Очень часто люди сдают свою квартиру самостоятельно или через знакомых. Но при этом, как правило, они не платят налогов государству (это незаконно), не имеют договора с квартиросъемщиком (это небезопасно), не имеют страховки на квартиру. Как известно, в такой схеме сдачи квартиры сильная зависимость от человеческого фактора. Клиент же всегда нужен порядочный, аккуратный, честный. Грязь, испорченные сантехника, телевизор, неоплаченные счета и сбежавший задолжавший клиент — все это и другое не редкость. Убытки от таких последствий порой превышают сумму, взятую за аренду квартиры. Зачастую возникают проблемы, связанные с выбиванием долгов из жильцов, с выселением квартиросъемщиков, с жалобами соседей на поведение постояльцев и многим другим. Если вы самостоятельно занимаетесь сдачей чужого и собственного жилья в аренду, вам необходимо обязательно зарегистрироваться в налоговых органах вашего района, так как вы получаете от своей, так сказать, предпринимательской деятельности доход. Для регистрации в качестве индивидуального предпринимателя необходимо представить в налоговый орган по месту жительства следующие документы: 1) заявление установленной формы с фотографией размером 3 х 4. Бланк заявления должны выдать в налоговой инспекции вашего района; 2) документ, подтверждающий оплату вами сумм сбора за государственную регистрацию индивидуальных предпринимателей (например, ксерокопия квитанции). Сбор уплачивается только один раз. Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 333.33 части второй Налогового кодекса РФ, за государственную регистрацию физического лица в качестве индивидуального предпринимателя взимается государственная пошлина в размере 400 рублей. От уплаты государственной пошлины освобождаются Герои Советского Союза, Герои РФ, полные кавалеры ордена Славы, участники и инвалиды ВОВ, а также лица, подвергшиеся воздействию радиации <1>. Для студентов установлена льгота в 50% при оплате данного регистрационного сбора; ——————————— <1> Закон «О государственной пошлине» от 9 декабря 1991 г. N 2005-1.
3) ксерокопию вашего паспорта. Государственная регистрация осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня представления документов в регистрирующий орган. Отказ в государственной регистрации допускается в случае: а) непредставления необходимых для государственной регистрации документов; б) представления документов в ненадлежащий регистрирующий орган. Решение об отказе в государственной регистрации должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения. Решение об отказе направляется лицу, указанному в заявлении о государственной регистрации, с уведомлением о вручении такого решения. Такое решение может быть обжаловано в судебном порядке. После проведения государственной регистрации вам выдается Свидетельство о государственной регистрации индивидуального предпринимателя. Его могут выдать на определенный срок, если вы укажете таковой в своем заявлении, или просто бессрочно <2>. ——————————— <2> Федеральный закон от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
Итак, в соответствии с действующим законодательством России частные лица, сдающие в аренду (наем) квартиры, а равно иное движимое имущество, обязаны: встать на учет в налоговой инспекции; сдавать декларацию о доходах; уплачивать подоходный налог с сумм, полученных от арендаторов имущества. Иногда лучше предоставить сдачу своего жилья профессионалам: обращайтесь в агентства недвижимости. Правда, агенты обязательно возьмут с вас вознаграждение. Раньше существовала практика оплаты вознаграждения фирмы будущими арендаторами, то есть вашими предполагаемыми жильцами. Однако в последнее время наметилась тенденция брать вознаграждение с хозяина квартиры или с обеих сторон. Это связано с тем, что услуги по поиску подходящих вариантов оказываются не только снимающим, но зачастую в большей степени сдающим, значит, и вознаграждение агентству должны оплачивать обе стороны договора. Но за эти деньги вашу недвижимость агентство будет активно продвигать на рынке и подберет вам надежных квартиросъемщиков. Возможен и такой вариант, когда от выплаты комиссионных агентству можно отказаться. Но имейте в виду, что такой вариант имеет следующие минусы: агентство недвижимости все равно деньги получит — в этом случае проценты заплатит тот, кто захочет въехать в вашу квартиру, а вот вы потеряете огромное количество времени из-за того, что ваше жилье будет ждать своего заветного часа в компьютерной базе данных агентства, и вспомнят о нем лишь тогда, когда появится клиент с конкретными требованиями, полностью соответствующими его характеристикам. Так что решайте сами, что вам больше нравится: потерять неопределенное количество времени или все-таки заплатить не очень большую сумму (обычно она исчисляется в процентах от стоимости платы за квартиру) и спокойно дождаться, когда вам подыщут более или менее хорошего жильца. Многие собственники боятся обращаться в компании и агентства по недвижимости, полагая, что там с них возьмут слишком большую сумму. Естественно, сейчас на рынке недвижимости имеются агентства-мошенники, сотрудничество с которыми принесет вам одни лишние проблемы. Доверять можно только проверенным агентствам или тем, которые держатся на рынке уже больше пяти-семи лет. Явившись в агентство, первым делом поинтересуйтесь документами данной организации — проверьте наличие лицензии, поговорите с кем-то из руководства компании, с менеджерами. А еще лучше, прежде чем идти в компанию, работающую с недвижимостью, покопаться в Интернете — поискать отзывы граждан, уже работавших с этим агентством, какие-то письма о данной компании и остальную ее «подноготную». Только помните, что искать такие «откровения» нужно где угодно, но только не на сайте компании: благодарные отзывы, размещенные там, обычно пишут ее же сотрудники или знакомые. Не стоит обращаться сразу в большое количество агентств: достаточно позвонить в два-три. Если агентство работает на должном уровне, отдачу вы почувствуете сразу и квартирантов вам найдут в ближайшие дни. Какие бывают гарантии у агентств недвижимости? Образованные арендодатели не требуют от агентств гарантий о том, что арендатор не испортит мебель и пр. Таких гарантий агентство не может дать по определению, мало кто рискнет даже за знакомого человека дать гарантии, поручиться, что он что-то там не испортит и не навредит. Те агентства, которые дают подобные гарантии, попросту вас обманывают. Невозможно гарантировать порядочность одних людей по отношению к другим людям. От подобных напастей можно только застраховаться в специальных страховых компаниях, услуги которых может предложить агентство по недвижимости для удобства. Если же вы все-таки решили заняться нелегким делом сдачи квартиры самостоятельно, то запомните: первый шаг на пути к удачной сделке — ее адекватная оценка. Сегодня рыночная стоимость жилплощади в первую очередь зависит от типа дома (блочный он, кирпичный, панельный и т. п.). Наибольшим спросом пользуется жилье в новых домах и монолитно-кирпичных постройках. Наличие хорошего ремонта в квартире также может прибавить к ежемесячной стоимости вашего жилья энную сумму денег: арендаторам нравятся квартиры с просторными, светлыми комнатами, интересными дизайнерскими решениями, многоуровневым освещением и встроенной бытовой техникой. А уж если у вас в доме еще и выделенная интернет-линия есть, и охраняемая парковка прямо во дворе, можете считать, что ваша квартира — просто клад, и вознаграждение за нее нужно просить соответствующее. Можно обзвонить объявления в газетах, узнать стоимость квартир, аналогичных вашей, можно обратиться, опять же, в агентства недвижимости или к частным маклерам-профессионалам, можно поинтересоваться у своих знакомых, соседей, друзей, но ограничиваться данной информацией не стоит. Самое лучшее, если вы пригласите маклера (риелтора), который реально и профессионально сможет оценить вашу квартиру. Лучше пригласить несколько маклеров из разных фирм и сравнить затем их результаты. Помните: цена квартиры складывается из непосредственно арендной платы и предоплаты. Если вам необходима предоплата более трех месяцев, то цена обычно становится ниже. Поскольку риелторы получают проценты от сделки, то занижать цену им ни к чему, а с другой стороны, комиссионные свои они получают только от заключенной сделки, а значит, и завышать сумму не будут. Понятно, что любому человеку понравится самая дорогая оценка его квартиры, но поверьте: для того чтобы ваш бизнес работал успешно, надо научиться реально оценивать свой товар. Для вас ваша квартира может казаться самой лучшей, а район, в котором она находится, самым престижным, но вы всегда должны помнить (если, конечно, хотите сдавать свою квартиру и получать прибыль): клиенту будут предлагать огромное количество вариантов, каждый из которых (для хозяев) самый лучший и самый престижный, а вот выберет клиент лучший для себя, как по цене, так и по району и по состоянию. Самый плохой вариант — это когда люди не смогли правильно оценить свою квартиру, тогда в лучшем случае они могут сдать ее (как правило, на короткий срок) человеку, который не ориентируется на рынке аренды, не столь стеснен в финансах или ограничен во времени. Потом он сориентируется, подыщет себе экономичное жилье и съедет. Не бойтесь торговаться, лучше уступите, считайте свои деньги, ведь при стоимости квартиры шестьсот долларов в месяц за каждый день простоя вы теряете примерно двадцать долларов. Один из часто задаваемых будущими жильцами вопрос: «Какая там мебель?» Это тяжело разрешимый вопрос для хозяина. Некоторым бывает трудно расстаться со своими вещами, которые годами зарабатывались тяжелым трудом. Но нужно понять и людей, которые будут жить в вашей квартире, не все хотят жить с бабушкиными комодами, сервантами, гарнитурами и т. п. Для вас эти вещи представляют ценность, для них — нет. Если вы хотите сдать свою квартиру за хорошие деньги, то с такой мебелью лучше будет расстаться, вы же собираетесь заняться бизнесом <3>. ——————————— <3> www. fbs. su/sovet2.shtml.
Небольшой косметический ремонт позволяет увеличить стоимость найма вашей квартиры. Приводить квартиру в порядок можно по-разному. Кто-то вынесет на помойку скопившийся хлам и приберется в комнатах. Кто-то сделает хорошую отделку. Главное, чтобы помещение было чистым, уютным и незахламленным. Не стоит превращать жилье в склад ненужной мебели и домашней утвари. С другой стороны, и абсолютно пустые комнаты тоже могут отпугнуть потенциального клиента. Идеальный вариант — минимум необходимой мебели (например, диван, телевизор, холодильник, пара кресел, шкаф). Имеющиеся дефекты лучше устранить: требуется покрасить старые оконные рамы, побелить пожелтевший потолок, приклеить отставшие куски обоев и т. п. Желательно избавиться от тараканов, муравьев и прочих насекомых, если они присутствуют в вашем жилье. Особое внимание следует уделить ремонту и состоянию санузла и ванной комнаты. Обработайте поверхности чистящим средством, помойте ванную, устраните засоры и т. д. При отделке лучше использовать спокойные цветовые тона, невычурные элементы декора <4>. ——————————— <4> Интернет-издание NewsProm. ru.
Если вы сдаете квартиру без договора, формально доказать факт того, что вы получаете с квартирантов деньги, практически невозможно. И если вам позвонили из налоговой инспекции, говорите, что коммерцией не занимаетесь, квартиру сдаете своим дальним родственникам. А они вам за это цветы поливают и рыбок кормят. В налоговой инспекции, конечно, тоже сидят умные люди, поэтому первая легенда не всегда пройдет — например, если вы сдаете квартиру много лет одному и тому же человеку, да плюс к тому же еще китайцу, африканцу или японцу, который уж никак не может быть вашим родственником, о чем всегда готовы рассказать ваши дорогие соседи. Сам факт сдачи квартиры налоговые органы могут доказать, если в их распоряжении окажется договор найма. В отсутствие такового можно сказать, что квартиру вы сдаете только три года, за них вы и готовы заплатить налоги (штрафы не будут начислены). По законодательству физическое лицо должно уплатить налоги за последние три года их неуплаты. Если вы все же не хотите иметь проблем с государственными органами, заключите договор. После заключения договора его копию следует направить в налоговую инспекцию для начисления налога на доходы. Налог — 13% — будет исчисляться с той суммы, которая будет указана в договоре. Заплатить налоги за календарный год необходимо до 1 апреля следующего за ним года. Сразу надо обратить внимание на то, что Налоговый кодекс РФ делит случаи получения денег от физических лиц и от юридических на две разные категории. Так, если вы получаете доходы от сдачи квартиры юридическому лицу, то есть организации, то именно это самое лицо должно следить за тем, платите вы налог или нет. Оно становится вашим налоговым агентом. То есть самостоятельно высчитывает суммы налога из причитающегося вам вознаграждения и направляет эти деньги в бюджет. Таким образом, при данном варианте всю ответственность за правильность уплаты налогов несет организация (то есть ваш арендатор). А вот если вы получаете деньги от физического лица, то должны уже самостоятельно отчитаться перед государством. Чтобы отчитаться о полученных доходах в районной налоговой инспекции по месту жительства, необходимо явиться к вашему инспектору лично, предъявить ему ваш паспорт, ИНН, договор найма или расписку о получении денег за сдачу жилья. После подачи налоговой декларации в налоговую инспекцию по месту жительства (а это происходит не позднее 15 июля каждого года) вам предстоит внести деньги в казну нашего государства, то есть заплатить налоги, самостоятельно рассчитав подлежащие уплате суммы. Если вы сдаете квартиру по доверенности, платить налоги обязан только владелец квартиры. Заключая договор по доверенности, вы действуете от имени собственника (статья 185 ГК РФ). При этом все права и обязанности по такой сделке возникают именно у представляемого вами собственника (пункт 1 статьи 182 ГК РФ). Это значит, что прибыль получает владелец, соответственно, и платить налоги должен он. Согласно действующему законодательству человек, уличенный в неуплате налогов, может быть привлечен к административной или уголовной ответственности, а также наказан штрафом: заставят заплатить налоги и начисленные на них пени. Штраф может быть в размере 30% от суммы налога и по 10% за каждый месяц просрочки. Впрочем, если закон нарушен впервые, а ущерб возмещен, от уголовной ответственности частные лица освобождаются <5>. ——————————— <5> Статья 119 Налогового кодекса Российской Федерации.
Отметим, что человек может быть привлечен к ответственности, только если факт неуплаты налогов будет надлежащим образом доказан. А вот сделать это в случае с лицами, сдающими квартиры внаем, сложно. Конечно, если ваши отношения с арендатором (нанимателем) оформлены договором, а передача платы за квартиру документально оформляется или проводится через банк, то вы попались. Однако сегодня большая часть жилья сдается за наличные без какого-либо оформления. В такой ситуации не только доказать факт получения денег, но даже найти вас трудно. А если все-таки налоговые органы выходят на людей, сдающих свои квартиры, — что они делают? Передача денег никакими бумагами не оформлена и происходила без свидетелей; люди, снимающие квартиры, сами неохотно сотрудничают с правоохранительными органами. А если то, что кто-то жил в вашей квартире, доказывается, например, записями в паспортном столе при регистрации приезжих, — так это друзья, ничего не платившие.
2
Не торопитесь сдавать свою квартиру первому обратившемуся к вам человеку. Сначала нужно убедиться в его надежности и платежеспособности. Нельзя однозначно сказать, кто сейчас надежнее — семья, одинокий человек, молодые люди или девушки, не судите по национальным или каким-то еще признакам. Наиболее предпочтительной кандидатурой для многих является русская пара (меньше вероятность пьяных гулянок) с местной пропиской без животных и желательно без детей. Однако такие арендаторы и платить предпочитают поменьше. Помните: всегда нужно общение. Но никогда не общайтесь с потенциальными клиентами по Интернету — только по телефону (ведь, услышав голос человека, гораздо проще сформировать какое-то впечатление о нем) или визуально (увидев, вы сразу определите, насколько он аккуратен — по манере одеваться, к примеру). Хотелось бы предостеречь от некоторых стереотипов, которые мешают вам достаточно быстро сдать квартиру. И большинство из них связано именно с чрезмерно завышенными требованиями к потенциальным квартирантам. Если до этого в вашей квартире жил одинокий мужчина и у вас были с ним какие-то проблемы, то это не значит, что обязательно со всеми одинокими мужчинами будут повторяться те же самые проблемы. Если у нанимателей есть маленький ребенок, то это не значит, что они за ним не следят и он будет обязательно рисовать на стенах, портить мебель и т. п. Дети тоже бывают разные. Очень часто отказывают действительно приличным семьям в найме только из-за того, что у них есть ребенок. Поверьте — это не самый верный способ. Мы не заставляем вас совершенно забыть об осторожности, но предлагаем подходить к вопросу выбора квартирантов взвешенно. Не забывайте: каждый день простоя квартиры — это потерянные деньги. К сожалению, иногда приходится сталкиваться с необоснованными требованиями к нанимателю. В этих случаях хорошее жилье иногда простаивает неделями. Любой нормальный договор призван дисциплинировать обе стороны. Каждый знает свои права и обязанности, и каждый понимает последствия тех или иных действий. По меньшей мере, всем спокойнее и крепче спится. Договор найма квартиры устанавливает отношения между хозяином жилья (он является наймодателем, или арендодателем) и его квартирантами (нанимателями, или арендаторами). Основные моменты, которые отражаются в подобном договоре: срок аренды, условия оплаты, права и обязанности наймодателя и нанимателя, условия расторжения и изменения договора и пр. Но об этом подробнее ниже. Перед заключением договора аренды заранее подготовьте необходимые бумаги: правоустанавливающие документы (для собственников жилья); документы, подтверждающие полномочия на аренду (для представителей собственников жилья, например, показать надлежащим образом заверенную доверенность); письменное нотариально удостоверенное согласие всех собственников (в случае если владельцев в квартире двое и более) <6>. ——————————— <6> Интернет-издание NewsProm. ru.
Договор аренды не подлежит обязательному нотариальному заверению. Но обычно, если срок аренды превышает одиннадцать месяцев, договор заверяют у нотариуса. Советуем вам заключать договор от 6 до 11 месяцев, а далее его пролонгировать (продлевать). Грамотно составленный и подписанный двумя сторонами договор в суде будет иметь юридическую силу. Договор о найме жилья может быть зарегистрирован в органах юстиции. Грамотно и правильно составленный договор аренды — это договор, который составлен с помощью юриста. Условия договора найма квартиры или иного жилого помещения следующие: 1. Необходимо прописать реквизиты паспортов обеих сторон. Укажите ответственного квартиросъемщика (арендатора) и всех лиц, с ним проживающих. Внимательно проверьте все документы. Внесите в договор максимальное количество координат — номера рабочего, мобильного телефона вашего квартиросъемщика, телефоны и адреса его знакомых и родственников. 2. Необходимо предусмотреть условие оплаты междугородних переговоров. Если они не нужны вашему жильцу — можно просто отключить междугороднюю связь, написав заявление в вашу телефонную организацию. Лучше отключить «восьмерку», сейчас существует большой выбор специальных карт, которыми можно воспользоваться для звонка по межгороду, но если клиент все-таки настаивает на подключении междугородки (это может быть связано со спецификой работы, родственными связями и т. д.), необходимо брать залог, но периодически обязательно проверять телефонные счета, сейчас есть следующая услуга — можно проверить сумму счета, позвонив по телефону. Если эта сумма велика для вас, не стесняйтесь, поговорите с арендатором о ее погашении <7>. ——————————— <7> www. fbs. su/sovet2.shtml.
3. Опишите, какая у вас мебель, какая бытовая и санитарная техника. Уберите из квартиры вещи, которые для вас наиболее ценны. Приведите квартиру в порядок. Опишите имущество, переданное в пользование жильцам. 4. Оговорите количество ваших посещений в месяц для проверки. 5. Оговорите наличие каких-либо животных в помещении, условия их содержания, если они будут проживать вместе с жильцом. 6. Условия об оплате квартиры: какого числа каждого месяца вносится последующая оплата, в каком размере, каковы последствия неуплаты или просрочки оплаты (например, освобождение квартиры квартирантом). Оговаривайте, по какому курсу доллара или евро будет в дальнейшем происходить оплата (который был на день заключения договора или по курсу на день оплаты), так как эти курсы в настоящее время очень нестабильны, а это все скажется в дальнейшем на вашем доходе <8>. Желательно указать график помесячных платежей. Не допускайте кредитной системы расчетов. ——————————— <8> www. fbs. su/sovet2.shtml.
7. Лучше всего предусмотреть, что коммунальные услуги оплачиваете вы (но тут все зависит от количества прописанных в квартире человек, от формы собственности на квартиру и т. д.), а жилец платит только за свет и телефон, но квитанции отдает вам или просто дает деньги, а платите вы самостоятельно. Можно поставить счетчики в квартире на газ, воду и т. п. 8. Оговорите проблему курения в квартире. Например, разрешите курить только на балконе или в туалете. 9. Конечно, укажите все другие права и обязанности сторон, условия, которые вы хотите, чтобы соблюдались при проживании в квартире. Чтобы не столкнуться с проблемой сбежавшего жильца, можно потребовать у него оплаты сразу за весь период аренды. Например, человек хочет снять ваше жилье на полгода или год, значит, пусть сразу заплатит за 6 (12) месяцев. Если после окончания этого периода он захочет остаться жить в вашей квартире — просто продлите договор аренды. Если клиенты нарушили какой-либо пункт в договоре, обращайтесь в агентство (если вы искали клиента через него) — вам подыщут нового жильца. На какой срок сдавать квартиру? Юристы не советуют сдавать ваше жилье на продолжительный срок. Конституцией РФ человеку гарантировано право на жилье и, если снимающему негде будет жить, кроме как в вашей квартире, суд его вряд ли выселит. В том случае если он вам задолжал за жилье, его обяжут уплатить сумму по договору. Но если нанимателю нечем платить, суд может предоставить отсрочку по уплате долга. Помните: чем короче срок аренды, тем меньше будет стоить ваша квартира и тем труднее будет найти клиента. Договор аренды (найма квартиры) должен быть обязательно подписан обеими сторонами. Один экземпляр остается у вас, другой — у квартиросъемщика. Всегда будьте готовы к погрому в своей квартире. Договор аренды, конечно, важная вещь, но если одна из сторон не будет выполнять условия, судиться практически невозможно. Можно, конечно, но финансовые и нервные затраты не окупят результата. Допустим, не заплатил вам квартирант за какой-то период, наговорил по междугородней связи и сбежал. Мебель и бытовую технику не испортил — страховку возмещать вам никто не будет. Попробуйте подать в суд — заплатите больше, чем аренда квартиры и долг за телефон вместе взятые. Если вы до сих пор сомневаетесь, заключать договор аренды или нет, помните: оба варианта имеют свои достоинства и недостатки. Если дело дойдет до суда, то все формы письменных договоров об аренде юридически равноправны. Такой договор — в первую очередь страховка для наймодателя, ведь в этом документе указываются паспортные данные снимающего жилье, и в случае возникновения конфликта его можно будет найти. В то же время если договор не заключать, то больше вероятность сохранить в тайне факт сдачи квартиры, а значит, избежать уплаты налогов. Выбор за вами, однако следует отметить, что в последние годы наметилась и такая тенденция — растет процент квартир, сдаваемых по договору. Помните: во-первых, договор не должен противоречить действующему законодательству. Если речь идет о частных лицах, то не должно быть слова «аренда». Гражданский кодекс РФ определяет, что «арендовать» могут только юридические лица, физические же могут только «снимать» (заключаем с ними договор найма жилья). Во-вторых, договор должен быть предельно конкретным, без двоякости в толковании. Это далеко не полный перечень моментов, на которые стоит обратить внимание. Обращайтесь к специалистам, и в каждом конкретном случае вам помогут составить договор, максимально учитывающий интересы сторон.
3
Через месяц посмотрите на порядок в своей квартире. Делать это нужно деликатно. Лучше предварительно договориться о своем приходе, чтобы не надоедать и не доставлять неудобства квартиросъемщику. Это условие можно обговорить в договоре аренды (см. пункт выше). Кроме того, можно поговорить с соседями — выяснить, хорошо ли ведут себя новые жильцы, а при наличии сомнений можно попросить последних понаблюдать за вашей квартирой. Тут нужно вернуться к предыдущему пункту — если вы не хотите, чтобы у вас дома устраивались вечеринки, оговаривайте это с жильцами заранее, еще на стадии договора. Потом все ваши усилия выгнать жильцов могут оказаться тщетными — если в бумагах не сказано, что чего-то делать нельзя, значит, делать это можно. От различных напастей лучше всего застраховать свою квартиру следующим образом. Необходимо заключить договор имущественного страхования со страховой компанией. Прежде чем обратиться в подобные организации, проверьте у них наличие лицензии и правоустанавливающие документы на ведение страховой деятельности. По договору имущественного страхования одна сторона (страховая компания) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая — это может быть порча или повреждение имущества в вашей квартире) возместить другой стороне (страхователю, то есть собственнику квартиры, арендатору) причиненные вследствие свершившегося события убытки в застрахованном имуществе в пределах оговоренной в договоре суммы. Договор страхования может быть заключен путем составления одного документа <9> либо вручения страховщиком (страховой компанией) владельцу квартиры на основании его письменного или устного заявления страхового полиса (свидетельства, сертификата, квитанции), подписанного страховщиком вашего имущества. ——————————— <9> Пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса РФ.
При заключении договора имущественного страхования между страхователем и страховщиком должно быть достигнуто соглашение: 1) об определенном, конкретном имуществе, являющемся объектом страхования. Вы должны определиться, страхуете ли вы только бабушкин старинный шкаф или все имущество, находящееся в вашей квартире; 2) о характере события, на случай наступления которого осуществляется страхование. Страховым случаем может быть порча, любое повреждение, уничтожение мебели в вашей квартире и т. п.; 3) о размере страховой суммы; 4) о сроке действия договора страхования. По всем вышеуказанным вопросам обязательно должно быть достигнуто соглашение между лицом, страхующим свое имущество, и страховой компанией. Условия, на которых заключается договор страхования, могут быть определены в стандартных правилах страхования соответствующего вида, принятых, одобренных или утвержденных страховиком (страховой компанией). Сумма, в пределах которой страховщик обязуется выплатить страховое возмещение по договору имущественного страхования (страховая сумма), определяется соглашением сторон. При страховании имущества страховая сумма не должна превышать действительной стоимости имущества. Такой стоимостью считается: — для имущества — его действительная стоимость в месте нахождения в день заключения договора имущественного страхования (то есть если на момент заключения договора страхования старинный диван вашей бабушки стоил 15 тыс. рублей или иную сумму, то в момент его уничтожения квартирантами и т. п. стоить больше он никак не может). Под страховой премией понимается плата за страхование, которую страхователь (то есть, например, арендодатель) обязан уплатить страховой организации в порядке и в сроки, которые установлены договором страхования. Страховая организация при определении размера страховой премии вправе применять разработанные ею страховые тарифы с учетом объекта страхования и характера страхового риска. Договор страхования, если в нем самом не предусмотрено иное, вступает в силу в момент уплаты страховой премии или первого ее взноса. Договор страхования прекращается до наступления срока, на который он был заключен, если после его вступления в силу возможность наступления страхового случая отпала сама собой и существование страхового риска прекратилось по иным обстоятельствам, чем страховой случай. Например, повреждение имущества, мебели и прочих вещей произошло не по вине пожара, от которого вы его застраховали, а вследствие затопления от соседей сверху и др. Как только вам стало известно о повреждении или гибели вашего имущества, вы должны немедленно сообщить об этом своему агенту в страховой компании <10>. ——————————— <10> Глава 48 Гражданского кодекса РФ.
Опросы граждан и анкетирование страховых организаций, а также данные статистики позволяют сделать вывод, что рынок страхования квартир и домашнего имущества растет. В этот сегмент рынка вовлекается все большее число страховых организаций. В первую очередь страхователей интересует, какие страховые услуги могут предложить страховщики. Перечень рисков, от которых страховые компании предлагают жильцам застраховать свои квартиры, включает: 1) риск уничтожения или повреждения имущества в результате таких событий, как залив, пожар, противоправные действия третьих лиц (например, ваших квартирантов), стихийное бедствие, кража имущества, в том числе бытовой техники. Как показывает статистика, наиболее частыми причинами наступления страхового случая являются затопления или проникновение воды из соседних помещений; 2) риск гражданской ответственности перед третьими лицами за причинение вреда жизни и здоровью и ущерба их имуществу; 3) риск утраты права собственности (титульное страхование); 4) риск возникновения непредвиденных расходов на аренду жилья в результате уничтожения (повреждения) имущест ва. Страхование риска уничтожения или повреждения имущества осуществляется на основании договора страхования имущества (статья 930 Гражданского кодекса РФ), в связи с этим страхователь должен иметь соответствующий страховой интерес. Собственник квартиры имеет страховой интерес, основанный на положениях статьи 211 ГК РФ, согласно которым риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Страховой интерес нанимателя жилого помещения основан на положениях абзаца 1 статьи 678 ГК РФ, устанавливающих его обязанность обеспечивать сохранность жилого помещения. Что касается оценки страховой стоимости имущества и лимитов ответственности, то данные опроса показали позитивную тенденцию. Страховщики готовы принимать на страхование как дешевое, так и дорогое имущество, но при этом требуют достоверных документов для определения страховой стоимости имущества. Мнения компаний по поводу необходимости обязательного осмотра квартир при их страховании разделились. Однако большинство компаний практикуют проведение страхования квартир без осмотра. Стоимость страхования (размер страхового взноса) зависит от видов имущества, принимаемого на страхование: отдельно тарифицируются конструктивные элементы квартиры, отделка, мебель, бытовая техника, особо ценные предметы и пр. В отличие от прошлых лет практически все страховые компании распространяют действие договора страхования на период отсутствия жильцов, а также при сдаче квартиры в аренду. При страховании необходимо определить момент, с которого возникает обязанность страховщика произвести страхователю или иному лицу (выгодоприобретателю) страховую выплату, а также выяснить, был ли причинен ущерб, поскольку для юридической квалификации данных преступлений причинение ущерба не является обязательным. Преступление может быть как одномоментным, так и длящимся. В результате этого ущерб может быть причинен сразу, а также по истечении некоторого времени. Помимо этого ущерб может быть причинен единовременно либо в течение некоторого времени, поэтому для признания террористического акта страховым случаем и определения момента наступления обязанности страховщика произвести страховую выплату следует установить наличие ущерба (момент его причинения) и последующее признание компетентными органами произошедших действий указанными выше преступлениями (в какое время). Совпадение этих моментов позволяет признать такой террористический акт страховым случаем. Ущерб, причиненный противоправными действиями с того момента, с которого компетентные органы признали совершенные действия террористическим актом, следует признавать страховым случаем по риску «Противоправные действия третьих лиц» <11>. ——————————— <11> Пиджаков А. Ю., Иванов П. Д., Ралитная О. А. Правовые аспекты страхования квартир.
Не принимаются на страхование квартиры, находящиеся в аварийных или подлежащих сносу домах. Объектом страхования являются конструктивные элементы всех помещений квартиры, а также элементы отделки, сантехническое оборудование, газовые и электрические плиты, отопительные установки. Страхователем может быть лицо, владеющее квартирой на праве личной собственности (собственник), или совершеннолетний член семьи владельца, проживающий в данной квартире, а также квартиросъемщик, пользующийся квартирой на условиях договора найма (поднайма). Страхователь может заключить договор на случай уничтожения или повреждения квартиры выборочно или одновременно по всем перечисленным ниже группам рисков: — пожар, взрыв, стихийные бедствия, внезапное разрушение конструкций жилых и подсобных помещений (если это не вызвано проведением в них дополнительных строительных или отделочных работ), наезд транспортных средств; — аварии водопроводной, канализационной или отопительной систем, проникновение воды из соседних помещений; — неправомерные действия третьих лиц; — возмещение ущерба за повреждение или уничтожение соседних квартир; — проникновение воды, пожар или взрыв, причиненные по вине страхователя. Договоры страхования заключаются государственной страховой организацией на срок от 2 до 11 месяцев и от 1 года до 3 лет включительно. Страховая сумма устанавливается в размере действительной стоимости квартиры (с учетом износа), определяемой оценочными комиссиями (БТИ и др.). При наличии дополнительных устройств, улучшенной отделки, замены сантехнического и другого оборудования страховая сумма по договору может быть увеличена на стоимость фактических затрат, о чем в страховом свидетельстве производится соответствующая запись. Договор страхования может быть заключен по договорной цене, но не превышать трехкратной оценки БТИ. В этом случае применяются дифференцированные тарифные ставки. В случае если квартира была повреждена и после этого отремонтирована, а также при установлении в квартире за период действия основного договора дополнительных устройств страхователь может увеличить размер страховой суммы до ее действительной стоимости с учетом износа, заключив дополнительный договор страхования на срок, оставшийся до окончания основного договора. Договор страхования заключается по месту постоянного жительства страхователя на основании письменного или устного заявления после осмотра работником страхового органа принимаемой на страхование квартиры. Договор страхования может быть заключен с уплатой платежей: — наличными деньгами — страховому агенту (инспектору) одновременно с оформлением договора; — путем перечисления со вклада страхователя в сберегательном банке на расчетный счет страхового органа. Договор страхования вступает в силу: — при уплате платежа наличными деньгами — со следующего дня после его уплаты; — при перечислении со вклада — со следующего дня после поступления платежа на счет страхового органа. При заключении договора на новый срок до истечения действия предыдущего договора (возобновлении) новый договор вступает в силу с момента окончания действия предыдущего договора. Действие договора заканчивается: — основного — через год после истечения дня, предшествующего тому, с которого договор вступает в силу; — дополнительного — одновременно с окончанием действия основного договора. Договор, по которому выплачено страховое возмещение, сохраняет силу до конца срока, указанного в страховом свидетельстве, в размере разницы между страховой суммой, обусловленной договором и выплаченным страховым возмещением. При выплате полной страховой суммы действие договора прекращается с момента выплаты. Договоры, заключенные на срок более 1 года, после выплаты страхового возмещения продолжают действовать в последующие годы в полной страховой сумме. При утрате страхователем права собственности на квартиру действие договора страхования прекращается без возврата страховых платежей, за исключением случаев, когда квартира переходит в установленном законом порядке в собственность другого лица. В таких случаях эта квартира считается застрахованной до конца срока, установленного договором. Постоянным страхователям, страховавшим квартиры не менее трех лет без перерыва, предоставляется льготный месяц для заключения нового договора. Новый договор оформляется и платежи исчисляются с момента окончания действия предыдущего договора. При этом, если в указанный месячный срок до заключения нового договора квартира будет уничтожена или повреждена в результате страхового события, то страховое возмещение выплачивается исходя из страховой суммы, установленной по ранее действовавшему договору без удержания страхового платежа. При наступлении страхового события страхователь и в его отсутствие совершеннолетний член семьи или даже квартиросъемщик должны немедленно принять возможные меры к предотвращению дальнейшего повреждения квартиры и заявить о происшедшем в соответствующие органы аварийной службы, Госпожнадзор, милицию, а также в суточный срок заявить об этом в страховой орган. Если окончание срока для подачи заявления о страховом случае приходится на выходной (праздничный) день, то последним днем этого срока считается первый за выходным (праздничным) днем рабочий день. Орган страхования после получения заявления о страховом случае обязан в трехдневный срок составить акт по установленной форме, после чего страхователь может приступать к ремонту (восстановлению) поврежденной квартиры. Акт составляется при обязательном участии страхователя (в его отсутствие — совершеннолетнего члена семьи) и в присутствии двух свидетелей. Кроме того, для участия в составлении акта обязательно приглашается лицо, виновное в причинении ущерба. Размер страхового возмещения определяется на основании составленного акта и сметы (расчета) на восстановление (ремонт) элементов квартиры с учетом документов компетентных органов. Если факт наступления страхового события (кроме случаев, по которым возбуждено уголовное дело) может быть установлен при составлении акта и размер ущерба не превышает определенной суммы денег, то страховое возмещение выплачивается без запроса документов компетентных органов. Смета (расчет) на восстановление (ремонт) квартиры составляется органом страхования или ремонтно-строительной организацией по ремонту квартир по действующим на момент страхового события ценам. Если страховая сумма определена с учетом договорных цен, то возмещение выплачивается в том коэффициенте, в котором был заключен договор. Ущерб составляет: — при полном уничтожении квартиры без остатков строительных материалов, годных для строительства, — сумма стоимости (оценки) квартиры с учетом износа, равная страховой сумме, обусловленной договором; — если квартира уничтожена (разрушена), но имеются остатки строительных материалов, годных для строительства, — разница между суммой стоимости (оценки) квартиры с учетом ее износа и суммой стоимости остатков материалов (с учетом их износа, обесценения в результате страхового случая и расходов на их приведение в порядок), годных для строительства; — при повреждении квартиры — стоимость ремонта (восстановление) поврежденной квартиры с учетом износа. Сумма стоимости ремонта поврежденной квартиры определяется путем применения единичных расценок на заменяемые (восстанавливаемые) конструктивные элементы — части строения или виды работ по нормам, разработанным на основании действующих розничных цен на строительные материалы, тарифов на их перевозку и стоимости услуг на ремонтно-строительные работы, выполняемые по заказам населения, а также по заявленной стоимости этих затрат, если при заключении договора была сделана соответствующая запись на страховом полисе. Страховое возмещение не выплачивается, если: а) страховой случай явился следствием умышленных действий страхователя или члена его семьи либо ущерб причинен их действиями, в которых следственными органами или судом установлены признаки умышленного преступления. Наличие умышленных действий устанавливается на основании решения суда или соответствующих органов, производящих расследование по данному случаю; б) о повреждении элементов отделки и оборудования квартиры не было заявлено в соответствующие органы, а также факт повреждений не подтверждается. Страховая организация имеет право отказать в выплате страхового возмещения, если страхователь, а в его отсутствие — совершеннолетний член семьи, имея к тому возможность, не заявил о страховом случае в установленном порядке и в срок. Решение об отказе в выплате страхового возмещения в связи с нарушением порядка и срока подачи заявления может быть принято страховой организацией, если в результате такого нарушения не представляется возможным установить факт и причину уничтожения или повреждения квартиры либо определить размер причиненного ущерба. Выплата страхового возмещения производится страховой организацией, заключившей договор страхования не позднее семи дней после получения всех необходимых документов. При этом по фактам уничтожения или повреждения квартиры, по которым возбуждено уголовное дело, выплата производится: в ходе расследования (до передачи дела в суд) — если виновное лицо установлено и им не является страхователь или член его семьи, а также если размер ущерба не превышает определенной суммы денег по окончании расследования (прекращения или приостановления производства по данному делу) — если виновное лицо не установлено и размер ущерба большой. В случае, когда обвиняемым по делу является страхователь или член его семьи, вопрос о выплате или отказе в выплате страхового возмещения решается страховой организацией после получения приговора (решения) суда. Страхователь теряет право на страховое возмещение, если ущерб полностью возмещен или его возмещение по решению (приговору) суда производится лицом, ответственным за причиненный ущерб, а также если расследование компетентных органов прекращено по просьбе страхователя. Если же ущерб возмещен частично, то страховое возмещение выплачивается с учетом суммы, полученной страхователем от лица, ответственного за причиненный ущерб. Требования, вытекающие из договора страхования, рассматриваются в порядке, установленном законодательством. Если следовать всем вышеуказанным советам, то с квартирантами никаких проблем возникнуть не должно. Никаких проблем от временного заселения на вашу территорию чужаков вы не получите. Одну сплошную выгоду. Для достижения максимально положительного результата необходимо быть терпеливыми, воспитанными и уважать друг друга <12>! ——————————— <12> www. fbs. su/sovet2.shtml.
Примерная форма договора аренды квартиры
Город (пос.)_____________ «___» ______________ 200__г.
Мы, гр. ______________________________(фамилия, имя, отчество полностью), проживающий _____________________________________________________, (указать место жительства) и гр. ________________________________(фамилия, имя, отчество полностью), проживающий _____________________________________________________, (указать место жительства) заключили настоящий договор о нижеследующем:
Я, гр._____________________________________, сдал(а) в аренду гр.______________________________ принадлежащую мне по праву собственности на основании ___________________________________________ (указать правоустанавливающий документ) N_________________, выданного_______________________от ____________________, квартиру, находящуюся по адресу:___________________________________________. Квартира полезной площадью__________________________кв. м, состоящая из одной (двух и т. д.) комнат(ы), жилой площадью_________ кв. м. Квартира сдается в аренду сроком на _____________год(а), с оплатой ежемесячно по ________________________________________________________ руб. Сумма договора составляет ____________________________________________ руб. Квартира сдается гр.__________________________________________________ для проживания, и ему запрещается использовать жилое помещение по другому назначению, а также сдавать его в субаренду. Гр._____________________________ обязан содержать квартиру в чистоте и исправности и производить за свой счет текущий ремонт. Изменение условий договора или его расторжение может иметь место по соглашению сторон. Гр._______________________________может требовать изменения или расторжения договора в том случае, если гр._____________________________ не произведет текущего ремонта и ухудшит состояние жилого помещения, не внесет арендную плату в течение срока, оговоренного сторонами, будет использовать квартиру не по назначению. Расходы по удостоверению настоящего договора оплачивает ________ (арендатор). Экземпляр настоящего договора хранится в делах _________________ нотариальной конторы и по экземпляру выдается гр.________________________ и гр. ___________________________. (подписи сторон)
