Является ли правомерным взыскание с организации-застройщика неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки передачи объекта долевого строительства в том случае, если стороной договора участия в долевом строительстве является индивидуальный предприниматель, а объектом указанного договора — офисные нежилые помещения?

Ответ: Взыскание с организации-застройщика неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки передачи объекта долевого строительства в том случае, если стороной договора участия в долевом строительстве является индивидуальный предприниматель, а объектом указанного договора — офисные нежилые помещения, по нашему мнению, является неправомерным, однако судебная практика по указанному вопросу неоднозначна.

Обоснование: В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 2 ст. 2 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что объектом долевого строительства может являться жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно же п. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

Таким образом, индивидуальный предприниматель вправе заключить с застройщиком договор участия в долевом строительстве, объектом которого будут являться офисные нежилые помещения.

В силу п. 1 ст. 23 Гражданского кодекса РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

При этом п. 3 ст. 23 ГК РФ определено, что к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.

Из изложенного можно сделать вывод, что индивидуальный предприниматель является гражданином, однако при регулировании правоотношений, связанных с осуществлением предпринимателем предпринимательской деятельности, к предпринимателю применяются нормы ГК РФ, регулирующие деятельность юридических лиц.

Пунктом 2 ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ определено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства.

Частью 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ установлено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Таким образом, из указанных положений Закона N 214-ФЗ следует вывод, что в случае, если участником долевого строительства является гражданин, застройщик в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования, во всех остальных случаях неустойка уплачивается в размере 1/300 ставки рефинансирования.

При этом ч. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ определено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Следовательно, можно сделать вывод, что индивидуальный предприниматель, заключивший договор участия в долевом строительстве в отношении офисных нежилых помещений, вправе взыскать с организации-застройщика неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки передачи объекта долевого строительства.

Аналогичный вывод нашел подтверждение и в судебной практике. Так, ФАС Центрального округа в Постановлении от 21.09.2011 по делу N А64-5539/08-23 отметил, что, ввиду того что участниками долевого строительства по спорному договору являются не физические лица, для которых предусмотрен двойной размер неустойки, а индивидуальные предприниматели, договор с которыми заключался с целью приобретения нежилого помещения, норма ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ об уплате неустойки (пени) застройщиком в двойном размере применению не подлежит.

При этом имеется и иная позиция, выраженная в Определении ВАС РФ от 23.12.2010 N ВАС-17100/10 по делу N А78-1650/2010, согласно которой в договоре долевого участия с предпринимателем стороны согласовали неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки передачи объекта долевого строительства. Статьей 332 ГК РФ установлено, что размер законной неустойки может быть увеличен соглашением сторон, если закон этого не запрещает. По смыслу ст. 6 Закона N 214-ФЗ и пункта договора согласованный сторонами размер подлежащей уплате неустойки не зависит от наличия или отсутствия у дольщика статуса индивидуального предпринимателя.

Е. А.Башарин

Юридическая компания «Юново»

16.10.2013

——————————————————————