РОЛЬ И МЕСТО ИНФОРМАЦИИ И КОНСУЛЬТАЦИИ В ДОГОВОРЕ ВОЗМЕЗДНОГО ОКАЗАНИЯ РИЕЛТОРСКИХ УСЛУГ
Л. Б. СИТДИКОВА
Ситдикова Любовь Борисовна, заведующая кафедрой гражданского права и процесса Российского государственного социального университета, доктор юридических наук, профессор.
В статье рассматриваются роль и место информации в договоре возмездного оказания риелторских услуг. Действующим гражданским законодательством не предусмотрен договор возмездного оказания риелторских услуг. Автор отмечает, что условия о предмете как существенном условии, применительно к договору возмездного оказания риелторских услуг, должны быть максимально конкретизированы и индивидуализированы сторонами договора.
Role and place of information and consulting in the contract of paid rendering of realtor’s services L. B. Sitdikova
Sitdikova L. B., doctor of juridical sciences, professor, head of the Chair of Civil Law and Procedure of Russian State Social University.
The article considers the role and the place of information in the contract of paid rendering realtor’s services. The current civil legislation does not provide for the contract of paid rendering realtor’s services. The author notes that conditions about the subject as a material condition as applied to the contract of paid rendering realtor’s services shall be described in detail and individualized by parties of the contract.
Обязательства по оказанию услуг как гражданско-правовые правоотношения возникают при наличии определенных оснований, поименованных в п. 2 ст. 307 ГК РФ. Указанная норма закона определяет, что обязательство может возникать лишь по основаниям, прямо предусмотренным в ГК РФ. Наиболее распространенным основанием для возникновения обязательства по оказанию риелторских услуг выступает гражданско-правовой договор. Ученые, исследовав правовую природу риелторского договора <1>, приходят к выводу, что договор оказания риелторских услуг еще не сформировался как самостоятельный договорный тип, о чем свидетельствует отсутствие понимания в применении норм права относительно данного вида договора. В связи с этим ими отмечается неоднозначность вопроса о применении норм права относительно риелторского договора. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Статья Л. Б. Ситдиковой «Проблемы определения правовой природы договора проведения оценки и риелторского договора» включена в информационный банк согласно публикации — «Российская юстиция», 2008, N 5. —————————————————————— <1> Ситдикова Л. Б. Проблемы определения правовой природы договора проведения оценки и риелторского договора // Российская юстиция. 2009. N 2; Накушнова Е. В. Договор оказания риелторских услуг в гражданском праве России: Автореф. дис. … к. ю.н. Саратов, 2010. С. 15.
Судебная практика также не занимает однозначную позицию по данному вопросу. Так, при рассмотрении одного из дел суд, признавая заключенный сторонами договор смешанным договором, содержащим элементы договора возмездного оказания услуг и агентского договора, указал, что отношения сторон регулируются нормами глав 39, 52 ГК РФ и для определения действительности этого договора необходимо выяснить наличие согласования всех существенных условий, требуемых как для договора возмездного оказания услуг, так и для агентского договора <2>. В другом деле суд, напротив, указал, что правила главы 39 ГК РФ применяются к различным договорам возмездного оказания услуг, в том числе и регулируемым главой 52 (агентирование) через п. 2 ст. 779 ГК РФ <3>. ——————————— <2> Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2008 по делу N А60-13994/08 // СПС «КонсультантПлюс: СудебнаяПрактика». <3> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.05.1999 по делу N Ф04/993-190/А70-99 // СПС «КонсультантПлюс: СудебнаяПрактика».
Обращает на себя внимание ст. 1005 ГК РФ, которую суды трактуют однозначно, понимая под предметом агентского договора совершение юридических и фактических действий. Поэтому в случаях, когда в договоре отсутствует указание на поручение принципала совершить агентом юридически значимые действия, суды признают такой договор договором возмездного оказания услуг, к которому не применяются нормы агентского договора <4>. ——————————— <4> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.11.2002 по делу N А56-12682/01 // СПС «КонсультантПлюс: СудебнаяПрактика».
В этой связи следует привести пример позиции ФАС Северо-Западного округа, который поддержал отказ в иске о взыскании вознаграждения по агентскому договору, заключенному сторонами, квалифицировав отношения сторон как возмездное оказание услуг. Как следует из материалов дела, сторонами был заключен «договор об оказании агентских услуг» при продаже объектов жилой недвижимости. Согласно договору исполнитель оказывал клиенту комплекс агентских услуг по организации оформления договора купли-продажи между клиентом и лицом, желающим приобрести в собственность конкретный объект недвижимости. В ходе исполнения договора заказчик направил исполнителю уведомление об одностороннем отказе от договора со ссылкой на ст. 782 ГК РФ и о возмещении фактически понесенных расходов, на что исполнитель ответил требованием о взыскании вознаграждения и неустойки (сделка, при которой осуществлял посредничество риелтор, впоследствии была заключена заказчиком). Суд кассационной инстанции, подробно исследовав фактически сложившиеся отношения сторон, согласился с выводами нижестоящих судов о правовой природе заключенного сторонами договора как договора возмездного оказания услуг, регулируемого главой 39 ГК РФ, и поддержал отказ в иске <5>. ——————————— <5> См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.08.2005 по делу N А56-32221/04 // СПС «КонсультантПлюс: СудебнаяПрактика».
Тем не менее отсутствие договора об оказании риелторских услуг как самостоятельного договорного типа (вида) позволяет судам квалифицировать его как смешанный, содержащий различные элементы других видов договоров. В юридической литературе также сформировался подход, согласно которому риелторский договор относится к непоименованному смешанному договору <6>. Как указывает Е. А. Суханов, смешанный договор представляет собой единый договор: это не конгломерат нескольких договоров (сделок), зафиксированных в одном документе, а особое системное правовое явление, сложноструктурный, но единый договор (сделка) — договор возмездного оказания риелторских услуг. Под совокупностью элементов соответствующего договора следует признать все императивные правила, относящиеся к договору, в том числе и правила о существенных условиях и условиях, отражающих специфику договора. С учетом изложенного нам представляется необходимым воспроизвести позицию Д. В. Огородова и М. Ю. Челышева по данному вопросу: «…с точки зрения внутреннего строения смешанный договор можно рассматривать как гражданско-правовой договор, который содержит разные условия нескольких договоров, но в то же время все эти условия относятся к одним и тем же лицам» <7>. Следовательно, элементы других договоров в рассматриваемом нами договоре есть не что иное, как другие сделки, входящие в структуру договора возмездного оказания риелторских услуг в качестве составляющих частей. ——————————— <6> Ситдикова Л. Б. Риелторские услуги в системе гражданско-правовых обязательств // Евразийский юридический журнал. 2010. N 28. С. 71 — 73. <7> Огородов Д. В., Челышев М. Ю. Смешанные договоры в частном праве: отдельные вопросы теории и практики // Законодательство и экономика. 2005. N 10. С. 52.
Исходя из легального определения, данного в ст. 779 ГК РФ, предмет договора может определяться двояко: либо как совершение определенных действий, либо как осуществление определенной деятельности. Поэтому можно утверждать, что если в договоре возмездного оказания риелторских услуг указаны определенные действия, либо действия, исполнение которых возложено на риелтора, то данный договор считается заключенным. В качестве предмета исполнения в договоре возмездного оказания риелторских услуг должен выступать полезный эффект (покупка или продажа недвижимости, аренда объекта недвижимости и т. д.), который получает клиент. Получаемый полезный эффект, как правило, выражается в нематериальном характере риелторского договора, так как не направлен на создание новой вещи или изменение потребительских свойств конкретной вещи. Основу предмета договора оказания риелторских услуг образуют различного рода отношения, так или иначе связанные с информацией. В частности, это могут быть действия риелтора, связанные с поиском информации об объектах недвижимости для клиента, получением информации об объектах недвижимости из различных информационных источников для информирования клиента, передачей информации клиентам и т. д. То есть в договоре оказания риелторских услуг значимое место отводится самой информации. Как отмечает О. Ю. Сидорова, именно в информации заинтересован получатель риелторской услуги, ради которой он и заключает данный договор <8>. Учитывая роль и значение информации в договоре возмездного оказания риелторских услуг, необходимо обратить внимание на важность указания в предмете договора условий о предоставлении информации — об ее объеме, форме предоставления, сроках и частоте информирования. Полагаем, что в качестве обязательного условия также необходимо указать критерий отбора информации. Если соглашение между риелтором и клиентом предполагает первоначальным этапом поиск информации относительно интересов клиента, то данное соглашение должно оформляться путем заключения договора возмездного оказания информационных услуг. ——————————— <8> Сидорова О. Ю. Информация как объект абсолютных и относительных гражданских правоотношений: Дис. … к. ю.н. Волгоград, 2003. С. 129 — 130.
На сегодняшний день нет четкого представления о содержании риелторской услуги. Изучив примерные договоры ряда риелторских фирм (об оказании посреднических информационных, консультационных услуг и т. д.), мы приходим к выводу, что их предметом является разнообразная деятельность риелтора, выражающаяся в: — информационных услугах (сбор информации о спросе и предложении на рынке недвижимости и предоставлении клиенту информации о возможных вариантах сделок); — консультационных услугах (консультирование о состоянии рынка недвижимости, покупательском спросе на объекты недвижимости; рекомендации по определению стоимости объекта недвижимости с учетом конъюнктуры рынка) <9>; ——————————— <9> Консультационные услуги можно классифицировать по областям знаний. В частности, к объектам недвижимости могут иметь отношение: юридические консультации (по вопросам правоотношений, связанных с объектами недвижимости); технические консультации (о техническом состоянии объекта недвижимости, его технических и эксплуатационных характеристиках и свойствах, необходимости ремонта и т. д.); экономические консультации (стоимость объекта, ликвидность, экономика инвестиций, окупаемость и т. п.). Риелтор может самостоятельно предоставлять консультации по всем вопросам, не прибегая к услугам специалистов, либо воспользоваться услугами других специалистов, если нужны более глубокие и специальные знания.
— иных видах услуг. Поэтому, рассматривая деятельность риелтора, возникает вопрос: что является преобладающим в деятельности риелтора — информационные, консультационные услуги или услуги о состоянии рынка жилья? Показателен в этом плане пример судебной практики. Так, в Л-ком районном суде рассматривался иск гражданки Г. к гражданину Б. и индивидуальному предпринимателю К. о взыскании денежных средств — аванса, уплаченного за приобретаемую квартиру по предварительному договору купли-продажи и стоимости услуг по договору информационно-консультационных услуг. Кроме того, истица просила взыскать с ИП К. компенсацию морального вреда, указывая, что ответчиком оказана услуга ненадлежащего качества. Согласно материалам дела между гр. Г. и ИП К. был заключен договор об оказании возмездных консультативно-информационных услуг, по условиям которого ИП К. обязался по заданию заказчика оказать консультативно-информационные услуги по подбору для покупки дома, кроме того, ИП должен был разъяснять сопутствующие вопросы, возникающие в процессе исполнения договора. Исполнитель подобрал дом, и стороны заключили предварительный договор купли-продажи дома, с уплатой аванса. Однако в определенный срок сделка не была заключена в связи с отсутствием у покупателя достаточных денежных средств за продаваемый жилой дом. О невозможности заключения сделки истица известила сотрудника агентства недвижимости и просила возвратить ей аванс. Однако ИП К. отказался вернуть деньги, полученные за исполнение договора консультационно-информационных услуг, поскольку считает исполнившим все условия договора, в то время как гр. Б. посчитал, что полученные деньги по предварительному договору купли-продажи дома являются задатком и не подлежат возврату, так как незаключение сделки произошло по вине истца. Изучив доводы сторон, суд решил: поскольку аванс является предварительным способом расчетов, то в силу того обстоятельства, что сделка между сторонами не состоялась, он подлежит возврату и, следовательно, оснований для удержания данных денежных средств у ответчика Б. не имеется. Кроме того, поскольку ответчик Б. удерживает у себя денежные средства, то у ответчика возникло неосновательное обогащение в соответствии со ст. 1102 ГК РФ, которое подлежит взысканию в пользу истицы. В то же время суд оснований для удовлетворения требований истца к ответчику ИП К. не нашел, поскольку в данном случае предметом договора являлось оказание консультационных и информационных услуг об объекте недвижимого имущества, исполнителем предоставлена достоверная информация об объекте — о месте нахождения и параметрах объекта недвижимости и никакие иные услуги данным договором больше не были предусмотрены. При таких обстоятельствах невозможно утверждать, что ответчиком не была оказана услуга. В пользу истицы не была взыскана испрашиваемая компенсация морального вреда, так как не было нарушений прав потребителя исполнителем услуги <10>. ——————————— <10> Сайт Gcourts. Поиск судебных решений судов общей юрисдикции. URL: http://www. gcourts. ru (дата обращения: 08.09.2013).
В рассматриваемом случае интересен предмет договора, заключенный сторонами, так как в последующем сделка и так бы не состоялась. Согласно представленным документам, в предмет договора об оказании информационных услуг не входила обязанность агентства по проверке правоустанавливающих документов, вместе с тем истице были предоставлены для просмотра три квартиры, что подтверждает подписанное сторонами приложение к договору. Отказавшись от юридического сопровождения сделки, истица самостоятельно подписала с владельцем одной из осмотренных квартир предварительный договор купли-продажи, передав оговоренную с продавцом сумму денег. В последующем, значительно позднее даты подписания предварительного договора, на квартиру был наложен арест по другим основаниям <11>. ——————————— <11> Кратенко М. В. Защита прав потребителей услуг: Справочник. М.: Проспект, 2010. С. 72 — 73.
Проанализируем следующий пример из судебного спора, предметом которого были исковые требования М. к агентству недвижимости. При рассмотрении судебного спора было установлено, что М. воспользовался услугами агентства по покупке квартиры. Агентство предложило М. приобрести квартиры по уступке прав требования у гражданина С. — участника договора строительства многоквартирного дома. Агентство организовало встречу М. с С., где стороны заключили предварительное соглашение. М. оплатил услуги агентства и определенную сумму С. по условиям предварительного соглашения. После заключения указанного соглашения и уплаты оговоренных сумм выяснилось, что строительство дома еще не начиналось. М. обратился в суд с иском о возмещении убытков, складывающихся из сумм оплаты услуг агентства и оплаты по предварительному соглашению. Ответчик — агентство недвижимости — с иском не согласился, хотя признал, что предоставил истцу М. непроверенную информацию о доме и именно он организовал его встречу с С. Исследовав материалы дела, суд указал, что договор возмездного оказания услуг, заключенный между агентством недвижимости и М., является по своей правовой природе договором об информационном и консультационном обслуживании, и признал ответчика исполнившим договор ненадлежащим образом. В описанной ситуации решением суда с ответчика взыскано в пользу истца ущерб только в размере уплаченных сумм за услуги агентства <12>. ——————————— <12> Сайт Gcourts. Поиск судебных решений судов общей юрисдикции. URL: http://www. gcourts. ru (дата обращения: 08.09.2013).
Представляется, что условия о предмете как существенном условии, применительно к договору возмездного оказания риелторских услуг, должны быть максимально конкретизированы и индивидуализированы сторонами договора, и прежде всего в договоре необходимо максимально прописать тот объем информации, а возможно, и предоставления консультации, который необходим в ходе оказания риелторских услуг. Исходя из вышеизложенного, следует признать, что к риелторскому как непоименованному договору должны применяться унифицированные нормы, которые обусловлены присутствующим в нем системным родовым признаком (услуга), уже использованным законодателем для формирования правовой базы.
