(Жигачев А. В.) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011)
Подготовлен для системы КонсультантПлюс
ЦЕНА ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ: ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ И НАЛОГОВЫЕ АСПЕКТЫ
Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 19 сентября 2011 года
А. В. ЖИГАЧЕВ
Жигачев Александр Викторович, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса ГОУ ВПО «Саратовский государственный университет им. Н. Г. Чернышевского», юрисконсульт ООО «Пересвет-Регион-Саратов-Строй» (Группа компаний «Пересвет Групп»).
Согласно п. 3 ч. 4 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве) цена договора, сроки и порядок ее уплаты являются одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве, без согласования и закрепления которого в договоре он будет считаться незаключенным. Однако, как показывает практика, при определении между сторонами условий о цене договора участия в долевом строительстве, а также в ходе последующего выполнения данных условий нередко возникают спорные вопросы как гражданско-правового, так и налогово-правового характера. При этом многие такие неоднозначные аспекты потенциально могут стать причиной конфликтных ситуаций и даже явиться предпосылкой совершения правонарушений. В рамках настоящей статьи мы рассмотрим теоретические и практические аспекты положений о цене договора участия в долевом строительстве, сроках и порядке ее уплаты. Не претендуя на исчерпывающее исследование проблемы, попытаемся проанализировать наиболее важные ее стороны.
Согласование условий о цене, сроках и порядке ее уплаты
Часть 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве закрепляет требование об обязательной письменной форме договора участия в долевом строительстве и необходимости его государственной регистрации. В то же время в соответствии с п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) договор в письменной форме может быть заключен путем: а) составления одного документа, подписанного сторонами; б) обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Кроме того, п. 3 ст. 434 ГК РФ устанавливает, что письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ (т. е. совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора). В связи с этим возникает вопрос: допустимо ли согласовывать условия о цене договора участия в долевом строительстве, сроках и порядке ее уплаты путем обмена документами между сторонами либо путем совершения действий по выполнению условий, указанных в предложении заключить договор, или же обязательно отражать эти условия в одном документе, подписанном сторонами? Ни ГК РФ, ни Закон об участии в долевом строительстве, ни иные нормативные акты не содержат каких-либо специальных правил в отношении «вариантов» письменной формы договора участия в долевом строительстве. Для сравнения отметим, что обязательность соблюдения письменной формы именно путем составления одного документа, подписанного сторонами, предусмотрена для договора продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ), договора продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ), договора аренды здания или сооружения (ст. 651 ГК РФ), договора аренды предприятия (ст. 658 ГК РФ). Для договора участия в долевом строительстве подобных требований не предусмотрено. Таким образом, поскольку законодатель прямо не предусмотрел для договора участия в долевом строительстве обязательной письменной формы только лишь путем составления одного документа, подписанного сторонами, можно сделать вывод, что согласование условий данного договора допустимо путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Не исключается также и соблюдение письменной формы договора путем совершения лицом, получившим предложение заключить договор, действий по выполнению указанных в данном предложении условий договора. Однако на практике используется письменная форма заключения договора участия в долевом строительстве посредством составления одного документа, в первую очередь в связи с требованием о государственной регистрации договора. Как справедливо отмечается в литературе, «на практике договоры, подлежащие обязательной государственной регистрации, всегда заключаются посредством составления единого письменного документа, потому что к таким договорам предъявляются определенные технические требования органов, осуществляющих государственную регистрацию» <1>. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» В. А. Зюзина, А. Н. Королева включен в информационный банк согласно публикации — Юстицинформ, 2007 (2-е издание, переработанное и дополненное). —————————————————————— <1> Зюзин В. А., Королев А. Н. Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (постатейный). М.: Юстицинформ, 2007 (комментарий к статье 4).
В связи с этим, по нашему мнению, цена договора, сроки и порядок ее уплаты подлежат согласованию и отражению в договоре участия в долевом строительстве как едином документе, подписанном сторонами. В то же время, на наш взгляд, следует отметить недоработку законодателя в отношении требований к форме договора участия в долевом строительстве. При заключении договора участия в долевом строительстве в полной мере действует принцип свободы договора, закрепленный ст. 1, 421 ГК РФ. Это означает, что согласование условий о цене, сроках и порядке ее уплаты осуществляется на основании свободного волеизъявления сторон. Поскольку договор участия в долевом строительстве не подпадает под содержащиеся в п. 1 ст. 426 ГК РФ признаки публичного договора, цена одного договора не должна обязательно совпадать с ценой другого договора. Такой подход нашел отражение в научной литературе <2>. Это вполне справедливо, т. к. в строящемся объекте недвижимости различные помещения (объекты долевого строительства) будут иметь существенно отличающиеся потребительские характеристики (этаж, планировка, обзор и панорама из окон и т. д.), соответственно предусмотренное для публичных договоров требование одинаковой цены (п. 2 ст. 426 ГК РФ) существенно нарушило бы интересы застройщиков. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» В. А. Зюзина, А. Н. Королева включен в информационный банк согласно публикации — Юстицинформ, 2007 (2-е издание, переработанное и дополненное). —————————————————————— <2> См.: Зюзин В. А., Королев А. Н. Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (постатейный). М.: Юстицинформ, 2007 (комментарий к статье 5).
Допустимые формы уплаты цены договора участия в долевом строительстве
Буквальное толкование положений Закона об участии в долевом строительстве приводит к выводу, что единственно возможной формой уплаты цены договора участия в долевом строительстве является уплата денежными средствами. Так, в ч. 1 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве говорится о том, что данный Закон «регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства…». А в ч. 1 ст. 5 Закона цена договора определяется именно как размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Действительно ли в качестве формы уплаты цены договора участия в долевом строительстве возможна только уплата денежными средствами? Исключаются ли иные формы уплаты — ценными бумагами, путем передачи иных вещей, путем встречного предоставления услуг (выполнения работ) и т. д.? Попробуем разобраться в этом немаловажном вопросе. Деньги (денежные средства) по смыслу ст. 128, 140 ГК РФ являются самостоятельным объектом гражданских прав. В связи с этим закрепление законодателем в Законе об участии в долевом строительстве лишь одной формы уплаты цены договора — денежными средствами — можно расценивать как императивное указание на исключительность данной формы уплаты. В литературе отмечается, что поскольку в ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве речь идет о денежных средствах участника долевого строительства, то он обязан уплатить застройщику именно денежную сумму, а не какое-либо иное имущество (ценные бумаги, технику и т. д.). Следовательно, договор, в соответствии с условиями которого участник строительства обязуется передать другому лицу, осуществляющему строительство, не денежные средства, а иное имущество, не может рассматриваться как договор участия в долевом строительстве, и на такой договор действие Закона об участии в долевом строительстве не распространяется <3>. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» В. А. Зюзина, А. Н. Королева включен в информационный банк согласно публикации — Юстицинформ, 2007 (2-е издание, переработанное и дополненное). —————————————————————— <3> Зюзин В. А., Королев А. Н. Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (постатейный). М.: Юстицинформ, 2007 (комментарий к статье 5).
Однако в судебной практике можно встретить совершенно иные подходы в отношении допустимых форм уплаты цены договора участия в долевом строительстве. Так, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в Постановлении от 29 января 2010 г. по делу N А57-2471/2009 посчитал, что договор участия в долевом строительстве может предусматривать уплату путем выдачи участником долевого строительства застройщику разрешения на подключение к существующим коммуникационным сетям для обеспечения жилых домов водой, газом, электроэнергией и канализацией. При этом суд исходил из того, что достаточным является лишь согласование сторонами денежного выражения цены договора участия в долевом строительстве, в свою очередь, предусмотренная сторонами форма уплаты не имеет принципиального значения. В другом случае Федеральный арбитражный суд Поволжского округа не увидел нарушений в предусмотренной договором участия в долевом строительстве форме оплаты путем встречного выполнения участником долевого строительства работ по договору строительного подряда (Постановление от 6 февраля 2009 г. по делу N А49-6314/07). Таким образом, как видим, по вопросу о допустимых формах уплаты цены договора участия в долевом строительстве в научной литературе и в судебной практике нет единого подхода. По нашему мнению, обязательства участника долевого строительства по уплате цены договора участия в долевом строительстве могут быть исполнены (прекращены) путем зачета встречных однородных требований к застройщику. Согласно ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны. В соответствии со ст. 411 ГК РФ не допускается зачет требований: — если по заявлению другой стороны к требованию подлежит применению срок исковой давности и этот срок истек; — о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью; — о взыскании алиментов; — о пожизненном содержании; — в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Таким образом, поскольку зачет требований по уплате цены договора участия в долевом строительстве ни под один из предусмотренных в ст. 411 ГК РФ случаев не подпадает (Законом об участии в долевом строительстве никаких запретов по этому поводу также не предусмотрено), такой зачет следует считать допустимым. Судебная практика также исходит из того, что обязательства по уплате цены договора участия в долевом строительстве могут быть исполнены (прекращены) путем зачета встречных однородных требований к застройщику (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14 апреля 2009 г. по делу N А60-26516/2008-С5; Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 сентября 2010 г. по делу N А45-27396/2009). Таким образом, если стороны договора участия в долевом строительстве предполагают неденежную форму уплаты, то, с учетом содержащихся в ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве ограничений в отношении форм уплаты, целесообразнее оформить встречное однородное требование и произвести зачет. Так, вместо прямого указания в договоре участия в долевом строительстве на уплату, к примеру, ценными бумагами, правильнее, на наш взгляд, оформить договор купли-продажи таких ценных бумаг и произвести зачет встречных однородных требований по договору участия в долевом строительстве и такому договору купли-продажи. В этом случае никаких сомнений по поводу соблюдения ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве не возникнет. В соответствии с п. 2 ст. 317 ГК РФ в денежном обязательстве по договору участия в долевом строительстве может быть предусмотрено, что оно подлежит уплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, «специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон. Как отмечается в науке, применяя положения ст. 317 ГК РФ, следует разграничивать валюту долга (валюту, в которой обязательство выражено) и валюту платежа (валюту, в которой обязательство должно быть оплачено) <4>. ——————————— <4> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая / Под ред. А. П. Сергеева. М.: Проспект, 2010. С. 692.
Предусматривая согласно п. 2 ст. 317 ГК РФ эквивалент цены договора участия в долевом строительстве определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах, стороны тем самым устанавливают валюту долга, однако валютой платежа в этом случае будет именно рубль.
Сроки и порядок уплаты цены договора участия в долевом строительстве
В соответствии с ч. 3 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. Таким образом, договор участия в долевом строительстве может предусматривать: — уплату всей цены договора непосредственно после заключения договора; — отсрочку уплаты (т. е. возможность уплатить цену договора не позднее предусмотренного договором срока); — рассрочку уплаты (т. е. возможность уплатить цену договора несколькими платежами в течение установленных периодов). В то же время, как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 23 марта 2010 г. N 13863/09, застройщик не вправе привлекать денежные средства участника долевого строительства до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. При нарушении этого правила застройщик может быть привлечен к административной ответственности в соответствии с ч. 1 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее — КоАП РФ). Следовательно, различные формы предоплаты, аванса в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве (до момента государственной регистрации договора) не допускаются. Однако неясным остается вопрос, возможно ли получение застройщиком от участника долевого строительства задатка. С одной стороны, как справедливо отмечается в науке, задаток, помимо платежной функции, выполняет еще две не менее важные функции — доказательственную и обеспечительную <5>. Задаток выдается при заключении договора, порождающего обеспечиваемые задатком обязательства. При этом под заключением договора в данном случае понимается процесс согласования его условий и соблюдение требуемых формальностей, а не сам момент заключения договора. Поэтому задаток может выдаваться в ходе переговоров сторон, в том числе перед государственной регистрацией договора <6>. ——————————— <5> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая / Под ред. А. П. Сергеева. М.: Проспект, 2010. С. 782 — 783. <6> Там же.
Таким образом, вроде бы ничто не мешает застройщику получить от участника долевого строительства определенную денежную сумму в качестве задатка в соответствии с соглашением о задатке до момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Обоснованием этому будут являться доказательственная и обеспечительная функции задатка в отношении предполагаемого к заключению в последующем договора участия в долевом строительстве. С другой стороны, с учетом категоричной позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, отраженной в Постановлении от 23 марта 2010 г. N 13863/09, о недопустимости привлечения застройщиком денежных средств участника долевого строительства до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, возможность получения застройщиком денежных сумм в качестве задатка все же вызывает серьезные сомнения. На наш взгляд, по этому вопросу необходимы разъяснения высших судебных инстанций либо следует внести соответствующие положения непосредственно в Закон об участии в долевом строительстве. Если договор участия в долевом строительстве предусматривает уплату цены договора путем единовременного платежа в установленный срок, на наш взгляд, участник долевого строительства вправе до истечения этого срока уплатить цену договора частями. Согласно ст. 311 ГК РФ кредитор вправе не принимать исполнения обязательства по частям, однако в данной статье есть оговорка — если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства и не вытекает из обычаев делового оборота или существа обязательства. По нашему мнению, как раз существо денежного обязательства участника долевого строительства допускает исполнение данного обязательства по частям, поскольку это никоим образом не нарушит права и интересы застройщика (понятно, при условии, если таким исполнением по частям цена договора будет уплачена полностью в течение предусмотренного договором срока). Если говорить о возможности досрочного исполнения обязательств по уплате, то, применительно к тем ситуациям, когда участником долевого строительства является физическое лицо, не преследующее предпринимательские цели, такое досрочное исполнение по смыслу ст. 315 ГК РФ вполне возможно (если только запрет на досрочное исполнение обязательства прямо не будет предусмотрен договором участия в долевом строительстве). Если обе стороны договора участия в долевом строительстве преследуют предпринимательские цели, опять же на основании положений ст. 315 ГК РФ можно предположить, что досрочное исполнение обязательств по уплате возможно, поскольку это вытекает из существа денежного обязательства по договору участия в долевом строительстве. При установлении в договоре участия в долевом строительстве отсрочки или рассрочки уплаты, на наш взгляд, допустимо определять также согласованные сторонами проценты за предоставленную отсрочку (рассрочку). Такие условия, если они закреплены в договоре на основании свободного волеизъявления сторон, по нашему мнению, не будут противоречить Закону об участии в долевом строительстве. Так, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в Постановлении от 28 апреля 2008 г. по делу N А04-7850/07-16/49 указал, что Законом об участии в долевом строительстве и Законом «О защите прав потребителей» не установлено препятствий для возмещения затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства и начисления процентов за предоставление рассрочки платежа по договору участия в долевом строительстве. В то же время, например, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в Постановлении от 11 августа 2008 г. по делу N А29-9201/2007 посчитал, что застройщик вправе требовать от участника долевого строительства уплаты процентов за предоставленную рассрочку уплаты только в том случае, если стороны определенно согласовали в договоре предоставление кредита или займа в порядке гл. 42 ГК РФ. В противном случае, если предоставление кредита или займа сторонами не согласовано, установление в договоре процентов, по мнению суда, будет противоречить ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве. Однако считаем, что такой вывод суда не соответствует буквальному толкованию положений ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве. Данная статья, вопреки мнению суда, не запрещает предусматривать в договоре проценты за предоставленную отсрочку или рассрочку уплаты. При этом, на наш взгляд, вовсе не обязательно специально согласовывать кредитные или заемные обязательства.
Финансовые источники уплаты цены договора участия в долевом строительстве
При уплате цены договора участником долевого строительства могут использоваться различные источники (в т. ч. в их сочетании). Рассмотрим основные из них. 1. Собственные средства участника долевого строительства. При этом речь следует вести в первую очередь именно о денежных средствах. Не исключен также зачет встречных требований между участником долевого строительства и застройщиком в соответствии с положениями ст. 410 ГК РФ. В то же время, как было указано выше, согласование в договоре неденежных форм уплаты противоречит положениям ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в их буквальном толковании, а потому может привести к спорным ситуациям. 2. Кредитные и (или) заемные средства. Долгое время в практике регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним оставался спорным вопрос, применяются ли положения ст. 77 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» о возникновении ипотеки в силу закона при уплате цены (части цены) договора участия в долевом строительстве за счет кредитных средств либо средств целевого займа? В настоящее время эту неясность можно считать разрешенной. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 25 января 2011 г. N 13905/10 указал, что ст. 77 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применяется в том числе в отношении залога прав требований по договору участия в долевом строительстве при уплате цены (части цены) такого договора с использованием кредитных средств либо средств целевого займа. В данном случае залог в силу закона возникает с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Государственная регистрация залога в силу закона осуществляется регистрирующим органом без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. При этом, как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащееся в Постановлении от 25 января 2011 г. N 13905/10 толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел. Привлекая кредитные и (или) заемные средства для уплаты цены (части цены) договора участия в долевом строительстве, следует учитывать, что при исчислении размера имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ) можно учесть суммы, направленные на погашение процентов, но только по целевым займам (кредитам). 3. Средства материнского (семейного) капитала (см. ст. 10 Федерального закона N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»; Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утв. Постановлением Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. N 862). При этом средства материнского (семейного) капитала могут направляться как непосредственно в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве, так и на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту (займу), в том числе ипотечному, предоставленному на уплату цены договора участия в долевом строительстве. В течение 6 месяцев после подписания передаточного акта или иного документа о передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства жилое помещение подлежит оформлению в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и детей, с определением размера долей по соглашению. 4. Средства, предоставляемые по договору целевого жилищного займа в рамках накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (см. пп. 3 п. 1 ст. 14 Федерального закона N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»; пп. «в» п. 33 раздела IV Правил предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов, утв. Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2008 г. N 370). Целевой жилищный заем может предоставляться: а) непосредственно для приобретения жилого помещения (жилых помещений) по договору участия в долевом строительстве (без использования ипотечного кредита). В этом случае права требования участника накопительно-ипотечной системы по этому договору до дня государственной регистрации права собственности участника на жилое помещение (жилые помещения) находятся в залоге у Российской Федерации в лице уполномоченного органа <7> в силу договора залога прав требования; ——————————— <7> Указом Президента РФ от 20 апреля 2005 г. N 449 функции уполномоченного федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, возложены на Министерство обороны РФ, которое согласно Постановлению Правительства РФ от 22 декабря 2005 г. N 800 реализует их через Федеральное государственное казенное учреждение «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (ФГКУ «Росвоенипотека») (тип учреждения изменен в соответствии с распоряжением Правительства РФ от 15 апреля 2011 г. N 646-р).
б) в целях погашения первоначального взноса при получении ипотечного кредита и (или) погашения обязательств по ипотечному кредиту. В этом случае права требования участника накопительно-ипотечной системы по договору участия в долевом строительстве до дня государственной регистрации права собственности участника на жилое помещение (жилые помещения) находятся в залоге у соответствующего кредитора-залогодержателя в силу предшествующего договора залога прав требования и в последующем залоге у Российской Федерации в лице уполномоченного органа в силу последующего договора залога прав требования. С даты государственной регистрации права собственности участника накопительно-ипотечной системы на жилое помещение (жилые помещения), приобретенное им по договору участия в долевом строительстве с использованием целевого жилищного займа, жилое помещение (жилые помещения) в силу закона находится в залоге (ипотеке) у Российской Федерации в лице уполномоченного органа, а в случае использования ипотечного кредита — у соответствующего кредитора и Российской Федерации в лице уполномоченного органа. При использовании в качестве финансового источника уплаты цены договора участия в долевом строительстве средств, предоставляемых по договору целевого жилищного займа в рамках накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, договор участия в долевом строительстве должен в обязательном порядке предусматривать следующие условия (п. 53 Правил предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов): а) погашение обязательств (части обязательств) участника перед застройщиком осуществляется за счет целевого жилищного займа; б) цена договора является фиксированной и не подлежит изменению; в) застройщик в течение 5 рабочих дней со дня наступления соответствующих событий уведомляет уполномоченный орган: — о получении разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (объекта недвижимости) с представлением копии указанного разрешения; — о принятии решения о переносе срока ввода в эксплуатацию многоквартирного дома (объекта недвижимости); — о передаче застройщиком и принятии участником жилого помещения (жилых помещений); — о расторжении договора участия в долевом строительстве; г) застройщик представляет в уполномоченный орган копию решения о присвоении объекту долевого строительства почтового адреса в течение 5 дней со дня принятия решения; д) участник не вправе переуступать права требования на объект долевого строительства без письменного согласия уполномоченного органа.
Изменение цены договора участия в долевом строительстве
Согласно ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Таким образом, для изменения цены договора участия в долевом строительстве в соответствии с ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве необходимо последовательное соблюдение двух условий: 1. В самом договоре участия в долевом строительстве должна быть предусмотрена возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения. В част ности, как показывает практика, стороны зачастую предусматривают возможность изменения цены договора в связи с несоответствием площади построенного объекта недвижимости той площади, которая была предусмотрена договором участия в долевом строительстве. Здесь, однако, следует обратить внимание, что предусмотренное договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома понятие «общая площадь квартиры» определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0 (см. п. 3.34, 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. Приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37; п. 3.2.2 Приказа Росстата от 11 марта 2009 г. N 37). Именно такую позицию занимают судебные инстанции при рассмотрении споров о несоответствии площади построенного объекта недвижимости (см.: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 6 апреля 2010 г. по делу N А81-3875/2009, кассационное Определение Пермского краевого суда от 2 ноября 2010 г. по делу N 33-9622). 2. Для изменения цены необходимо соглашение сторон. Следовательно, без свободного волеизъявления каждой из сторон изменить цену договора в порядке ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве невозможно (даже при наступлении предусмотренных договором случаев и условий для изменения цены). Учитывая, что сам договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, соглашение сторон об изменении цены договора также должно быть зарегистрировано в установленном порядке. При рассмотрении возможных вариантов изменения цены договора участия в долевом строительстве интересным представляется вопрос о допустимости применения в этом контексте ст. 451 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Приведенное положение п. 1 ст. 451 ГК РФ, с одной стороны, позволяет говорить о том, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора участия в долевом строительстве, потенциально может послужить основанием для инициирования вопроса об изменении цены договора. В частности, существенным изменением обстоятельств для этих целей можно было бы признать введение дополнительных налогов либо повышение ставок существующих налогов, значительное падение курса национальной валюты, существенное повышение стоимости строительных материалов, подрядных работ и т. д., необходимых для строительства объекта недвижимости, поскольку эти факторы влекут нарушение эквивалентности взаимных предоставлений по договору участия в долевом строительстве <8>. ——————————— <8> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая / Под ред. А. П. Сергеева. М.: Проспект, 2010. С. 897.
Значение перечисленных факторов для застройщика несколько ниже в тех случаях, когда договором участия в долевом строительстве предусматривается единовременная уплата цены непосредственно после заключения договора (в этом случае застройщик теоретически сразу может направить полученные от участника долевого строительства денежные средства на приобретение строительных материалов по ценам, сложившимся на момент заключения договора). Напротив, особенно болезненно перечисленные факторы могут сказаться на застройщике в той ситуации, когда договором участия в долевом строительстве была предусмотрена продолжительная отсрочка или рассрочка уплаты цены договора. Однако анализ иных закрепленных в ст. 451 ГК РФ условий заставляет усомниться в практической возможности удовлетворения требований застройщика об изменении цены договора участия в долевом строительстве в связи с существенным изменением обстоятельств. Согласно п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 ст. 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. При этом п. 4 ст. 451 ГК РФ рассматривает изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств как исключительный случай, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Как видим, доказать наличие всех перечисленных в п. 2 ст. 451 ГК РФ четырех условий и, кроме того, обосновать требуемую п. 4 ст. 451 ГК РФ «исключительную» необходимость изменения цены договора участия в долевом строительстве на практике будет крайне трудно, если не сказать невозможно.
Две составляющие цены договора: средства на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и средства на оплату услуг застройщика
Согласно ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Использованный законодателем в приведенном положении оборот «может быть определена» говорит о том, что такая разбивка цены договора участия в долевом строительстве не является обязательной (т. е. цену договора допустимо определять одной суммой, без выделения каких-либо составляющих). Судебная практика в целом поддерживает такой подход (см., например, Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14 апреля 2009 г. по делу N А60-26516/2008-С5). Но какие же правовые последствия влечет выделение в цене договора двух составляющих (средства на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и средства на оплату услуг застройщика) либо отсутствие такового? Рассмотрим отдельно гражданско-правовые и налогово-правовые аспекты. Гражданско-правовые аспекты. Статьей 18 Закона об участии в долевом строительстве установлен целевой характер использования застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, — такие денежные средства подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в целях, исчерпывающим образом перечисленных в ч. 1 ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве. Определенный в ч. 1 ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве перечень направлений использования денежных средств, хотя и является достаточно обширным, однако не включает в себя многие важнейшие для застройщика позиции, например: — возмещение затрат на текущие арендные (субарендные) платежи за пользование земельным участком, на котором осуществляется строительство (в ч. 1 ст. 18 Закона упомянуто только возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельный участок); — возмещение уплачиваемых процентов по кредитным и заемным обязательствам застройщика; — возмещение административно-хозяйственных расходов застройщика и др. В то же время ч. 2 ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве устанавливает, что в случае, если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, предусмотренные ч. 1 ст. 18 Закона ограничения в части расходования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению. Таким образом, предусмотренные в составе цены договора участия в долевом строительстве средства на оплату услуг застройщика являются по сути единственным источником для возмещения тех затрат застройщика, которые не перечислены в ч. 1 ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве. Налогово-правовые аспекты. Согласно пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. К средствам целевого финансирования пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ прямо относит аккумулированные на счетах организации-застройщика средства дольщиков при условии, что данные средства использованы организацией-застройщиком по назначению, определенному организацией (физическим лицом) — источником целевого финансирования или федеральными законами. При этом установлено, что налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения. Использованные не по целевому назначению имущество (в том числе денежные средства), работы, услуги, которые получены в рамках целевого финансирования, согласно п. 14 ст. 250 НК РФ признаются внереализационными доходами налогоплательщика. Расходы, осуществленные за счет средств дольщиков в рамках целевого финансирования в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве, для целей налогообложения прибыли организаций в состав расходов не включаются (см. письма Минфина России от 12 января 2010 г. N 03-03-06/1/2, от 7 февраля 2011 г. N 03-03-06/1/75). Таким образом, в том случае, если цена договора участия в долевом строительстве определена одной суммой, без выделения каких-либо составляющих, застройщик вправе все получаемые от дольщиков средства учитывать как целевое финансирование и на основании пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ не включать данные средства в состав доходов при исчислении налога на прибыль (однако при обязательном условии, что все поступившие средства использованы застройщиком строго по целевому назначению). Если же договором участия в долевом строительстве цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, то целевым финансированием можно признать только первую составляющую цены (средства на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства). Средства на оплату услуг застройщика, с учетом того что в соответствии с ч. 2 ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве данные средства застройщик вправе расходовать по своему усмотрению, целевым финансированием считаться не могут. По окончании строительства застройщик на дату подписания документа о передаче объекта долевого строительства определяет финансовый результат (прибыль) от строительства (см. письма Минфина России от 7 февраля 2011 г. N 03-03-06/1/77, N 03-03-06/1/75). В отношении налога на добавленную стоимость ситуация совсем недавно претерпела принципиальные изменения. Ранее сумма денежных средств, получаемая застройщиком согласно договору участия в долевом строительстве на оплату услуг застройщика, облагалась налогом на добавленную стоимость в общеустановленном порядке (см. Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июня 2010 г. N ВАС-7486/10; Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29 января 2010 г. по делу N А60-20097/2009-С10; Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 31 августа 2010 г. по делу N А78-9180/2009; письмо Минфина России от 12 июля 2005 г. N 03-04-01/82). Федеральным законом от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ п. 3 ст. 149 НК РФ дополнен пп. 23.1, согласно которому услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения) не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) налогом на добавленную стоимость. При этом к объектам производственного назначения в этих целях относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг) (данное дополнение внесено Федеральным законом от 19 июля 2011 г. N 245-ФЗ). Таким образом, в настоящее время при выделении в цене договора участия в долевом строительстве двух составляющих (средства на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и средства на оплату услуг застройщика) застройщик вправе не уплачивать налог на добавленную стоимость в отношении каждой из составляющих на следующих основаниях: — денежные средства, получаемые в качестве возмещения затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства, не облагаются налогом на добавленную стоимость как не связанные с уплатой реализованных товаров, работ, услуг (при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика); — денежные средства, получаемые в качестве оплаты услуг застройщика, могут быть освобождены от обложения налогом на добавленную стоимость на основании пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ.
Правовые последствия нарушения обязательств по уплате цены договора участия в долевом строительстве
Часть 6 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве устанавливает, что в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Обратим внимание, что ранее неустойка (пени) устанавливалась в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Однако Федеральным законом от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ размер неустойки (пени) был снижен. Следует отметить, что действующий в настоящее время размер законной неустойки за нарушение участником долевого строительства установленного договором срока внесения платежа вряд ли можно признать достаточным для защиты имущественных интересов застройщиков. Кроме того, как показывает практика, размер установленной Закона об участии в долевом строительстве законной неустойки нередко снижается судами на основании ст. 333 ГК РФ (см., например: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19 марта 2009 г. по делу N А75-2820/2008; Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 21 января 2011 г. по делу N А14-2514/2010/86/3). Нарушение участником долевого строительства обязательств по уплате цены договора участия в долевом строительстве может послужить основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве, в следующих случаях: а) в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться путем единовременного внесения платежа, — при просрочке участником долевого строительства внесения платежа в течение более чем два месяца (ч. 4 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве); б) в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться путем внесения платежей в предусмотренный договором период, — при систематическом нарушении участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушении срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочке внесения платежа в течение более чем два месяца (ч. 5 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве). В то же время следует учитывать, что, направив односторонний отказ от исполнения договора в соответствии с положениями ст. 5, 9 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик уже не может требовать от участника долевого строительства уплаты задолженности по договору (поскольку договор в этом случае считается расторгнутым) (см. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 10 декабря 2010 г. по делу N А35-2226/2010). Безусловно, рассмотренные положения ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве не во всех ситуациях способны защитить имущественные интересы застройщика при нарушении участником долевого строительства обязательств по уплате цены договора участия в долевом строительстве. При этом судебная практика исходит из недопустимости включения в договор участия в долевом строительстве положений, предоставляющих застройщику дополнительные права при нарушении участником долевого строительства (не преследующим предпринимательских целей) обязательств по оплате (как-то: повышенный размер неустойки, упрощенный порядок одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и т. д.). При выявлении таких фактов застройщик может быть привлечен к ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ (см. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 9 апреля 2007 г. по делу N Ф04-1990/2007(33110-А45-43)). Важное теоретическое и практическое значение имеет также вопрос о возможности приостановления застройщиком исполнения своих обязательств по строительству и передаче объекта долевого строительства в случае нарушения участником долевого строительства обязательств по уплате цены договора. При разрешении этого вопроса необходимо рассмотреть установленные ст. 328 ГК РФ особенности встречного исполнения обязательств. В соответствии с п. 1 ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной. Согласно п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (при этом согласно п. 4 ст. 328 ГК РФ данные правила являются диспозитивными и применяются, если договором или законом не предусмотрено иное). Но являются ли обязательства застройщика встречными по отношению к обязательствам участника долевого строительства и, соответственно, вправе ли застройщик приостановить исполнение своих обязательств при нарушении участником долевого строительства обязательств по уплате цены договора? По этому вопросу в судебной практике нет единообразного подхода. Так, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в Постановлении от 19 марта 2009 г. по делу N А75-2820/2008 на основании системного анализа положений ст. 328 ГК РФ и Закона об участии в долевом строительстве сделал вывод, что обязанность по своевременному внесению денежных средств и обязанность по осуществлению строительных работ не являются встречными обязательствами. В то же время Федеральный арбитражный суд Центрального округа, оценивая в Постановлении от 21 января 2011 г. по делу N А14-2514/2010/86/3 взаимоотношения сторон по договору участия в долевом строительстве, фактически рассмотрел их сквозь призму положений ст. 328 ГК РФ. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в Постановлении от 31 июля 2007 г. по делу N Ф08-3644/2007 и вовсе указал, что при неосвоении застройщиком ранее полученных от участника долевого строительства денежных средств и непредставлении отчета об их целевом использовании участник долевого строительства вправе в соответствии с ч. 2 ст. 328 ГК РФ приостановить встречное исполнение своих обязательств по осуществлению дальнейших платежей (т. е. суд фактически посчитал обязательства застройщика предшествующими (первоначальными), а обязательства участника долевого строительства — встречными). По нашему мнению, обязательства участника долевого строительства по уплате цены договора ни в каких случаях нельзя признать встречными. Само понятие «долевое строительство» свидетельствует о том, что строительство ведется с использованием направляемых «в долях» средств участников долевого строительства. Именно такие условия соответствуют экономическому содержанию возникающего обязательства. Подразумевается, что именно средства участника долевого строительства являются одним из источников финансирования строительства. С этой точки зрения направляемые участниками долевого строительства денежные средства носят инвестиционный характер. В связи с этим обязательства по уплате цены договора участия в долевом строительстве никак не могут быть встречными по отношению к обязательствам застройщика по строительству и передаче объекта долевого строительства. А вот признать встречными обязательства застройщика по строительству объекта недвижимости (с соответствующим предоставлением застройщику права приостановить строительство при нарушении участником долевого строительства своих обязательств по уплате цены договора), на наш взгляд, можно только в одном-единственном случае — когда строительство объекта недвижимости в целом ведется за счет привлекаемых средств только одного участника долевого строительства. Именно в этой ситуации договорная модель позволяет говорить о том, что исполнение обязательств застройщиком обусловлено исполнением своих обязательств участником долевого строительства. Напротив, при множественности участников долевого строительства одного объекта недвижимости предполагается, что каждый участник долевого строительства финансирует строительство только части объекта недвижимости (в виде конкретного объекта долевого строительства), а потому застройщик не имеет возможности приостановить строительство объекта недвижимости в целом в связи с неисполнением своих обязательств одним из участников долевого строительства (либо даже несколькими участниками). Приостановить же строительство только части объекта недвижимости также невозможно. То есть прямая «встречная обусловленность» обязательств застройщика в данных случаях отсутствует. Что касается приостановления застройщиком исполнения обязательств по передаче конкретному участнику долевого строительства объекта долевого строительства (т. е. в уже построенном объекте недвижимости), то, хотя это и не предусмотрено Законом об участии в долевом строительстве, такая возможность, по нашему мнению, может быть предусмотрена непосредственно в договоре. Однако, полагаем, следует прямо предусмотреть такое право застройщика в ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве.
Имущественный налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц при уплате цены договора участия в долевом строительстве
Затраты на приобретение жилья в настоящее время для большинства российских граждан являются весьма ощутимой статьей расходов в личном бюджете. Как правило, для среднестатистического россиянина покупка либо строительство жилья превращаются в долгосрочный «финансовый проект» с привлечением заемных средств и кредитов. В этой связи нельзя не обратить внимание на предоставленную законодателем возможность частично «компенсировать» произведенные затраты на приобретение жилья (в т. ч. по договору участия в долевом строительстве) путем использования имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц. И хотя размер указанного имущественного налогового вычета несколько не соответствует современным реалиям цен на жилье (максимальный установленный законодателем лимит имущественного налогового вычета без учета процентов по целевым займам (кредитам) составляет 2 млн. рублей), общий «положительный эффект» от использования данного вычета является достаточно весомым. Рассмотрим некоторые актуальные вопросы получения и использования имущественного налогового вычета при приобретении жилья по договору участия в долевом строительстве. Предусмотренный пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет — это не прямая компенсация расходов на покупку жилья, а предоставленная возможность уменьшить налоговую базу по НДФЛ. Иными словами, налогоплательщик вправе уменьшить свои облагаемые НДФЛ доходы на сумму имущественного налогового вычета и уже с полученного остатка исчислить и уплатить налог (как правило, через налогового агента — работодателя). Согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ правом на получение имущественного налогового вычета обладают в том числе и лица, приобретающие жилье по договору участия в долевом строительстве. Однако предусмотрены некоторые исключения. Назовем их (применительно к приобретению жилья по договору участия в долевом строительстве). 1. Имущественный налоговый вычет не применяется в случаях, если уплата цены договора участия в долевом строительстве производится за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала либо за счет выплат, предоставленных из средств федерального, регионального или местного бюджета. Таким образом, например, при расчете имущественного налогового вычета не учитываются денежные суммы, уплаченные в счет цены договора участия в долевом строительстве за счет средств материнского (семейного) капитала, средств, предоставляемых в рамках накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих. Однако использованные в данном случае собственные средства (т. е. суммы доплаты за счет собственных средств) учитываются при исчислении размера имущественного налогового вычета в общем порядке. 2. Имущественный налоговый вычет не может быть предоставлен одному и тому же лицу повторно. Таким образом, осуществив однажды расходы на приобретение жилья и использовав право на имущественный налоговый вычет, в дальнейшем налогоплательщик имущественный налоговый вычет получить не сможет (несмотря на то, что первое приобретенное жилье, предположим, будет уже продано налогоплательщиком). Однако, как указал Конституционный Суд РФ в Определении от 15 апреля 2008 г. N 311-О-О, имущественный налоговый вычет не может рассматриваться как повторный, если ранее налогоплательщику предоставлялось право на уменьшение совокупного дохода, полученного в налогооблагаемый период, на суммы, направленные на новое строительство либо приобретение жилого дома, или квартиры, или дачи, или садового домика на территории Российской Федерации, в соответствии с Законом Российской Федерации от 7 декабря 1991 г. N 1998-1 «О подоходном налоге с физических лиц». Иными словами, вычет, предоставленный налогоплательщику до вступления в силу главы 23 «Налог на доходы физических лиц» части второй НК РФ (т. е. до 1 января 2001 года), не лишает налогоплательщика права на получение имущественного налогового вычета по расходам на приобретение жилья после 1 января 2001 года в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. Такой вычет повторным считаться не будет. 3. Буквальное толкование пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ позволяет говорить о том, что получение имущественного налогового вычета возможно только в том случае, если жилье приобретается налогоплательщиком на территории Российской Федерации. Приобретение, например, российским гражданином жилья в Казахстане не дает права на получение в Российской Федерации имущественного налогового вычета. Как было указано выше, максимальный установленный пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ лимит имущественного налогового вычета составляет 2 млн. рублей. Однако есть одно но. В данном лимите не учитываются суммы, направленные на погашение процентов: — по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них; — по кредитам, предоставленным банками, находящимися на территории Российской Федерации, в целях рефинансирования (перекредитования) займов (кредитов), полученных на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них. Таким образом, с учетом уплаченных налогоплательщиком процентов по целевым займам (кредитам) общий размер имущественного налогового вычета может быть значительно больше 2 млн. рублей. С практической точки зрения важным является вопрос о том, возможно ли учесть при исчислении размера имущественного налогового вычета иные, помимо собственно цены, денежные суммы, уплаченные налогоплательщиком застройщику по заключенному договору участия в долевом строительстве, например: — предусмотренные договором участия в долевом строительстве проценты за предоставленную отсрочку либо рассрочку уплаты цены по договору; — суммы уплаченной неустойки (пени) либо суммы, уплаченные застройщику в счет компенсации (возмещения) убытков, в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) участником долевого строительства своих обязанностей по договору участия в долевом строительстве. В пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ нет четких разъяснений по этому вопросу. По нашему мнению, проценты за предоставленную отсрочку либо рассрочку уплаты цены по договору участия в долевом строительстве могут быть учтены при исчислении размера имущественного налогового вычета (при условии, что такие проценты прямо предусмотрены в договоре). Такой подход можно встретить в судебной практике (см. Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 28 апреля 2008 г. по делу N А04-7850/07-16/49). А вот суммы неустойки (пени) либо суммы, перечисленные в качестве компенсации (возмещения) убытков застройщика, на наш взгляд, недопустимо учитывать при исчислении размера имущественного налогового вычета, поскольку такие суммы напрямую не связаны с расходами на приобретение налогоплательщиком жилья, а обусловлены неисполнением (ненадлежащим исполнением) налогоплательщиком (как участником долевого строительства) своих обязанностей по договору участия в долевом строительстве. Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении жилья по договору участия в долевом строительстве налогоплательщик должен представить в налоговый орган договор участия в долевом строительстве и акт о передаче квартиры. Судебные органы, налоговые органы и Минфин России исходят из того, что представление документов, подтверждающих государственную регистрацию права собственности налогоплательщика на жилое помещение, в данном случае не требуется (см.: Определение Верховного Суда РФ от 18 августа 2010 г. N 29-В10-5, кассационное Определение Санкт-Петербургского городского суда от 19 августа 2010 г. N 33-11493/2010; Определение Санкт-Петербургского городского суда от 8 июня 2010 г. N 7526; письма Минфина России от 30 марта 2010 г. N 03-04-05/7-146, от 21 мая 2010 г. N 03-04-05/10-280, от 1 июля 2010 г. N 03-04-05/10-370, от 15 июля 2010 г. N 03-04-05/9-395, от 29 октября 2010 г. N 03-04-05/9-658, от 25 января 2011 г. N 03-04-05/7-30, от 26 января 2011 г. N 03-04-05/7-33; письма ФНС России от 31 марта 2009 г. N ШС-22-3/238@, от 17 апреля 2009 г. N ММ-19-3/52; письма УФНС по г. Москве от 14 сентября 2010 г. N 20-14/4/096799@, от 15 сентября 2010 г. N 20-14/4/097148). Имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета участника долевого строительства на счет застройщика, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы). Пункты 2, 3 ст. 220 НК РФ предоставляют налогоплательщикам возможность получения имущественного налогового вычета, связанного с покупкой жилья, как до окончания налогового периода, так и по завершении налогового периода (напомним, налоговым периодом по НДФЛ является календарный год). В обоих случаях налогоплательщик обязан представить в налоговый орган вышеуказанные документы, подтверждающие право на имущественный налоговый вычет, а также справки по форме 2-НДФЛ, оформленные источником выплаты доходов налогоплательщика (например, работодателем) за прошедший и текущий год. Однако по завершении налогового периода имущественный налоговый вычет предоставляется при подаче налогоплательщиком соответствующих документов и заявления одновременно с налоговой декларацией. В этом случае после проверки налоговым органом представленных документов производится возврат излишне уплаченного налогоплательщиком НДФЛ за предыдущие налоговые периоды. В течение налогового периода (до окончания текущего налогового периода) предоставление имущественного налогового вычета не связано с подачей налогоплательщиком налоговой декларации (налоговый период не закончился, соответственно и налоговая декларация не может быть оформлена). Для получения имущественного налогового вычета до окончания налогового периода налогоплательщик должен прежде получить в налоговом органе уведомление о подтверждении права на имущественный налоговый вычет (по форме, утвержденной Приказом ФНС России от 25 декабря 2009 г. N ММ-7-3/714@), после чего обратиться к своему работодателю за предоставлением имущественного налогового вычета. В свою очередь, работодатель на основании уведомления о подтверждении права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет уменьшает налоговую базу текущего налогового периода. Не полностью использованный в определенном налоговом периоде имущественный налоговый вычет может быть перенесен на последующие налоговые периоды. Подводя итог, отметим, что в настоящее время согласование и исполнение условий о цене договора участия в долевом строительстве зачастую сопряжено с рядом проблем теоретического и практического характера, обусловленных существующими в законодательстве недоработками и пробелами. В связи с этим, полагаем, действующее законодательство о долевом участии в строительстве необходимо дополнить некоторыми нормами, детально регулирующими отдельные вопросы о цене договора участия в долевом строительстве.
Предлагаемые изменения в Закон об участии в долевом строительстве
ПРОЕКТ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОТ «___» __________ ____ Г. N ___ «О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН «ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»
Принят Государственной Думой «___» ______ _____ года
Одобрен Советом Федерации «___» ______ _____ года
Статья 1 Внести в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (<…>) следующие изменения: 1) часть 3 статьи 4 изложить в следующей редакции: «3. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.»; 2) часть 3 статьи 5 дополнить абзацем следующего содержания: «В счет причитающихся платежей по договору и в обеспечение его исполнения участником долевого строительства в соответствии с гражданским законодательством может быть передан застройщику задаток.»; 3) дополнить статью 8 частью 7 следующего содержания: «7. В случае неисполнения участником долевого строительства своих обязательств по уплате цены договора застройщик вправе приостановить исполнение своего обязательства по передаче объекта долевого строительства.».
Статья 2 Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования.
