Является ли радиатор системы отопления, расположенный в квартире, в нежилом помещении, общим имуществом дома и кто несет ответственность при его разрыве или повреждении? Несмотря на то что законодательно данный вопрос урегулирован и существуют правовые нормы, которые устанавливают правовой режим данного оборудования, в судах сложилась различная практика.
Суд решил
Решением Бутырского районного суда г. Москвы от 07.12.2011 с собственника квартиры (далее — ответчика) взыскан материальный ущерб, причиненный в результате залива нижерасположенной квартиры. Залив произошел из-за разрыва прибора отопления (радиатора), расположенного в одной из комнат квартиры ответчика. Ответчик не оспаривал факт залива, однако считал, что надлежащим ответчиком должна быть эксплуатирующая организация, поскольку прибор отопления (радиатор) относится к общему имуществу многоквартирного дома. Вынося решение о взыскании с ответчика суммы ущерба, суд исходил из того, что прибор отопления (радиатор) не является общим имуществом дома, поскольку обслуживает одно жилое помещение. И ответчик как собственник жилого помещения в силу ст. 30 ЖК РФ должен нести расходы по содержанию принадлежащего ему имущества. Правильность решения суда подтвердила апелляционная инстанция судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда. Определением судьи Московского городского суда в передаче для рассмотрения дела в суде кассационной инстанции отказано. При этом судья в определении указал, что ответчик, самостоятельно осуществивший замену батареи отопления, должен нести риски, связанные с эксплуатацией данного отопительного прибора.
Когда мое — часть общего
Система отопления в квартире ответчика в неизменном виде функционирует с момента постройки дома в 1985 году. Ответчик и ранее проживавшие жильцы регулярно и полностью оплачивали коммунальные услуги, в состав которых входят расходы по содержанию и ремонту общего имущества.
Пунктом 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ установлено, что общим имуществом в многоквартирном доме являются в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Согласно п. п. 5, 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
Таким образом, из буквального толкования п. п. 5 и 6 Правил следует, что к общему имуществу дома относятся системы горячего и холодного отопления и др. системы, находящиеся внутри квартиры или нежилого помещения до первого отключающего устройства. И наоборот, система отопления дома, в том числе радиаторы, находящиеся внутри квартир, относятся к общему имуществу дома. Данное толкование нашло свое подтверждение в письме Министерства регионального развития Российской Федерации от 04.09.2007 N 16273-СК/07.
Кто кому противоречит?
Определением ВС РФ от 24.11.2009 N КАС09-547 установлено, что в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т. д.). Находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые имеют отключающие устройства, расположенные на ответвленных от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают одну квартиру, могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения в установленном порядке (ст. 26 ЖК РФ).
С учетом вышеуказанного мнения ВС РФ в рассматриваемом конкретном случае радиатор относится к общему имуществу дома, так как не имеет отключающих устройств, в связи с чем обслуживает более одного помещения.
Несмотря на это, суды первой и второй инстанций пришли к выводу, что система отопления обслуживает одно жилое помещение, в связи с чем не относится к общему имуществу дома. Суд кассационной инстанции пришел к выводу, что ответчик несет материальную ответственность, поскольку самостоятельно установил батарею. Однако доказательств самостоятельной установки радиатора ответчиком нет, акт управляющей компании, в котором указано, что лопнул прибор отопления, самостоятельно установленный ответчиком, написан работником управляющей компании, являющимся заинтересованным лицом. Техническая документация о постройке дома в 1985 году судами у управляющей организации не истребована и не исследована.
Итак, на примере спора видно, что вопрос разграничения зоны ответственности в ЖКХ не разрешен. Законодателем не установлен четкий критерий, определяющий состав общего имущества, не определены пределы ответственности нового собственника за ущерб, причиненный в результате «недоремонта» жилых и нежилых помещений. Получается, что вся ответственность за содержание общего домового имущества с управляющих компаний переложена на плечи жильцов.
