(Бобровская О. Н.) («Гражданское право», 2012, N 1)
УПРОЩЕННЫЙ ПОРЯДОК РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ ГРАЖДАН НА ОТДЕЛЬНЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА <*>
О. Н. БОБРОВСКАЯ
——————————— <*> Bobrovskaya O. N. Simplified procedure of registration of rights of citizens to separate objects of immovable property.
Бобровская Ольга Николаевна, заместитель заведующего кафедрой гражданско-правовых дисциплин Московской академии экономики и права, кандидат юридических наук, доцент.
В статье дается общая характеристика упрощенного порядка регистрации прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества, который, по мнению автора, стал частным случаем признания права собственности на самовольную постройку во внесудебном порядке, что служит обеспечению имущественных потребностей российских граждан.
Ключевые слова: право собственности, регистрация прав, недвижимое имущество, дачная амнистия.
The article gives general characteristics of simplified procedure of registration of rights of citizens to separate objects of immovable property which in the author’s opinion has become a private case of recognition of right of ownership to an unauthorized building in extra-judicial procedure which serves ensuring property needs of Russian citizens.
Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним призвана обеспечить формирование механизмов эффективного государственного воздействия на рынок недвижимости в целях защиты конституционных прав собственников и иных правообладателей на объекты, в том числе жилой недвижимости. Абсолютно прав Н. А. Баринов, что праву частной собственности принадлежит значительная роль в обеспечении интересов и удовлетворении материальных и духовных потребностей российских граждан, в повышении их благосостояния <1>. ——————————— <1> См.: Баринов Н. А. Избранные труды. М.: Норма; Инфра-М, 2012. С. 143.
У большинства граждан, получивших в недалеком прошлом земельные участки для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, построивших на таких участках садовые и дачные домики, отсутствовали документы, подтверждающие их права на эти объекты недвижимого имущества. Для решения указанной проблемы и был принят Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», который вступил в силу 1 сентября 2006 г. и получил условное название «дачная амнистия» (далее — Закон). Закон упростил процедуру государственной регистрации сделок с принадлежащими физическим лицам объектами недвижимого имущества, правоустанавливающие документы на большую часть которых отсутствуют либо не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, для чего потребовалось внести изменения в ряд основополагающих в этой сфере законодательных актов (Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1, Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ), Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ), Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» и Федеральный закон от 02.01.2000 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»). Основные изменения коснулись положений Федеральных законов «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» и «О государственном земельном кадастре», которые в новой редакции с 1 сентября 2006 г. должны были максимально облегчить процедуру оформления дач и земельных участков. Условное название «дачной амнистии» Закон получил потому, что предусмотрел упрощение процедуры оформления и регистрации для граждан — дабы они не явились заложниками изменяющегося законодательства в данной (земельной) области и могли с минимальными усилиями по сравнению с обычным порядком регистрации прав все оформить надлежащим и должным образом. Но стоит подчеркнуть, что главной целью дачной амнистии стало обеспечение гарантий прав граждан на земельные участки и объекты недвижимости, которые находятся в их пользовании. Закон направлен на решение трех главных проблем, а именно упрощения процедур: приватизации земельных участков в дачных и садовых некоммерческих объединениях; оформления прав на индивидуальное жилищное строительство; замены старых свидетельств о правах собственности на земельные участки на новые. В связи с этим изменения затронули кадастровый учет земельных участков и самовольных построек, участие нотариусов в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и размер государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности на указанные объекты. Внесенные в законы изменения установили новый порядок регистрации прав собственности граждан на земельные участки, предоставленные до введения в действие ЗК РФ; земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного и дачного строительства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного или индивидуального гаражного строительства; на создаваемые и созданные на этих участках объекты недвижимости, в том числе до введения в действие Градостроительного кодекса РФ <2>. ——————————— <2> Дачная амнистия. Новый регламент. Как собрать документы и оформить недвижимость. М.: А-Приор, 2010. С. 3.
Новое законодательство, касающееся каждого дачника, владельца загородного участка, внесло значительные изменения в порядок оформления земельных участков и построек, облегчив участь законопослушных, но несколько неимущих сограждан, так как по новым правилам требовался минимальный пакет документов для регистрации собственной недвижимости <3>. Принятый Закон подразумевал упрощение оформления в следующих аспектах: ——————————— <3> Магась В. И. «Дачная амнистия»: вопросы и ответы. 3-е изд., исправ. и перераб. Ростов н/Д: Феникс, 2009. С. 10.
1. Для регистрации участка стало достаточно представить любой документ, подтверждающий право на земельный участок, независимо от того, кем и когда он был выдан. При регистрации права собственности стали признаваться любые акты государственных органов или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка. Если вообще нет никакого документа, принимается даже выписка похозяйственной книги (которые ведутся местными властями). Оформить право собственности можно также и на основании свидетельства о праве на земельный участок <4>. ——————————— <4> Машьянова О. Г. «Дачная амнистия», или «презумпция собственника» // Российская юстиция. 2006. N 8. С. 33.
Законом была введена презумпция права собственности на предоставленный гражданину земельный участок, что означает, что независимо от того, предоставлялся ли земельный участок на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, в целях государственной регистрации прав земельный участок считается предоставленным на праве собственности. По мнению главы профильного комитета Государственной Думы П. В. Крашенинникова, главное отличие Закона — это признание государством частной собственности вне зависимости от времени выдачи документов на право пользования землей. Можно даже сказать, что право пользования земельным участком в прошедшем периоде фактически приравнивали к праву собственности на него <5>. ——————————— <5> Дачная амнистия. С. 3.
Принятие специальных решений о предоставлении земельных участков, предоставленных до введения в действие ЗК РФ, для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, в собственность граждан не требуется <6>. ——————————— <6> О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки: Федеральный закон от 23 ноября 2007 г. N 268-ФЗ (в ред. от 21.12.2009 N 334-ФЗ), ст. 3, абз. 4.
2. Законом была отменена наиболее дорогая процедура — обязательное межевание участков от соседей по даче или огороду в случае, когда необходимо заново проводить расчет границ своих владений. В случае если в дачном либо садоводческом товариществе нет споров между соседями, то при продаже, при ипотеке, при наследовании межевание не требуется. Граждане получили возможность по упрощенной процедуре зарегистрировать право собственности на полученные до введения в действие Земельного и Градостроительного кодексов (до 30.10.2001 и 20.12.2004 соответственно) свои земельные участки в фактически сложившихся границах и на возведенные на них без согласования с властями постройки <7>. ——————————— <7> Дачная амнистия 2011. Приватизация земельных участков // URL: http://www. da. neoidea. ru/page23.html.
3. Границы земельных участков, предоставленных гражданам, например, в 60 — 80-е годы, претерпели изменения. Существенным моментом в определении границ занимаемого участка стало то обстоятельство, что при отсутствии спора по границе участка с соседями отпала необходимость обращения в суд. И чтобы зарегистрировать участок, владельцу стало достаточно в правлении своего садоводческого товарищества получить выписку из хозяйственной книги об отсутствии претензий <8>. ——————————— <8> Машьянова О. Г. Указ. соч. С. 33.
4. Законом был предусмотрен порядок приватизации, разрешающий оформление земельного участка в индивидуальную собственность, и унифицирована процедура приватизации земельных участков в индивидуальном порядке для всех регионов страны. Кроме того, Закон позволил решить проблемы с определением фактической площади земельного участка: теперь разрешена регистрация права на земельный участок по его фактическим границам, необходимо только согласовать новую площадь участка с соседями <9>. ——————————— <9> Дачная амнистия 2011.
5. Механизм «переоформления прав» (упрощенный порядок приобретения права собственности на предоставленный земельный участок) граждан на предоставленные им земельные участки сроком не ограничен. 6. Законом отменена норма об однократном бесплатном предоставлении в собственность земельного участка, находящегося на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Вместо нее введен принцип бесплатности переоформления прав на земельный участок вне зависимости от того, сколько земельных участков находится на каком-либо праве у того или иного лица <10>. ——————————— <10> Звягинцев М. Дачная амнистия: земельные участки // URL: http:// www. institutra. ru/ blog/ zemlya/ dachnaya-amnistiya-zemelnye-uchastki/.
7. Изменено Законом и оформление прав на недвижимость, расположенную на участке. До принятия Закона строительство дачных домиков, гаражей и хозяйственных построек формально осуществлялось без соответствующего разрешения, а подтвердить право на недвижимость можно было только через суд, поэтому постройки вводили в эксплуатацию задним числом. Стоимость подобной легализации в каждом случае согласовывалась в индивидуальном порядке с органами местного самоуправления. Весь этот процесс проходил стихийно, поскольку не были установлены ни сроки оформления, ни стоимость оказания подобных услуг <11>. ——————————— <11> Дачная амнистия 2011.
Нежилые помещения, в том числе садовые домики, дачи, гаражи и бани, с принятием Закона о дачной амнистии можно регистрировать в декларативном порядке. Объекты недвижимости можно зарегистрировать после заполнения собственником объекта недвижимости соответствующей декларации, а собственником индивидуальных жилых и приусадебных домов — после изготовления технического паспорта. Это кардинальное изменение позволит легализовать самовольно возведенные строения <12>, при этом нет необходимости в получении от органов власти специального разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию объектов недвижимости <13>, а регистрация индивидуальных жилых домов «задним числом» официально разрешена вплоть до 1 марта 2015 г. ——————————— <12> Машьянова О. Г. Указ. соч. С. 34. <13> Разъяснения к Федеральному закону от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (Закон о «дачной амнистии») // URL: /http:// www. gov. cap. ru/ hierarhy. asp? page=./ 26/ 17411/ 270853/ 297613.
Для нового строительства теперь достаточно оформить разрешение на него в органах местного самоуправления, чтобы автоматически получить свидетельство о собственности на готовый дом. По новому Закону зарегистрировать «лишние» сотки и возведенную без разрешения постройку можно в заявительном порядке. В орган регистрации нужно подать документы на право собственности и кадастровый план участка. 8. Законом расширен круг лиц, которые подпадают под так называемую дачную амнистию. Теперь наследники имеют право безвозмездно приобрести право собственности на земельный участок в случае, если наследодатель не оформил участок в собственность или обладал участком на праве пожизненного владения, а также в случае, если земельные участки были предоставлены без указания вида права, либо когда вид права определить невозможно. В этом случае при государственной регистрации права собственности необходимо представить следующие документы: свидетельство о праве на наследство или иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на здание, строение или сооружение; один из документов, устанавливающих или удостоверяющих права гражданина — прежнего собственника здания или сооружения на земельный участок <14>. ——————————— <14> Дачная амнистия 2011.
В целом можно заключить, что упрощенный порядок регистрации прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества стал частным случаем признания права собственности на самовольную постройку в ином (т. е. внесудебном) установленном законом порядке, что, бесспорно, служит обеспечению имущественных потребностей российских граждан.
