А. Б. Рыжов, консультант аппарата Комитета по жилищной политике и градостроительству Законодательного Собрания Нижегородской области.
Согласно части 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся важнейшие решения, затрагивающие права и обязанности собственников помещения в таком доме (часть 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации). Обеспечение органами государственной власти гарантий соблюдения прав собственников помещений подразумевает создание условий, чтобы общее собрание проводилось надлежащим образом, в том числе с участием надлежащих лиц и с правильным подсчетом голосов.
Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме обладают собственники помещений в данном доме (часть 1 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации). Количество голосов собственника помещения пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (часть 3 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации). В общем случае доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна общей площади указанного помещения (часть 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает право собственника помещения выступить с инициативой о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом в общем случае сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом или вручено каждому из них под роспись (часть 4 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Возможность реализации указанных прав собственника помещения в многоквартирном доме подразумевает доступность для него полных сведений о составе лиц, обладающих долями в праве на общее имущество в данном доме и о размерах указанных долей (собственнику могут предоставляться сведения об общей площади каждого из помещений с указанием их собственников, если в многоквартирном доме до вступления в силу Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» не установлено иное распределение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, чем пропорциональное общей площади помещений).
Согласно подпункту «б» пункта 12 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 221 от 15 апреля 2005 г., заказные почтовые отправления вручаются адресату (его законному представителю) с его распиской в получении. Таким образом, для реализации права собственника помещения в многоквартирном доме инициировать общее собрание необходимо, чтобы ему были доступны сведения об адресатах указанных в части 4 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации заказных писем.
Известно, например, что реализация прав акционеров на участие в управлении акционерным обществом обеспечивается нормами статей 89, 91 Федерального закона «Об акционерных обществах», согласно которым общество в течение семи дней со дня предъявления соответствующего требования акционера обязано предоставлять ему: договор о создании общества, устав, документы, подтверждающие права общества на имущество, находящееся на его балансе; годовые отчеты; документы бухгалтерского учета и отчетности; протоколы общих собраний акционеров, заседаний совета директоров, ревизионной комиссии и коллегиального исполнительного органа общества; отчеты независимых оценщиков; списки лиц, имеющих право на участие в общем собрании акционеров, имеющих право на получение дивидендов, а также иные списки, составляемые обществом для осуществления акционерами своих прав в соответствии с требованиями закона; иные документы.
Таким образом, в отношении получения собственниками помещений в многоквартирном доме информации, необходимой для реализации их права на управление данным домом, существует очевидный пробел правового регулирования. Восполнение данного пробела правового регулирования имеет важное социальное значение.
Согласно части 2 статьи 24 Конституции Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления, их должностные лица обязаны обеспечить каждому возможность ознакомления с документами и материалами, непосредственно затрагивающими его права, если иное не предусмотрено законом. В соответствии со статьей 18 Конституции Российской Федерации права граждан определяют смысл, содержание и применение законов.
Частью 1 статьи 14 Федерального закона от 20 февраля 1995 г. N 24-ФЗ «Об информации, информатизации и защите информации» установлено, что граждане и организации имеют право на доступ к документированной информации о них. Ограничение доступа граждан и организаций к информации о них допустимо лишь на основаниях, предусмотренных федеральными законами. Согласно части 2 статьи 14 Федерального закона от 20 февраля 1995 г. N 24-ФЗ «Об информации, информатизации и защите информации» владелец документированной информации о гражданах обязан предоставить информацию бесплатно по требованию тех лиц, которых она касается. Ограничения возможны лишь в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
В соответствии с п. п. 4 и 5 статьи 76 Конституции Российской Федерации вне пределов совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации субъекты осуществляют собственное правовое регулирование, включая принятие законов и иных правовых актов, которые не могут противоречить федеральным законам.
Следовательно, восполнение указанного пробела правового регулирования может быть обеспечено принятием закона субъекта Российской Федерации. При этом сведения о составе сособственников общего имущества многоквартирного дома и их долях в праве общей долевой собственности на него, используемые при расчете размера его платы за жилое помещение и коммунальные услуги, следует признать законом субъекта Российской Федерации «касающимися» собственника помещения в данном многоквартирном доме. Тем самым устанавливается его право на получение необходимых сведений — информации о составе сособственников общего имущества многоквартирного дома и размере их долей в праве общей долевой собственности на общее имущество.
Закон субъекта Российской Федерации может предусматривать и механизм получения собственником помещения в многоквартирном доме касающейся его информации.
На практике данная информация формируется и используется при расчете размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Обозначим понятием «владелец информационной системы расчета размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги» владельцев (лиц, осуществляющих сбор и хранение) информации, используемой для расчета размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги в многоквартирном доме. К таким владельцам информации относятся владельцы соответствующих информационных систем — расчетно-кассовые центры жилищно-коммунального хозяйства, информационно-расчетные центры ЖКХ, иные лица, оказывающие услуги по расчету платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе управляющие многоквартирными домами организации, товарищества собственников жилья и т. д.
Закон субъекта Российской Федерации может предусматривать, что владельцы информационных систем для расчета размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги обязаны предоставлять собственникам помещений в данном доме сведения о составе сособственников общего имущества многоквартирного дома и размере их долей в праве общей долевой собственности на общее имущество.
При этом целесообразно установить обязательный характер уведомительной регистрации лиц, осуществляющих ведение информационных систем данного вида. Законодательством субъекта Российской Федерации может быть установлена административная деятельность за ведение данного вида деятельности без регистрации либо нарушение сроков такой регистрации.
Закон субъекта Российской Федерации может цитировать норму части 4 статьи 14 Федерального закона от 20 февраля 1995 г. N 24-ФЗ «Об информации, информатизации и защите информации» о том, что «отказ владельца информационных ресурсов субъекту в доступе к информации о нем может быть обжалован в судебном порядке».
Указанную выше регистрацию целесообразно отнести к компетенции органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. При этом сведения о фактических и юридических адресах владельцев информационных систем расчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги (с указанием адресов многоквартирных домов, информацией о которых они владеют) могут опубликовываться органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, например, в Интернете.
Представляется целесообразным утверждение законом субъекта Российской Федерации формы «Сведений об общем имуществе многоквартирного дома в целях организации общего собрания собственников помещений в таком доме» (см. ниже), а также формы заявления гражданина — собственника помещения в многоквартирном доме к владельцу информационной системы о предоставлении «Сведений».
Приложение N 1 к Закону субъекта Российской Федерации
«О порядке предоставления гражданам отдельных сведений,
N Собственник Реквизиты Общая Доля в праве Доля в праве
п/п помещения площадь собственности общей
помещения, на помещение собственности
кв. метров на общее
имущество
многоквартир —
ного дома
Подпись представителя владельца информационной системы, расшифровка подписи, указание на полномочие подписавшего документ (устав организации, доверенность и т. п.)
Печать (для организаций)
Возможно установление законом субъекта Российской Федерации нормы о том, что «Сведения» предоставляются собственнику помещения в многоквартирном доме владельцем информационной системы по письменному заявлению собственника помещения в течение семи дней со дня подачи заявления и заверяются подписью представителя владельца информационной системы. С заявлением должны представляться оригинал или нотариально удостоверенная копия документа, удостоверяющего право собственности гражданина на помещение в многоквартирном доме, и документ, удостоверяющий личность заявителя.
В законе субъекта Российской Федерации целесообразно предусмотреть, что при отказе владельца информационной системы представить «Сведения» гражданин вправе обратиться в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации (например, в орган, уполномоченный контролировать соблюдение законодательства в жилищной сфере) с просьбой о содействии в получении «Сведений» от владельца информационных ресурсов. Уполномоченный орган законом субъекта Российской Федерации целесообразно обязать в таком случае получить «Сведения» у владельца информационных ресурсов и предоставить их гражданину.
Следует отметить, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений с учетом предложений управляющей организации (часть 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации). К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме; принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и другие вопросы (часть 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Реализация права собственника помещения многоквартирного дома на решение перечисленных вопросов посредством созыва и проведения общего собрания требует создания гарантий получения им достоверной информации о состоянии многоквартирного дома. Исходя из экономической и правовой природы данной информации такая информация (включая и так называемый паспорт дома) должна быть законодательно отнесена к общему имуществу многоквартирного дома.
Часть 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает передачу технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов от управляющей организации к вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в доме одному из данных собственников, указанных в решении общего собрания.
Следует отметить, что паспорт дома содержит информацию, не вполне отвечающую потребностям управления многоквартирным домом в условиях рыночной экономики. Он более пригоден для плановой системы эксплуатации и ремонта дома в соответствии с техническими регламентами, поскольку не предоставляет полноценных сведений для принятия решений в соответствии с экономическими критериями. Это обстоятельство означает необходимость разработки новых форм документации на многоквартирные дома, новых процедур их составления и актуализации (обновления).
Таким образом, механизм получения собственником помещения информации о состоянии общего имущества требует дальнейшего развития законодателем. Отдельную проблему составляет простое отсутствие необходимых документов о составе и состоянии общего имущества. Необходимо создание системы сбора, обновления и предоставления такой информации гражданам — собственникам помещений в многоквартирных домах.
***
Рассмотренный в статье комплекс мер не требует чрезмерных материальных затрат. Обеспечив доступность для собственников помещений в многоквартирных домах необходимой информации, законодатель существенно повысит эффективность применения части 2 статьи 24 Конституции Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации.
