ДОГОВОР ЖИЛИЩНОГО НАЙМА: ВОЗНИКНОВЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ОТНОШЕНИЙ ПО ПОЛЬЗОВАНИЮ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ
Г. Ф. ШЕШКО
Шешко Г. Ф., заслуженный юрист РФ.
Жилищные отношения являют собой прежде всего отношения, обеспечивающие удовлетворение потребности граждан в жилье. В их число входят отношения по поводу учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; предоставления жилых помещений; пользования жилыми помещениями и прекращения права пользования; использования жилищного фонда, его содержания и др. Значительное число жилищных отношений связано с пользованием жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов. Данные отношения являются одним из основных предметов регулирования жилищным законодательством. Пользование жилыми помещениями, согласно требованиям ряда поколений российских законов, осуществлялось главным образом на основании договора найма: на определенных этапах — имущественного, в последующем — жилищного <*>. ——————————— <*> До принятия Жилищного кодекса РСФСР эти отношения подлежали регламентации гражданским законодательством — ГК РСФСР 1922 г. и ГК РСФСР 1964 г. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г., хотя и содержал специальные нормы о договоре найма жилых помещений, предусматривал применение к этому договору правил статей кодекса, регламентирующих вопросы имущественного найма (см. статью 295). С принятием основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик (1982 г.) и Жилищного кодекса РСФСР (1983 г.) отношения по пользованию жилыми помещениями стали регулироваться жилищным законодательством.
Целью данной публикации в значительной степени является рассмотрение вопросов пользования жилыми помещениями по договорам социального найма, а также коммерческого найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. Данные договоры жилищного найма являются наиболее значимыми основаниями возникновения права пользования жилым помещением <*>. ——————————— <*> Круг пользователей жилым помещением не ограничивается нанимателями по договорам жилищного найма (социального, коммерческого). Право пользования жилым помещением возникает у членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (статья 69 ЖК РФ, статья 672 ГК РФ); у граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем по договору коммерческого найма (статья 677 ГК РФ). Право пользования жилым помещением собственником этого помещения является одним из составляющих права собственности (владение, пользование, распоряжение — статья 209 ГК РФ), для членов семьи собственника право пользования жильем основано на семейных отношениях с собственником жилого помещения (статья 31 ЖК РФ). В домах жилищного и жилищно-строительного кооператива (до внесения паевого взноса — статья 218 ГК РФ) право пользования жилым помещением основано на членстве в кооперативе. Право пользования жилым помещением возникает у поднанимателей и временных жильцов, однако ни те ни другие не приобретают самостоятельного права пользования жильем (см. статьи 76 и 80 ЖК РФ, статьи 680 и 685 ГК РФ). Вопросы пользования специализированными жилыми помещениями регламентируются нормами раздела IV ЖК РФ. В отношении пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу, и на основании договора пожизненного содержания с иждивением действуют положения ЖК РФ (статьи 33 и 34) и ГК РФ (статья 1137 и глава 33).
Регламентация отношений по социальному найму жилых помещений осуществляется жилищным законодательством. По договору социального найма жилые помещения предоставляются в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (статья 672 ГК РФ, статья 19 ЖК РФ). Хотелось бы уделить внимание вопросу обеспечения граждан жильем по договору социального найма, имея в виду реализацию конституционных норм в жилищном законодательстве. Право граждан на жилище зафиксировано в Конституциях РСФСР и Российской Федерации <*>. На каждом этапе новых социально-экономических условий жизни в последующей Конституции иначе по сравнению с предыдущей определялось право граждан на жилище. ——————————— <*> Впервые право на жилище было провозглашено Конституцией СССР 1977 г.
Конституцией РФ 1993 г. предложено принципиально новое решение вопроса реализации права граждан на жилище (статья 40). Обязанность государства предоставлять жилье бесплатно (или за доступную плату) сохраняется только в отношении отдельных категорий граждан. Статья 40 Конституции РФ устанавливает, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального и других жилищных фондов в соответствии с установленными нормами. Данная статья Конституции РФ не содержит в вопросах обеспечения жильем малоимущих граждан изъятий государственного жилищного фонда; указанная категория граждан подлежит обеспечению жилыми помещениями всех публичных форм собственности (государственной, муниципальной). Согласно статье 49 ЖК РФ, малоимущие подлежат обеспечению жильем лишь из муниципального фонда, что не согласуется с нормами Конституции РФ (см. статью 15 Конституции РФ). Обратимся к договору найма жилого помещения (определяемому в юридической литературе как «коммерческий наем»). Регламентация договора коммерческого найма осуществляется нормами главы 35 ГК РФ <*>. ——————————— <*> Решение ряда вопросов в отношении этого найма возможно лишь с привлечением положений жилищного законодательства (см. статьи 673, 682, 687 ГК РФ). Что касается положений статей 679, 680 и 685 ГК РФ, то применение их крайне затруднительно, поскольку ЖК РФ (и никакой иной акт) не содержит понятия «норма общей площади жилого помещения на одного человека» (см. статью 11 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Договор коммерческого найма являет собой правовую форму использования жилых помещений всех форм собственности. Следует отметить, что глава 35 ГК РФ, нормы которой регламентируют вопросы такого найма, не содержит каких-либо изъятий для публичных форм собственности. Не содержит подобных ограничений и статья 19 ЖК РФ. Следовательно, высказываемая позиция об исключении жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов из числа подлежащих предоставлению по договору коммерческого найма крайне сомнительна. Реализация этой позиции возможна при условии внесения соответствующих изменений в главу 35 ГК РФ (а также в статью 19 ЖК РФ). В этой связи хотелось бы обратить внимание на освещение этого вопроса в ряде публикаций. Авторы прямо указывают на возможность использования по договору коммерческого найма жилых помещений всех форм собственности; данный вопрос ни в малейшей степени не определяется авторами в качестве дискуссионного, нет даже упоминаний о сторонниках иной точки зрения. Так, П. И. Седугин отметил, что договор коммерческого найма жилого помещения может заключаться «во всех других сферах, в том числе в государственном и муниципальном жилищных фондах» <*>. ——————————— <*> Седугин П. И. Жилищное право: Учебник для вузов. М., 1997. С. 156.
Другие авторы также отмечают: «Коммерческий жилищный фонд — государственный и муниципальный жилищный фонд, используемый в коммерческих целях, а также жилые помещения, принадлежащие частным собственникам и сдаваемые ими на условиях договора найма в соответствии с главой 35 ГК РФ» <*>. ——————————— <*> Кичихин А. Н., Марткович И. Б., Щербакова Н. А. Жилищные права, пользование и собственность. Комментарии и разъяснения. М., 1997. С. 88.
По мнению Ю. К. Толстого, государственный и муниципальный жилищные фонды «не сводятся к жилищному фонду социального использования. Жилые помещения в них предоставляются также на началах коммерческого найма и аренды» <*>. ——————————— <*> Толстой Ю. К. Гражданское право: Учебник / Под ред. А. П. Сергеева и Ю. К. Толстого. М., 2004. Глава 34 «Жилищное право». С. 261, 280.
Аналогичное мнение высказано П. В. Краменинниковым, В. Н. Литовкиным <*>. ——————————— <*> См.: Краменинников П. В. Сделки с жилыми помещениями (комментарии гражданского и жилищного законодательства и практика его применения). М., 1997. С. 24. См.: Литовкин В. Н. Жилищное законодательство: кризис доктрины, смена принципов, от прошлого к настоящему // Сб.: Проблемы современного гражданского права. М., 2000. С. 271.
Регулирование отношений по найму жилых помещений осуществляется главным образом на базе сочетания положений жилищного и гражданского законодательства. Определение договора найма жилого помещения, содержащееся в статье 671 ГК РФ, является общим для любой разновидности найма жилого помещения. Гражданский кодекс РФ, давая общее определение договора найма жилого помещения (статья 671 ГК РФ), обозначает особый вид договора — договор социального найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов (статья 672 ГК РФ). Отношения коммерческого найма, как уже отмечалось, регулируются гражданским законодательством (глава 35), социального найма — главным образом жилищным законодательством <*>. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского «Договорное право. Общие положения» (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное). —————————————————————— <*> В юридической литературе некоторыми авторами высказывается мнение, что договоры коммерческого и социального найма — два самостоятельных типа договоров. Так, М. И. Брагинский отмечает, что глава 35 ГК РФ «рассчитана на два самостоятельных типа договоров: договор жилищного найма, или, что то же самое, — коммерческого найма, и параллельно с ним — договор социального найма» (Договорное право. Кн. вторая. М.: Статут, 2005. С. 662). Ряд авторов определяет договоры коммерческого найма и социального найма жилого помещения как «разновидности одной и той же природы найма» (Литовкин В. Н. Жилищное законодательство: кризис доктрины, смена принципов, от прошлого к настоящему // Проблемы современного гражданского права: Сб. М., 2000. С. 271, 272; Седугин П. И. Жилищное право: Учебник для вузов. М., 1997. С. 82, 83; Толстой Ю. К. Гражданское право: Учебник / Под ред. А. П. Сергеева и Ю. К. Толстого. М., 2005. Глава 34. С. 279).
Существенные условия договоров являются общими для того и иного вида — оплата, наниматель и объект договора. Определение жилищного обязательства также дано как общая норма для любой разновидности найма жилого помещения: обязанность наймодателя передать нанимателю жилое помещение, занять которое последний согласился (статья 671 ГК РФ, см. статью 60 ЖК РФ); обязанность нанимателя нести расходы по оплате жилья (статья 678 ГК РФ, см. статью 67 ЖК РФ). По своей юридической природе договор жилищного найма (одного и другого вида) является двусторонним (взаимным); возмездным («за плату»); консенсуальным (содержание договора — «обязуется предоставить»). Договор социального найма и договор коммерческого найма жилых помещений имеют ряд общих (обязательных) позиций, права и обязанности нанимателей жилых помещений по этим договорам в значительной степени совпадают. Так, по договору социального найма и по договору коммерческого найма нанимателем может быть только гражданин. Это положение следует из содержания статей 677 ГК РФ и 60 ЖК РФ. Жилые помещения, предоставляемые по этим договорам, должны использоваться исключительно по назначению, то есть для проживания (статьи 678 ГК РФ, 67 ЖК РФ). Совпадают положения ГК РФ и ЖК РФ также в следующем: объектом (предметом) договора жилищного найма должно быть изолированное, пригодное для проживания помещение (жилое помещение), что определено статьями 673 ГК РФ и 62 ЖК РФ; договоры заключаются в письменной форме (статьи 674 ГК РФ и 63 ЖК РФ); договоры содержат положения в отношении прав и обязанностей сторон (статьи 676, 678, 681, 682, 684, 685 ГК РФ; статьи 65, 67, 70, 76 ЖК РФ), а также ответственности за неисполнение условий договора. При определенных «совпадениях» договор социального найма и договор коммерческого найма жилого помещения имеют существенные различия. Так, если по договору социального найма жилье подлежит предоставлению в бессрочное пользование («без установления срока его действия» — статья 60 ЖК РФ) и по установленной норме (статья 57 ЖК РФ), то по коммерческому найму — на срок, не превышающий 5 лет (статья 683 ГК РФ), и законодатель не ограничивает размера предоставляемого жилья. Правом на приватизацию жилья обладают лишь наниматели жилого помещения по договору социального найма. Отличия одного договора от другого прослеживаются также в некоторых иных вопросах пользования жильем, изменения и расторжения договоров, выселения (в частности, правом на обмен, замену жилого помещения обладает лишь наниматель по договору социального найма — статьи 72, 81 ЖК РФ). Исключительно важное значение для реализации прав по пользованию жилым помещением имеет такой важный принцип законодательства, как недопустимость произвольного лишения жилища. Прекращение жилищных правоотношений по пользованию жильем может иметь место в следующих случаях: волеизъявление нанимателя; расторжение договора жилищного найма по предусмотренным законом основаниям; утрата права пользования жилым помещением. Прекращение правоотношений (прекращение договора жилищного найма) может явиться следствием уничтожения жилого помещения, смерти пользователя жилым помещением <*>. ——————————— <*> В этих случаях уместно говорить о «прекращении» договора (а не о расторжении его), поскольку не выражена воля какой-либо стороны договора на прекращение жилищных правоотношений.
Законодательство предоставляет нанимателю жилого помещения право в любое время по своему усмотрению расторгнуть договор жилищного найма при отпадении надобности в этом жилье, в частности в случае переезда на постоянное жительство в другую местность. Так, в соответствии со статьей 83 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор. Статья 687 ГК РФ предусматривает право нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца. Расторжение договора социального найма имеет место в случае: сноса дома; перевода жилого помещения в нежилое; признания жилья непригодным для проживания; в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, если в результате этих работ жилое помещение не может быть сохранено, а также в случаях нарушения гражданами правил пользования жилым помещением (статья 83 ЖК РФ). Расторжение договора влечет выселение (статьи 84 — 91 ЖК РФ). Случаи расторжения договора социального найма не исчерпываются обозначенным выше. Так, расторжение договора следует в связи с обменом жилого помещения (статья 74); приватизацией жилого помещения; в предусмотренном статьей 81 ЖК РФ случае замены жилого помещения (при волеизъявлении нанимателя) на жилье меньшего размера. Расторжение договора социального найма также предусматривается статьей 29 ЖК РФ (пункт 2, часть 5) в случае самовольного переустройства жилого помещения и отказа в приведении помещения в прежнее состояние в установленный срок. Последствия расторжения договора в данном случае не установлены. Представляется возможным (целесообразным) классифицировать этот случай как существенное нарушение технического состояния жилого помещения, то есть его повреждение, и, следовательно, применение положений статьи 83 (пункт 2, часть 4 и статья 91 ЖК РФ). Расторжение договора коммерческого найма предусматривается положениями статьи 687 ГК РФ. Жилищный кодекс РФ и Гражданский кодекс РФ не предусматривают института утраты права пользования жилым помещением. Вместе с тем утратившими право пользования жилым помещением следует считать лиц, лишенных родительских прав и выселяемых, если совместное проживание их с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным (статья 91 ЖК РФ). Обязательным условием наступления ответственности является наличие вины соответствующего лица. Вряд ли правильно ставить вопрос о расторжении договора социального найма (статья 83 ЖК РФ), если виновным в порче жилья или нарушении интересов соседей является один из общего числа пользователей жилым помещением. В случае утраты права пользования жилым помещением одним из членов семьи нанимателя договор продолжает действовать в отношении всех прочих пользователей жильем, тогда как в случае расторжения договора он (договор) перестает действовать в отношении нанимателя и членов семьи одновременно (следствие этого — выселение). Следовательно, расторжение договора социального найма по рассмотренным основаниям должно иметь место, если, допустим, претензии о нарушении прав и интересов соседей можно адресовать семье в целом. Что касается предусмотренных статьей 83 ЖК РФ таких оснований расторжения договора, как использование жилого помещения не по назначению, а также невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги, то следует, как представляется, вести речь о неисполнении обязанностей по договору всеми пользователями жилым помещением (нанимателем и членами его семьи) и, таким образом, о применении статьи 83 ЖК РФ. В связи с рассматриваемым вопросом в части прекращения жилищных правоотношений следует затронуть статью 71 ЖК РФ. Согласно данной статье кодекса, временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору. Положения статьи не нашли логического развития и завершения. Статья не устанавливает последствий неисполнения отсутствующими обязанностей по договору. В данном случае было бы правильным решать вопрос о расторжении договора социального найма, в частности если жилье используется не по назначению (сдано, например, под офис), если не вносится плата за это жилье. Если из числа пользователей жилым помещением временно отсутствующий дееспособный член семьи пренебрегает обязанностями по договору социального найма (например, не участвует в оплате жилья), правомерна постановка вопроса об утрате им права пользования жилым помещением. Согласно статье 69 ЖК РФ, дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Статьей 3 ЖК РФ предусмотрено, что никто не может быть выселен из жилища иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном законом. Данное положение основано на положениях статьи 40 Конституции РФ, согласно которой никто не может быть произвольно лишен жилища. Выселение из жилого помещения является следствием расторжения договора жилищного найма (а также утраты права пользования жилым помещением) и может осуществляться только на основании судебного решения. ЖК РФ предусматривает выселение с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилого помещения (статья 85); с предоставлением другого жилого помещения (статья 90); без предоставления другого жилого помещения (статья 91). Гражданский кодекс РФ, предусматривая расторжение договора коммерческого найма и выселение (статьи 687 и 688), не устанавливает последствий выселения (с предоставлением другого жилья или без предоставления). Поскольку законодатель не предусматривает в данном случае обеспечение выселяемого другим жильем, надо полагать, речь идет о выселении без предоставления другого жилого помещения <*>. ——————————— <*> По мнению Ю. К. Толстого, в случаях виновного поведения нанимателя или других граждан, за действия которых он отвечает (пункт 2 статьи 687 ГК РФ), они подлежат выселению «без предоставления другого жилого помещения, что должно быть зафиксировано в резолютивной части судебного решения» (Гражданское право: Учебник / Под ред. А. П. Сергеева и Ю. К. Толстого. М., 2005. Глава 34 «Жилищное право». С. 337).
Выселение из жилого помещения может иметь место в случаях, когда не следует говорить о прекращении жилищных правоотношений. Это выселение из самоуправно занятых жилых помещений. В данном случае гражданин никаких прав на жилое помещение не приобрел, и никоим образом нельзя вести речь о лишении его права пользования жильем. Следует отметить, что прекращение жилищных правоотношений может не сопровождаться выселением. Не имеет места выселение в случае смерти гражданина, не сопровождается выселением прекращение правоотношений в случае уничтожения жилого помещения (допустим, в случае стихийного бедствия). Хотелось бы обратить внимание на то, что выселение из жилого помещения происходит и в случае признания договора жилищного найма недействительным. В этом случае договор является «несуществующим» с момента его заключения, тогда как при расторжении договор прекращает действие с момента его расторжения.
