Договор долевого участия в строительстве и договор о совместной деятельности (простое товарищество): проблемы общего и различного в теории и судебной практике

(Соловьев Д. С.) («Арбитражный и гражданский процесс», 2007, N 7)

ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ И ДОГОВОР О СОВМЕСТНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ (ПРОСТОЕ ТОВАРИЩЕСТВО): ПРОБЛЕМЫ ОБЩЕГО И РАЗЛИЧНОГО В ТЕОРИИ И СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ

Д. С. СОЛОВЬЕВ

Соловьев Д. С., директор юридической фирмы «Асессор».

30 декабря 2004 г. Государственная Дума РФ приняла Федеральный закон N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве) <1>. Впоследствии в указанный нормативно-правовой акт вносились изменения, отвечающие требованиям реальности и призванные защищать права участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков, но уже первая редакция Закона положила начало достаточно жесткого контроля государства за такой важной сферой общественного производства, как строительство недвижимости на основании привлечения денежных средств граждан и юридических лиц. ——————————— <1> Нормативно-правовые акты и иные официальные документы приводятся по информационно-справочной правовой системе «КонсультантПлюс», актуализированной на 1 мая 2007 г.

О природе договора о долевом участии в строительстве было высказано большое количество мнений, иногда серьезно различающихся. Но с учетом основных признаков можно провести условное объединение мнений в две противоположные группы. Одну группу составляют взгляды, согласно которым договор о долевом участии в строительстве следует отнести к договору простого товарищества и соответственно применять к нему положения гл. 55 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) <2>. Другие же, напротив, отказывали договору о долевом участии в строительстве в принадлежности к группе договоров о совместной деятельности <3>. ——————————— <2> Мокшина Л. Н. Договор о долевом участии в инвестировании строительства и договор простого товарищества // Юрист. 2002. N 2. С. 45. <3> Курноскина О. Г. Сделки с недвижимостью. М., 2006. С. 78.

Высказывалась и такая точка зрения, согласно которой существуют отдельно договоры о долевом участии в строительстве, являющиеся простым товариществом, со всеми присущими ему признаками, и инвестиционные договоры, направленные на вложение денежных средств в строительство многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости <4>. ——————————— <4> Пиксин Н. Договор долевого участия в строительстве // Корпоративный юрист. 2005. N 1. С. 61.

Полагаем, что выделение договора о долевом участии в строительстве в качестве разновидности договора о совместной деятельности было осуществлено, исходя из конкретной цели данного договора — совместного строительства жилого дома, иного объекта недвижимости, а не из-за наличия специфической формы и условий договора. Договор простого товарищества предполагает, что его участники, объединяя имущество и производя совместные действия, преследуют общую цель. Поскольку основополагающим признаком договора простого товарищества является общая цель товарищей, то именно по данному критерию наиболее часто происходит выделение указанного договора из ряда смежных договоров. Согласно ст. 1041 ГК РФ двое или несколько лиц совместно действуют для извлечения прибыли или иной не противоречащей закону цели. На первый взгляд стороны договора о долевом участии в строительстве стремятся к достижению одной единой цели — постройке объекта недвижимости. Для осуществления намеченного участник долевого строительства вкладывает в строительство денежные средства, а застройщик лично или с участием третьих лиц получает разрешительные документы и создает объект недвижимости. Вместе с тем, анализируя положения Закона о долевом строительстве, можно говорить о наличии двух различных целей сторон договора. Так, застройщик стремится извлечь прибыль из продажи строящихся (или построенных) объектов недвижимости, а участник долевого строительства — приобрести право собственности на вновь возведенное здание. Отсутствие общей цели у сторон договора не позволяет говорить о договоре долевого участия в строительстве как о подвиде договора простого товарищества. Неоднозначно складывается и судебная практика. Так, информационное письмо Высшего Арбитражного Суда от 25 июля 2000 г. N 56, утвердившее «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором на участие в строительстве», а также информационное письмо «Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов» Верховного Суда содержали различные решения относительно природы договоров о долевом строительстве, составляющих предмет рассматриваемых судами споров, связанных с долевым строительством. Из обзора судебной практики следует, что рядом судебных актов договора о долевом строительстве были признаны договорами простого товарищества, в том числе и между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов. В силу договора об участии в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договорную цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Отсюда следует, что договор долевого участия отличается от договора простого товарищества прежде всего тем, что: — независимо от количества участников является двусторонним; — не является предпосылкой (основанием) для создания коллективного образования; — устанавливает возможность применения к договору законодательства Российской Федерации о защите прав потребителей, при условии заключения его гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности; — предусматривает в обязательном порядке (под страхом незаключенности договора) минимальный гарантийный срок на объект долевого строительства (пять лет). Поскольку в настоящий момент действует Закон о долевом строительстве, специально направленный на регулирование отношений в сфере долевого строительства, и существует закрепленный гл. 55 ГК РФ договор простого товарищества, внешне схожий с договором долевого строительства, считаем необходимым провести сравнительный анализ двух договоров: долевого участия в строительстве и простого товарищества. Как уже отмечалось, в договоре простого товарищества и договоре долевого участия в строительстве различаются цели сторон, участвующих в заключении данных договоров. Участники договора простого товарищества стремятся извлечь прибыль или достигнуть иной, совместной, не противоречащей закону, цели. Единство цели участников договора означает, что результаты ее достижения должны представлять интерес для всех товарищей, а не только для одного или некоторых из них. Напротив, участник долевого строительства имеет цель получить жилье в собственность для проживания в нем самому с членами своей семьи, а застройщик же инвестирует строительство не для проживания, а исключительно для извлечения прибыли за счет участников долевого строительства. Кроме того, одним из определяющих факторов является соединение вкладов для достижения совместной цели. Говоря о данном условии, нельзя не отметить наличия сходства между рассматриваемыми договорами. В соответствии со ст. 1041 ГК РФ товарищи обязуются соединить вклады для достижения общей цели. Таким вкладом может быть любое имущество, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, деловая репутация. Это означает, что любой из товарищей может привнести что-то свое, необходимое для совместной деятельности. Аналогичная картина наблюдается и в договоре долевого участия в строительстве: и застройщик, и участник объединяют свои вклады для строительства объекта недвижимости. Отличие заключается в том, что в договоре долевого участия в строительстве строго определено, какое именно имущество должно быть передано каждой из сторон. Участник долевого строительства может вложить только денежные средства. Деловая репутация, деловые связи, допустимые в договоре простого товарищества, в договоре долевого участия не могут считаться вкладом, и участник, внесший указанное, не будет считаться исполнившим свои обязанности. При неисполнении участником своей обязанности по внесению денежных средств, застройщик вправе потребовать либо исполнения обязательства, либо расторжения договора. Напротив, в договоре простого товарищества обязанности товарищей не корреспондируют друг другу. Товарищ, полностью исполнивший возложенные на него обязательства, не вправе требовать от своего контрагента предоставления ему исполнения. Помимо этого, исходя из п. 2 ст. 1042 ГК РФ, вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Опираясь на равенство вкладов, распределяется участие товарищей в расходах и прибыли. Однако трудно представить себе подобную ситуацию в долевом участии в строительстве. Равенство вкладов означало бы возмещение застройщиком произведенных им расходов на получение разрешительных документов, создание объекта недвижимости и не более, а также отсутствие прибыли у застройщика и, как следствие, нежелание организаций осуществлять функции застройщика. Наличие в п. 2 ст. 1042 ГК РФ оговорки о возможности признания в соглашении сторон неравенства вкладов товарищей не опровергает изложенную выше точку зрения. В договоре долевого участия указывается объект (часть объекта) недвижимости, подлежащий передаче в собственность участнику, и цена, уплаченная застройщику за данный объект. Про равенство (либо неравенство) вкладов в договоре вообще не говорится. Из условий договора вытекает следующее: объект недвижимости, на который притязает участник долевого строительства, равноценен передаваемым денежным средствам. В действительности же стоимость объекта (себестоимость) гораздо ниже, чем цена, уплачиваемая участником. Наличие общей цели означает на практике, что ни одна из сторон не покупает у другой стороны товары, работы или услуги и ни одна из сторон не может извлекать прибыль и обогащаться за счет другой стороны <5>. ——————————— <5> См.: Романец Ю. В. Договор простого товарищества и подобные ему договоры (вопросы теории и судебной практики) // Вестник ВАС РФ. 1999. N 12. С. 102.

Хочется также обратить внимание на одну деталь, касающуюся внесения денежных вкладов. По договору простого товарищества товарищи могут вносить свои вклады в любое время после достижения соглашения о совместной деятельности. Законом о долевом строительстве возможность застройщика привлекать денежные средства граждан, юридических лиц ограничена условием: необходимостью получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок предоставленного для строительства (создания) объекта недвижимости. Вслед за особенностями регулирования внесения вкладов характерные черты проявляются в пользовании общим имуществом. Статья 1043 ГК РФ гласит, что имущество, внесенное товарищами, признается либо общей долевой собственностью, либо общим имуществом товарищей. Порядок пользования, распоряжения данным имуществом устанавливается по общему согласию, а при недостижении согласия в порядке, установленном судом. При долевом строительстве объекта недвижимости общего имущества у сторон договора не возникает. С момента передачи участником денежных средств он теряет на них право собственности и не может распоряжаться ими. Участник долевого строительства приобретает обязательственное право требовать от застройщика передачи в собственность объект недвижимости (или его часть). При нарушении застройщиком своих обязанностей по договору участник вправе требовать возврата денежных средств с уплатой штрафных санкций. Застройщик же вправе рассчитывать на часть денежных средств, составляющих его прибыль. Между указанными лицами общего имущества не существует: до момента передачи в собственность застройщик обладает правом собственности на используемые стройматериалы, а участник на переданные денежные средства. В результате отсутствия общего имущества невозможно определение по общему соглашению (или по решению суда) порядка пользования данным имуществом. Участник (по аналогии с заказчиком в договоре подряда) вправе предъявлять требования к качеству создаваемого объекта, давая застройщику указания относительно исправления недостатков, но при этом не вмешиваясь в его оперативно-хозяйственную деятельность. Своеобразие каждого из договоров проявляется и в порядке распределения прибыли и расходов. Товарищи, в рамках договора простого товарищества, самостоятельно определяют порядок участия в покрытии общих расходов и убытках, а при отсутствии согласия несут данные обязанности пропорционально стоимости вкладов в общее дело. Прибыль же распределяется пропорционально стоимости вкладов, если иное не предусмотрено соглашением сторон. В рамках договора долевого участия в строительстве невозможно определить объем прибыли и степень участия в расходах каждого из участников. Участник, внесший денежные средства под строительство объекта недвижимости, вправе рассчитывать на тот объект, который указан в договоре. Но степень его участия в финансировании строительства этого объекта может быть весьма различной: договором может быть предусмотрено, что участник вносит строго определенную сумму либо, напротив, стоимость объекта не является фиксированной и может быть изменена. Как правило, застройщик применяет вторую форму определения цены, установив в договоре соответствующее условие. В свою очередь, застройщик не всегда может рассчитывать на получение прибыли именно в том объеме, который был определен при заключении договора. Одной из причин является рост цен на строительные материалы, энергоресурсы. Эти же факторы влияют и на размер расходов. Именно для снижения понесенных потерь, сохранения определенного уровня прибыли застройщик и применяет «плавающие цены» на окончательную стоимость строительства. Характер отношений, возникающих между участниками каждого из договоров, влияет на форму ответственности сторон. Если товарищи в рамках простого товарищества несут ответственность в соответствии с ГК РФ, участник долевого строительства вправе заявлять требования о применении правил ответственности, установленных Федеральным законом от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 (в ред. от 25 ноября 2006 г. N 193-ФЗ) «О защите прав потребителей». Очевидно, что правила, регулирующие отношения по защите прав потребителей, имеют более жесткий характер, чем нормы ГК РФ. В связи с этим участники долевого строительства, вкладывающие свои денежные средства в строительство жилья, менее защищены от произвола контрагента (строительной организации), чем участники договора простого товарищества, заключившие такой договор на свой риск. Необходимо отметить, что, несмотря на принятие нового закона, прямо направленного на регулирование отношений по поводу участия в долевом строительстве объектов недвижимости, некоторые организации — застройщики при заключении договора ссылаются на Закон об инвестициях. Такой подход объясняется тем, что названный Закон не столь четко определяет условия договора, права, обязанности сторон, позволяя заинтересованным лицам включать дополнительные положения, не предусмотренные или прямо противоречащие Закону о долевом участии в строительстве. Кроме того, Закон о долевом строительстве регулирует отношения после 30 декабря 2004 г. Большинство же строительных организаций указывают, что разрешение на строительство было ими получено ранее этой даты, т. е. вступления закона в силу. Таким образом, получается, что граждане, вкладывающие свои деньги в строительство домов, вынуждены заключать с застройщиками договоры на инвестирование, несомненно ограничивающие их права при строительстве. Вышеуказанные отличия позволяют говорить о неравнозначности положения сторон в договорах простого товарищества и договора долевого участия в строительстве. Данные договоры являются не сходными, а, напротив, самостоятельными видами договоров, регулирующих свои специфические отношения. И поскольку договор долевого участия в строительстве наиболее полно по сравнению с договором совместной деятельности защищает права граждан — участников долевого строительства, то при возникновении подобных отношений следует применять положения Закона о долевом участии в строительстве.

——————————————————————