(Рузанова В. Д.) («Семейное и жилищное право», 2006, N 4)
ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЛИЦ, ПРОЖИВАЮЩИХ С НАНИМАТЕЛЕМ ПО ДОГОВОРАМ СОЦИАЛЬНОГО И КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА: СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ
В. Д. РУЗАНОВА
Рузанова В. Д., кандидат юридических наук, заведующая кафедрой гражданского и предпринимательского права (Самарский государственный университет).
Гражданское и жилищное законодательство закрепили две основные правовые формы возмездного пользования чужим жилым помещением: договор коммерческого найма и договор социального найма. Правовое положение лиц, проживающих с нанимателем по указанным договорам, существенно различается. Применительно к договору коммерческого найма Гражданский кодекс РФ ввел наряду с понятием «наниматель» понятие «граждане, постоянно проживающие вместе (совместно) с нанимателем» (ст. 677 ГК РФ). Правовое положение указанных лиц существенно отличается от правового положения членов семьи нанимателя в договоре социального найма. ЖК РФ закрепляет принцип равенства прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи, поэтому члены семьи в договоре социального найма являются сонанимателями. В договоре же коммерческого найма применена и последовательно развита правовая конструкция «ответственного титулодержателя». Суть правового положения постоянно проживающих граждан состоит в том, что они, не являясь субъектами договора найма, в силу факта вселения в установленном порядке в нанимаемое жилое помещение наравне с нанимателем приобретают права по пользованию жилым помещением и ряд других прав, указанных в ГК РФ, не становясь при этом обязанными перед наймодателем. Члены семьи нанимателя в договоре социального найма по правовому положению изначально являются сонанимателями. В договоре же коммерческого найма постоянно проживающие граждане могут стать сонанимателями только в силу договора, заключенного ими с нанимателем. Поэтому нельзя согласиться с некоторыми авторами, полагающими, что п. 2 ст. 677 ГК РФ провозглашает принцип равенства жилищных прав и обязанностей всех постоянных пользователей, тем более если учесть, что этот пункт применим только к договору коммерческого найма <1>. ——————————— <1> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ»; Издательская группа «ИНФРА-М-НОРМА», 1997. С. 248.
В договоре социального найма понятие и признаки члена семьи определены императивно. Согласно ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя относятся три группы граждан: 1) супруг, дети и родители нанимателя. Они являются членами семьи нанимателя в силу совместного с ним проживания; 2) другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы. Они признаются членами семьи нанимателя при наличии следующих условий: а) они вселены нанимателем в качестве членов его семьи; б) ведут с ним общее хозяйство; 3) иные лица. Они могут быть признаны членами семьи нанимателя в исключительных случаях в судебном порядке. К сожалению, для последней категории граждан не указываются признаки (критерии), при наличии которых суд имеет право признать их членами семьи нанимателя <2>. ——————————— <2> Таким образом, в отличие от прежнего законодательства новый ЖК РФ признает членами семьи нанимателя только его супруга, его детей и родителей. Представляется, что такой подход свидетельствует о некотором отступлении нового ЖК РФ от принципа равенства прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи.
В договоре коммерческого найма круг постоянно проживающих с нанимателем лиц определяется исключительно по усмотрению нанимателя и самих этих лиц. Такой подход законодателя представляется вполне логичным, поскольку не ограничивает нанимателя в выборе лиц, с которыми он желал бы совместно проживать и за которых он готов отвечать перед наймодателем. Поэтому нельзя согласиться с негативной оценкой некоторыми авторами круга постоянно проживающих граждан как «конгломерата случайных лиц» <3>. ——————————— <3> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ»; Издательская группа «ИНФРА-М-НОРМА», 1997. С. 248.
Равенство прав этих лиц с правами нанимателя означает, что граждане, постоянно проживающие с нанимателем, так же как и наниматель, имеют право проживать в нанимаемом жилом помещении, хранить там свои вещи, пользоваться коммунальными услугами и общим имуществом многоквартирного дома. ГК РФ закрепляет за постоянно проживающими гражданами не только право пользования жилым помещением, но и ряд распорядительных прав, а именно: право давать согласие на вселение в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих (ст. 679 ГК РФ); право давать согласие и разрешение на вселение временных жильцов (ст. 680 ГК РФ); право на замену нанимателя в договоре (ст. 686 ГК РФ); право давать согласие на расторжение договора найма по инициативе нанимателя (ст. 687 ГК РФ). В отличие от договора коммерческого найма в договоре социального найма наниматель и члены его семьи имеют более широкий круг распорядительных прав. К таким правам, в частности, относятся: право производить обмен жилыми помещениями (ст. 72 — 75 ЖК РФ); требовать предоставления жилого помещения, освободившегося в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК РФ); изменять договор найма (ст. 82 ЖК РФ); передавать жилое помещение в поднаем (ст. 76 ЖК РФ); вселять в жилое помещение других членов семьи (ст. 70 ЖК РФ) и временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ); право на предоставление жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения (ст. 81 ЖК РФ); расторгнуть договор социального найма (ст. 83 ЖК РФ); осуществить приватизацию жилого помещения, предоставленного до 1 марта 2005 г. Одна из важнейших особенностей правового положения постоянно проживающих граждан заключается в том, что они не несут перед наймодателем никаких обязанностей и, как следствие — и ответственности за нарушение условий договора найма. В отличие от договора социального найма ответственность перед наймодателем за их неправомерные действия несет наниматель. Постоянно проживающие с нанимателем граждане могут по договору, заключаемому с нанимателем, взять на себя обязанность совместно с нанимателем нести солидарную ответственность перед наймодателем. Важно видеть, что такой договор должны заключить все постоянно проживающие граждане, иначе он не может быть заключен в принципе. Нельзя вступить в договор о солидарной ответственности, например, только одному из постоянно проживающих граждан. Главная особенность договора об установлении солидарной ответственности постоянно проживающих граждан состоит в том, что порождаемые им последствия выходят за рамки содержания заключенного договора: данный договор не только устанавливает солидарную ответственность указанных граждан, но и образует множественность лиц на стороне нанимателя в уже существующем договоре найма, поскольку постоянно проживающие граждане становятся сонанимателями и приобретают все права и обязанности нанимателя. В этой связи вызывает возражение позиция ряда ученых, толкующих содержание договора о солидарной ответственности ограничительно и полагающих, что постоянно проживающие граждане в данном случае не приобретают принадлежащие нанимателю права в полном объеме <4>. ——————————— <4> См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2002. С. 695.
В договоре об установлении солидарной ответственности наймодатель участия не принимает (он лишь уведомляется о его заключении), поэтому данную договорную конструкцию нельзя признать удачной. Бесспорно, установление солидарной ответственности отвечает интересам наймодателя, однако это не может служить основанием для лишения его права решать вопросы об установлении ответственности перед собой и об изменении субъектного состава договора, стороной которого он является. В отличие от постоянно проживающих граждан в договоре коммерческого найма члены семьи и бывшие члены семьи нанимателя в договоре социального найма несут солидарную ответственность перед наймодателем в силу прямого указания Закона.
