Обязанность поддерживать надлежащее состояние жилого помещения основана на аналогичном положении пункта 3 части 3 статьи 67 ЖК РФ и также закреплена в подпунктах «г» и «д» пункта 4 Типового договора социального найма жилого помещения. Подпункт «д» пункта 10 Правил практически полностью воспроизводит обязанность, ранее включенную в общую обязанность по обеспечению сохранности жилого помещения и содержавшуюся во втором абзаце подпункта «а» пункта 9 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденных Постановлением Совета министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415, с той лишь разницей, что сообщить о неисправности теперь предписывается не в аварийную службу, а в управляющую компанию, которая, по сути, приняла на себя такие функции. Обязанность по проведению нанимателем текущего ремонта подразумевает осуществление комплекса строительных и организационно-технических мероприятий, чтобы устранить неисправности (восстановить работоспособность) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей. К числу таких работ относятся, в частности, смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов, смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений окон и дверей, замена и восстановление отдельных участков полов, восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях, установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления и т. д. <*>. ——————————— <*> См.: Приложение N 7 к Постановлению Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

По нашему мнению, при определении видов работ по текущему ремонту правомерно также руководствоваться по аналогии Примерным перечнем работ по ремонту жилых и подсобных помещений, выполняемых нанимателем (приложение N 5 к Типовому договору социального найма жилого помещения муниципального жилищного фонда, утвержденному распоряжением Департамента жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства РФ от 10 марта 1997 г. N 17 <*>). ——————————— <*> Информационно-правовая система «КонсультантПлюс».

К обязательным ремонтным работам относятся: — побелка, окраска потолков и стен, лоджий, этажерок балконов, оконных переплетов с внутренней стороны, подоконников, дверных полотен, полов, радиаторов, труб центрального отопления, газопровода, водопровода, канализации; — оклейка стен и потолков обоями; — вставка стекол; — ремонт внутриквартирной электропроводки; — ремонт отдельными местами штукатурки стен, потолков, перегородок; — ремонт покрытий полов (дощатых, паркетных, из линолеума и ПХВ-плитки); — ремонт оконных и дверных заполнений. С согласия наймодателя могут быть дополнительно выполнены следующие работы: — замена конструкций и покрытий полов (дощатых, паркетных); — замена оконных, дверных и печных приборов; — замена электрических и газовых плит; — замена ванн; — смена электропроводки, электроприборов и т. д. В случае если внутриквартирный ремонт (текущий) жилых помещений связан с производством капитального ремонта, то он производится за счет наймодателя. Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя с момента заключения договора социального найма. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица. Структура платежей определена в статье 154 ЖК РФ. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно, до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Наниматели жилых помещений по договору социального найма вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения. Наниматели жилых помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (далее — управляющая организация), вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке. Следует отметить, что неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан. Наймодатель обязан информировать в письменной форме нанимателей жилых помещений об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере. Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить наймодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты <*>, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. ——————————— <*> Начиная с 26 декабря 2005 г. ставка рефинансирования составляет 12% годовых (телеграмма ЦБ РФ от 23 декабря 2005 г. N 1643-У // Вестник Банка России. N 70. 2005).

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения и устанавливается органами местного самоуправления (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации). Установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) не должно приводить к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Следует отметить, что граждане, признанные в установленном порядке малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем). Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии — исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации), за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации <*>. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством Российской Федерации. ——————————— <*> Постановлением Правительства РФ от 29 августа 2005 г. N 541 (Собрание законодательства РФ. 2005. N 36. Статья 3706) установлены размеры федерального стандарта предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг на 1 кв. м общей площади жилья в месяц и федерального стандарта стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 кв. м общей площади жилья в месяц на 2006 г. в среднем по Российской Федерации и по субъектам Российской Федерации.

Размер платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации). За нарушение обязанности по своевременному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев помимо пеней возможно применение к нанимателю такого вида ответственности, как выселение с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого будет соответствовать размеру жилого помещения, установленного для вселения граждан в общежитие (статья 90 ЖК РФ). Обязанность информировать наймодателя, закрепленная в подпункте «и» пункта 10 Правил, подразумевает сообщение об изменении состава семьи, о состоянии жилого помещения и о прочих событиях, которые влияют на пользование жилым помещением. О таких изменениях наниматель в соответствии с подпунктом «м» пункта 4 Типового договора социального найма жилого помещения должен сообщить наймодателю не позднее 10 рабочих дней со дня такого изменения. Обязанность допускать в помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора. Право на допуск в жилое помещение, занимаемое гражданином на основании договора социального найма, принадлежит, например, инженерно-техническим работникам организаций по обслуживанию жилищного фонда во время периодических осмотров жилых и подсобных помещений и наладок инженерного оборудования, в обязанности которых входит анализ технического состояния ограждающих конструкций и оборудования, температурно-влажностного режима и санитарного состояния в помещениях <*>. ——————————— <*> Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Особые случаи допуска в помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ предусмотрены Типовым договором социального найма жилого помещения. Они касаются права указанных выше лиц проводить такие контрольные мероприятия не только в плановом режиме, но и вне плана, например при расторжении договора социального найма или для ликвидации аварии. При этом в последнем случае допуск в жилое помещение должен быть осуществлен нанимателем в любое время, а не в заранее согласованное (подпункт «л» пункта 4 Типового договора социального найма жилого помещения). Обязанность не производить переустройство и (или) перепланировку жилья в нарушение установленного порядка. Для переустройства или перепланировки жилого помещения необходимо представить соответствующее заявление. Формы таких заявлений и документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, утверждены Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 <*>. ——————————— <*> Собрание законодательства РФ. 2005. N 19. Статья 1812.

Следует отличать переустройство от перепланировки <*>. Мероприятия по переустройству включают в себя: перестановку сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь; устройство (перенос) туалетов, ванных комнат, кухонь; перестановку нагревательных (отопительных) и газовых приборов (исключая перенос радиаторов в застекленные лоджии, балконы) без прокладки дополнительных подводящих сетей; установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; замену и (или) установку дополнительного оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (исключая устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления). ——————————— <*> Особенности переустройств и переоборудований в г. Москве установлены Постановлением Правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. N 73-ПП «О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы» (вместе с Перечнем мероприятий (работ) по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых домах и условиями их проведения, Перечнем ограничений на мероприятия (работы) по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых домах, Нормативом города Москвы по эксплуатации жилищного фонда (ЖНМ-2005/01) «Регламент оформления и переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах» // Вестник мэра и Правительства Москвы. N 2005.

Перепланировка же подразумевает проведение следующих работ: — разборку (полную, частичную) ненесущих перегородок (исключая межквартирные); — устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные); — устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках (при объединении помещений по горизонтали); — устройство проемов в перекрытиях (при объединении помещений по вертикали); — устройство внутренних лестниц; — заделку дверных проемов в перегородках и несущих стенах; — устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия; — устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен; — изменение конструкции полов (с увеличением нагрузок); — создание, ликвидацию, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) с сохранением конструкций, отделяющих балконы, лоджии от внутренних помещений (то есть не предусматривающее объединения внутренних помещений с лоджиями и балконами и превращения остекленных балконов и лоджий в эркеры); — остекление лоджий и балконов; — создание, изменение входов (с устройством крылец или лестниц), входов-тамбуров; — ликвидацию или изменение формы тамбуров без увеличения их внешних габаритов; — устройство лоджий, балконов; — изменение формы (пластики) существующих лестниц (крылец), в том числе с устройством пандусов; — создание тамбуров (в том числе с устройством раздвижных и «карусельных» дверей) и витрин в пределах габаритов существующих элементов зданий, строений, сооружений (крыльцо, пандус, дебаркадер, стилобат) площадью до 30 кв. м, не предусматривающее иное, чем тамбур или витрина, функциональное использование и присоединение (занятие) дополнительного земельного участка; — замену столярных элементов фасада (с изменением рисунка); — установку наружных технических средств (кондиционеров, антенн, защитных сеток и т. п.), а также элементов, обеспечивающих беспрепятственное передвижение маломобильных групп населения: выжимных телескопических лифтов, двухрядных поручней и т. д.; — изменение материалов и пластики внешних конструкций, балконов и лоджий; — объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями. Не допускается переустройство помещений, при котором: — ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам; — переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания; — затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба; — нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение; — устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях; — предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции; — увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир. В жилых домах типовых серий не допускается: — устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами; — устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов; — устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией — автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии — без дополнительной экспертизы. Вместе с тем следует учитывать, что любое переустройство или перепланировка могут производиться только в целях повышения благоустройства жилого помещения <*>. ——————————— <*> См.: Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1995. N 10. С. 1.

Обязанность сдать наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость непроизведенного ремонта помещения, оборудования в нем или произвести ремонт за свой счет, а также погасить задолженность по оплате ранее не была прямо предусмотрена действовавшими нормативными актами, регулировавшими жилищные отношения <*>. Она вытекала из общих обязанностей, возложенных на нанимателя, и была однозначно воспринята судебной практикой, которая стояла на позиции, что при освобождении жилого помещения наниматель обязан сдать его наймодателю в надлежащем состоянии <**>. По нашему мнению, выделение в Правилах такой обязанности в качестве самостоятельной является излишним, так как общие нормы, предписывающие производить оплату за пользование жилым помещением и коммунальными услугами, позволяют реализовать соответствующее право наймодателя и без специального указания на это в Правилах. Кроме того, аналогичное предписание содержится в Типовом договоре социального найма жилого помещения (подпункт «к» пункта 4). Более того, включение данного пункта в Правила не совсем логично, поскольку он регулирует не пользование помещением, а завершение взаиморасчетов в случае прекращения такого пользования, и, соответственно, его место справедливо определено именно в Типовом договоре социального найма жилого помещения. ——————————— <*> Часть 2 статьи 142 ЖК РСФСР предписывала лишь при освобождении жилого помещения сдать его в надлежащем состоянии. <**> См.: Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РСФСР от 25 мая 1989 г. // Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1989. N 10. С. 1.

Иной обязанностью нанимателя, на которую указывает пункт 10 Правил, является, в частности, обязанность, закрепленная в подпункте «и» пункта 4 Типового договора, в соответствии с которым при разрешении споров о выселении из занимаемого жилья на время капитального ремонта дома необходимо выяснять, находится ли предоставляемое жилое помещение в том же населенном пункте и пригодно ли оно для проживания выселяемых граждан с учетом их возраста, состояния здоровья, других заслуживающих внимания интересов, а также продолжительности капитального ремонта. Если выселение нанимателей производится из домов или жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности, суду следует в каждом случае проверять необходимость проведения капитального ремонта, учитывать реальную возможность приступить к нему (например, наличие средств, материалов), а также время, в течение которого возможно выполнение ремонтных работ. В решении о выселении нанимателя и членов его семьи суду необходимо указать срок, на который выселяются ответчики <*>. ——————————— <*> Пункт 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1984 г. N 5 в редакции от 10 октября 2001 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР».

Пользование жильем по договору найма специализированного жилого помещения

Как справедливо отмечается в литературе, специализированные жилые помещения — это жилые помещения, «специально предназначенные для узкоцелевого временного использования как места пребывания или места жительства определенных категорий граждан, в отличие от постоянного потребительского использования основной, большей части государственного и муниципального жилищных фондов, свободной от каких-либо иных целей, чем постоянное место жительства граждан» <*>. ——————————— <*> Литовкин В. Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: ТК «Велби», изд-во «Проспект», 2005. С. 162.

Действующий ЖК РФ существенно расширил перечень (соответственно, и назначение) специализированных жилых помещений по сравнению с ЖК РСФСР. Ранее к ним относились только служебные помещения и общежития (статьи 101 — 110 ЖК РСФСР), а в 2003 г. данный перечень был дополнен жилыми помещениями из фондов жилья для временного поселения (глава 3.1 ЖК РСФСР). В настоящее время в соответствии с частью 1 статьи 92 ЖК РФ к специализированным жилым помещениям отнесены: 1) служебные жилые помещения; 2) жилые помещения в общежитиях; 3) жилые помещения маневренного фонда; 4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; 5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; 6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; 7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения его к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом. Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждены Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 <*>. ——————————— <*> Жилищное право. 2006. N 4. С. 51.

В пункте 12 Правил в целом повторено назначение специализированных жилых помещений, закрепленное в главе 9 ЖК РФ. Первое предназначение специализированных жилых помещений — для проживания граждан на время работы, службы, обучения. Данная формулировка представляется не совсем удачной. Очевидно, объединение назначений сразу двух разновидностей специализированных жилых помещений — общежитий и служебных помещений — произошло потому, что и те и другие предназначены для проживания граждан на период их службы. Однако не учтено то обстоятельство, что жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания. Тем самым в этой части Правила вступают в противоречие с ЖК РФ. Более детально указанное предназначение специализированных жилых помещений регламентируется рядом подзаконных нормативных правовых актов. В частности, пунктом 2 Примерного положения об общежитиях, утвержденного Постановлением Совета министров РСФСР 11 августа 1988 г. N 328 (в редакции Постановления Правительства РФ от 23 июля 1993 г. N 726) <*>, определено, что общежития предназначаются для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы. Общежития создаются для проживания одиноких граждан, а также для проживания семей, преимущественно молодых (пункт 5 Примерного положения). ——————————— <*> СП РСФСР. 1988. N 17. Статья 95; Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. N 31. Статья 2860.

В пункте 1 Типового положения о студенческом общежитии образовательного учреждения высшего и среднего профессионального образования Российской Федерации, утвержденного Постановлением Госкомвуза РФ от 31 мая 1995 г. N 4 <*>, указано, что студенческое общежитие (студенческий городок) образовательного учреждения высшего и среднего профессионального образования Российской Федерации предназначается для размещения иногородних студентов, аспирантов, докторантов, стажеров, слушателей подготовительных отделений институтов и факультетов повышения квалификации и других форм послевузовского и дополнительного профессионального образования на период обучения. ——————————— <*> Российские вести. 1995. N 164. 31 августа.

В отдельных случаях учебные заведения вправе принять решение о размещении в общежитии студентов, постоянно проживающих в данной местности. Иностранные граждане, принятые на обучение в учебные заведения России по межгосударственным соглашениям (контрактам), размещаются в общежитии на общих основаниях с российскими учащимися, обучающимися в данном учебном заведении. Согласно пункту 6 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, к общежитиям относятся специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, помещения, укомплектованные мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами. Следующие три разновидности предназначения специализированных жилых помещений, очевидно, относятся к жилым помещениям маневренного фонда: — для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома; — для временного проживания граждан в связи с утратой жилого помещения в результате обращения взыскания на него; — для временного проживания граждан в связи с непригодностью жилого помещения для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств. Однако и в данном случае в Правилах проявлена небрежность формулировок, которые существенно расходятся с положениями статьи 95 ЖК РФ. Во-первых, указанная категория помещений предназначена для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома. Но, согласно пункту 1 статьи 95 ЖК РФ, это касается только домов, в которых находятся жилые помещения, занимаемые гражданами по договорам социального найма. Данное требование предусмотрено и законодательством ряда субъектов Федерации, например Законом г. Москвы от 9 сентября 1998 г. N 21-73 «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения» <*>. ——————————— <*> Ведомости Московской городской думы. N 10. 1998. Статья 5.

Во-вторых, недостаточно только факта утраты гражданином жилого помещения в результате обращения взыскания на него. Необходимо также соблюдение следующих обязательных условий, указанных в пункте 2 статьи 95 ЖК РФ: 1) утраченное жилое помещение было приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения; 2) данное помещение было заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа; 3) данное помещение на момент обращения взыскания является для гражданина единственным. Введение вышеперечисленных условий обусловлено тем, что в соответствии с пунктом 1 статьи 77 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (в редакции от 30 декабря 2004 г.) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» <*>, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. ——————————— <*> Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (часть I). Статья 42.

Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (пункт 1 статьи 78 данного Закона). В-третьих, недостаточно только факта приведения жилого помещения в непригодность для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств (аварии, опасного природного явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия, которые могут повлечь или повлекли за собой человеческие жертвы, ущерб здоровью людей или окружающей природной среде, значительные материальные потери и нарушение условий жизнедеятельности людей). Данное жилое помещение должно быть у гражданина единственным (пункт 3 статьи 95 ЖК РФ). Наконец, в Правила по непонятным причинам не включено такое предназначение специализированных жилых помещений, как временное проживание иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством (пункт 4 статьи 95 ЖК РФ). К этой категории, например, по законодательству г. Москвы относятся собственники незастрахованных жилых помещений, которые являются для них единственным местом жительства. При значительном повреждении, признании непригодным для проживания или уничтожении указанного жилого помещения собственнику предоставляется другое жилое помещение по нормам общежития (часть 2 статьи 24 Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. N 6 «Основы жилищной политики города Москвы» <*>). ——————————— <*> Ведомости Московской городской думы. N 5. 1998. Статья 56.

Маневренный фонд может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений. Для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг, предназначены жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения (статья 96 ЖК РФ). К домам системы социального обслуживания относятся специально построенные или переоборудованные здания, оснащенные необходимым для обеспечения жизнедеятельности и безопасности проживания граждан оборудованием. К ним, например, относятся: — дома-интернаты для престарелых и инвалидов общего типа <*>; ——————————— <*> См.: Положение о доме-интернате для престарелых и инвалидов Министерства социального обеспечения РСФСР, утвержденное Приказом Министерства социального обеспечения РСФСР от 27 декабря 1978 г. N 145 // Информационно-поисковая система «КонсультантПлюс».

— специальные дома-интернаты (специальные отделения), в которые принимаются на обслуживание граждане, частично или полностью утратившие способность к самообслуживанию и нуждающиеся в постоянном постороннем уходе из числа освобождаемых из мест лишения свободы особо опасных рецидивистов и других лиц, за которыми в соответствии с действующим законодательством установлен административный надзор, а также престарелые и инвалиды, ранее судимые или неоднократно привлекавшиеся к административной ответственности за нарушение общественного порядка, занимающиеся бродяжничеством и попрошайничеством, направляемые из учреждений органов внутренних дел. Кроме того, в специальные дома-интернаты (специальные отделения) могут направляться лица, систематически и грубо нарушающие правила внутреннего распорядка в домах-интернатах для престарелых и инвалидов общего типа <*>; ——————————— <*> См.: Постановление Правительства РФ от 15 апреля 1995 г. N 338 «О развитии сети специальных домов-интернатов для престарелых и инвалидов» // Собрание законодательства РФ. 1995. N 17. Статья 1544; Приказ Министерства социальной защиты населения РФ от 25 декабря 1995 г. N 312 «О Примерном положении и Примерных правилах внутреннего распорядка специального дома-интерната» // Информационно-поисковая система «КонсультантПлюс».

— дома-интернаты (отделения) милосердия для престарелых и инвалидов, которые создаются для обслуживания принятых на государственное обеспечение престарелых граждан, инвалидов I и II групп и детей-инвалидов, находящихся на постельном режиме или передвигающихся в пределах палаты с посторонней помощью, на постоянное, временное (на срок от 2 до 6 месяцев) и пятидневное в неделю проживание <*>. ——————————— <*> См.: Приказ Министерства социальной защиты населения Российской Федерации от 11 октября 1993 г. N 180 «Об организации домов-интернатов (отделений) милосердия для престарелых и инвалидов» // Информационно-поисковая система «КонсультантПлюс».

Полный перечень специализированных учреждений социального обслуживания, предоставляющих услуги по проживанию, содержится в Перечне видов (номенклатуре) учреждений (отделений) социального обслуживания граждан пожилого возраста и инвалидов (письмо Министерства труда и социального развития РФ от 5 января 2003 г. N 30-ГК) <*>. ——————————— <*> Социальная защита. 2003. N 3.

В домах системы социального обслуживания оборудуются жилые помещения для проведения мероприятий медицинского, психологического и социального характера, посильной трудовой деятельности, а также другие жилые помещения, которые могут быть использованы для обеспечения жизнедеятельности. Для проживания граждан, признанных вынужденными переселенцами и беженцами, предназначены жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами (при этом абзац 7 Правил снова противоречит ЖК РФ, которым установлено, что данные помещения предназначены только для временного проживания). Согласно части 1 статьи 1 Закона РФ от 19 февраля 1993 г. N 4530-1 «О вынужденных переселенцах» <*> вынужденным переселенцем является гражданин Российской Федерации, покинувший место жительства вследствие совершенного в отношении его или членов его семьи насилия или преследования в иных формах либо вследствие реальной опасности подвергнуться преследованию по признаку расовой или национальной принадлежности, вероисповедания, языка, а также по признаку принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений, ставших поводами для проведения враждебных кампаний в отношении конкретного лица или группы лиц, массовых нарушений общественного порядка. ——————————— <*> Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 12. Статья 427.

Статьей 11 указанного Закона предусмотрено создание фонда жилья для временного поселения вынужденных переселенцев, предназначенного для проживания вынужденных переселенцев в течение срока действия статуса вынужденного переселенца. К фонду жилья относятся дома, квартиры, общежития, другие жилые помещения <*>. ——————————— <*> См. также: Постановление Правительства РФ от 8 ноября 2000 г. N 845 «Об утверждении Положения о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2000. N 46. Статья 4562.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 1 Федерального закона от 19 февраля 1993 г. N 4528-1 «О беженцах» <*> беженец — это лицо, которое не является гражданином Российской Федерации и которое в силу вполне обоснованных опасений стать жертвой преследований по признаку расы, вероисповедания, гражданства, национальности, принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений находится вне страны своей гражданской принадлежности и не может пользоваться защитой этой страны или не желает пользоваться такой защитой вследствие таких опасений; или, не имея определенного гражданства и находясь вне страны своего прежнего обычного местожительства в результате подобных событий, не может или не желает вернуться в нее вследствие таких опасений. ——————————— <*> Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 12. Статья 425.

Аналогично фонду жилья для вынужденных переселенцев предусмотрено создание специализированного жилого фонда для лиц, признанных беженцами, и членов их семей, не имеющих жилья на территории Российской Федерации, в течение срока признания их беженцами (статья 11 Закона) <*>. ——————————— <*> См. также: Постановление Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. N 275 «О фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании» // Собрание законодательства РФ. 2001. N 16. Статья 1604.

Специализированные жилые помещения предназначены также для проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите (в абзаце 8 Правил почему-то говорится только о временном проживании указанных граждан, что противоречит части 1 статьи 98 ЖК РФ). В соответствии с частью 2 статьи 98 ЖК РФ категории граждан, нуждающихся в специальной социальной защите, устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации. В настоящее время данные вопросы регламентированы, как правило, подзаконными нормативными актами. Так, Постановлением Правительства РФ от 5 ноября 1995 г. N 1105 «О мерах по развитию сети учреждений социальной помощи для лиц, оказавшихся в экстремальных условиях без определенного места жительства и занятий» <*> предусмотрено, что органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации самостоятельно, с учетом имеющихся потребностей, могут создавать дома ночного пребывания, социальные приюты, социальные гостиницы, центры и другие центры. ——————————— <*> Собрание законодательства РФ. 1995. N 46. Статья 4454.

К указанной разновидности специализированных жилых помещений можно также отнести социально-реабилитационные центры для несовершеннолетних, социальные приюты для детей, центры помощи детям, оставшимся без попечения родителей <*>. ——————————— <*> См.: Постановление Правительства РФ от 27 ноября 2000 г. N 896 «Об утверждении примерных положений о специализированных учреждениях для несовершеннолетних, нуждающихся в социальной реабилитации» // Собрание законодательства РФ. 2000. N 49. Статья 4822.

Представляется, что под вышеуказанную категорию подпадают и жилые помещения, в которые могут быть переселены защищаемые лица в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 г. N 119-ФЗ «О государственной защите потерпевших, свидетелей и иных участников уголовного судопроизводства» <*>. Согласно статье 10 данного Закона защищаемое лицо <**> может быть переселено на другое, временное или постоянное, место жительства. ——————————— <*> Собрание законодательства РФ. 2004. N 34. Статья 3534. <**> К лицам, которые могут подлежать государственной защите, помимо потерпевших и свидетелей относятся также частный обвинитель, подозреваемый, обвиняемый, подсудимый, их защитники и законные представители, осужденный, оправданный, а также лицо, в отношении которого уголовное дело либо уголовное преследование было прекращено, эксперт, специалист, переводчик, понятой, а также участвующие в уголовном судопроизводстве педагог и психолог, гражданский истец, гражданский ответчик, законные представители, представители потерпевшего, гражданского истца, гражданского ответчика и частного обвинителя, а также, до возбуждения уголовного дела, заявитель, очевидец или жертва преступления либо иные лица, способствующие предупреждению или раскрытию преступления. Государственной защите, кроме того, подлежат установленные Уголовно-процессуальным кодексом РФ близкие родственники, родственники и близкие лица, противоправное посягательство на которых оказывается в целях воздействия на вышеуказанных лиц.

Кроме того, к данной категории должны быть отнесены и общежития для лиц, страдающих психическими расстройствами, утративших социальные связи. Указанные общежития создаются с целью бытового устройства ограниченно трудоспособных лиц этой категории, и в них направляются лица: — прошедшие стационарное лечение при невозможности их выписки домой в связи с утратой социальных связей; — нуждающиеся в изоляции от неблагоприятной среды в месте их проживания; — с постоянными сложностями социальной адаптации, утратившие близких родственников, при отсутствии социальной поддержки со стороны других лиц <*>. ——————————— <*> См.: Положение об общежитиях для лиц, страдающих психическими расстройствами, утративших социальные связи, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 25 мая 1994 г. N 522 // Собрание законодательства РФ. 1994. N 6. Статья 606.

В связи с этим, по нашему мнению, представляется ошибочным мнение Л. Ю. Грудцыной, которая отнесла вышеуказанные общежития к разновидности общежитий по смыслу статьи 94 ЖК РФ <*>. Ведь очевидно, что жилые помещения в общежитиях для лиц с психическими расстройствами имеют совершенно иное предназначение, чем общежития обычного типа, и предоставление жилых помещений в них никак не связано с работой, службой или обучением гражданина. ——————————— <*> См.: Грудцына Л. Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под общ. ред. Н. М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 221.

Наконец, специализированные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с избранием на выборные должности либо назначением на государственную должность. Статья 93 ЖК РФ более детально (и более точно, поскольку в абзаце 9 Правил снова избрана не слишком корректная формулировка) раскрывает указанное назначение служебных жилых помещений. Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления. Например, в соответствии с частью 1 статьи 34 Федерального закона от 8 мая 1994 г. N 3-ФЗ в редакции от 9 мая 2005 г. с изменениями от 21 июля 2005 г. «О статусе члена Совета Федерации и статусе депутата Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации» <*> члену Совета Федерации, депутату Государственной Думы, не имеющим жилой площади в городе Москве, на период осуществления ими своих полномочий в трехмесячный срок предоставляется служебное жилое помещение (квартира с мебелью и телефоном) в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством. ——————————— <*> Собрание законодательства РФ. 2005. N 19. Статья 1749.

Что касается выделения специализированных жилых помещений в связи с назначением граждан на государственную должность, то, очевидно, данный вопрос регламентируется прежде всего ведомственными нормативными актами. Хотя в качестве примера законодательного регулирования можно привести Закон г. Москвы от 26 января 2005 г. N 3 «О государственной гражданской службе города Москвы» <*>. Согласно пункту 5 части 1 статьи 42, в качестве дополнительной государственной гарантии предусмотрено, что до принятия соответствующих нормативных правовых актов гражданским служащим в зависимости от условий прохождения ими гражданской службы предоставляется жилая площадь. ——————————— <*> Вестник мэра и Правительства Москвы. N 8. 2005.

Предоставление специализированного жилого помещения может быть также обусловлено спецификой прохождения службы, например, в вооруженных силах или правоохранительных органах. Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 15 Федерального закона от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ в редакции от 22 августа 2004 г. «О статусе военнослужащих» военнослужащим — гражданам, проходящим военную службу по контракту, и совместно проживающим с ними членам их семей предоставляются не позднее трехмесячного срока со дня прибытия на новое место военной службы служебные жилые помещения по нормам и в порядке, которые предусмотрены федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, с учетом права на дополнительную жилую площадь. Служебные жилые помещения предоставляются в населенных пунктах, в которых располагаются воинские части, а при отсутствии возможности предоставить служебные жилые помещения в указанных населенных пунктах — в других близлежащих населенных пунктах. В данном Законе и других нормативных актах предусмотрены категории военнослужащих, которым предоставляются служебные жилые помещения. Соответствующий служебный жилой фонд создан и для проживания сотрудников и работников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, должностных лиц таможенных органов Российской Федерации, военнослужащих и лиц гражданского персонала внутренних войск Министерства внутренних дел Российской Федерации, которые в связи с характером исполнения ими служебных обязанностей (обязанностей военной службы) должны проживать по месту службы (военной службы) или в непосредственной близости от него. Указанный служебный жилищный фонд формируется за счет жилищного фонда органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, таможенных органов Российской Федерации и внутренних войск Министерства внутренних дел Российской Федерации, а также помещений, выделяемых органами исполнительной власти для сотрудников (военнослужащих), содержащихся за счет средств бюджетов всех уровней в соответствии с законодательством Российской Федерации <*>. ——————————— <*> См.: Типовое положение о находящемся в государственной собственности служебном жилищном фонде, переданном в оперативное управление органам внутренних дел, органам федеральной службы безопасности, органам по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, таможенным органам Российской Федерации и внутренним войскам Министерства внутренних дел Российской Федерации, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 17 декабря 2002 г. N 897 // Собрание законодательства РФ. 2002. N 51. Статья 5087.

К служебным жилым помещениям относятся отдельные квартиры. Не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений. Под служебные жилые помещения в многоквартирном доме могут использоваться как все жилые помещения такого дома, так и часть жилых помещений в этом доме. Право нанимателя специализированного жилого помещения пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме в целом соответствует аналогичному праву нанимателя по договору социального найма жилого помещения. Необходимо отметить, что право пользования общим имуществом в многоквартирном доме принадлежит не только нанимателю специализированного жилого помещения (а такой вывод мог бы быть сделан путем буквального толкования пункта 13 Правил, в котором в отличие от пункта 8 Правил не указано, что аналогичное право принадлежит и членам семьи нанимателя). В данном случае необходимо обратиться к положениям части 5 статьи 100 ЖК РФ, которой установлено, что к пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные, в частности, статьей 69 ЖК РФ. А часть 2 статьи 69 ЖК РФ прямо определила, что члены семьи нанимателя жилого помещения имеют равные с нанимателем права и обязанности.

Обязанности нанимателя специализированного жилого помещения

Обязанность использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ, по содержанию в целом аналогична обязанности, закрепленной в подпункте «а» пункта 10 Правил. В то же время имеется и ряд особенностей. Во-первых, в отличие от общего назначения жилого помещения, закрепленного в статье 17 ЖК РФ, специализированное жилое помещение предназначено для проживания либо определенных категорий граждан (например, вынужденных переселенцев, беженцев, граждан, нуждающихся в специальной социальной защите, и др.), либо в связи с наступлением тех или иных юридических фактов (избрание на выборную должность в орган государственной власти или орган местного самоуправления, поступление на учебу, капитальный ремонт дома, в котором гражданин занимал жилое помещение по договору социального найма, и т. д.). Во-вторых, помимо общих пределов использования специализированного жилого помещения, установленных статьей 17 ЖК РФ, имеются и специальные пределы использования таких помещений. Так, в части 4 статьи 100 ЖК РФ установлен прямой запрет нанимателю специализированного жилого помещения осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем. А из анализа части 5 статьи 100 ЖК РФ во взаимосвязи с положениями статьи 67 ЖК РФ можно сделать вывод о том, что наниматель специализированного жилого помещения не вправе также вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц и разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов. Соответствующими положениями о социально-реабилитационных центрах для несовершеннолетних, социальных приютах для детей, центрах помощи детям, оставшимся без попечения родителей, установлено, что не допускается содержание в них несовершеннолетних, находящихся в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, с явными признаками обострения психического заболевания, а также совершивших правонарушения <*>. ——————————— <*> См.: Постановление Правительства РФ от 27 ноября 2000 г. N 896 «Об утверждении примерных положений о специализированных учреждениях для несовершеннолетних, нуждающихся в социальной реабилитации» // Собрание законодательства РФ. 2000. N 49. Статья 4822.

В-третьих, пределы пользования отдельными разновидностями специализированных жилых помещений существенно различаются между собой. В частности, в соответствии с частью 5 статьи 100 и частями 2 — 4 статьи 31 ЖК РФ члены семьи нанимателя служебного жилого помещения могут по соглашению с ним: — установить неравные права пользования жилым помещением; — отказаться от солидарной с нанимателем ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением (это право предоставлено только дееспособным членам семьи); — сохранить право пользования данным жилым помещением в случае прекращения семейных отношений с нанимателем. Что же касается прав и обязанностей членов семьи нанимателя иного специализированного жилого помещения (кроме служебного), то в отношении их действуют императивные нормы статьи 69 ЖК РФ, предусматривающие: — равные с нанимателем права и обязанности; — солидарную с нанимателем ответственность дееспособных членов семьи по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением; — сохранение тех же прав, что и у нанимателя и членов его семьи, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя. Обязанность осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем граждан, соседей вытекает из установленного в статье 17 Конституции РФ запрета на осуществление субъективных прав в ущерб правам и свободам других лиц. Исполнение указанной обязанности нанимателем специализированного жилого помещения реализуется в том числе и путем установления прямого запрета совершать те или иные действия, затрагивающие права и интересы иных лиц. Так, в соответствии с пунктом 3 Типовых правил внутреннего распорядка в общежитиях Министерства обороны (приложение N 18 к статье 84 Положения, введенного в действие Приказом заместителя министра обороны СССР по строительству и расквартированию войск 1981 г. N 45) лицам, проживающим в общежитии, воспрещается: — самовольно переходить на жительство из одного помещения в другое, а также пользоваться постелью и постельными принадлежностями других жильцов; — без разрешения заведующего общежитием производить переустройство помещения, переделку и исправление электропроводки, включать дополнительные электронагревательные приборы и источники света; — приносить и распивать в общежитии спиртные напитки, играть в азартные игры, хранить огнестрельное оружие, боеприпасы и легковоспламеняющиеся материалы; — шуметь в жилых комнатах, коридорах и других местах общего пользования во всякое время суток; — выносить из общежития какие-либо вещи, в том числе и свои, без особого пропуска, выдаваемого заведующим общежитием. Содержание обязанности по обеспечению сохранности специализированного жилого помещения в целом не отличается от аналогичной обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма. Однако не должны допускаться работы и действия, не только приводящие к непосредственной порче жилых помещений, но и нарушающие нормальные условия проживания в других жилых помещениях, в том числе создающие повышенный шум или вибрацию, поскольку в конечном итоге это тоже может привести к повреждению помещения. Речь идет, например, об установке сложной бытовой техники (стиральных, посудомоечных машин и т. д.) с несоблюдением требований, приводящим к порче жилого помещения. Указанная в подпункте «г» пункта 14 Правил обязанность, по сути, раскрывает содержание обязанности по обеспечению сохранности жилого помещения. Соблюдение чистоты и порядка в специализированном жилом помещении обеспечивается путем проведения соответствующих мероприятий, вытекающих из санитарно-гигиенических норм и правил, правил пожарной безопасности, иных требований законодательства. Данная обязанность, в свою очередь, может обеспечиваться возложением на нанимателя таких обязанностей, как вынос мусора, пищевых и бытовых отходов в специально отведенные для этого места, соблюдение правил пожарной безопасности при пользовании электрическими, газовыми и другими приборами, при топке печей и кухонных очагов и т. д. Договорами найма специализированных жилых помещений могут быть предусмотрены запреты нанимателю совершать определенные действия, нарушающие сохранность жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, требования пожарной безопасности, например: — сбрасывать в санитарный узел мусор и отходы, засоряющие канализацию, а также сливать жидкие пищевые отходы в мусоропровод; — хранить в помещениях огнеопасные или легковоспламеняющиеся предметы; — загромождать подъезды, лестничные площадки и клетки, коридоры, проходы, запасные выходы, иные помещения общего пользования крупногабаритными предметами (например, велосипедами, детскими колясками или игрушками), а также другими предметами, препятствующими движению; — переоборудовать внутренние инженерные сети без разрешения наймодателя; — устанавливать, подключать без письменного разрешения наймодателя и использовать электробытовые приборы и машины мощностью, превышающей технические возможности внутридомовой электрической сети, дополнительные секции приборов отопления, регулирующую и запорную арматуру, а также подключать и использовать бытовые приборы и оборудование, включая индивидуальные приборы очистки воды, не имеющие технических паспортов (свидетельств), не отвечающие требованиям безопасности эксплуатации и санитарно-гигиеническим нормативам; — использовать теплоноситель в системах отопления не по прямому назначению (производить слив воды из системы и приборов отопления) и др. Обязанности по поддержанию надлежащего состояния жилого помещения закреплены также в нормативных актах, регулирующих порядок использования специализированного жилого фонда. Так, согласно Положению о домоуправлениях, общежитиях и гостиницах Министерства обороны (введено в действие Приказом заместителя министра обороны СССР по строительству и расквартированию войск от 24 марта 1981 г. N 45) все помещения общежитий должны ежедневно убираться влажным способом и содержаться в чистоте. Мытье дощатых полов производится не реже 2 раз в неделю, паркетные полы подвергаются систематическому влажному подметанию и натирке не реже 2 раз в месяц. Не реже 1 раза в месяц производится генеральная уборка всех помещений общежития: обметание стен и потолков, мытье полов, масляных панелей и стен, окон, подоконников, дверей и других предметов оборудования, вытряхивание и проветривание постельных принадлежностей. Помещения общежитий, особенно жилые комнаты, должны проветриваться не реже 3 раз в день: утром — после ухода проживающих из общежития, во время уборки и вечером — перед сном. Территория вокруг зданий общежитий должна быть благоустроена, озеленена и содержаться в чистоте. Для хозяйственных отбросов устраиваются сборники установленного для данной местности типа на расстоянии не менее 15 метров от здания общежития. Примерной формой договора о взаимной ответственности, заключаемого с проживающим в студенческом общежитии (приложение N 2 к Типовому положению о студенческом общежитии образовательного учреждения высшего и среднего профессионального образования Российской Федерации, утвержденному Постановлением Госкомвуза РФ от 31 мая 1995 г. N 4 <*>), предусмотрена обязанность проживающего производить уборку жилой комнаты, а также санитарных блоков в общежитиях секционного (гостиничного) типа, участвовать в работах по самообслуживанию в общежитии. ——————————— <*> Российские вести. 1995. N 164. 31 августа.

Указанная обязанность обеспечивается также иными мерами. Так, в пункте 13 Типового положения о студенческом общежитии указано, что проживающие в общежитии студенты, аспиранты и другие лица на добровольной основе привлекаются советом общежития во внеучебное время к работам по самообслуживанию, благоустройству и озеленению территории общежития, занимаемых ими жилых комнат, систематических генеральных уборок помещений общежития и закрепленной территории и другим видам работ с учетом заключенного договора с соблюдением правил охраны труда. На нанимателя специализированного жилого помещения, так же, как и на нанимателя по договору социального найма, возложена обязанность по проведению текущего ремонта жилого помещения. В связи с этим, правда, необходимо учитывать, что обязанность проведения текущего ремонта по объективным причинам не может быть возложена на отдельные категории граждан, проживающих в специализированном жилом фонде, а именно — на лиц, страдающих психическими расстройствами и утративших социальные связи, детей, оставшихся без попечения родителей, и т. д. Нет единообразного подхода к этому вопросу и в действующем законодательстве. Например, в общежитиях комнатного типа системы Министерства обороны РФ текущий ремонт жилых комнат производится проживающими в них лицами. В то же время обязанность по проведению ремонта студенческого общежития (как капитального, так и текущего) в соответствии с Типовым положением возложена на администрацию учебного заведения. А студенты, аспиранты и другие лица привлекаются к проведению ремонта только на добровольной основе и во внеучебное время. Определенные особенности имеет порядок проведения текущего ремонта в служебных квартирах, относящихся к ведомственному жилищному фонду Министерства обороны. Ремонт производится в соответствии с Правилами содержания помещений и внутреннего распорядка в жилых домах Министерства обороны. Работы должны выполняться нанимателями жилых помещений не позднее следующих сроков: клеевая окраска или оклейка обоями стен жилых комнат — не менее одного раза в 5 лет; оклейка стен жилых комнат обоями улучшенного качества — в 8 лет; клеевая окраска мест общего пользования — в 3 года; масляная окраска столярных изделий, а также стен в жилых комнатах — в 8 лет; масляная окраска стен санузлов и кухонь, а также чистых дощатых полов в жилых комнатах — в 5 лет; масляная окраска чистых полов на кухнях, в коридорах и санузлах — в 3 года, а при необходимости, определяемой управлением домами и домовым комитетом, — и вне этих сроков. Ремонт может быть произведен по желанию нанимателей жилых помещений управлением домами за плату по расценкам, утвержденным в установленном порядке. Потребность в текущем ремонте по каждой квартире устанавливается описью, составляемой техником или инженером домоуправления и уполномоченным по дому (подъезду) совместно с нанимателями жилых помещений, с обязательным указанием срока выполнения работ. Опись, подписанная начальником домоуправления и нанимателем жилого помещения, является одновременно и обязательством, подлежащим выполнению как самим домоуправлением, так и нанимателем жилого помещения <*>. ——————————— <*> Подробнее см.: Кудашкин А. В. Жилищное обеспечение военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы, и членов их семей.

Обязанность по своевременному внесению платы за специализированное жилое помещение и коммунальные услуги в целом соответствует аналогичной обязанности нанимателя по договору социального найма. В типовых договорах найма специализированных жилых помещений данная обязанность дополнена указанием на то, что несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги влечет взимание пеней в порядке и размере, которые установлены статьей 155 ЖК РФ. В то же время имеется ряд особенностей, касающихся определения размера оплаты в зависимости от назначения специализированного жилого фонда. Согласно части 6 статьи 156 ЖК РФ порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях, если в одной комнате проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных жилых помещений. В частности, в соответствии с пунктом 3 статьи 16 Федерального закона от 22 августа 1996 г. N 125-ФЗ «О высшем и послевузовском профессиональном образовании» <*> размер платы за проживание в общежитии, коммунальные и бытовые услуги для обучающихся в высших учебных заведениях не может превышать 5% размера стипендии. ——————————— <*> Собрание законодательства РФ. 1996. N 35. Статья 4135.

Для образовательных учреждений среднего профессионального образования установлен норматив, определенный Постановлением Правительства РФ от 18 января 1992 г. N 33 «О дополнительных мерах по социальной защите учащейся молодежи» <*>, в соответствии с которым предельная стоимость платы за проживание в общежитии составляет не более 3% от размера стипендии, установленной для успевающих студентов. ——————————— <*> СП РСФСР. 1992. N 6. Статья 30.

Согласно пункту 8 Постановления Правительства РФ от 28 апреля 1994 г. N 407 «О первоочередных мерах по поддержке системы образования в России» <*> государственным образовательным учреждениям среднего и высшего профессионального образования разрешено самостоятельно устанавливать размеры платы за проживание в общежитиях, коммунальные и бытовые услуги, непосредственно не связанные с учебным процессом. ——————————— <*> Собрание законодательства РФ. 1994. N 2. Статья 104.

К ним следует относить дополнительные услуги, которые предоставляются только по желанию студентов с целью всестороннего удовлетворения потребностей (пользование телефоном, камерами хранения, пунктами проката бытовой, орг-, теле-, радиотехники, химчисткой и прачечной, получение дополнительных медицинских услуг и т. д.). На основании Типового положения о студенческом общежитии образовательного учреждения высшего и среднего профессионального образования образовательные учреждения имеют право брать дополнительную плату с проживающих за потребляемую электроэнергию при пользовании в жилых комнатах личными энергоемкими электропотребляющими приборами и аппаратурой. Что касается определения порядка оплаты за проживание в общежитиях учебных заведений для граждан, не являющихся студентами и работниками учебных заведений, то в письме Министерства экономики РФ от 1 июня 1999 г. N 7-593 «О плате, взимаемой за проживание в студенческом общежитии» <*> разъяснено, что поскольку органы государственного управления определяют порядок оплаты жилья и коммунальных услуг по договору найма, то органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления при принятии решения о порядке оплаты населением жилья и коммунальных услуг в государственном и муниципальном жилищном фонде предусматривают и порядок расчетов с населением, проживающим в общежитиях, распространив этот порядок и на студенческие общежития. ——————————— <*> Информационно-правовая система «КонсультантПлюс».

Порядок оплаты проживания в общежитиях Министерства обороны РФ установлен Положением о домоуправлениях, общежитиях и гостиницах Министерства обороны. С лиц, проживающих в общежитиях комнатного типа, а также занимающих отдельные комнаты в общежитиях коечного типа, взимается квартирная плата, установленная законодательством. Плата за коммунальные услуги и центральное отопление с этих лиц взимается сверх квартирной платы на общих основаниях, а за амортизацию мебели, предоставленной во временное пользование, — из расчета 2% в год от первоначальной ее стоимости. Лица, проживающие вместе с семьями в общежитиях комнатного типа, постельными принадлежностями и предметами хозяйственного обихода не обеспечиваются. К бытовым услугам, которые оплачивают офицеры, проживающие в общежитиях коечного типа, относятся: пользование мебелью, постельными принадлежностями и инвентарем, стирка постельных принадлежностей, уборка жилых помещений и натирка в них паркетных полов, приготовление кипятка. Квартирная плата взимается за жилую площадь, приходящуюся на долю каждого проживающего в комнате. Временное отсутствие лица, проживающего в общежитии коечного типа, не освобождает его от взноса всех причитающихся с проживающего в общежитии платежей. Военнослужащие, постоянно проживающие в общежитии, в случае убытия в отпуск, командировку или на излечение освобождаются от платы за воду, канализацию, газ, электроэнергию, стирку постельных принадлежностей, если их временное отсутствие продолжалось свыше 30 дней и об этом своевременно был уведомлен заведующий общежитием. От платы за отопление, радиотрансляцию, амортизацию мебели и постельных принадлежностей, содержание уборщиц для уборки жилых комнат, а также квартирной платы отсутствующие военнослужащие, рабочие и служащие не освобождаются, если их место не было занято другими лицами. Лица, имеющие в личном пользовании электробытовые приборы (радиоприемники, радиолы, телевизоры, магнитофоны, холодильники, стиральные машины и т. п.), стоимость потребляемой этими приборами электроэнергии оплачивают сверх установленных ставок платы за проживание в общежитии <*>. ——————————— <*> См. также: Кудашкин А. В. Указ. раб.

Определенная специфика имеется и при определении размера оплаты жилых помещений, предоставленных лицам, признанным беженцами, и вынужденным переселенцам. Оплата жилых помещений для временного поселения и коммунальных услуг производится указанными лицами по ставкам и тарифам, установленным для жилых помещений социального использования органом местного самоуправления по месту расположения жилого помещения <*>. ——————————— <*> См.: Порядок учета лиц, признанных беженцами, нуждающихся в жилых помещениях из фонда жилья для временного поселения, и предоставления им указанного жилья, утвержденный Приказом Министра по делам Федерации, национальной и миграционной политики РФ от 5 октября 2001 г. N 83 // Российская газета. 2001. N 222. 13 ноября; Положение о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в Российской Федерации, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 8 ноября 2000 г. N 845 // Собрание законодательства РФ. 2000. N 46. Статья 4562.

Обязанность допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора напрямую связана с обязанностями по обеспечению сохранности жилого помещения и поддержанию его надлежащего состояния. Осмотр технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, по существу, является профилактической мерой, направленной на обеспечение функционирования систем жизнеобеспечения жилого помещения. Что касается переустройства и (или) перепланировки специализированного жилого помещения, то эти действия могут производиться только в установленном законодательством РФ порядке, о чем уже говорилось выше. Представляется, что в данном случае наймодатель вправе потребовать от нанимателей жилых помещений, допустивших самовольное переустройство и (или) перепланировку жилых помещений, а также мест общего пользования, перестановку отопительных и санитарно-технических приборов, привести помещения и приборы в прежнее состояние за свой счет. Обязанность, содержащаяся в подпункте «к» пункта 14, не отличается от аналогичной обязанности нанимателя по договору социального найма. Обязанность освободить и сдать наймодателю по акту занимаемое жилое помещение и его оборудование в исправном состоянии подразумевает запрет снимать установленные нанимателем жилого помещения оборудование и приспособления, которые при снятии могут повредить отдельные конструкции или отделку помещения. Типовыми договорами найма специализированных жилых помещений установлен общий срок для сдачи специализированного жилого помещения наймодателю — 3 дня. Иные сроки для сдачи служебного жилого помещения предусмотрены в типовой форме жилищного договора, заключаемого между военнослужащим и Министерством обороны РФ или иным федеральным органом исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 4 мая 1999 г. N 487 <*>. Согласно подпункту 6 пункта 4 данного договора военнослужащий и члены его семьи обязуются освободить и сдать в 3-месячный срок служебное жилое и подсобные помещения, санитарно-техническое и иное оборудование в надлежащем состоянии по акту при истечении срока действия договора, переводе к новому месту службы и в других случаях, определенных законодательством Российской Федерации. ——————————— <*> Собрание законодательства РФ. 1999. N 19. Статья 2353.

Кроме того, в акте сдачи помещения могут фиксироваться произведенные нанимателем жилого помещения или членами его семьи повреждения помещений (если они имели место), а также не выполненные в установленные сроки работы по текущему ремонту помещения, лежащие на обязанности нанимателя. Представляется также, что в случае выявления указанных нарушений в акте сдачи-приемки сторонами должен быть согласован срок, в течение которого наниматель либо устранит данные нарушения, либо возместит стоимость текущего ремонта и расходы по устранению повреждений. Приведенный в пункте 14 Правил перечень обязанностей нанимателя по договору найма специализированного жилого помещения не является исчерпывающим. Типовыми договорами найма специализированных жилых помещений предусмотрена обязанность нанимателя при расторжении или прекращении договора освободить жилое помещение. В случае отказа освободить жилое помещение наниматель и члены его семьи подлежат выселению в судебном порядке. Данная обязанность, по сути, повторяет формулировку части 1 статьи 103 ЖК РФ. Типовые договоры найма служебного жилого помещения и найма жилого помещения в общежитии содержат также обязанность нанимателя переселяться на время капитального ремонта жилого дома с членами семьи в другое жилое помещение, предоставленное наймодателем (когда ремонт не может быть произведен без выселения). В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Дополнительные обязанности нанимателя специализированного жилого помещения содержатся и в иных подзаконных нормативных актах. В частности, пунктом 13 Примерного положения об общежитиях предусмотрены обязанности проживающих в общежитии рабочих, служащих, студентов, учащихся экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию, а также соблюдать правила содержания придомовой территории. Положение о домоуправлениях, общежитиях и гостиницах Министерства обороны предусматривает еще более широкий круг обязанностей, а именно: — сдавать в камеру хранения общежития личные вещи, не являющиеся предметами ежедневного пользования; — готовить пищу, стирать и сушить белье только в специально отведенных для этих целей местах; — после сна аккуратно убирать постель, прикроватные тумбочки (столики) и содержать их в чистоте; — соблюдать правила пожарной безопасности при пользовании электрическими, газовыми и другими приборами и не устанавливать без разрешения администрации общежития дополнительные электронагревательные приборы. Лица, выбывающие из общежития, обязаны сдать числящиеся за ними постельные принадлежности, инвентарь и оборудование администрации общежития под расписку. За несданные вещи, а также за их порчу с выбывающего взыскивается сумма причиненного общежитию ущерба. Наконец, в Типовом положении о студенческом общежитии содержатся обязанности соблюдать правила техники безопасности, пожарной безопасности и правила внутреннего распорядка в общежитии, возмещать причиненный по вине проживающего материальный ущерб помещениям, оборудованию и инвентарю общежития, производить уборку жилой комнаты, а также санитарных блоков в общежитиях секционного (гостиничного) типа, участвовать в работах по самообслуживанию в общежитии. Как видно из вышеприведенного перечня, иные обязанности нанимателя специализированного жилого помещения в большинстве своем детализируют обязанности по обеспечению сохранности жилого помещения и поддержанию его надлежащего состояния. Что же касается обязанности по возмещению материального ущерба, причиненного жилому помещению и оборудованию, то она охватывается обязательством по возмещению вреда, регламентированным в главе 59 ГК РФ. Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен, а также передавать жилое помещение в поднаем. Указанная норма является императивной и не может быть изменена по соглашению сторон в договоре найма специализированного жилого помещения. По общему правилу, закрепленному в части 5 статьи 100 и статьи 69 ЖК РФ и продублированному в пункте 16 Правил, члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения по договору найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма специализированного жилого помещения. Исключение установлено для пользования служебными жилыми помещениями (часть 5 статьи 100 и части 2 — 4 статьи 31 ЖК РФ). Члены семьи нанимателя служебного жилого помещения могут по соглашению с нанимателем установить иной (неравный) характер пользования данным жилым помещением, а дееспособные члены семьи (также по соглашению с нанимателем) могут отказаться от солидарной ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования данным помещением. Кроме того, в случае прекращения семейных отношений с нанимателем служебного жилого помещения за бывшим членом его семьи может сохраниться право пользования данным помещением, если это будет установлено соглашением между нанимателем и бывшим членом его семьи. Поскольку Правила полностью обошли вопрос о правах нанимателя по договору найма специализированного жилого помещения, необходимо указать на основные права нанимателя и членов его семьи. В соответствии с типовыми договорами найма специализированных жилых помещений наниматель имеет право: 1) на использование жилого помещения для проживания, в том числе с членами семьи (а лица, признанные беженцами, и временные переселенцы — на пользование жилым помещением вместе с членами семьи в течение срока действия статуса беженцев и вынужденных переселенцев); 2) на пользование общим имуществом в многоквартирном доме; 3) на неприкосновенность жилища и недопустимость произвольного лишения жилого помещения. Никто не вправе проникать в жилое помещение без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в порядке и случаях, предусмотренных федеральным законом, или на основании судебного решения. Проживающие в жилом помещении на законных основаниях граждане не могут быть выселены из жилого помещения или ограничены в праве пользования иначе как в порядке и по основаниям, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами; 4) на расторжение в любое время договора найма; 5) на получение субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в порядке и на условиях, которые установлены статьей 159 Жилищного кодекса РФ. Кроме того, наниматели по договорам найма служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии имеют право на сохранение права пользования жилым помещением при переходе права собственности на это помещение, а также на право хозяйственного ведения или оперативного управления в случае, если новый собственник жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником-нанимателем. Наниматель может иметь и иные права, предусмотренные законодательством. Например, согласно пункту 12 Примерного положения об общежитиях, проживающие в общежитии имеют право: — пользоваться предоставленной жилой площадью, помещениями культурно-бытового и иного назначения, требовать обеспечения мебелью, постельными принадлежностями и другим инвентарем общежития, коммунально-бытовыми услугами, а также сохранности принадлежащего им имущества; — избирать и быть избранными в органы самоуправления общежития, принимать участие в их работе, вносить предложения по улучшению жилищно-бытового и культурного обслуживания проживающих в общежитиях и добиваться их реализации; — требовать своевременной замены пришедших в негодность мебели, постельных принадлежностей и другого инвентаря общежития, а также устранения недостатков в жилищно-бытовом обслуживании. В соответствии с пунктом 11 Типового положения о студенческом общежитии помимо вышеуказанных прав проживающие также могут: — вносить администрации учебного заведения предложения по заключению договора о взаимной ответственности и добиваться его выполнения; — переселяться с согласия администрации в другое жилое помещение общежития; — избирать совет студенческого общежития (студсовет) и быть избранным в его состав; — участвовать через студсовет в решении вопросов совершенствования жилищно-бытового обеспечения проживающих, организации воспитательной работы и досуга, оборудования и оформления жилых помещений и комнат для самостоятельной работы, распределении средств, направляемых на улучшение социально-бытовых условий проживающих.

Пользование собственником и проживающими совместно с ним членами его семьи жилым помещением в многоквартирном доме

В пункте 18 Правил содержится единственное закрепленное в них право собственника жилого помещения, которое, конечно же, не является исчерпывающим, тем более что оно дублирует положение части 2 статьи 36 ЖК РФ, где говорится, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Неясно, почему разработчики Правил ограничились указанием только на данное право, упустив тот достаточно широкий круг правомочий, который принадлежит собственнику, например право на предоставление во владение и (или) в пользование принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и ЖК РФ и др. Правила указывают на некоторые обязанности собственника жилого помещения в связи с его использованием, круг которых не является исчерпывающим. Обязанность по обеспечению сохранности жилых помещений собственниками в целом совпадает с аналогичной обязанностью нанимателя по договору социального найма. Вместе с тем имеются и особенности, которые заключаются в специфике расходов по содержанию помещений, в специальных последствиях нарушения данной обязанности, например при незаконной перепланировке или переустройстве жилого помещения. Так, согласно части 5 статьи 29 ЖК РФ, если жилое помещение после самовольно произведенного переустройства (перепланировки) не будет приведено в прежнее состояние, суд в отношении собственника принимает решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. В связи с этим зачастую возникают вопросы о порядке выселения этих граждан из жилых помещений, обязательности их выселения до торгов и возможности проживания в помещениях до момента проведения торгов. В соответствии со статьей 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В соответствии со статьей 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Следовательно, моментом возникновения прав нового собственника на имущество является государственная регистрация соответствующих прав, поэтому права собственности предыдущего собственника на жилое помещение прекращаются с момента государственной регистрации прав нового собственника на указанное имущество. Из вышеизложенного следует, что до момента государственной регистрации прав на жилое помещение нового собственника, в том числе и на момент проведения торгов, предыдущий собственник обладает правом собственности на указанное жилое помещение и не может быть выселен из него <*>. ——————————— <*> См.: Ответы на вопросы о практике применения судами Кодекса РФ об административных правонарушениях, жилищного и земельного законодательства, иных федеральных законов, утвержденные Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 23 ноября 2005 г.

Обязанность, закрепленная в подпункте «г» пункта 19 Правил, устанавливает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. В соответствии с частью 2 статьи 158 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта. Закон установил, что обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе же права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации). Обязанность, предусматривающая своевременное внесение платы за содержание и ремонт жилья, фактически дублирует вышеназванную обязанность по несению расходов на содержание и ремонт жилого помещения, так как последняя исполняется путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Данное обстоятельство позволяет констатировать нецелесообразность выделения данной обязанности в качестве самостоятельной. К числу иных обязанностей собственника жилого помещения можно отнести, например, такие, как: — не допускать бесхозяйственного обращения с жилым помещением; — соблюдать права и законные интересы соседей; — соблюдать правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; — нести бремя уплаты налогов и пр. Члены семьи собственника имеют равные с ним права пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Представляется, что в качестве такого соглашения может быть брачный договор или иной договор, заключенный в простой письменной форме. Учитывая, что договорные отношения в семейной сфере еще не нашли такого широкого применения в нашей стране, как за рубежом, зачастую на практике возникает целый ряд вопросов, которые касаются права пользования жилым помещением и становятся актуальными в случае выхода таких лиц из числа членов семьи собственника. В частности, сохраняется ли право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника-супруга в случае фактического прекращения семейных отношений без расторжения брака, когда какое-либо соглашение между ними отсутствует, но возник жилищный спор? Частью 1 статьи 31 ЖК РФ предусмотрено, что к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Поскольку данная норма относит супруга к членам семьи собственника, то до расторжения брака прекращение права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 31 ЖК РФ, невозможно <*>. ——————————— <*> Там же.

Другим вопросом, который возникает в связи с применением данного пункта Правил, является вопрос: становится ли ребенок бывшим членом семьи собственника жилого помещения в соответствии со статьей 31 ЖК РФ, если после расторжения брака его родители стали проживать раздельно, а он стал проживать с тем из родителей, который в собственности жилья не имеет? Ответ на него следует начать с того, что в соответствии с частью 1 статьи 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Следовательно, членом семьи собственника является лицо, проживающее совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении. Часть 3 статьи 65 Семейного кодекса Российской Федерации предусматривает, что место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением родителей. В том случае, если после расторжения брака ребенок стал проживать с тем из родителей, у которого не имеется жилого помещения в собственности, и у другого из родителей возникли алиментные обязательства в отношении его, ребенок уже не может считаться членом семьи собственника. Пунктом 4 данной статьи предусмотрено, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. При этом в соответствии с частью 4 статьи 31 ЖК РФ суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. Исходя из изложенного, в том случае если ребенок по соглашению родителей остается проживать с тем из родителей, у которого в собственности жилья не имеется, он является бывшим членом семьи собственника жилого помещения и подлежит выселению вместе с бывшим супругом на основании и в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 31 ЖК РФ <*>. ——————————— <*> См.: Ответы на вопросы о практике применения судами Кодекса РФ об административных правонарушениях, жилищного и земельного законодательства, иных федеральных законов, утвержденные Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 23 ноября 2005 г.

Статья 127 ЖК РСФСР предусматривала, что право пользования помещением сохраняется за членами семьи собственника и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома, квартиры. Часть 4 статьи 31 ЖК РФ, которая регулирует отношения между собственником жилого помещения и бывшими членами его семьи, предусматривает, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. При этом положения статьи 31 ЖК РФ не ставятся в зависимость от того момента, когда были прекращены семейные отношения между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи. Учитывая, что жилищные правоотношения носят длящийся характер, что по общему правилу к длящимся правоотношениям применяется закон, который действует в настоящее время, применению подлежат положения ЖК РФ независимо от того, когда были прекращены семейные отношения. Исходя из изложенного положения части 4 статьи 31 ЖК РФ распространяются на требования о выселении бывших членов семьи собственников жилых помещений и в том случае, если семейные отношения между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи были прекращены до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации <*>. ——————————— <*> Там же.

Данное обстоятельство имеет существенное значение для регулирования отношений, складывающихся в так называемый переходный период от применения ЖК РСФСР к ЖК РФ. Часть 4 статьи 31 ЖК РФ предусматривает, что при наличии определенных обстоятельств право пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При определении срока, на который за бывшим членом семьи может быть сохранено право пользования жилым помещением, суд должен исходить из конкретных обстоятельств по каждому делу, учитывая в том числе и основания, которые предусмотрены в указанной статье. При этом суд решает только вопрос о сохранении права на жилое помещение, но не о порядке пользования указанным помещением таким бывшим членом семьи <*>. Данный вопрос (порядок пользования помещением бывшим членом семьи) определяется собственником исходя из общих требований, предъявляемых к жилым помещениям. ——————————— <*> Там же.

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 указанной статьи, право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Статья 31 ЖК РФ не содержит запрета на повторное обращение в суд за продлением установленного решением суда срока, на который за бывшим членом семьи может быть сохранено право пользования жилым помещением. Следовательно, при наличии обстоятельств, которые не позволяют бывшему члену семьи собственника жилого помещения обеспечить себя иным жилым помещением, суд может продлить указанный срок. Из части 5 статьи 31 ЖК РФ следует, что право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника может быть прекращено по требованию собственника до истечения срока, указанного в судебном решении, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права <*>. ——————————— <*> Там же.

Вместе с тем следует отметить, что правило о прекращении пользования помещением в случае, установленном частью 4 статьи 31 ЖК РФ, не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором <*>. ——————————— <*> См.: Статья 19 Федерального закона РФ от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2005. 3 января. N 1 (часть I). Статья 15.

Следует несколько подробнее остановиться на солидарной ответственности, которую несут дееспособные члены семьи с собственником. Она возникает, как правило, при неделимости предмета обязательства. При солидарной обязанности (ответственности) должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью. В соответствии со статьей 324 ГК РФ в случае солидарной обязанности должник не вправе выдвигать против требования кредитора возражения, основанные на таких отношениях других должников с кредитором, в которых данный должник не участвует. Исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения кредитору. При этом по общему правилу должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого, а неуплаченное одним из солидарных должников должнику, исполнившему солидарную обязанность, падает в равной доле на этого должника и на остальных должников.

Пользование жилым помещением по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования

Анализ статьи 19 ЖК РФ позволяет определить государственный и муниципальный жилищные фонды коммерческого использования как совокупность жилых помещений, которые принадлежат на праве собственности Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, муниципальным образованиям и используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование. Указанная норма является бланкетной. При заключении и исполнении договора найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования необходимо руководствоваться не Жилищным кодексом, а главой 35 ГК РФ. Согласно пункту 1 статьи 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (пункт 1 статьи 673 ГК РФ).

Права нанимателя

Право вселять граждан, постоянно проживающих с нанимателем, предусмотрено статьей 679 ГК РФ. Для вселения в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем требуется согласие наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей. К сожалению, в гражданском законодательстве не конкретизируется, о какой норме жилой площади идет речь: учетной или норме предоставления. По нашему мнению, в данной ситуации можно руководствоваться по аналогии положениями части 1 статьи 70 ЖК РФ, согласно которой наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Право нанимателя разрешить безвозмездное проживание временных жильцов установлено статьей 680 ГК РФ. Наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в данном жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев. Указанный срок может складываться и как сумма разрозненных периодов проживания в отличие от срока проживания временных жильцов в жилом помещении по договору социального найма, который не может превышать шести месяцев подряд (часть 2 статьи 80 ЖК РФ). Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован — не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим. Право нанимателя сдавать помещение в поднаем основано на положениях статьи 685 ГК РФ. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. В отличие от этого по договору социального найма для сдачи нанимателем занимаемого им жилого помещения в поднаем необходимо согласие в письменной форме наймодателя и граждан, проживающих совместно с нанимателем (часть 1 статьи 76 ЖК РФ). Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Договор поднайма жилого помещения является возмездным. При поднайме жилого помещения, предоставленного по договору коммерческого найма, размер платы устанавливается соглашением между нанимателем и поднанимателем. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора коммерческого найма. Предельный срок действия договора коммерческого найма составляет пять лет (пункт 1 статьи 683 ГК РФ). При досрочном прекращении договора коммерческого найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения. Данное положение обусловлено тем, что права поднанимателя носят производный характер по отношению к правам нанимателя. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок. В случае отказа поднанимателя освободить занимаемые помещения по требованию нанимателя он подлежит выселению в судебном порядке. Говоря о правах нанимателя по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования, необходимо также указать на ограничения его прав. Такие ограничения установлены ГК РФ для договора коммерческого найма жилого помещения, заключенного на срок до одного года (краткосрочный наем). В частности, если договором не предусмотрено иное, наниматель в этом случае не вправе: поселить в нанимаемом помещении временных жильцов; сдавать нанимаемое помещение в поднаем; заменить себя в договоре другим нанимателем, а также не имеет преимущественного права на заключение договора найма на новый срок (пункт 2 статьи 683 ГК РФ). Содержание права нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования в многоквартирном доме, на пользование общим имуществом многоквартирного дома не отличается от аналогичных прав, предоставленных нанимателям и членам их семей по договору социального найма жилого помещения и по договору найма специализированного жилого помещения. Перечень обязанностей нанимателя, согласно Правилам, не является исчерпывающим. Обязанности использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, а также не осуществлять его переустройство и реконструкцию без согласия наймодателя повторяют формулировки аналогичных обязанностей, закрепленных в статье 678 ГК РФ. По своему содержанию указанные обязанности аналогичны обязанностям нанимателей, использующих жилые помещения по иным основаниям. Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя с момента заключения договора коммерческого найма. Указанная обязанность обладает наряду с общими признаками, присущими аналогичной обязанности нанимателя по договору социального найма, рядом особенностей. Прежде всего, размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре коммерческого найма жилого помещения. В то же время, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер (пункт 1 статьи 682 ГК РФ). Порядок расчета размера платы устанавливается собственником соответствующего жилищного фонда или уполномоченным им органом. Например, в Москве действует Методика расчета размера платы за жилые помещения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставляемые по договорам коммерческого найма физическим лицам, утвержденная Комитетом муниципального жилья и Управлением городского заказа 23 марта 1998 г. <*>. ——————————— <*> Информационно-правовая система «КонсультантПлюс».

Согласно данной Методике плата за наем по договору коммерческого найма отражает платежи граждан на восстановление жилищного фонда, рассчитанные исходя из утверждаемых Правительством Москвы ставок социального найма, скорректированных на коэффициент, отражающий потребительские качества жилья. Расчеты размера платы за наем по договору коммерческого найма производятся по формуле: ПК = Спн x Sобщ. x (Кр + Кд + Кп), где: ПК — размер платы за жилое помещение по договору коммерческого найма; Спн — ставка платы за наем, утвержденная на соответствующий период времени постановлением Правительства Москвы для нанимателей жилых помещений по договору социального найма исходя из категории дома и места его расположения; Sобщ. — общая площадь жилого помещения; Кр — коэффициент престижности района; Кд — коэффициент благоустройства дома; Кп — коэффициент благоустройства жилого помещения. Обычно плата за жилое помещение вносится в денежной форме. В то же время в договоре коммерческого найма стороны могут предусмотреть и другие формы оплаты. Например, в счет оплаты наймодатель может зачесть (полностью или частично) стоимость ремонта помещения, выполненного нанимателем. Во-вторых, как правило, не допускается одностороннее изменение размера платы за жилое помещение, если только возможность такого изменения не будет предусмотрена законом или договором. В-третьих, в договоре коммерческого найма должен быть предусмотрен срок внесения платы за жилое помещение. Если такой срок не предусмотрен, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном статьей 155 ЖК РФ. Обязанность нанимателя по договору коммерческого найма производить текущий ремонт жилого помещения, по сути, повторяет формулировку пункта 1 статьи 681 ГК РФ. Норма имеет диспозитивный характер, то есть обязанность по проведению текущего ремонта может быть возложена и на наймодателя. К числу иных обязанностей нанимателя по договору коммерческого найма относится, например, обязанность производить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если это предусмотрено договором (пункт 2 статьи 681 ГК РФ). Обязанности нанимателя помимо предусмотренных Правилами могут быть также определены в типовых (примерных) договорах коммерческого найма, утверждаемых субъектами РФ или муниципальными образованиями. Так, Примерным договором коммерческого найма жилого помещения, введенным распоряжением Комитета муниципального жилья Москвы от 29 апреля 1999 г. N 97 <*>, дополнительно установлены следующие обязанности нанимателя: ——————————— <*> Там же.

— обеспечивать дирекции и работникам организаций, осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилого дома, беспрепятственный доступ в жилое помещение для осмотра его технического и санитарного состояния, а также инженерного оборудования, находящегося в нем; — при сдаче жилого помещения как в целом, так и частично по договору поднайма согласовать договор с наймодателем и Дирекцией единого заказчика; — в случае освобождения помещения оплатить наймодателю стоимость не произведенного им и входящего в его обязанности ремонта помещений или произвести его за свой счет, а также оплатить задолженность по иным обязательствам; — при освобождении жилого помещения передать его наймодателю в течение месяца. При освобождении жилого помещения произведенные нанимателем улучшения не подлежат возмещению наймодателем, если иное не было предусмотрено при согласовании разрешения на улучшение; — оформить с Дирекцией единого заказчика необходимые документы на техническое обслуживание жилого помещения, а также на долевое участие в расходах по содержанию мест общего пользования жилого дома, инженерного оборудования и придомовой территории (расчет размеров платежей за техническое обслуживание, выдача соответствующих расчетных книжек, открытие лицевого счета и т. д.). А по договору коммерческого найма жилого помещения (приложение N 2 к Постановлению главы муниципального образования «Наро-Фоминский район» Московской области от 26 июня 2003 г. N 1344 <*>) наниматель также обязуется: ——————————— <*> Там же.

— устранять за свой счет все повреждения жилого помещения, а также производить оплату ремонта или замены поврежденного электрооборудования и инженерного оборудования, если указанные повреждения произошли по вине нанимателя либо других лиц, совместно с ним проживающих; — своевременно извещать жилищно-эксплуатационное предприятие, которое обслуживает дом, о сбоях в работе инженерного оборудования, других неудобствах для проживания, относящихся к содержанию дома, двора, квартиры; — в случае проведения капитального ремонта жилого дома — переселиться со всеми совместно проживающими с ним членами семьи в другое временно предоставляемое наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям, и производить оплату за жилье и коммунальные услуги за временное жилое помещение на период капитального ремонта; — делегировать наймодателю право на сверку и подпись актов с организациями — поставщиками жилищно-коммунальных услуг о фактическом объеме и качестве услуг. Наличие таких же, как и у нанимателя, прав у граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, на пользование жилым помещением по договору коммерческого найма основано на положениях пункта 2 статьи 677 ГК РФ.

Ответственность за несоблюдение Правил пользования жилыми помещениями

Что касается ответственности за нарушение Правил, то законодательство содержит три возможных ее вида: гражданско-правовую, административно-правовую, уголовно-правовую ответственность. 1. Гражданско-правовая ответственность представляет собой в первую очередь имущественную ответственность, под которой понимаются установленные нормами гражданского права юридические последствия неисполнения или надлежащего исполнения гражданином предусмотренных обязанностей. Имущественная ответственность гражданина заключается в применении к гражданину-правонарушителю (должнику) в интересах другого лица (кредитора) установленных законом или договором мер воздействия, влекущих для него отрицательные последствия имущественного характера: возмещение убытков, уплату неустойки (штрафа, пени), возмещение вреда. Возмещение вреда — это компенсация имущественного ущерба, возникшего в результате причинения вреда. Гражданское законодательство исходит из необходимости полного возмещения вреда. Ответственное за вред лицо должно полностью возместить его в натуре (предоставить вещь такого же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т. п.) или полностью возместить причиненные убытки (см. статью 15 ГК РФ). Вред, возникший вследствие умысла потерпевшего, возмещению не подлежит. Размер возмещения уменьшается либо в возмещении может быть полностью отказано, если возникновению или увеличению вреда содействовала грубая неосторожность самого потерпевшего. Если вред причинен гражданином, суд с учетом его материального положения может уменьшить размер возмещения. При грубой неосторожности потерпевшего и отсутствии вины причинителя вреда в случаях, когда ответственность последнего наступает независимо от вины, размер возмещения должен быть уменьшен или в возмещении вреда может быть отказано, если законом не предусмотрено иное. При причинении вреда жизни или здоровью гражданина отказ в возмещении вреда не допускается. Возмещение убытков — один из способов защиты гражданских прав, предусмотренный статьями 12 и 15 ГК РФ. В соответствии с гражданским законодательством лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (статья 15 ГК РФ). Таким образом, в статье 15 резюмируется право потерпевшей стороны на возмещение убытков в полном размере. Под убытками, согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ, понимаются реальный ущерб, а также упущенная выгода. Если лицо нарушило право и получило благодаря этому доходы, то лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения упущенной выгоды (наряду с другими убытками), причем в размере не меньшем, чем сами эти доходы. Если убытки причинены гражданину или юридическому лицу незаконными действиями (бездействием) государственных органов, органов местного самоуправления, должностных лиц этих органов, в том числе изданием акта государственного органа или органа местного самоуправления, не соответствующего закону или иному правовому акту, они подлежат возмещению из средств РФ, соответствующего субъекта РФ или муниципального образования. Предприятия, учреждения, организации, а также граждане, причинившие ущерб жилым домам, жилым помещениям, инженерному оборудованию, объектам благоустройства и зеленым насаждениям на прилегающих к домам участках, обязаны возместить причиненный ущерб. Должностные лица и другие работники, по вине которых предприятия, учреждения, организации понесли расходы, связанные с возмещением ущерба, несут материальную ответственность в установленном порядке. 2. Административное законодательство содержит следующие положения, устанавливающие ответственность за нарушение требований, предъявляемых к пользованию жилыми помещениями. В Кодексе РФ об административных правонарушениях имеется специальная норма, устанавливающая такую ответственность, — статья 7.21. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 10 до 15 минимальных размеров оплаты труда. Если же пользователем была произведена самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах, то данное действие влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 20 до 25 минимальных размеров оплаты труда. Следует иметь в виду, что суды зачастую расширительно толкуют данную норму, указывая, что гражданин (наниматель или собственник) в случае переоборудования помещения (в том числе нежилого) в жилом доме может быть привлечен к административной ответственности по статье 7.21 КоАП РФ <*>. ——————————— <*> Постановление ФАС Уральского округа от 4 декабря 2003 г. N Ф09-4113/03-АК.

Вместе с тем необходимо отметить, что содержание понятия «правила пользования жилым помещением» по смыслу КоАП РФ отличается от аналогичного понятия в жилищном законодательстве. Так, судя по КоАП РФ, содержание и ремонт помещений не охватываются правилами пользования жилым помещением, так как ответственность за нарушения правил содержания и ремонта жилых домов и жилых помещений закреплена в статье 7.22 КоАП РФ. В соответствии с этой нормой нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 40 до 50 минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц — от 400 до 500 минимальных размеров оплаты труда. Дела данной категории рассматривают органы государственной жилищной инспекции, а от их имени вправе рассматривать: главный государственный жилищный инспектор РФ, его заместители; государственные жилищные инспекторы РФ; руководители государственных жилищных инспекций субъектов РФ, их заместители. Имеются в КоАП РФ и нормы, содержащие положения об ответственности за иные нарушения пользования жилым помещением. Статья 6.4 КоАП РФ предусматривает, в частности, ответственность за нарушения санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений, зданий, которые наказываются наложением административного штрафа на граждан в размере от 5 до 10 минимальных размеров оплаты труда; на должностных лиц — от 10 до 20 минимальных размеров оплаты труда; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от 10 до 20 минимальных размеров оплаты труда или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток; на юридических лиц — от 100 до 200 минимальных размеров оплаты труда или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток. Правила пользования жилыми помещениями предоставляют нанимателям и собственникам право предоставления другим лицам в пользование занимаемого жилого помещения. Вместе с тем следует при этом иметь в виду имеющиеся особенности, связанные со статусом лица, которому наниматель или собственник предоставляет такое помещение в поднаем, аренду, или по иным основаниям. Так, по статье 18.9 КоАП РФ предоставление жилого помещения иностранному гражданину или лицу без гражданства, находящимся в Российской Федерации с нарушением установленного порядка или правил транзитного проезда через ее территорию, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 10 до 20 минимальных размеров оплаты труда; на должностных лиц — от 20 до 50 минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц — от 100 до 500 минимальных размеров оплаты труда. В ряде нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации содержатся положения о применении органами государственной жилищной инспекции мер административного воздействия к юридическим лицам за нарушения требований и норм по содержанию, эксплуатации и ремонту жилищного фонда. В связи с этим необходимо отметить, что письмом Государственного комитета РФ по жилищной и строительной политике от 24 марта 1998 г. N НМ-13-58/30 разъяснено, что, согласно статье 72 Конституции РФ, административное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. По этому кругу вопросов издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации (статья 76 Конституции РФ). Основываясь на нормах федеративных договоров о разграничении предметов ведения и полномочий между федеральными органами государственной власти Российской Федерации и органами власти субъектов Российской Федерации, субъекты Российской Федерации до принятия соответствующих законов Российской Федерации по вопросам, отнесенным к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, вправе осуществлять по этим вопросам собственное правовое регулирование. При издании в последующем федеральными органами государственной власти Российской Федерации актов по таким вопросам акты субъектов Российской Федерации приводятся в соответствие с федеральными актами. 3. Что касается уголовно-правовой ответственности за нарушение Правил пользования жилыми помещениями, то здесь можно назвать две основные нормы, которые ее устанавливают. Первая — статья 139 Уголовного кодекса РФ «Нарушение неприкосновенности жилища», которая обеспечивает в том числе обязанность пользователей жилых помещений соблюдать права и законные интересы проживающих в жилом помещении граждан и соседей, а также обеспечивает, например, такое их право, как право на допуск работника наймодателя для соответствующего осмотра помещения исключительно в заранее согласованное время. Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, наказывается штрафом в размере до 40000 руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех месяцев, либо обязательными работами на срок от 120 до 180 часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до трех месяцев. Если же оно было совершено лицом с использованием своего служебного положения, то такие действия наказываются штрафом в размере от 100000 до 300000 руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок от двух до пяти лет, либо арестом на срок от двух до четырех месяцев, либо лишением свободы на срок до трех лет. Другая норма предусматривает ответственность за приведение в негодность объектов жизнеобеспечения (статья 215.2 УК РФ). Под приведением в негодность понимается, в частности, разрушение, повреждение или приведение иным способом в негодное для эксплуатации состояние объектов жилищного и коммунального хозяйства. Если эти деяния совершены из корыстных или хулиганских побуждений, то они наказываются штрафом в размере от 100000 до 500000 руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет, либо исправительными работами на срок от одного года до двух лет, либо лишением свободы на срок от одного года до трех лет. Но если те же деяния совершены группой лиц по предварительному сговору или лицом с использованием своего служебного положения, то такие действия наказываются лишением свободы на срок от трех до пяти лет со штрафом в размере до 80000 руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо без такового. Когда указанные деяния повлекли по неосторожности смерть человека, виновное лицо наказывается лишением свободы на срок до семи лет со штрафом в размере до 80000 руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо без такового.

——————————————————————