(Шабалин Ю. В.) («Правовые вопросы строительства», 2006, N 2)
ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Ю. В. ШАБАЛИН
Обеспечение доступности приобретения жилья для всех категорий населения является одним из основных факторов повышения уровня и качества жизни, снижения в обществе социальной напряженности, а также создания эффективных стимулов для накопления средств населения и повышения его инвестиционной активности. Обеспечение доступным жильем граждан с разным уровнем дохода, как показывает мировая практика, возможно только с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования. Для России ипотечный жилищный кредит не является новым видом кредитования. Ипотека в России имеет свою историю, прошла несколько этапов в своем развитии и поэтому имеет свои национальные особенности. В частности, 90-е гг. XX в. стали подготовительным периодом для зарождения ипотеки в современной России. Понятие «ипотека» впервые появилось в российском законодательстве в Законе РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 «О залоге». Решающим шагом в развитии федерального законодательства по вопросам ипотечного кредитования стало принятие Гражданского кодекса РФ, вступившего в силу с 1 января 1995 г. В нем были установлены общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой, положение о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, основания обращения взыскания на заложенное жилое имущество. В ГК РФ было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных законов, регулирующих вопросы государственных прав на недвижимое имущество и сделок с ним (соответствующий Закон был принят в 1997 г.), а также вопросы ипотеки <1>. ——————————— <1> Павлова И. В. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Издательская группа «БДЦ-пресс», 2004. С. 67.
А решающим событием в 2003 г., что и определило развитие ипотечного кредитования на государственном уровне, стало выступление Президента РФ В. В. Путина на апрельском заседании Госсовета о вопросах ипотеки. В октябре прошел третье чтение в Госдуме Закон «Об ипотечных ценных бумагах». Спустя несколько дней в Гостином Дворе в рамках 9-й международной выставки недвижимости «ДОМЭКСПО» стартовал проект «Улица ипотеки» с участием ведущих «игроков» на этом рынке, включая банки, риелторские агентства, консалтинговые и страховые компании. Параллельно в Госдуме состоялись парламентские слушания на тему законодательного обеспечения ипотеки. Ипотека находилась в центре внимания участников ряда профессиональных конференций и форумов. А в конце октября вопрос о развитии системы ипотечного жилищного кредитования был рассмотрен уже на заседании Правительства РФ. Как и в большинстве стран, функционирование системы ипотечного кредитования в России организовано по нескольким различным схемам, которые в той или иной степени соответствуют основным моделям ипотечного кредитования. Так, в целях развития внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы, а также развития рынка ипотечного кредитования было образовано «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (Постановление Правительства от 26 августа 1996 г. N 1010). Основной целью АИЖК была определена организация вторичного кредитования ипотечного кредитования, а деятельность направлена на рефинансирование банков и региональных фондов, выдающих ипотечные кредиты и займы физическим лицам. На сегодняшний день развиваются все более совершенные схемы приобретения жилья. На рынке активно работают такие организации, как МАИФ (Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования), АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) и МИА (Московское ипотечное агентство). Их деятельность направлена на объединение усилий участников ипотечного рынка по внедрению процедур ипотечного кредитования и обеспечению доступности получения кредитов. И все же большинство россиян не готовы воспользоваться ипотекой, хотя для многих после принятия нового Жилищного кодекса это стало наиболее реальной возможностью получить жилье. В процессе ипотеки участвуют около 180 кредитных организаций, которые реализуют собственные программы по ипотечному кредитованию, а также участвуют в реализации совместных программ. Несмотря на обилие программ ипотечного кредитования, существуют препятствия на пути развития ипотеки в России. На сегодняшний день к числу причин, препятствующих развитию ипотеки, относятся следующие. Во-первых, это высокие процентные ставки на ипотечные кредиты. В 2003 г. средняя ставка на ипотечные кредиты составляла 12 — 13%, в то же время на Западе она находится на уровне 4 — 6%. Даже в дореволюционной России ставка была на уровне 3 — 5%. Отсутствие долгосрочного финансирования в банковском секторе — вот что делает ставки высокими и недоступными среднему классу. При этом в течение 2003 г. наблюдались положительные сдвиги, к которым относится снижение процентных ставок на 1 — 2%. По состоянию на 2004 г. размер минимальной ставки составляет 10%. Ко второй причине можно отнести незавершенность налоговой реформы, которая вынуждает скрывать доходы. Кредитным организациям, чтобы не потерять клиента, приходится использовать альтернативные методы подтверждения доходов заемщика. Но все же больше банки приветствуют граждан с декларированными доходами. В-третьих, развитию ипотеки, особенно в Новосибирске, также мешает стремительный рост рынка недвижимости. В условиях, когда квартиры в новостройках раскупаются «на стадии котлована», застройщики не заинтересованы в продаже жилья в кредит. Кроме того, ставка по ипотечному кредиту под новостройки на начальной стадии строительства намного выше, равно как высоки риски кредитной организации. К тому же развитие ипотеки тормозит платежеспособный спрос, поскольку существует существенная разница между уровнем доходов населения в крупных городах и в среднем по всей России. Количество выданных кредитов с каждым годом возрастает в геометрической прогрессии, так же как и количество кредитных организаций, предоставляющих данную услугу. Однако опрос ROMIR Monitoring показал, что 90% россиян не собираются пользоваться ипотечным кредитованием в ближайшее время. Лишь 5% опрошенных планируют взять кредит. Согласно распределениям в зависимости от возраста респондентов ипотекой готовы воспользоваться в основном респонденты от 25 до 34 лет (10%) и молодежь в возрасте от 18 до 24 лет (8%) <2>. ——————————— <2> Ипотека не нужна 90% россиян, показал опрос // Недвижимость. N 9. 2005. С. 5.
По данным Ассоциации российских банков, в 2001 г. в России было выдано ипотечных кредитов на сумму около 56 млн. долл. В 2002 г. уже 260 млн. долл. В 2003 г. суммарный объем выданных кредитов составил около 500 млн. долл. По мнению президента Ассоциации российских банков Г. Тосуняна, к 2008 г. эта цифра может увеличиться в четыре раза. Наиболее часто желающие приобрести жилье с помощью ипотеки берут кредит в иностранной валюте, именно он является наиболее распространенным продуктом. Средний размер кредита в 2003 г. составил 18 тыс. долл. Процентная ставка по кредиту в России достаточно высока. При высокой процентной ставке размер регулярных выплат также высок. Это препятствует увеличению числа заемщиков. С другой стороны, процентная ставка не должна быть ниже существующего процента инфляции, поскольку в этом случае для развития ипотеки придется прибегнуть к средствам государственного бюджета, которые, как правило, ограничены. Когда Президент Владимир Путин говорил о двукратном увеличении ВВП, он подчеркивал, что ипотека и строительство жилья — это один из стратегических планов нашего государства, один из способов достижения цели. Без государства сегодня ипотеку не вытянуть. Во-первых, у банков нет «длинных» денег, во-вторых, кредитные ставки сегодня недоступны основной массе населения страны. Для ипотечного кредитования нужны средства на 5 — 10 лет. И таких «длинных» денег пока у российской банковской системы нет. Банки скептичны в отношении долгосрочных проектов, потому что все долгосрочные депозиты вкладчиков в банке долгосрочными можно назвать лишь условно. Законодателям удалось решить проблему налога на добавленную стоимость (НДС) при сделках с недвижимостью. Раньше любая сделка, к примеру продажа строителями нового дома риелтору, который в свою очередь продавал квартиры физическим лицам, облагалась НДС. Теперь весь этот оборот изъяли из сферы налога на добавленную стоимость. Это существенное снижение налогового пресса и улучшение климата для ипотеки. Хотя строители и риелторы и раньше находили «кривые» и «окольные» пути, чтобы не платить НДС. В отношении социальных ипотечных программ (социальные ипотечные программы — когда государство, муниципалитет или фирма-работодатель помогают человеку выплатить первоначальный взнос или берут на себя выплату части банковских процентов) проблема заключалась в том, что около 35% такой помощи нужно было отдавать государству в виде налогов. Сейчас — всего 13%. Явный прогресс, хотя полностью отказаться от утверждения, что это доход, Дума не рискнула… До принятия Закона об ипотеке залог недвижимости в нашей стране в силу как субъективных, так и объективных причин не получил широкого распространения. В настоящее время ситуация начала меняться, однако в правоприменительной практике не все вопросы получают однозначное толкование. Ипотека способна сформировать безрисковый механизм приобретения жилья, который постепенно станет альтернативой долевому участию граждан в строительстве. Как правильно отметил Президент России: «…основное сейчас — это создание условий, при которых граждане могут зарабатывать деньги. Зарабатывать и с выгодой для себя вкладывать в экономику своей собственной страны» <3>. ——————————— <3> Послание Президента РФ Федеральному Собранию от 18.04.2002 г.
Ипотека может стать решающим фактором в развитии жилищного строительства и обеспечении граждан жильем по доступным ценам, но только при условии поддержки государства. Развитие системы ипотечного кредитования до сих пор сдерживает ряд факторов. Это в первую очередь высокие процентные ставки, неоправданная налоговая нагрузка для участников ипотечных сделок, и главным образом при продаже имеющейся квартиры. Нынешние темпы роста цен на жилье в несколько раз превышают индекс инфляции, что снижает возможности граждан по приобретению качественного жилья даже с помощью ипотеки. Чтобы кардинально расширить ее масштабы, необходимо сбалансировать спрос и предложение за счет наращивания объемов нового строительства. Сегодня одно из решений жилищной проблемы в России — внедрение и развитие механизма жилищной ипотеки. Он предусматривает получение жилья путем залога недвижимого имущества. Этот механизм давно и с успехом работает в развитых странах. Преимущества жилищной ипотеки для граждан очевидны: деньги вносятся после получения жилья и поэтапно. Можно решить и острую жилищную проблему крупнейших промышленных предприятий. Для этого банк предприятия-инвестора нуждающимся в жилье работникам выдает кредит для приобретения жилья, а предприятие выкупает закладные банка. Подобным же образом возможно решение жилищной проблемы очередников, нуждающихся в получении жилья и не связанных трудовыми отношениями с предприятием. Для этого муниципалитет продает часть жилья на аукционе и вырученные средства частично инвестирует банку, а частично направляет на дотирование заемщика. Банкам нужна помощь государства для налаживания ипотечного кредитования. Необходимы государственные меры по повышению ликвидности ипотечных облигаций. В частности, организациям и гражданам, их имеющим, необходимо расширить возможность заложить закладные листы в банк и получить кредит.
