(Хуснетдинова Л. М.) («Семейное и жилищное право», 2011, N 6)
ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ <*>
Л. М. ХУСНЕТДИНОВА
——————————— <*> Khusnetdinova L. M. Concept and essence of mortgage housing credit in the Russian Federation.
Хуснетдинова Лилия Мирзагитовна, соискатель кафедры гражданского и предпринимательского права Казанского (Приволжского) федерального университета.
Рост цен на недвижимость приводит к постоянно увеличивающемуся разрыву между ценами на жилье и доходами граждан. Приобрести жилье в собственность по договору купли-продажи без использования заемных средств для большинства граждан не представляется возможным. С учетом того, что цены на недвижимость постоянно повышаются, накопить достаточную сумму для многих граждан просто невозможно. Ипотечное кредитование позволяет за относительно короткое время приобрести в собственность жилье, впоследствии постепенно возвращая заемные средства.
Ключевые слова: ипотечное жилищное кредитование, доступность ипотечного жилищного кредитования, доступность жилья, Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.
Increase of immovable property prices leads to the constantly growing break between the prices of living accommodations and revenues of citizens. It is impossible for the majority of citizens to acquire living accommodation into ownership in accordance with sale-purchase contract without use of credit. Mortgage credit is the most acceptable means of acquisition of right of ownership to a living accommodation. The constant price advance with regard to immovable property hinders development of credit in the Russian Federation. The accessibility of mortgage credit directly depends on the cost of living accommodation therefore only broadening of opportunities for credit will not result in increase of accessibility of living accommodation.
Key words: residential mortgage lending, the availability of residential mortgage lending, housing affordability, the Strategy of residential mortgage lending in Russia.
Формирование жизнеспособной системы ипотеки жилья является одной из актуальных задач в России. Конституционное право граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая, экономическая и правовая проблема <1>. ——————————— <1> Руденко Е. Ю. Жилые помещения как предмет ипотеки и особенности регулирования возникающих в связи с ипотекой отношений: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Краснодар, 2009.
В сфере ипотеки особый интерес вызывает ипотека жилых помещений, так как жилье в жизни человека играет огромную роль. Создание и развитие системы ипотечного жилищного кредитования в современной России обусловлено необходимостью решения жилищного вопроса населения <2>. ——————————— <2> Гаджиев М. Г. Совершенствование финансового механизма системы ипотечного жилищного кредитования в России: Автореф. дис. … канд. экон. наук. М., 2007.
Приобретение жилых помещений с помощью ипотечного кредита сегодня для граждан Российской Федерации является наиболее приемлемой формой реального решения жилищной проблемы. Что же представляет собой ипотека? Понятие «ипотека» подразумевает систему долгосрочных кредитов, предоставляемых банками или иными кредитными организациями для покупки жилья, при этом в залог закладывается вновь покупаемое жилье или уже имеющаяся в собственности квартира. Жилое помещение, заложенное по ипотеке, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Сущность ипотечного кредита состоит в следующем: заемщик заключает с банком кредитный договор, согласно которому банк выдает денежные средства на приобретение квартиры. Однако заемщик должен внести первоначальный взнос за приобретаемое жилье за счет своих накоплений. За предоставление ипотечного кредита заемщик оплачивает проценты и ежемесячно возвращает заемные средства банку. Приобретенная за счет ипотечного кредита квартира будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока кредит не погасится заемщиком полностью. В феврале 2008 г. Национальное агентство финансовых исследований (НАФИ) провело опрос населения, посвященный знанию россиян об ипотеке <3>. Согласно проведенному исследованию Национального агентства финансовых исследований (НАФИ) доля тех, кто ничего не знает об ипотеке, сократилась за год с 18 до 15%, а доля россиян, которые, по их собственному мнению, четко представляют, что такое ипотека, увеличилась с 35 до 46%. Наиболее осведомленными об ипотеке являются россияне в возрасте 25 — 44 лет. Наименее осведомленными об ипотеке являются россияне старшего возраста. Эксперты Национального агентства финансовых исследований (НАФИ) отмечают, что с увеличением дохода на члена семьи наблюдается тенденция к увеличению доли респондентов, которые знают, что такое ипотека. При этом также сокращается доля респондентов, которые знают об ипотеке только понаслышке или ничего не знают о ней. Респондентам также задавался открытый вопрос с предложением дать определение ипотеке. И в 2007 г., и в исследовании 2008 г. 71% респондентов, давших определение ипотеке, сообщили, что ипотека — это кредит на жилье. Примерно каждый десятый (11%) из тех, кто дал определение ипотеке, считает, что ипотека — это кредит (без уточнения цели кредита). В 2007 г. так определили ипотеку 7%. Важно отметить, что за год сократилась доля россиян, определивших ипотеку как обман («грабеж», «ерунда», «кабала», «обман», «обдираловка» и т. п.). В 2007 г. такой ответ был получен от 18% респондентов, давших определение ипотеке. В 2008 г. так определили ипотеку только 10% <4>. ——————————— <3> URL: http://nacfin. ru/ (сайт Национального агентства финансовых исследований). <4> URL: http://nacfin. ru/ (сайт Национального агентства финансовых исследований).
Сегодня на рынке ипотечного кредитования выступают три лица: заемщик (залогодатель), кредитор и продавец жилья. Заемщиком является физическое лицо, которое заключило с банком или иной кредитной организацией кредитный договор. Залогодателем является физическое лицо, которое в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору заключило договор залога (ипотеки) жилого помещения. Продавцом жилья выступает обычно физическое или юридическое лицо, которое соответственно продает принадлежащее ему на праве собственности жилье. Кредитором (залогодержателем) здесь выступает либо банк, либо иная кредитная организация. Залог недвижимости (ипотека) представляет собой один из способов обеспечения исполнения обязательств. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга и процентов по кредитному договору. В случае неисполнения обязательств по кредитному договору залогодателем кредитор вправе обратить взыскание на предмет залога — жилое помещение и реализовать его путем продажи с публичных торгов. В целях конкретизации понятия и указания обеспечительной функции ипотеки представляется необходимым наименование статьи 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» изложить в следующей редакции: «Понятие ипотеки, основания возникновения и ее правовое регулирование». Также часть 1 статьи 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» необходимо изложить в следующей редакции: «Ипотека (залог недвижимого имущества) — способ обеспечения исполнения обязательств. По договору об ипотеке одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом». Еще один из классиков российского права Д. И. Мейер говорил о том, что способом обеспечения договора служит залог. Обеспечение, предоставляемое им, состоит в том, что веритель при неисправности должника по договору вправе получить удовлетворение из выручки за продажу какой-либо вещи, которая и служит, таким образом, обеспечением исполнения договора. Но чтобы право на получение удовлетворения из выручки за продажу определенной вещи могло считаться обеспечением по договору, нужно, чтобы оно было предоставлено верителю предварительно — до неисправности должника, до нарушения им права по договору: в этом-то и состоит обеспечение, в противном случае можно говорить только о взыскании <5>. ——————————— <5> Мейер Д. И. Русское гражданское право (в 2 ч.). По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. 3-е изд., испр. М.: Статут, 2003. 831 с. (Классика российской цивилистики).
Обеспечение ипотечного кредита может быть оформлено: трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны (продавец, покупатель и банк) последовательно и практически одновременно фиксируют, регистрируют переход права собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора; договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи; договором об ипотеке приобретенного жилого помещения <6>. ——————————— <6> Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (вместе с «Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», «Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации») // Собрание законодательства РФ. 2000. N 3. Ст. 278.
В трехстороннем договоре участвуют продавец, покупатель и банк (смешанный договор купли-продажи и ипотеки квартиры — соглашение, заключаемое в письменной форме путем составления одного документа между собственником жилого помещения (продавцом), покупателем (заемщиком) и кредитором (заимодавцем), предоставляющим денежные средства заемщику для приобретения этого жилого помещения с передачей его в залог (ипотеку), который объединяет в себе договор купли-продажи квартиры и договор об ипотеке). При выплате ипотечного кредита расчет платежей может производиться по аннуитетной либо дифференцированной схеме. Аннуитетный платеж — это равный ежемесячный платеж по кредиту в течение всего периода кредитования, который включает в себя сумму начисленных процентов и сумму основного долга. Дифференцированные платежи предполагают ежемесячное уменьшение суммы, которая вносится в счет погашения ипотечного кредита. Основанием возникновения ипотеки может являться закон или договор. Наиболее актуальной в настоящее время становится ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации (ипотека в силу закона), приобретающая в последнее время, можно сказать, массовый характер. Ипотека в силу закона возникает на основании положения закона, которое не требует заключения договора ипотеки. Для возникновения ипотеки в силу закона необходимо наступление обстоятельств, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения ипотеки. Ипотека в силу закона возникает в следующих случаях: при отчуждении жилого дома или квартиры по договору ренты (ипотека в силу закона устанавливается в пользу получателя ренты в обеспечение исполнения обязательств по договору ренты); при отчуждении жилого дома или квартиры по договору купли-продажи с условием о рассрочке платежа (если продавец и покупатель договорились между собой о продаже жилья в рассрочку, то возникает ипотека в силу закона в пользу продавца); при приобретении или строительстве жилого помещения за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (данный способ приобретения жилья является более распространенным); в иных случаях, установленных действующим законодательством. Представляется необходимым наименование статьи 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» изменить и изложить в следующей редакции: «Ипотека жилых помещений, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации». Также часть 1 статьи 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» необходимо изложить в следующей редакции: «Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилые помещения, приобретенные или построенные полностью, либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого помещения, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилое помещение. Залогодержателем в данном случае является лицо, которое предоставило кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого помещения». Ипотека может быть установлена на основании договора между залогодателем и залогодержателем в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа, по договору купли-продажи. Например, в случае когда ипотечный кредит получается заемщиком под залог уже имеющегося жилья, возникновение ипотеки возможно только на основании договора. Не каждый брак выдерживает проверку временем. По статистике, каждый третий брак расторгается. Если супружеская пара решила развестись, не выплатив ипотечный кредит в полном объеме, то интерес вызывает вопрос: как быть с выплатой ипотечного кредита, если семьи уже нет? Согласно законодательству Российской Федерации, все платежи по ипотечному кредиту, произведенные во время брака, считаются осуществленными за счет общего имущества супругов независимо от личного вклада каждого из супругов. Не влияет и размер доходов, а также их полное отсутствие у одного из супругов, например, когда супруг в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. При расторжении брака супруг может претендовать либо на половину денежных средств, выплаченных по ипотечному кредиту в период брака, либо на 1/2 доли в квартире, так как при заключении договора ипотеки возникает солидарная ответственность супругов. Даже если стороной договора ипотеки выступал только один из супругов, а второй только поручителем, при разводе последний может претендовать либо на половину денежных средств, выплаченных по ипотечному кредиту в период брака, либо на 1/2 доли в квартире, так как при поручительстве тоже возникает солидарная ответственность супругов. Квартира, приобретенная по ипотеке до брака, не является совместно нажитым имуществом. А ежемесячные платежи по ипотечному кредиту, внесенные в банк в период брака, считаются совместными расходами и подлежат разделу. Супруги, которые расторгли брак, должны продолжать совместно исполнять обязательства по возврату ипотечного кредита. Если супруги допускают более трех просрочек в платежах в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка была незначительна, то кредитная организация вправе инициировать процедуру обращения взыскания на заложенное по договору ипотеки жилое помещение, обратившись в суд. Заложенное жилое помещение реализуется на торгах. Суммы, вырученные на торгах, кредитная организация направляет в счет погашения задолженности и процентов по кредитному договору. Если супруги решают продолжать исполнять обязательства по погашению ипотечного кредита, но хотят оформить на себя по 1/2 доли квартиры и погашать соответственно только за свою долю в жилом помещении, то можно обратиться в суд с заявлением о разделе задолженности и процентов по кредитному договору. Суд данное заявление удовлетворит. Но в случае отказа другого супруга от исполнения обязательств по кредитному договору судебный пристав-исполнитель не сможет понудить его к исполнению этого обязательства. Таким образом, решение суда будет неисполнимым. Например, истец обратился к ответчице с иском о разделе ссудной задолженности, указав, что 6 декабря 2006 г. сторонам на основании кредитного договора, заключенного с ЗАО ГКБ «Автоградбанк», предоставлен кредит в размере 950 000 рублей, под 11,5% годовых сроком на 180 месяцев для покупки жилого помещения, квартира приобретена совместно с ответчицей по 1/2 доли каждому, ежемесячные платежи производятся на вкладной счет истца, по май 2008 г. кредит оплачивался истцом, по состоянию на 10 сентября 2008 г. остаток ссудной задолженности составил 905 196 рублей, истец просит разделить остаток ссудной задолженности, определив каждому по 1/2 доли по 452 598 рублей. Представитель ответчицы иск не признал, пояснил, что ответчица состояла в фактических брачных отношениях с истцом с 2005 г. по август 2007 г., в июле 2008 г. истец вступил в брак с другой женщиной, первоначальный взнос внесен сторонами в равном размере, в дальнейшем возврат кредита и уплату процентов производила ответчица, истец забрал у ответчицы квитанции об оплате. Представитель третьего лица — ЗАО ГКБ «Автоградбанк» — с иском не согласен, пояснил, что стороны являются солидарными должниками по кредитному договору, квартира является как единый объект предметом залога. При рассмотрении дела требования истца об определении размера ссудной задолженности для каждого заемщика расценены судом как требования об изменении договора, суд также посчитал, что удовлетворение иска нарушает права кредитора на предмет залога. В связи с вышеизложенным суд отказал в удовлетворении иска <7>. ——————————— <7> Дело N 2-6389 // Архив Набережно-Челнинского городского суда Республики Татарстан за 2008 год.
Однако кассационным определением Верховного суда Республики Татарстан вышеуказанное решение отменено и вынесено новое решение. Суд кассационной инстанции указал, что определение размера ссудной задолженности для каждого должника в равных долях является регулированием отношений между должниками в соответствии с требованиями закона, не нарушает и не создает угрозу правам кредитора как по взысканию задолженности, так и по обращению взыскания на заложенное имущество в порядке, предусмотренном для солидарной задолженности. Определение долей в ссудной задолженности не прекращает обязанности по солидарной ответственности. При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции посчитал, что решение Набережно-Челнинского городского суда подлежит отмене, иск истца к ответчице о разделе ссудной задолженности — удовлетворению. Если ипотечный кредит был оформлен на одного из супругов, а другой отказывается исполнять обязательства по погашению части ипотечного кредита, то супруг, на которого оформлен ипотечный кредит, должен исполнять обязательство в полном объеме. Супруг, исполнивший солидарную обязанность за другого супруга, имеет право регрессного требования к последнему на соответствующую сумму. Супруги могут оформить брачный договор, чтобы избежать подобных ситуаций. Касаться этот документ может исключительно ипотечной недвижимости, не затрагивая определения права собственности на все остальное имущество. В брачном договоре необходимо прописать следующие положения: кто из супругов и в каком размере оплачивает первоначальный взнос, кем производятся ежемесячные платежи по кредиту, как осуществляется раздел жилого помещения, приобретенного по ипотечному кредиту, кто становится собственником жилого помещения после погашения ипотечного кредита, какой размер компенсационных выплат получит один из супругов в случае расторжения брака. В Российской Федерации брачный договор заключается супругами очень редко. Его заключают чаще в тех случаях, когда брак в ближайшем будущем должен расторгнуться. И заключают его в основном люди состоявшиеся, кому есть что делить. Такие супруги поступают разумно. Большинство россиян придерживается принципа ставить любовь и доверие выше денег и осторожности. Заключение брачного договора — это средство компромисса между супругами по поводу жилого помещения, приобретенного на средства ипотечного кредита. Обязанности по кредитному договору не являются неразрывно связанными с лицом должника и могут быть выполнены другими лицами. В связи с этим возникает вопрос: кто отвечает по обязательствам заемщика (залогодателя) по выплате ипотечного кредита в случае его смерти? На этот вопрос можно дать следующий ответ. Согласно пункту 1 статьи 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество, в том числе и в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Наследник должника при условии принятия им наследства становится должником перед кредитором в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества. Учитывая, что в силу закона наследник отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества (ст. 1175 Гражданского кодекса Российской Федерации), то при отсутствии или нехватке наследственного имущества кредитное обязательство прекращается невозможностью исполнения полностью или в недостающей части наследственного имущества (п. 1 ст. 416 Гражданского кодекса Российской Федерации). Приняв наследство, наследники заемщика (залогодателя) уже не могут отказаться от исполнения обязательств по кредитному договору. В случае их отказа от погашения ипотечного кредита банк имеет право потребовать досрочного расторжения кредитного договора, взыскания задолженности по кредитному договору и обращения взыскания на заложенное жилое помещение в судебном порядке. При отсутствии лиц, принявших наследство, банк в судебном порядке имеет право обратить взыскание на наследственное имущество в пределах сумм, необходимых для погашения долга умершего заемщика (залогодателя) перед банком. Обеспечение доступным жильем граждан с разным уровнем дохода, как показывает мировая практика, возможно только с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования <8>. ——————————— <8> Шабалин Ю. В. Особенности ипотечного кредитования в Российской Федерации // Правовые вопросы строительства. 2006. N 2. С. 31 — 33.
Однако приобретение жилого помещения с помощью ипотечного жилищного кредита в Российской Федерации остается недоступным. Даже до кризиса только 3% российских семей с доходами на каждого члена семьи свыше 25 000 рублей в месяц могли приобрести квартиры по социальным нормам жилья и выше при ипотечном кредите сроком на 20 лет, 5% российских семей с доходами на каждого члена семьи от 15 000 до 25 000 рублей могли приобрести в собственность дополнительно порядка 40 квадратных метров, 7% российских семей, члены которых обладают доходами от 10 000 до 15 000 рублей на человека, могли приобрести дополнительную жилую площадь порядка 20 квадратных метров <9>. Для остальных граждан ипотечное жилищное кредитование было недоступно. ——————————— <9> URL: http://www. ahml. ru/ (сайт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию).
Постоянный рост цен на жилье препятствует развитию ипотечного кредитования в Российской Федерации. Доступность ипотечного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья, поэтому только расширением возможностей для кредитования повышения доступности жилья добиться трудно. Согласно исследованию Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), которое проводилось в 2008 г., основным препятствием для участия в ипотеке население Российской Федерации являются в первую очередь невысокие доходы (33% ответов), высокие процентные ставки (27%) и неуверенность в стабильном доходе (19%). То есть главные сложности только на треть зависят от банков (вопрос высоких процентных ставок постепенно решается банками в сторону их снижения). Более значимы повышение уровня жизни населения и стабилизация экономической ситуации в стране. Каждый пятый опрошенный отметил, что также достаточно значимыми факторами, препятствующими развитию ипотечного кредитования, являются процессы на самом рынке недвижимости — быстрые темпы роста цен (15%), отсутствие веры в его стабильность (9%) <10>. ——————————— <10> URL: http://nacfin. ru/ (сайт Национального агентства финансовых исследований).
Доступность жилья, т. е. способность граждан приобретать жилье в собственность за счет своих и заемных средств, в существенной мере характеризует уровень развития общества. Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов от цен на жилье, нестабильность получаемых доходов — все эти факторы отрицательно сказываются на возможностях граждан приобретать жилье даже с помощью ипотечного кредита. Одним из ключевых требований системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения не только с высокими, но прежде всего со средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и понятной всем участникам процесса ипотечного кредитования <11>. ——————————— <11> Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (вместе с «Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», «Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации») // Собрание законодательства РФ. 2000. N 3. Ст. 278.
Ипотека может стать решающим фактором в развитии жилищного строительства и обеспечении граждан жильем по доступным ценам, но только при условии поддержки государства <12>, так как у банков нет «длинных денег» и кредитные ставки сегодня недоступны основной массе населения Российской Федерации. ——————————— <12> Шабалин Ю. В. Особенности ипотечного кредитования в Российской Федерации // Правовые вопросы строительства. 2006. N 2. С. 31 — 33.
Председатель Правительства Российской Федерации В. В. Путин, выступая на XI съезде Всероссийской политической партии «Единая Россия» <13>, заявил следующее: «Теперь несколько слов о проблеме, о которой я уже упоминал, и назвал это одним из основных инструментов решения жилищных проблем в мире. Это ипотека. Она у нас слабо развита. Почему? Ответ понятен и очевиден — дорого, ставка по кредитам высока. Сейчас средняя ставка — 14 — 15%. Для того чтобы ипотека подешевела до того уровня, чтобы количество людей, которые могли бы взять ипотечные кредиты, заметно выросло, ставка должна упасть, по мнению экспертов, правительственных экспертов, да и зарубежных наших коллег, которых мы привлекаем, до 10 — 11%. Но для того чтобы ипотека подешевела, у банков должен появиться «длинный» и недорогой ресурс, так называемые длинные деньги. Есть у нас такие источники или нет? Есть! Их, откровенно говоря, немного. Но два источника у нас есть точно. Это средства Фонда национального благосостояния и пенсионные накопления, находящиеся под управлением Внешэкономбанка. Часть пенсионных накоплений, находящихся под управлением Внешэкономбанка, будет вложена в надежные ипотечные облигации российских банков. Речь идет о 163 млрд. рублей. Кроме того, на выкуп таких бумаг Внешэкономбанк направит еще до 50 млрд. рублей собственных средств, и еще плюс 40 млрд. поступит от Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. В итоге в 2010 г. мы сможем дополнительно аккумулировать на поддержку ипотеки внушительную сумму в объеме 250 млрд. рублей. Причем эти средства будут размещаться таким образом, чтобы конечная стоимость ипотечного кредита для граждан как раз не превышала искомой величины в 10 — 11%». ——————————— <13> URL: http://premier. gov. ru/ (сайт Председателя Правительства Российской Федерации).
Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов — залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов. Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан-заемщиков <14>. ——————————— <14> Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (вместе с «Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», «Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации») // Собрание законодательства РФ. 2000. N 3. Ст. 278.
Для того чтобы ипотечное жилищное кредитование было доступным для основной массы населения Российской Федерации со средними доходами, необходимо снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, снижение требований к первоначальному взносу при предоставлении ипотечного кредита, введение моратория на взыскание по ипотечному кредиту в течение определенного периода в случае возникновения у заемщика временных трудностей с выплатами, повышение благосостояния населения, снижение цен на жилье, государственное финансирование ипотечного кредитования, закрепление на законодательном уровне предельных процентных ставок по ипотечному жилищному кредиту, размеры которых были бы приемлемы не только для кредиторов, но и для заемщиков. Нельзя допускать, чтобы, пользуясь безвыходным положением заемщиков, кредиторы действовали только в своих интересах, превращая сделку по ипотечному кредитованию в кабалу для заемщика. Согласно материалам долгосрочной Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, разработанной ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», стратегической целью развития ипотечного жилищного кредитования является обеспечение к 2030 г. доступности приобретения, строительства, найма жилья с помощью ипотечного кредитования и других форм жилищного финансирования для 60% семей. Председатель Правительства Российской Федерации В. В. Путин отметил следующее: «Жилищный вопрос, как мы с вами хорошо знаем, касается практически каждого российского гражданина, каждого нашего человека. И в нашей стране эта проблема всегда была очень острой. Всегда. Цены на квартиры по-прежнему выс оки. Только 18% наших граждан могут самостоятельно решать жилищные проблемы. Только 18%! Наша задача — сформировать предпосылки для перехода к качественно новому этапу в развитии жилищной сферы. Я говорил, что только 18% наших граждан могут самостоятельно решать жилищные проблемы. Нам необходимо довести эту цифру хотя бы до 60%, чтобы 60% граждан могли решать жилищную проблему. При известных налаженных государством инструментах, но самостоятельно» <15>. ——————————— <15> URL: http://premier. gov. ru/ (сайт Председателя Правительства РФ Путина).
Достижение стратегической цели будет происходить поэтапно. Выделение этапов основано на прогнозах развития российской экономики, приведенных в Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 г. <16>. ——————————— <16> Распоряжение Правительства РФ от 17 ноября 2008 г. N 1662-р «О Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года» (вместе с «Концепцией долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года») // Собрание законодательства РФ. 2008. N 47. Ст. 5489.
Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации исходит из того, что в период с 2009 по 2011 г. благодаря реализации антикризисных мер экономика Российской Федерации начнет выходить из кризиса, рынок ипотеки начнет восстанавливаться, к концу периода ключевые показатели достигнут докризисных значений. Основными задачами первого этапа являются восстановление доверия к рынку у заемщиков, кредиторов и инвесторов, а также стимулирование жилищного строительства с помощью развития механизмов кредитования жилищного строительства под залог недвижимости, поддержки платежеспособного спроса на приобретение жилья на первичном рынке. К концу первого этапа доля семей, которым будет доступна ипотека, достигнет 19%; средняя ставка по кредиту снизится до 13%. Доля сделок с ипотекой на рынке жилья, объемы выдачи кредитов достигнут докризисных показателей — 20% и 230 тыс. кредитов соответственно. Стратегия исходит из полного восстановления рынка в период с 2012 по 2020 г. и выхода на устойчивый рост экономики. Период восстановления банковской системы после кризиса завершится, и банки будут активно предлагать ипотечные кредиты населению, за счет чего концентрация рынка снизится. Внедрение новых механизмов жилищного финансирования позволит достичь баланса между спросом и предложением на рынке жилья. К концу 2020 г. доля семей, которым будет доступен ипотечный кредит, достигнет 50%. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам на рынке снизится до 6% годовых, увеличится средний срок кредитов. Стратегия исходит из того, что в период с 2021 по 2030 г. рынок ипотеки приблизится к насыщению, т. е. доля семей, имеющих возможность взять кредит, достигнет предельных 60%. Таким образом, для населения Российской Федерации приобретение жилого помещения с помощью ипотечного кредитования является едва ли не единственным способом решения жилищного вопроса. В связи с высокими ценами на жилье немногие семьи могут себе позволить приобрести квартиру за наличный расчет.
