(Юридическая фирма «Гольцблат БЛП», Недвижимость и строительство)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2014)
РАЗЪЯСНЕНИЯ ВАС РФ В ОТНОШЕНИИ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ
ОТ 2 И 3 МАРТА 2013 ГОДА, НЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫХ В ЕГРП
(Юридическая фирма «Гольцблат БЛП»,
Недвижимость и строительство)
Информационное письмо N 451
Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 30 января 2014 года
25 декабря 2013 г. принято Постановление Пленума ВАС РФ N 98 (далее — Постановление N 98) «О внесении дополнения в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — Постановление N 73).
Постановление N 98 касается договоров аренды недвижимого имущества на срок не менее одного года, заключенных 2 и 3 марта 2013 года и не прошедших государственную регистрацию.
В Постановлении разъяснено, что к договорам аренды, заключенным в указанный период, подлежит применению п. 14 Постановления N 73, касающийся случаев, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям долгосрочного договора аренды, но не зарегистрировали его в ЕГРП. Так, если имущество было принято в пользование без замечаний, соглашение о размере платы и по иным условиям было достигнуто и исполнялось, пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с условиями соглашения, включая условия о неустойке (если она предусмотрена). В то же время права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности:
— такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок;
— не применяется положение о том, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Несмотря на то что договоров аренды недвижимого имущества на срок не менее одного года, фактически подписанных 2 и 3 марта 2013 г., сравнительно немного (2 и 3 марта 2013 г. были выходными днями), споры относительно правовых последствий таких договоров уже были предметом рассмотрения судов. Судебная практика была противоречивой, указывалось как на необходимость государственной регистрации договоров (решение Арбитражного суда Сахалинской области от 10 сентября 2013 г. по делу N А59-3025/2013), так и на то, что договоры следует признавать заключенными и в отсутствие регистрации (решение Арбитражного суда Челябинской области от 5 августа 2013 г. по делу N А76-12378/2013, Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2013 г. по делу N А19-6982/2013). Поэтому разъяснения, содержащиеся в Постановлении N 98, имеют важное значение для правоприменительной практики.
