(Козлова Е. Б.) («Законы России: опыт, анализ, практика», 2006, N 9)
ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ И БРЕМЯ СОБСТВЕННИКА ПО СОДЕРЖАНИЮ ИМУЩЕСТВА
Е. Б. КОЗЛОВА
Елена Борисовна Козлова, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Российской правовой академии Министерства юстиции РФ.
Жилищный кодекс РФ в ст. 162 вводит понятие договора управления многоквартирным домом, по которому одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ, ЖК либо иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение соответствующих целей деятельность. Рассматривая вопрос его правовой природы, следует в первую очередь определить, является ли это соглашение, которое используется за пределами отрасли гражданского права, разновидностью гражданско-правовых договоров. Пункт 3 ст. 2 ГК РФ определяет, что гражданское законодательство не применяется к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям. Однако данная норма не имеет в виду разграничений отраслевой принадлежности, поскольку наличие между сторонами отношения власти и подчинения в принципе исключает возможность применения не только гражданского законодательства, но и самой конструкции договора как такового, то есть п. 3 ст. 2 ГК РФ имеет в виду недоговорные отношения <1>. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского «Договорное право. Общие положения» (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное). —————————————————————— <1> Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая: Общие положения: 2-е изд., испр. М.: Статут, 1999. С. 24.
Далее обратим внимание на положение ч. 1 ст. 7 ЖК РФ, согласно которой при наличии следующих условий можно применить аналогию закона: жилищные отношения не урегулированы ни жилищным законодательством, ни соглашением сторон; отсутствуют нормы гражданского или иного законодательства, прямо регулирующие такие отношения; имеется жилищное законодательство, регулирующее сходные жилищные отношения; жилищное законодательство не противоречит существу отношений, к которым оно применяется по аналогии. Таким образом, закреплен принцип субсидиарного применения, что означает возможность регулировать жилищные правоотношения гражданско-правовыми нормами в случаях, когда определенные отношения жилищным законодательством не урегулированы, и дает возможность считать договор управления многоквартирным домом разновидностью гражданско-правовых договоров, а нормы Жилищного кодекса РФ, регулирующие данный договор, — специальными нормами гражданского права. Гражданско-правовая природа рассматриваемого договора подтверждается и положением ч. 8 ст. 162 ЖК РФ, закрепляющей, что его изменение и (или) расторжение осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Договор управления многоквартирным домом заключается исключительно с управляющей организацией. В случаях выбора управляющей организации общим собранием собственников или на основании открытого конкурса договор управления заключается с каждым собственником помещения в данном многоквартирном доме, для которого это обязательно в силу ч. 5 ст. 46 ЖК РФ (в том числе и для тех, кто не участвовал в голосовании). Условия договора согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ при соответствующем способе управления многоквартирным домом также определяются решением общего собрания собственников. Необходимо подчеркнуть, что договор не может расцениваться как публичный ввиду отсутствия квалифицирующих признаков, закрепленных ст. 426 ГК РФ. В данном случае заключение договора управления многоквартирным домом обязательно для обеих сторон (как для управляющей организации, так и для собственников помещений) с возможным при уклонении одной из них применением последствий, предусмотренных ст. 445 ГК РФ: понуждение к заключению договора в судебном порядке и/или возмещение убытков, причиненных в результате этого. Если собственники помещений многоквартирного дома избрали такой способ, как управление товариществом собственников жилья (либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом), то заключение договора с управляющей организацией — в соответствии со ст. 137 ЖК РФ — одно из важнейших безусловных прав товарищества (жилищного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива), реализацией которого решается одна из основных задач его создания — обеспечение эксплуатации комплекса недвижимого имущества. В этом случае управляющая организация заключает договор не с каждым собственником помещений, а непосредственно с товариществом (жилищным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом). В свою очередь, заключение договора товариществом с собственниками помещений, являющимися его членами, не регламентируется, однако если решение принято в установленном порядке и договор управления многоквартирным домом заключен, то он обязательно должен войти в расчет ежегодной сметы доходов и расходов. Определение расходов товарищества собственников жилья определяется количеством потребляемых услуг. Обязательные расходы должны состоять из отчислений: на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме; на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома; на специальные взносы и отчисления в резервный фонд; на иные цели, установленные законодательством и уставом товарищества. В случае если содержание и ремонт общего имущества осуществляются обслуживающей организацией в соответствии с заключенным договором, то размер отчислений будет соответствовать стоимости услуг обслуживающей организации. Соответственно будет рассчитан и размер обязательных платежей собственников по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Что касается собственников помещений многоквартирного дома, не являющихся членами товарищества собственников жилья, то в отношении их вступает в действие норма ст. 138 ЖК РФ, согласно которой товарищество обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками, не являющимися членами товарищества. Очевидно, эта обязанность товарищества имеет особую значимость, поскольку служит гарантом определенной стабильности в отношениях между ним и вышеназванными собственниками. Грамотно составленный договор гарантирует защиту интересов товарищества и собственников — его членов, связанных с взиманием платы за жилое помещение, коммунальные услуги и иных обязательных платежей с собственников, не являющихся членами товарищества, а также служит дополнительным аргументом в судебном разбирательстве по искам о возмещении обязательных платежей и взносов и по искам о возмещении убытков, причиненных неисполнением (ненадлежащим исполнением) обязанностей по их уплате. Однако особо следует подчеркнуть, что заключенный договор управления многоквартирным домом следует считать действительно лишь дополнительным аргументом, так как общий принцип, закрепленный в ст. 210 ГК РФ, устанавливающий, что бремя содержания имущества несет его собственник, нашел свое отражение применительно к жилым помещениям в ст. 30 ЖК РФ. Собственник вне зависимости от наличия договора несет бремя содержания жилого помещения, а также общего имущества в многоквартирном доме и общего имущества в коммунальной квартире, если иное не установлено федеральным законом. Собственник обязан оплачивать работы и услуги, необходимые для поддержания помещения в пригодном состоянии. А, как уже отмечалось, стоимость услуг управляющей организации входит в расходы по содержанию имущества. Анализ ст. 138 ЖК РФ позволяет также сделать вывод о том, что и в данной статье идет речь об обязательном заключении договора управления многоквартирным домом, однако стороной, обязанной его заключить, является товарищество, что абсолютно нелогично и не соответствует практике деятельности товариществ, которая показывает, что именно собственники, не являющиеся членами товарищества, уклоняются от заключения договора управления. Понудить их к этому в судебном порядке невозможно из-за отсутствия соответствующего правового механизма. В случае если в установленные сроки собственники помещений многоквартирного дома не избрали способ управления, то орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации — и в соответствии с ч. 5 ст. 161 ЖК РФ собственники обязаны заключить договор управления этим домом с выбранной управляющей организацией в порядке ст. 445 ГК РФ. Стороной, обязанной заключить договор в данном случае, выступает собственник помещений. Однако опять-таки отсутствие договора не снимает с собственника помещения обязанностей содержать его и общее имущество многоквартирного дома. Таким образом, обязательность заключения договора управления многоквартирным домом хоть и закреплена ЖК РФ при выборе определенных способов управления многоквартирным домом, не существует случаев, когда его отсутствие повлекло бы за собой легальную возможность собственнику не исполнять законной обязанности нести бремя содержания принадлежащего ему помещения и общего имущества. Существенные условия договора управления многоквартирным домом определены в ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, к которым, в частности, относятся: состав общего имущества многоквартирного дома и его адрес; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также коммунальные услуги, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, за коммунальные услуги, а также внесения такой платы; порядок проведения контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Однако состав общего имущества многоквартирного дома в общем определен ст. 36 ЖК РФ и по конкретному дому отражается в техническом паспорте домовладения в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» <2>. ——————————— <2> СЗ РФ. 1997. N 42. Ст. 4787.
Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, а также перечень коммунальных услуг определен ст. 154 ЖК РФ, Постановлениями Правительства РФ от 30 июля 2004 г. N 392 «О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг» <3>, от 29 августа 2005 г. N 541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг» <4>. ——————————— <3> СЗ РФ. 2004. N 32. Ст. 3339. <4> СЗ РФ. 2005. N 36. Ст. 3706.
Вопросы размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок ее внесения в достаточной степени урегулированы ст. ст. 156, 157 ЖК РФ, Федеральными законами от 14 апреля 1995 г. N 41-ФЗ «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации» <5> в редакции от 31 декабря 2005 г., от 26 марта 2003 г. N 35-ФЗ «Об электроэнергетике» <6> в редакции от 30 декабря 2004 г., от 31 марта 1999 г. N 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» <7> в редакции от 2 февраля 2006 г. и от 17 августа 1995 г. N 147-ФЗ «О естественных монополиях» <8> в редакции от 4 мая 2006 г., Постановлениями Правительства РФ от 17 февраля 2004 г. N 89 «Об утверждении основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства» <9>, от 23 мая 2006 г. N 306 «Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг» <10>, от 23 мая 2006 г. N 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» <11> и др. ——————————— <5> СЗ РФ. 1995. N 16. Ст. 1316. <6> СЗ РФ. 2003. N 13. Ст. 1177. <7> СЗ РФ. 1999. N 14. Ст. 1667. <8> СЗ РФ. 1995. N 34. Ст. 3426. <9> СЗ РФ. 2004. N 8. Ст. 671. <10> СЗ РФ. 2006. N 22. Ст. 2338. <11> СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2501.
Таким образом, в перечне существенных условий договора управления многоквартирным домом отсутствуют те из них, по которым соглашение сторон действительно юридически значимо. Во всех рассмотренных выше случаях — избирается ли способом управления многоквартирным домом непосредственное управление собственниками, управление ТСЖ (жилищным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом) либо он не избран вовсе — объем прав и обязанностей собственников помещений многоквартирного дома определен на уровне законов и подзаконных актов. Объем прав и обязанностей управляющей организации не только урегулирован теми же актами, но и производен от объема прав и обязанностей собственников, от их решений. Следовательно, можно говорить о том, что правоотношение по содержанию собственником общего имущества, собственного помещения в многоквартирном доме, по порядку предоставления и оплаты коммунальных услуг порождается не договором управления многоквартирным домом, а возникает по основаниям, указанным в ст. 8 ГК РФ, — в результате приобретения имущества, из сделок или из договоров, отличных от договора управления многоквартирным домом.
