ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ НАСЛЕДОВАНИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, ЯВЛЯЮЩИХСЯ ОБЪЕКТАМИ ПРИВАТИЗАЦИИ И ДОГОВОРА ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ
Д. В. КАРПУХИН
Карпухин Д. В., к. и.н., доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин МИЭМП.
Актуальность выбранной темы обусловлена принятием Верховным Судом РФ принципиально важных для юридической (деловой, нотариальной, судебной) практики постановлений и определений, касающихся сделок с жилыми помещениями, влекущих переход права собственности на жилье. Целью настоящей статьи является исследование указанных актов применения и толкования права. Правовой анализ актов высшей судебной инстанцией выявил различное содержание разъяснения правовых норм, регламентирующих момент возникновения права собственности на жилые помещения, применительно к сделкам приватизации и договору пожизненного содержания с иждивением. Выявленные различия в интерпретациях правовых предписаний позволяют разграничить механизм включения в наследственную массу жилых помещений, находящихся в процессе приватизации и являющихся предметом договора пожизненного содержания с иждивением.
ОСОБЕННОСТИ ВКЛЮЧЕНИЯ В НАСЛЕДСТВЕННУЮ МАССУ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, НАХОДЯЩИХСЯ В ПРОЦЕССЕ ПРИВАТИЗАЦИИ
Интенсивное развитие рыночных отношений в России в начале 1990-х гг. обусловил генезис института частной собственности на жилые помещения, начало которому было положено принятием Закона от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. от 11.06.2008) (далее — Закон о приватизации жилья), в соответствии с которым граждане России получили право на приватизацию — передачу государственных и муниципальных жилых помещений в частную собственность <1>. ——————————— <1> Закон Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с послед. изм. и доп.) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959.
Статья 1 указанного Закона определяет приватизацию жилых помещений как бесплатную передачу в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Процедура оформления приватизации жилого помещения охватывает несколько этапов. Первый. Добровольное волеизъявление лиц, имеющих право на приобретение в собственность жилых помещений (ст. 1 Закона о приватизации). На практике содержанием данного этапа является подача соответствующего заявления, подписанного заинтересованными сторонами, с приложением пакета документов, полученных из БТИ (бюро технической инвентаризации), паспортного стола по месту жительства и т. д. Второй. Передача жилых помещений в собственность граждан, которая оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается. В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением (ст. 7 Закона о приватизации). Третий. Государственная регистрация права собственности на приобретенное жилое помещение в Едином государственном реестре прав. Следует учитывать, что право собственности на приватизированное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права (ст. 7 Закона о приватизации). Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 30.06.2008) <2>. Пункт 1 ст. 2 определяет сущность государственной регистрации прав на недвижимое имущество как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ). Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. ——————————— <2> Федеральный закон от 21 июля 1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с послед. изм. и доп.) // Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. N 30.
Принцип добровольности приватизации жилых помещений означает свободу волеизъявления физических лиц на приобретение жилья в собственность путем его передачи органами государственной или местной власти. В правоприменительной деятельности возникли вопросы: «В какой процессуальной форме должно быть выражено волеизъявление на приватизацию жилого помещения? Может ли отсутствие договора о передаче жилого помещения в собственность физическому лицу при наличии заявления о приватизации жилья служить основанием для отказа во включении приватизируемого жилого помещения в наследственную массу?» Важное разъяснение по данному вопросу содержится в п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.1993 N 11, от 25.10.1996 N 10, от 06.02.2007 N 6): гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных Законом о приватизации жилья условиях <3>. Если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора местной администрацией, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано. ——————————— <3> Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.1993 N 11, от 25.10.1996 N 10, от 06.02.2007 N 6) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. N 11; 1997. N 1.
Интересным представляется решение Верховного Суда РФ, изложенное в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 12 августа 2008 г. N 5-В08-81, в котором высшая судебная инстанция России дает смысловое толкование свободного волеизъявления физического лица о приватизации жилого помещения <4>. Суды нижестоящих инстанций отказали истцу в удовлетворении его требований о включении в наследственную массу квартиры, в отношении которой наследодатель выразил намерение о приватизации и выдал две нотариально заверенные доверенности на право совершения всех действий, связанных с приватизацией квартиры, на имя матери истца, а также сотрудников службы «одного окна» Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы. Однако в связи со смертью, последовавшей в тот же день, не успел завершить процесс приватизации. ——————————— <4> Определение Верховного Суда Российской Федерации от 12 августа 2008 г. N 5-В08-81 // Текст опубликован не был. Правовая система «КонсультантПлюс».
Высшая судебная инстанция России, руководствуясь вышеизложенным разъяснением Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 и доводами истца о том, что еще при жизни наследодателя были собраны необходимые документы для оформления сделки по передаче жилого помещения в собственность; возможность соблюсти правила оформления документов на приватизацию исключалась в связи с его скоропостижной смертью, при этом наследодатель при жизни своими действиями, в том числе выдачей доверенностей на совершение действий по приватизации, которые отозваны не были, определила: отменить решения нижестоящих инстанций и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Таким образом, волеизъявление физического лица о приватизации жилья может быть выражено не только в форме письменно оформленного заявления, но и в виде доверенности. Даже если жилое помещение не прошло все этапы приватизации, оно может быть включено в наследственную массу, так как наследодателем выражена воля на принятие жилого помещения в форме заявления или нотариально удостоверенной доверенности и по независящим от наследодателя обстоятельствам (смерть) последний не смог осуществить все этапы приватизации жилого помещения.
ПРАВОВАЯ СПЕЦИФИКА ВКЛЮЧЕНИЯ В НАСЛЕДСТВЕННУЮ МАССУ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, ЯВЛЯЮЩИХСЯ ПРЕДМЕТОМ ДОГОВОРА ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ
Однако следует учитывать, что данное толкование высшей судебной инстанции нельзя применять к случаям, касающихся включения в наследственную массу жилых помещений, являющихся объектами сделок, влекущих переход права собственности, но не прошедших процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество в органах Росреестра <5>. ——————————— <5> Указ Президента РФ от 25.12.2008 N 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» // Российская газета. N 4823. 30.12.2008.
Так, в правоприменительной практике возник вопрос: «Может ли быть включена в наследственную массу квартира, в отношении которой был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, согласно которому получатель ренты передал ее в собственность плательщику ренты, но договор не прошел процедуру государственной регистрации в связи со скоропостижной смертью наследодателя?» Указанный случай проанализирован в Определении Верховного Суда РФ от 23 сентября 2008 г. N 24-В08-2 <6>. В июне 2007 г. между собственником квартиры (получателем ренты) и гражданкой (получателем ренты) был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, согласно которому получатель ренты передала в собственность плательщику ренты квартиру, а последняя обязалась в обмен на квартиру полностью содержать получателя ренты, обеспечивая ее питанием, одеждой и т. д. ——————————— <6> Определение Верховного Суда РФ от 23 сентября 2008 г. N 24-В08-2 // Текст опубликован не был. Правовая система «КонсультантПлюс».
Договор прошел процедуру нотариального удостоверения, но не был зарегистрирован в установленном законом порядке, так как в июне 2007 г. получатель ренты скоропостижно скончалась. Наследник получателя ренты (племянник умершего получателя ренты) обратился в суд с иском к плательщику ренты об истребовании квартиры из чужого незаконного владения, сославшись на то, что он является наследником умершего получателя ренты, договор пожизненного содержания с иждивением не был зарегистрирован, поэтому в силу закона является ничтожным, в связи с чем права на эту квартиру ответчица не имеет. Плательщик ренты, не согласившись с иском, предъявил встречные требования о признании действительным договора пожизненного содержания с иждивением и признании права собственности на квартиру, указав, что договор заключен в нотариальном порядке, однако переход права собственности на основании этого договора не был зарегистрирован по уважительной причине — вследствие смерти получателя ренты. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения вышестоящим судом, исковые требования плательщика ренты были удовлетворены. Высшая судебная инстанция Российской Федерации, проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, удовлетворила жалобу наследника умершего получателя ренты. Верховный Суд РФ отметил, что, разрешая дело и удовлетворяя требования плательщика ренты, суд первой инстанции исходил из того, что договор пожизненного содержания с иждивением был нотариально удостоверен, исполнялся его сторонами, документы для государственной регистрации договора были поданы в Управление федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея, однако государственная регистрация договора произведена не была по независящей от воли плательщика и получателя ренты причине — в связи со смертью получателя ренты. С данными выводами Суда согласилась Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея. Верховный Суд РФ отметил, что с указанными выводами Суда согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном толковании и применении норм материального права. В соответствии со ст. 425 ГК РФ (ч. 1, в ред. от 28.07.2008) договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения <7>. Моментом заключения договора, подлежащего государственной регистрации, является момент его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). ——————————— <7> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (в ред. от 14.07.2008, с послед. изм. и доп.) // Собрание законодательства РФ. 1994. N 32. Ст. 3301; 2002. N 12. Ст. 1093, N 48. Ст. 4746; 2003. N 52. Ст. 5034; 2004. N 27. Ст. 2711, N 31. Ст. 3233; 2005. N 27. Ст. 2722; 2006. N 2. Ст. 171, N 3. Ст. 282, N 52 (ч. 1). Ст. 5498.
В соответствии со ст. 584 ГК РФ (ч. 2 в ред. от 14.07.2008) договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации <8>. ——————————— <8> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (в ред. от 14.07.2008, с послед. изм. и доп.) // Собрание законодательства РФ. 1996. N 5. Ст. 410, 411, N 34. Ст. 4025.
Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты (п. 1 ст. 596 ГК РФ). Договор, устанавливающий ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 601 ГК РФ к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не установлено правилами настоящего параграфа. Таким образом, указал Верховный Суд РФ, из анализа указанных правовых норм следует, что поскольку договор пожизненной ренты (пожизненного содержания с иждивением) подлежит государственной регистрации, то права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае когда предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно, его нельзя считать заключенным с момента его нотариального удостоверения (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Вышеназванные требования закона судом не были учтены при рассмотрении возникшего спора и привели к неправильному разрешению дела, нарушению прав наследника получателя ренты. Учитывая изложенное, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что договор, заключенный в июне 2007 г., является незаключенным, поскольку договор не прошел государственную регистрацию, поэтому права собственности на квартиру, о которой возник спор, у истицы на основании указанного договора не возникло и иск плательщика ренты удовлетворению не подлежит.
ВЫВОДЫ
1. Следует отметить прямо противоположные по смысловому выражению интерпретации норм о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, изложенные высшей судебной инстанцией Российской Федерации применительно к приватизации жилья и договору пожизненного содержания с иждивением. Позиция Верховного Суда РФ, в соответствии с которой волеизъявление гражданина в форме надлежащим образом оформленной доверенности о приватизации жилья может являться основанием для включения жилого помещения в наследственную массу в случае скоропостижной смерти наследодателя, основана на нормативном толковании, изложенном в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. N 8, принятом до введения в действие норм ГК РФ о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, влекущих переход права собственности, и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Во втором случае высшая судебная инстанция России признает моментом возникновения прав на жилое помещение, переходящее в порядке пожизненного содержания с иждивением, момент государственной регистрации сделки с жилым помещением. 2. Правоприменительные акты высшей судебной инстанции Российской Федерации фактически обусловливают принципиально различный механизм осуществления процедуры включения жилого помещения, находящегося в процессе приватизации и являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, но не прошедших процедуру государственной регистрации. В случае с жильем, находящимся в процессе приватизации, нотариусы обязаны включить его в наследственную массу на основании волеизъявления наследодателя, выраженного в заявлении или доверенности. Аналогичные действия не могут быть осуществлены в отношении жилого помещения, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, но не прошедшего процедуру государственной регистрации в связи со скоропостижной смертью наследодателя. 3. Нормативное толкование норм Верховного Суда РФ, касающихся включения жилых помещений, находящихся в процессе приватизации, в наследственную массу, является устоявшимся в нотариальной практике, так как действует с 1993 г. Казуальное толкование Верховного Суда РФ в отношении включения в наследственную массу жилых помещений, являющихся предметом договора пожизненного содержания с иждивением, принято в 2008 г., актуализирует вопрос о возможности включения в наследственную массу жилых помещений, являющихся предметом договора купли-продажи, дарения, мены, но не прошедших процедуру государственной регистрации по причине смерти наследодателя. Примечательным, по мнению автора, в исследованном правовом акте, посвященном договору пожизненного содержания с иждивением, является то обстоятельство, что стороны выразили согласие на осуществление процедуры, предоставив соответствующие документы в Росреестр, однако суд не признал данный договор заключенным, так как смерть наследодателя наступила до момента внесения регистрационной записи в Единый государственный реестр прав. 4. Толкования высшей судебной инстанции РФ оставили открытым вопрос о моменте перехода права собственности на жилые помещения, являющиеся предметом сделок, влекущих переход права собственности. По мнению автора, в рассмотренных актах, посвященных приватизации жилья, суд сделал акцент на расширительном толковании правовых предписаний о волеизъявлении заинтересованного лица, а в случае с договором пожизненного содержания с иждивением — на буквальной интерпретации норм гражданского законодательства о моменте возникновения права собственности на жилые помещения. В этом заключается ключ к пониманию противоречивости толкований правовых предписаний о возможности включения рассматриваемых категорий жилья в наследственную массу. 5. Проанализированные материалы судебной практики позволяют надлежащим образом уяснить правовые механизмы включения в наследственную массу жилых помещений и вступления в наследственные права наследников жилых помещений.
——————————————————————
Интервью: Вопросы, касающиеся раздела наследства, необходимо решать заранее («Жилищное право», 2011, N 7)
ВОПРОСЫ, КАСАЮЩИЕСЯ РАЗДЕЛА НАСЛЕДСТВА, НЕОБХОДИМО РЕШАТЬ ЗАРАНЕЕ
Н. ГРЕБЕНИКОВА
Гребеникова Н., член Совета Московской коллегии адвокатов «Человек и право».
В нашей стране, где жилье довольно-таки дорого и далеко не всем доступно, пресловутый квартирный вопрос стоит очень остро. Поэтому неудивительно, что недвижимость, на которую претендуют сразу несколько наследников, часто становится причиной раскола самых дружных семей. О спорных делах в отношении наследования жилого имущества мы поговорили с адвокатом Надеждой Гребениковой, членом Совета Московской коллегии адвокатов «Человек и право».
— Насколько велико число спорных дел о наследстве жилья? — Наследственные дела многообразны. Вопросы, которые приходится решать наследникам при вступлении в наследство, порой сложны и занимают много времени. В настоящее время споры по наследственным делам составляют одну из преимущественных категорий дел в судах общей юрисдикции. Соответственно в моей практике эти дела встречаются довольно часто. Дела такого рода подразумевают сбор и правильное оформление большого количества документов, умелое оперирование законодательством для осуществления защиты и т. д. Даже опытные юристы зачастую сталкиваются с серьезными трудностями в процессе защиты своих клиентов. Увеличение обращений к адвокатам указывает на желание людей получить наиболее правильный вариант решения возникшей проблемы.
— Какие проблемные ситуации наиболее распространены? — Наиболее часто возникают спорные ситуации о признании права собственности в порядке наследования и о разделе наследственного имущества. Предметом доказывания по данным делам является: — факт открытия наследства; — круг наследников; — наследственная масса (какое имущество наследуется, его стоимость); — принадлежность имущества наследодателю; — наличие или отсутствие завещания; — относятся ли лица, претендующие на получение наследства, к наследникам (к какой очереди наследников по закону они относятся); — есть ли наследники той же самой очереди; — призывается ли эта очередь наследников к наследованию; — есть ли среди наследников лица, обладающие правом на обязательную долю в наследстве; — факт фактического принятия наследства в установленный законом 6-месячный срок; — нет ли оснований для лишения гражданина права на наследование. Также в суд обращаются с исковыми требованиями о признании завещания недействительным. Завещание может быть признано недействительным по разным основаниям (например, установленная судом недееспособность наследодателя при составлении завещания, когда наследодатель не понимал значения своих действий или не мог ими руководить, и т. д.). Также наследники часто обращаются в суд в порядке особого производства: устанавливают родственные отношения, факт нахождения на иждивении и т. д.
— Многие сегодня скептически относятся к завещаниям, полагая, что это не столь весомый документ. И главный аргумент при этом Вы как раз назвали — возможность оспаривания. Ваше мнение на сей счет? — Завещание — это последняя воля наследодателя. В соответствии со ст. 1119 ГК РФ завещатель вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам, любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения, а также включить в завещание иные распоряжения. Завещание может быть в любой момент отменено либо составлено новое, при этом будет действовать то, которое было составлено позднее. Необходимо помнить, что завещание ограничивается правилами об обязательной доле в наследстве. Наследники, имеющие право на обязательную долю (ст. 1149 ГК): — несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя; — нетрудоспособные супруг и родители наследодателя; — нетрудоспособные иждивенцы. Они наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону. Часто в судах сталкиваются интересы наследников, которым завещано имущество, и наследников, имеющих право на обязательную долю. Но грамотное оформление завещания может предотвратить судебное разбирательство по делу. Так, в завещании наследодатель может оставить часть наследственного имущества незавещанной. Именно от этой части незавещанного наследственного имущества будет выделяться обязательная доля. Также при оформлении завещания необходимо учитывать состояние здоровья наследодателя. Главными критериями являются воля и вменяемость наследодателя. Иначе завещание может быть признано недействительным. Например, оформление завещания раковым больным 3 стадии, которому назначены сильные обезболивающие препараты, в дальнейшем может быть отменено в суде. В ходе гражданского судопроизводства будет назначена судебная посмертная психолого-психиатрическая экспертиза, которая по медицинским документам установит, что на момент подписания завещания состояние здоровья наследодателя не позволяло в полной мере отдавать отчет его действиям и выражать волю. Если же завещание оформляется с учетом действующего законодательства, а состояние здоровья наследодателя позволяет ему в полной мере выражать свою волю, то бояться нечего.
— Является ли договор дарения в этом плане оптимальным вариантом? Наверняка у дарственной есть свои минусы? — Проведу сравнение оформления наследственного имущества по завещанию с оформлением права собственности путем заключения договора дарения: — при заключении договора дарения переход права собственности на наследственное имущество происходит сразу же после регистрации указанного договора в регистрационном органе, право собственности по завещанию возникает только после смерти наследодателя. В данном случае дарение может рассматриваться, как минус для дарителя. Дарить нужно лишь тому, в ком вы абсолютно уверены, чтобы не пожалеть в будущем о своем решении; — договор дарения не нужно заверять нотариально в отличие от завещания; — при заключении договора дарения не нужно оплачивать нотариальные пошлины и сборы, как при оформлении наследства по завещанию; — завещание можно изменить или отозвать. Договор дарения отменить практически невозможно; — договор дарения оспорить в суде сложнее в сравнении с завещанием, в случае появления неожиданных претендентов на имущество; — договор дарения содержит определенные условия, в нем четко указаны стороны и предмет договора. В завещании наследственное имущество может быть не конкретизировано; — после заключения договора дарения для нового собственника наличие у дарителя наследников не имеет значения; — договор дарения в отличие от наследования имущества не ограничен никакими временными рамками. Стороны в зависимости от жизненных обстоятельств и условий вольны заключить договор в любое удобное для них время.
— А можно ли все-таки дарителю как-то обезопасить себя? Например, бабушка хочет написать дарственную на внука, но опасается, что тот ее выселит из квартиры. — Конечно, жизненные обстоятельства у сторон, заключивших договор дарения, могут измениться, отношения между дарителем и одаряемым могут существенно испортиться, поэтому даритель должен заранее предусмотреть это. Статьей 578 Гражданского кодекса предусмотрена возможность отмены договора дарения. 1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. 2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. 3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений Закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом). 4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. 5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения. На практике отменить договор дарения очень трудно, так как тяжело доказать обстоятельства, которые достаточны для отмены договора дарения. Поэтому при заключении договора дарения рекомендуется включить в текст договора следующие условия: «Даритель вправе отказаться от исполнения настоящего договора, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае отмены дарения одаряемый не вправе требовать возмещения убытков. Даритель вправе отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого».
— Приходилось ли иметь дело со спорами в отношении дарения? — К договору дарения применяются основания для признания сделки недействительной, которые четко прописаны Гражданским кодексом РФ. Мне приходилось неоднократно в судебном порядке отменять договор дарения. Особенно запомнился длительный судебный процесс. Пришлось представлять интересы в суде одной пожилой женщины. Она имела органическое заболевание неврологического характера, не позволяющее ей отдавать отчет своим действиям, выражать свою волю, и была очень внушаема. При этом на момент подписания договора дарения она не была лишена дееспособности. Воспользовавшись состоянием ее здоровья, к ней в Москву приехали дальние родственники из Владимира, поселились у нее в квартире и под предлогом оформления временной регистрации повезли к нотариусу. Состояние здоровья не позволяло ей понять, какие документы она подписывает. О подписании дарственной она не догадывалась. После процедуры оформления все документы от нее спрятали. Только когда истек один год — срок для оспаривания сделки, новые собственники, надеясь на безнаказанность, стали вести себя агрессивно по отношении к пожилому человеку (совместили санузел, стали грубить, шумели). В итоге бывшая собственница пожаловалась своей московской родственнице на «временных» жильцов. Только после этого стали выясняться обстоятельства оформления договора дарения и возникло исковое заявление о признании договора дарения недействительным. Были истребованы медицинские карты из всех медицинских учреждений и проведена судебная экспертиза, которая помогла решить исход дела. Квартира была возвращена бывшей собственнице. Таким образом, при оформлении договора дарения необходимо также помнить о критерии воли и вменяемости, который применим к любой сделке.
— В целом много ли нарушений и мошенничеств встречается в отношении наследства? Что наиболее распространено? — Нарушения при оформлении наследственных отношений или в порядке оформления права собственности путем заключения договора дарения встречаются часто. Особенно это касается оформления отношений, объектом которых является недвижимое имущество. Самыми сложными считаются случаи мошенничества, при которых возникают поддельные документы и сложные схемы. Единственным правильным решением является своевременное обращение за правовой помощью, проверка всех обстоятельств, документов. В некоторых случаях потребуется обращение не только в судебные инстанции, но и в правоохранительные органы. Бывали случаи, когда после смерти наследодателя является совершенно незнакомый наследник, держащий в руках завещание и утверждающий, что это последняя воля умершего. Конечно, наследодатель имел право свободно распоряжаться своим имуществом, но не исключено, что завещание может быть «липовым». Особенно это имеет большую вероятность, когда наследодатель неоднократно озвучивал свою позицию по разделу имущества между близкими родственниками без упоминания завещания. В некоторых случаях в судебном порядке приходится оспаривать сам факт подписания наследодателем завещания. В судебном производстве возникает необходимость проведения судебной почерковедческой экспертизы, которая может установить, является ли подпись на завещании настоящей подписью наследодателя.
— Какие моменты в делах о наследстве являются наиболее трудными? — Наиболее трудными в делах о наследстве являются разногласия, возникшие между родственниками при разделе наследственного имущества. В моем производстве было сложное дело о разделе наследственного имущества между родными сестрами. Одна сестра заняла принципиальную, ничем не объяснимую с правовой стороны позицию. Ее интересы представлял супруг, к сожалению, к помощи квалифицированного юриста она не обратилась. Позиция второй сестры была грамотно изложена во встречном исковом заявлении и обоснована нормами гражданского законодательства, регулирующего наследственные правоотношения. Моя клиентка просила суд учитывать ее преимущественное право на квартиру, доля которой входила в наследственную массу. Она являлась сособственником с наследодателем этой квартиры, так как они совместно приватизировали ее. Другого жилья ни у моей клиентки, ни у ее несовершеннолетнего сына не было. Она просила суд учитывать ч. 3 ст. 1168 ГК РФ, в которой указано: «Если в состав наследства входит жилое помещение, раздел которого в натуре невозможен, при разделе наследства наследники, проживавшие в этом жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие иного жилого помещения, имеют перед другими наследниками, не являющимися собственниками жилого помещения, входящего в состав наследства, преимущественное право на получение в счет их наследственных долей этого жилого помещения». Моя клиентка не собиралась ущемлять сестру, предлагала увеличить долю сестры за счет другого наследственного имущества — земельного участка и домовладения, автомобиля и гаража. Судебное разбирательство по делу длилось более 4-х лет. В процессе рассмотрения неоднократно уточняющихся исковых требований по основному иску и требований по встречному исковому заявлению было проведено несколько дорогостоящих судебных экспертиз. Судом было вынесено законное и обоснованное решение о разделе наследственного имущества, квартира осталась в собственности только одной сестры, а другой сестре увеличили доли в другом наследственном имуществе, но отношения между родственниками были окончательно испорчены. Данная ситуация подтверждает то, что вопросы, касающиеся раздела наследства, необходимо решать заранее. Ведь раздел наследственного имущества между сестрами родители могли решить еще при своей жизни, отразив это в своем завещании или оформив договор дарения. В этом случае отношения между сестрами не испортились бы, а раздел осуществлялся бы не на основании решения суда, а по последней воле родителей. В любом случае при возникновении вопроса, требующего необходимости решения спора в суде, хотелось бы посоветовать обращаться к юристам, а не пытаться решать его самостоятельно.
— Что, на Ваш взгляд, стоило бы изменить в наследственном законодательстве? — Наследственные правоотношения регулируются нормами Гражданского кодекса РФ (третьей главой). Институты наследования по закону и завещанию исходят из основ римского частного права — классики современного права. Наследование по завещанию в римском праве было главным инструментом защиты права, объявления воли. Воля в завещании играла наивысшую роль, поскольку эта воля была неподдельной и неподкупной. Практически законодатель ничего нового не вводит в понятие «наследование по завещанию и по закону». Он только приводит нормы о наследовании в соответствии с современными рыночными условиями жизни общества, государства. Таким образом, законодательство, регулирующее наследственные правоотношения, в достаточной мере отражает все особенности. Закон — это инструмент, все зависит от того, как им пользоваться.
——————————————————————
Интервью: Мошеннические схемы («Жилищное право», 2011, N 7)
МОШЕННИЧЕСКИЕ СХЕМЫ
А. А. БЕРЕЗИН
Березин А. А., адвокат, коллегия адвокатов «Судебная защита».
— Являются ли полноценными и эффективными законы, регулирующие сферы рынка недвижимости? — На данный момент законы, регулирующие рынок недвижимости, являются недоработанными и в полной мере не защищают права граждан, которые уже обладают недвижимым имуществом или собираются его приобрести. На сегодняшний день существует потенциальная опасность со стороны недоброжелательных продавцов или мошенников.
— Какие существуют потенциальные риски (мошеннические схемы) при продаже, аренде, ипотечном кредитовании? Как их избежать? Назовите примеры. — Существует множество мошеннических схем, связанных с отчуждением недвижимого имущества, одной из которых является так называемая договоренность с нотариусом. Данный тип мошенничества основан на подделке доверенностей на официальном бланке, который отвечает всем стандартам. На документе печатается текст доверенности того человека, который имеет в собственности квартиру. В дальнейшем по этой доверенности мошенники могут распоряжаться квартирой по своему усмотрению вопреки интересам собственника жилья. Доказать тот факт, что доверенность является поддельной, практически невозможно. Дело в том, что бланк является официальным. В нем может быть подделана только печать нотариуса. Но снова появляется проблема — печать тоже может быть настоящей. Тем более по реестрам доверенностей нотариус может указать, что бланк является утерянным. Потом данный утерянный бланк будет использоваться непосредственно в таких целях. Даже никакая экспертиза не докажет, что бланк является поддельным. Также есть способ использования поддельных документов через нотариуса. В частности, свидетельство о государственной регистрации права собственности. То есть при нотариальном заверении каких-либо документов используются подделки. Если у нотариуса нет сомнений в достоверности этих документов, он оформляет сделку. Если у нотариуса есть сомнения, то он должен эти документы изъять и направить на экспертизу. Дождавшись результатов экспертизы, нотариус может либо продолжить сделку, либо направить данные документы в органы внутренних дел для дальнейшего расследования. В мошенничестве немаловажным фактором является психологическое воздействие. Здесь может сыграть свою злую роль нотариус. В данном случае нотариус выступает молчаливым соучастником сделки. С одной стороны, все делается законно, но с другой — нотариус может знать о незаконности действий и не будет принимать каких-либо шагов по разрешению проблемы. Чаще всего психологическое или моральное воздействие проявляется к тем людям, у которых нет защиты с чьей-либо стороны, т. е. им не к кому обратиться, нет семьи, друзей и т. п. Как правило, именно к таким людям легче всего проявить методы морального воздействия для того, чтобы оформить договор, скажем, ренты или даже договор дарения. В практике нашей коллегии адвокатов есть случай с женщиной, на которую у нотариуса оказывали психологическое воздействие для того, чтобы она оформила договор по передаче всего совместно нажитого имущества своему супругу. Зачастую жертвы данного вида мошенничества могут находиться в состоянии алкогольного или наркотического опьянения. Нотариус обязан проверять людей, находятся ли они во вменяемом состоянии или нет. Довольно часты случаи мошенничества, связанные с рентой или договором пожизненного содержания с иждивением, по которому квартира переходит к плательщику ренты. Чаще всего в лице получателя ренты выступают пожилые люди, потому что, как правило, они нуждаются в материальной помощи. Другая сторона использует такую возможность, заключает договор ренты, по которому оформляет недвижимость в свою собственность. Но зачастую плательщик ренты в должной мере не исполняет этот договор. По договору должно быть указано определенное имущество, определенное обеспечение либо выплата, но плательщик ренты исполняет обязательства по договору лишь некоторое время. Потом, спустя непродолжительное время, последний перестает нести обязательства по договору, так как квартира уже в его собственности и заинтересованность пропала, следовательно, плательщику ренты уже ничего не нужно. У пожилых людей нет возможности защитить себя, потому что у них отсутствует достаточное количество денежных средств и знаний, а государственно-правовой механизм не нацелен на приоритетную защиту прав граждан. Как правило, новый собственник жилья не лишает возможности проживания пожилых людей, поэтому в большинстве случаев ни у кого нет претензий. Плательщик ренты получает в собственность жилье и дожидается, когда получатель ренты помрет. В нашей стране существует такой вид мошенничества, как отчуждение квартиры по решению суда, причем по поддельному решению. Подделать решение суда проще всего. Потому что оно делается не на официальном бланке, а на обычном листке бумаги. Все что нужно подделать — это гербовая печать и подпись судьи. Для профессиональных мошенников это достаточно простая работа. Централизованной системы по проверке подлинности таких решений на сегодняшний день не существует. Проверить, есть ли такое решение, невозможно. Как быть в таких случаях? Необходимо взять это решение и направиться в суд, который его принял. Потом следует узнать в архиве суда или гражданской канцелярии о наличии данного решения. Если такое решение есть, значит, сделка, по крайней мере в этой плоскости проблемы, безопасная. Следует сказать, что органы БТИ не контактируют с судами, поэтому они не могут проверить данное решение, у них нет такой задачи. Вообще, проверять наличие того или иного судебного решения лучше через сторону, участвовавшую в деле, так как в суде без доверенности откажут в выдаче этого решения, а стороне, участвующей в деле, отказать не могут.
— Вы рассказали о нечестных нотариусах. А что Вы можете сказать о так называемых черных риелторах? — Можно сказать так: «черные риелторы» — это те компании (либо физические лица), которые не имеют широкой известности на рынке риелторских услуг, но добросовестные риелторские компании, напротив, в первую очередь работают на свое имя и не допускают никаких противозаконных действий со своей стороны. Более того, добросовестные риелторские фирмы гарантируют законность и чистоту сделки, в том числе проверяют историю квартиры или, скажем, законность отчуждения квартиры у прошлых собственников и т. п. Конечно, никто не может на сто процентов гарантировать «чистоту квартиры», но по крайней мере одна из задач добросовестных риелторов заключается в обеспечении законности отчуждения недвижимости, иными словами, они обеспечивают чистоту процесса. Как правило, «черные риелторы» — это фирмы-однодневки. Но чаще всего встречаются непосредственно физические лица по рекомендациям каких-либо знакомых. У «черных риелторов» мошеннические схемы практически такие же которые были отмечены выше, — оформление ренты, договоренность с нотариусом, подделка документов и т. п. «Черные риелторы» — это лица, которые занимаются непосредственно мошенничеством, но никак не законными сделками по операциям с недвижимостью.
— Как обезопасить себя? На какие документы стоит обращать внимание в первую очередь? — Во-первых, при приобретении квартиры в собственность необходимо проверять абсолютно все документы, начиная с домовой книги. Необходимо проверить абсолютно всех жильцов, которые были в прошлом, — на каком основании они выписались. Если квартира досталась на основании решения суда, следует обратиться в этот суд и узнать, было ли такое решение. Если квартира была отчуждена и она снова продается, значит, уже есть какие-то проблемы. На первый взгляд они могут быть не настолько очевидны, но проблемы с документами либо с законностью отчуждения, обязательно будут. Как правило, сделки по купле-продаже недвижимости осуществляются с достаточным интервалом времени.
— Расскажите, какие могут возникнуть проблемы при порядке наследования? — При покупке жилья, сверяясь с домовой книгой, следует проверить, были ли в квартире несовершеннолетние дети. Необходимо задаться вопросами — как они утратили права на жилье, на основании чего они снялись с регистрационного учета или их выписали на основании судебного решения. Если у приобретаемой квартиры имеется хоть один собственник и у него есть несколько близких родственников, то, разумеется, нужно осуществить сделку таким образом, чтобы обезопасить уход какой-либо доли жилья в собственность к лицу, которой может унаследовать данную долю. В данном случае идет речь об обязательной доле в наследстве. Лица, имеющие право на такую долю, определены гражданским законодательством. Например, ими могут быть лица, которые находились на иждивении у наследодателя в течение его жизни. Эти люди, даже если сделка по отчуждению недвижимого имущества будет осуществлена, имеют право на обязательную долю в наследстве. Ну а что касается проблем, непосредственно связанных с наследованием имущества, будь то наследование по закону или по завещанию, то здесь главное не пропустить шестимесячный срок вступления в наследство. А все процедурные вопросы наследования полностью урегулированы законодательством.
— Бывают ситуации, когда неожиданно появляются выписанные дети и начинают оспаривать сделку трехгодичной давности, мол, она недействительна, и они хотят вернуть себе квартиру. Что Вы можете сказать по поводу этого случая? — Дело в том, что срок исковой давности по признанию сделки недействительной составляет три года, если сделка ничтожная, или один год, если сделка оспоримая. В течение трех лет могут быть предъявлены требования в суд о признании сделки с квартирой недействительной, и соответственно квартира возвращается собственнику, т. е. происходит так называемая реституция, когда стороны по сделке возвращают друг другу все полученное в результате совершенной сделки, признанной в дальнейшем недействительной. Но бывают такие случаи, когда в суды обращаются спустя много лет. Восстанавливают сроки исковой давности. Если есть на то основания, то суды восстанавливают пропущенные сроки, даже если с момента оспариваемой сделки прошло более трех лет.
— Как поступать? — В такой ситуации лучше сначала проверить все документы на жилье и убедиться, что в процессе никогда не участвовали несовершеннолетние дети. Но это бывает не часто, потому как дети есть у многих и они зарегистрированы в квартире. Раньше для этого требовалось участие органов опеки по отчуждению жилья. Сейчас этого не требуется. С 2009 г. есть Постановление Верховного Суда, в котором указано, что сделки по отчуждению жилья, где собственником является родитель, но не ребенок, могут происходить без участия органов опеки.
— Вопрос, связанный в большей степени с психологическим фактором. Как обезопасить себя от мошенника? На что нужно обращать внимание в первую очередь? — Мошенники полностью адаптируются под обычного человека — они никак не выдают себя своим поведением. Такого человека практически невозможно распознать. Разумеется, никто не будет проверять его уголовную историю в прошлом. По их действиям понятно лишь то, что они хорошо ориентируются в законодательстве. Но что их может выдать? В некоторых случаях — спешка с оформлением недвижимости. Очень часто мошенники в процессе осуществления сделки с недвижимостью создают ситуацию спешки. В таком случае мошенники рассчитывают на то, что жертва их незаконных действий не досмотрит сомнительные документы или не проверит законность операции с недвижимостью.
— Последний вопрос. Существуют ли какие-либо мошеннические схемы в сфере ТСЖ? — Схемы бывают разные. Особенно выделяется долевое участие при строительстве жилья. Как правило, при строительстве жилья встречаются фирмы, которые не намерены доводить до конца процесс строительства жилья. Их задача — набрать как можно больше денег, а затем на каком-то этапе строительства заморозить процесс на каком-либо основании — проблемы с застройщиком, отсутствие финансирования, проблемы с кредиторами и т. п. В такой ситуации деньги очень трудно вернуть. Как правило, в договоре все прописано таким образом, что момент завершения строительства четко не определен, т. е. это может быть в следующем году или даже через несколько лет.
