ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ НЕИСПОЛНЕНИЯ ПРОДАВЦОМ СВОИХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
М. Н. КОМАРДИНА
Комардина Марина Николаевна, соискатель кафедры частного права юридического факультета ИЭУП Российского государственного гуманитарного университета.
Неисполнение обязательств по договору купли-продажи недвижимости может нанести существенный имущественный вред участникам хозяйственных отношений, таким образом, предмет научно-практической публикации представляется актуальным. По мнению автора, в случае, если продавцом после заключения договора продажи жилое помещение было передано во владение другому лицу, то приемлемым способом защиты является иск, вытекающий из неисполнения договора. Выводы, изложенные в статье, могут быть использованы в правоприменительной практике.
Ключевые слова: жилое помещение, недвижимость, договор купли-продажи жилого помещения, государственная регистрация, нарушение обязательств.
The legal consequences of default by the seller of its obligations under the contract of purchase and sale of residential premises M. N. Komardina
Failure to fulfill obligations under the contract of purchase and sale of real estate can cause a significant property damage to participants of economic relations thus the subject of scientific and practical publication is rather topical. The author believes that if a premises was transferred into possession of another person after conclusion of the contract, the appropriate measure of protection is a claim resulting from the breach of the contract. The conclusions made by the author may be used in law-application practice.
Key words: premises, real estate, purchase-sale contract of residential premises, state registration, breach of obligations.
Жилищный вопрос в силу своей социальной значимости занимает особое место в жизни людей и является одной из самых многочисленных категорий судебных споров. На сегодняшний день свобода выбора и возможности людей в сфере оборота недвижимости увеличились. Но вместе с этим увеличились и разные трудности и опасности, связанные с противоречивостью современного законодательства, криминогенной обстановкой на рынке жилья, а также с нарушением условий договора сторонами. Нарушение условий договора купли-продажи недвижимости возможно в виде неисполнения или ненадлежащего исполнения. Неисполнение обязательства имеет место в случае несовершения действия, составляющего его предмет. Нельзя не согласиться с мнением В. В. Витрянского, что возможны ситуации, когда при исполнении обязательства не в полном объеме нарушение обязательства должно оцениваться в зависимости от конкретных обстоятельств. Например, существует разница между недопоставкой в размере 1% и 99% от количества, предусмотренного договором <1>. Ненадлежащее исполнение характеризуется отступлениями от условий договора. Под ненадлежащее исполнение подпадают те случаи, когда исполнение предоставляется, но оно не соответствует требованиям и условиям, зафиксированным в договоре. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского «Договорное право. Общие положения» (книга 1) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2001 (3-е издание, стереотипное). —————————————————————— <1> Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. М., 1997. С. 499.
Последовательное разграничение неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательства позволяет правильно применить и способ защиты. При ненадлежащем исполнении обязательства уплата неустойки и возмещение убытков по общему правилу не освобождает должника от исполнения обязательства в натуре. При неисполнении обязательства возмещение убытков и уплата неустойки освобождают должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 396 ГК РФ). Основной обязанностью продавца жилого помещения является передача жилого помещения — предмета договора купли-продажи. В соответствии с нормами ст. 463 ГК РФ покупатель при отказе продавца передать имущество вправе отказаться от исполнения договора либо, если предметом соглашения выступает индивидуально-определенная вещь, предъявить требование об отобрании этой вещи. Сложнее обстоит дело, если речь идет об объекте недвижимости. В отношении недвижимого имущества по общему правилу действует норма п. 2 ст. 223 ГК РФ, что предопределяет существование временного разрыва между двумя юридически значимыми действиями — передачей и переходом права собственности. Заключение договора купли-продажи недвижимости, в нашем случае жилого помещения, и даже его передача не препятствуют продавцу в заключении повторного договора купли-продажи того же объекта, если не была произведена регистрация права собственности первого приобретателя. На мой взгляд, весьма спорным представляется мнение С. Ф. Савкина, который считает, что «сделки по распоряжению недвижимым имуществом, совершенные его собственником при наличии заключенного и исполненного договора продажи указанного имущества до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, признаются недействительными» <2>. ——————————— <2> Савкин С. Ф. Судебно-арбитражная практика по спорам о правах на недвижимость // Юридический мир. 1998. N 3. С. 56.
Для того чтобы признать сделку недействительной, требуется установить, что она не соответствует требованиям закона или иных правовых актов и что эти нормы не устанавливают иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ). Собственник же, распоряжаясь недвижимостью, осуществляет принадлежащее лишь ему право собственности, не нарушая каких-либо конкретных законодательных запретов. Более того, при злоупотреблении правом не происходит нарушения какого-либо явного запрета закона. Продавец — собственник недвижимого имущества, передав объект до госрегистрации перехода права собственности, не утрачивает право собственности и не ограничен в праве продать, подарить или совершить иной акт по распоряжению этим объектом. При заключении договора купли-продажи повторно собственник злоупотребляет принадлежащим ему правом собственности, объективно причиняя вред правам и интересам третьего лица (второму покупателю), но наличие специальных санкций на случай ущемления прав одной из сторон в договоре исключает применение нормы п. 2 ст. 10 ГК РФ. Нарушенные же права третьего лица компенсируются приведением в действие механизма защиты, предусмотренного законом и (или) договором. Правовые последствия заключения договора купли-продажи жилого помещения повторно до государственной регистрации перехода права собственности различны в зависимости от момента передачи жилого помещения. Возможны две ситуации: — если собственник недвижимого имущества при заключении договора купли-продажи уже не владел ею; — если владение жилым помещением было передано третьему лицу после заключения договора купли-продажи (повторного). Если вещь уже была передана другому лицу по договору купли-продажи (фактический владелец), то второй покупатель не сможет предъявить к нему иск об отобрании индивидуально-определенной вещи на основании ст. 398 ГК РФ, поскольку требовать ее отобрания может только кредитор у должника, а между фактическим владельцем и покупателем отсутствует какая-либо правовая связь. Покупатель не вправе предъявить и виндикационное требование, так как субъектом виндикации является лишь собственник либо лицо, владеющее имуществом на основании, предусмотренном законом или договором (ст. 305 ГК). Второй покупатель имеет «титул покупателя, обязательственное право, которое позволяет ему заявлять требования лишь к продавцу» <3>. Дальнейшее поведение покупателя в случае, когда договор заключил «номинальный», невладеющий, собственник, может быть направлено на предъявление требования о недействительности сделки либо о последствиях неисполнения обязательства. ——————————— <3> Скловский К. И. Собственность в гражданском праве: Учеб.-практ. пособие. М.: Дело, 1999.
Покупатель вправе требовать в судебном порядке признания сделки (стороной которой он является) недействительной, как совершенной под влиянием обмана (ст. 179 ГК РФ), так как продавец знал уже на момент заключения договора о невозможности исполнения обязательства. Но тогда покупатель может рассчитывать максимум на возврат уплаченной суммы с начисленными процентами (если оплата была произведена) и взыскание реального ущерба. Поэтому с практической точки зрения интересам покупателя в большей степени соответствует иск, вытекающий из неисполнения договора продавцом, позволяющий получить возмещение не только реального ущерба, но и упущенной выгоды, а также применить иные санкции, установленные в договоре на случай его неисполнения. Если же жилое помещение было передано во владение другому лицу продавцом уже после заключения договора продажи, покупателю остается только последний из указанных способов защиты — иск, вытекающий из неисполнения договора. Если при совершении нескольких сделок вещь не будет никому передана, то в силу ст. 398 ГК РФ приоритет при предъявлении требования отобрания вещи у продавца (должника) будет иметь тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше. Если это невозможно установить (например, при заключении нескольких сделок в один день) — тот, кто раньше предъявил иск об исполнении обязательства в натуре. Передача недвижимого имущества приобретателю по одному из заключенных договоров до регистрации перехода права собственности одного из приобретателей создает для него значительные преимущества перед другим — невладеющим — покупателем. С момента передачи имущества на основании договора купли-продажи приобретатель как законный владелец имеет право на защиту против всех третьих лиц, включая собственника (глава 20 ГК РФ). Согласно ст. 398 ГК РФ право требования индивидуально-определенной вещи отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Но уже сама передача недвижимого имущества на основании договора купли-продажи третьему лицу порождает у приобретателя право законного владения, и, несмотря на отсутствие регистрации права собственности, имущество у него не может быть истребовано. ВАС РФ при рассмотрении споров делает акцент прежде всего на законной передаче индивидуально-определенной вещи третьему лицу, а не на оформлении вещного права на эту вещь (права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления), что является разумным. В связи с изложенным представляется, что более предпочтительной является формулировка ст. 217 ГК РСФСР 1964 г., в соответствии с которой право требования передачи индивидуально-определенной вещи отпадало, «если вещь уже передана третьему лицу, имеющему однородное право». Тем самым закон регулировал случаи, когда должник вступал в однородные обязательственные отношения с двумя и более кредиторами. Теоретически можно себе представить, что невладеющий покупатель на основании договора купли-продажи зарегистрирует возникновение у него права собственности на предмет договора, находящийся в законном владении другого (третьего) лица. На основе норм действующего законодательства разрешить возникающую в этом случае коллизию интересов затруднительно: на недвижимое имущество образовалось два права: право собственности и право владения, возникшее из факта передачи имущества в соответствии с договором продажи, дарения или иной подобной сделки. Последнее есть законное владение, поскольку приобретатель владеет на основании соответствующего соглашения с лицом, являвшимся собственником недвижимости на момент исполнения договора. Приобретатель обладает статусом не только законного, но и добросовестного владельца, так как при заключении договора и передаче имущества его контрагент по сделке по данным государственной регистрации значился собственником. Поэтому владеющий приобретатель вправе защищать свои интересы в соответствии со ст. 301 — 305 ГК. В том числе он может требовать устранения всяких нарушений его права покупателем-собственником. В данной ситуации покупатель вправе расторгнуть договор в соответствии с п. 1 ст. 463 ГК РФ. Фактическая передача недвижимого имущества и юридическое оформление передачи недвижимости — подписание сторонами соответствующего документа о передаче рассматривается законодателем как единое действие. Поэтому уклонение продавца от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается его отказом от исполнения обязанности передать имущество и, следовательно, влечет последствия, аналогичные тем, что установлены при неисполнении обязанности передать предмет договора. К основным обязанностям продавца относится передача объекта свободным от прав третьих лиц (ст. 460 ГК). Нормы ст. 460 ГК РФ различают «права третьих лиц» (п. 1) и «притязания третьих лиц» (п. 2). Права третьих лиц могут носить как вещный (например, вытекающие из сервитутного правоотношения, установленные до передачи имущества), так и обязательственный характер (например, права арендатора, вытекающие из заключенного продавцом до передачи недвижимости договора аренды). Также следует отметить, если недвижимое имущество находится в долевой собственности, то его продажа одним из участников собственности без согласия других является в силу ст. 168 ГК РФ ничтожной. Распоряжение имуществом, принадлежащим на праве общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК). Итак, права третьих лиц, обозначенные в ст. 460 ГК РФ, — это обременения права собственности, которые не лишают покупателя приобретенного права собственности, но в определенной степени (а иногда и в значительной мере) ограничивают возможность владения, пользования, распоряжения имуществом. Как обременения недвижимого имущества эти права в случаях, указанных в законе, и в соответствии со ст. 131 ГК РФ подлежат государственной регистрации в органах юстиции после получения согласия покупателя. Передача продавцом имущества, обремененного правами третьих лиц, дает покупателю право требовать уменьшения цены либо расторжения договора купли-продажи. Покупатель лишается этого права, если продавец докажет, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц (п. 1 ст. 460 ГК). Такие же последствия применяются и в том случае, когда в отношении имущества к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания были впоследствии признаны в установленном порядке правомерными (п. 2 ст. 460 ГК РФ). В случае если в отношении продаваемого жилого помещения имеются права третьих лиц, то оно может быть изъято у покупателя по иску этих лиц. Отсуждение приобретенной вещи у покупателя — эвикция (evictio — отсуждение) — было известно еще римскому праву. Применение эвикции возможно в связи с тем, что продавец не обладал необходимым правом для того, чтобы доставить покупателю прочное юридическое господство над вещью. Требование об изъятии проданного имущества в пользу третьих лиц может быть удовлетворено судом, если третьи лица обладают вещными правами на проданную вещь, возникшими до ее передачи (право оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, право хозяйственного ведения, право собственности). Истребование имущества у покупателя осуществляется по правилам, содержащимся в ст. 301, 302, 305 ГК РФ, в соответствии с которыми собственник или законный владелец вправе изъять имущество у добросовестного приобретателя по возмездной сделке при условии, что оно выбыло из владения собственника (владельца) или лица, которому было передано собственником во владение, помимо их воли. Кроме того, имущество может быть истребовано у недобросовестного покупателя, т. е. приобретателя, который знал или должен был знать до момента исполнения договора (до передачи) о правах третьих лиц. При предъявлении третьим лицом к покупателю иска об изъятии товара покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя (ч. 1 ст. 462 ГК). Если продавец был привлечен к участию в деле, но не принял в нем участия, то он лишается права доказывать неправильность ведения дела покупателем. Когда же продавец не был привлечен покупателем к участию в деле, он может быть освобожден от ответственности перед покупателем, если докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя (ч. 2, 3 ст. 462 ГК). Норма п. 1 ст. 461 ГК РФ устанавливает ответственность продавца при изъятии имущества у покупателя в виде возмещения убытков и содержит важное указание на основание освобождения продавца от ответственности за эвикцию. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. Таким образом, современное законодательство в большей степени защищает интересы приобретателя имущества по договору купли-продажи. Последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения договора купли-продажи недвижимости отличаются от последствий нарушения договоров продажи иных объектов только при передаче недвижимого имущества ненадлежащего качества. Если требования, предъявляемые к качеству имущества, определены в самом договоре, то передаваемый объект должен соответствовать по качеству условиям договора. В остальных случаях имущество должно быть пригодным в целях, для которых товар такого рода обычно используется, или конкретных целей, известных продавцу при заключении договора (ст. 469 ГК). Возможно приобретение покупателем имущества с определенными недостатками, если они оговорены сторонами. Тогда покупатель не вправе предъявлять соответствующие претензии продавцу. В случае передачи продавцом покупателю жилого помещения, не соответствующего требованиям о его качестве, покупатель наделяется правами в соответствии со ст. 475 ГК РФ, за исключением права требования замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК). Лишение покупателя недвижимости права замены имущества объясняется рядом причин. Во-первых, специфичен предмет договора купли-продажи. Жилое помещение — это всегда индивидуально-определенная вещь, поэтому замена объекта ненадлежащего качества (так же как и в случае гибели) невозможна, каждое жилое помещение как недвижимый объект обладает свойствами, характеристиками, присущими только ему. Во-вторых, жилое помещение нельзя заменить на другое по той причине, что покупатель осуществил право выбора предмета договора. Стороны вправе самостоятельно определять условия договора, в том числе и о предмете, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Выбрав при заключении договора его предмет, стороны (продавец и покупатель) тем самым выразили свою волю на передачу и принятие именно конкретного недвижимого имущества, четко обозначив его в самом договоре. Поэтому, если даже у продавца есть иной объект, по своим характеристикам соответствующий условиям договора, требуется дополнительное волеизъявление сторон на заключение договора продажи нового предмета. Последствия передачи имущества ненадлежащего качества установлены в зависимости от характера обнаруженных недостатков. В законе выделяются два вида недостатков: существенные и несущественные. Существенное нарушение требований к качеству товаров проявляется в обнаружении неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, или проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков (п. 2 ст. 475 ГК). К категории существенных недостатков продаваемых жилых помещений могут быть отнесены: затененность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишняя влажность, наличие источников вредных для здоровья человека веществ (например, в результате использования при строительстве определенных отделочных материалов), негерметичность швов (соединений) стеновых панелей и др. Наличие существенных нарушений качества имущества влечет достаточно жесткие последствия. Покупатель вправе отказаться от исполнения договора (т. е. в одностороннем порядке его расторгнуть) и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. При обнаружении несущественных недостатков покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца уменьшения покупной цены соразмерно степени нарушения качества имущества; безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков. Срок обнаружения недостатков проданного товара определен в п. 2 ст. 477 ГК РФ. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, то требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю, либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (в ред. от 27.12.2009). М.: ЭКСПО, 2010. 2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ. М.: ЭКСМО, 2010. —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского «Договорное право. Общие положения» (книга 1) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2001 (3-е издание, стереотипное). —————————————————————— 3. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. М., 1997. 4. Бутырин А. Судебные споры о качестве жилых помещений // Хозяйство и право. 1999. N 7. 5. Горемыкин В. А. Сделки с недвижимостью. Практическое пособие. М.: Филин, 2005. —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Монография Е. А. Киндеевой, М. Г. Пискуновой «Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов» включена в информационный банк. —————————————————————— 6. Киндеева Е. А., Пискунова М. Г. Недвижимость: права и сделки: Новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов. М.: Юрайт-Издат, 2005. 7. Кирсанов А. Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. М.: Ось-89, 2004. 8. Савкин С. Ф. Судебно-арбитражная практика по спорам о правах на недвижимость // Юридический мир. 1998. N 3. —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Монография К. И. Скловского «Собственность в гражданском праве» включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2010 (5-е издание, переработанное). —————————————————————— 9. Скловский К. И. Собственность в гражданском праве: Учеб.-практ. пособие. М.: Дело, 1999.
