(Юридическая фирма «Гольцблат БЛП», Недвижимость и строительство)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2009)
ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РФ КОНКРЕТИЗИРОВАЛ ПРАВОВОЙ
РЕЖИМ ОБЩИХ ПОМЕЩЕНИЙ В НЕЖИЛЫХ И ДРУГИХ ЗДАНИЯХ
(Юридическая фирма «Гольцблат БЛП»,
Недвижимость и строительство)
Информационное письмо N 67
Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 18 августа 2009 года
Юридическая фирма «Гольцблат БЛП» сообщает, что опубликовано Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее — Постановление), которое в части регламентации режима общих помещений в нежилых зданиях можно, безусловно, отнести к долгожданным.
К числу наиболее существенных можно отнести следующие выводы и рекомендации:
1. На общее имущество в нежилых зданиях в силу аналогии закона распространяется режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном (жилом) доме (статьи 249, 289, 290 ГК РФ).
2. Собственнику помещения в нежилом и другом здании принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности возникает в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
3. Доли в праве общей долевой собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. В определенных случаях суд может определить иной размер доли. Изменение размера доли по соглашению собственников помещений не допускается.
4. По соглашению собственников помещений может устанавливаться режим использования общего имущества (например, порядок проведения ремонтных работ, использование средств от сдачи в аренду).
5. К договорам собственников общего имущества о передаче отдельных частей здания (крыши, несущей стены) в пользование (например, для размещения наружной рекламы) применяются по аналогии положения законодательства об аренде. Стороной, передающей имущество в пользование, выступают все сособственники общего имущества (множественность лиц на стороне арендодателя). При этом обременяется все здание в целом. Указанные договоры подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном для регистрации договоров аренды здания или сооружения.
6. При оформлении собственником здания права на отдельное помещение в здании (например, с целью продажи этого помещения) право собственности на здание в целом прекращается, регистрационная запись о здании погашается, здание перестает существовать как объект недвижимости и объект прав, а регистрации подлежат права на отдельные помещения.
7. Право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.
8. В случае если на объекты, входящие в состав общего имущества, зарегистрировано индивидуальное право собственности какого-либо лица, собственники помещений в здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на такие объекты, входящие в состав общего имущества.
Отметим, что, в отличие от Жилищного кодекса РФ (ст. 36), Постановление не упоминает земельный участок под зданием в составе общего имущества. Вопрос о земельном участке под нежилым или другим зданием, помещения в котором принадлежат на праве собственности разным лицам, Постановлением в принципе не затрагивается.
