ГОТОВЯТСЯ ДОПОЛНЕНИЯ К РАЗЪЯСНЕНИЯМ ПЛЕНУМА ВАС РФ
ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ
Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 9 октября 2012 года
И. В. КЕРЕНСКИЙ
На сайте Высшего Арбитражного Суда был опубликован проект Постановления Пленума ВАС РФ [1] (далее — проект). Он содержит дополнения к Постановлению Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 [2], посвященному некоторым вопросам применения норм Гражданского кодекса РФ о договоре аренды. В проекте содержится 15 новых пунктов, что фактически означает подготовку не просто дополнения к Постановлению Пленума, а второго масштабного разъяснения практики применения норм о договоре аренды. Ниже рассмотрим некоторые подготавливаемые разъяснения.
При заключении договора аренды части недвижимого имущества
необходимо обозначить ту его часть, которая будет
достаточной для определения объекта аренды
Аренда части недвижимого имущества (здания, помещения или земельного участка) — очень распространенная в настоящее время сделка. Однако у арбитражных судов пока нет единого подхода к вопросу о правовой природе и надлежащем оформлении сделок подобного рода.
Например, арбитражные суды, рассматривающие споры об аренде части здания, расходятся во мнениях о том, применяются ли к соответствующим договорам нормы гл. 34 ГК РФ («Аренда»). Одни суды полагают, что договор, по которому передается часть площади здания, не поименован в Гражданском кодексе РФ, поэтому к нему не могут быть применены нормы о договоре аренды (см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.04.2010 по делу N А43-14227/2009). Другие суды, напротив, считают, что договор аренды части здания является разновидностью договора аренды и к нему применяются нормы гл. 34 ГК РФ (см. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.01.2011 по делу N А03-900/2010).
Еще одна позиция сформулирована в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 [3], в котором разъяснялся вопрос о правовой природе договора на передачу в пользование части здания, не являющейся помещением (стены, крыши и т. п.). Пленум ВАС РФ указал, что лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости. Вместе с тем к таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и договора подлежат госрегистрации.
Что касается надлежащей индивидуализации объекта аренды части здания, то по этому вопросу в судебной практике также наблюдаются две противоположные позиции. Одни суды указывают, что для заключения договора необходимо согласовать адрес здания, а также площадь его части, сдаваемой в аренду (см. Постановление ФАС Московского округа от 18.03.2010 N КГ-А40/1848-10 по делу N А40-44919/09-105-370). Другие суды, напротив, считают, что договор аренды не является заключенным, даже если содержит указание на адрес здания и на площадь помещения (помещений) в здании, так как этого «недостаточно для индивидуализации предмета обязательства» (см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.03.2010 по делу N А43-4982/2009).
В отношении аренды части помещения наблюдается иная картина: договор аренды части помещения признается договором аренды, о чем напрямую сказано в п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Арбитражные суды признают такие договоры заключенными, если соблюдены два условия:
— в договоре содержатся данные, позволяющие индивидуализировать часть помещения;
— часть помещения обозначена на поэтажном плане.
Такая позиция суда отображена, например, в Постановлении ФАС Московского округа от 20.09.2007 по делу N А40-17498/07-152-97. В противном случае (то есть в ситуации, когда определить часть помещения не представляется возможным) такие договоры признаются незаключенными (Постановление ФАС Уральского округа от 06.12.2010 N Ф09-10019/10-С3 по делу N А71-2608/2010).
В проекте содержатся разъяснения по вопросам аренды части недвижимого имущества.
Во-первых, независимо от того, что именно передается в аренду — часть здания, помещения или земельного участка, данный договор будет признаваться договором аренды, и к нему будут применяться правила гл. 34 ГК РФ.
Во-вторых, договор на аренду части недвижимого имущества сроком более одного года будет подлежать госрегистрации. Обременение при этом будет устанавливаться на весь объект недвижимости.
В-третьих, в зависимости от вида недвижимого имущества по-разному будет определяться, какое оформление объекта аренды считается надлежащим. Так, при аренде части земельного участка часть, передаваемая в аренду, может быть обозначена на графической части кадастрового паспорта любым согласованным сторонами способом, в том числе посредством внесения сведений в государственный кадастр недвижимости. Однако даже в случае непредставления кадастрового паспорта (выписки), в котором указано, что сведения внесены в кадастр недвижимости, регистрирующий орган не вправе будет отказать в регистрации договора аренды, если соответствующая часть обозначена иным образом, который стороны сочли достаточным для определения объекта аренды.
Для госрегистрации договора аренды части иных объектов недвижимости (зданий, помещений) стороны могут представить документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание той ее части, которой будет пользоваться арендатор. При этом отказ в регистрации договора по причине непредставления кадастрового паспорта не соответствует закону. Исключение составляет случай, если кадастровый паспорт, план недвижимой вещи или иной документ, содержащий ее описание, ранее не предоставлялся.
Отметим, что в проекте содержится альтернативный вариант пункта с разъяснениями по вопросам аренды части недвижимой вещи. В этом варианте данные вопросы предлагается не рассматривать.
Передача в аренду имущества, которое не находится
в собственности арендодателя на момент заключения договора,
не влечет автоматической недействительности договора
В настоящее время распространена ситуация, когда арендуются помещения в строящихся торговых комплексах и бизнес-центрах, а также иных объектах, содержащих нежилые помещения, пригодные для коммерческого использования. При этом право собственности на такое недвижимое имущество не зарегистрировано арендодателем. В таком случае у арендатора возникает риск признания договора аренды недействительным. В настоящее время арбитражные суды указывают, что если права арендодателя на недвижимое имущество не зарегистрированы за ним в ЕГРП, то договор аренды такого имущества ничтожен (см., например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.05.2011 по делу N А44-3260/2010).
В проекте предлагается иной вариант решения данной проблемы: если арендодатель в момент передачи вещи в аренду являлся владельцем недвижимого имущества, но еще не зарегистрировал свое право собственности на него, то договор аренды не может быть признан недействительным по данному основанию.
Такая ситуация может возникнуть, если арендодатель приобрел имущество по договору или самостоятельно создает недвижимое имущество. Во втором случае отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не является основанием для признания договора недействительным, однако лица, виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без такого разрешения, могут быть привлечены к административной ответственности в соответствии с ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ.
Еще один возможный вариант заключения договора в отношении имущества, которое не находится в собственности арендодателя к моменту заключения договора: договор аренды заключен в отношении вещи, которая не находится в собственности арендодателя к моменту заключения договора, но поступила в его собственность в момент исполнения договора. Такой договор также не может быть признан недействительным.
При этом в случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе если вещь не была создана или приобретена у третьего лица) арендодатель обязан будет возместить арендатору убытки, в частности, разницу между арендной платой по договору и текущими средними рыночными ставками, уплачиваемыми за аренду аналогичного имущества в данной местности.
Применение регулируемых ставок арендной платы
при аренде недвижимого имущества у публичного собственника
зависит от вида арендуемого имущества
При аренде имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, арендатору следует учитывать, что законом могут быть установлены случаи, когда арендная плата устанавливается и регулируется уполномоченным органом (далее — регулируемая арендная плата) (п. 1 ст. 424 ГК РФ).
Среди подобных ситуаций наиболее распространено установление арендной платы за пользование земельными или лесными участками. Платность пользования землей установлена в ст. 65 ЗК РФ, в которой определено, что органы государственной и муниципальной власти устанавливают порядок определения размера арендной платы в отношении земель, находящихся в их собственности. Правила определения арендной платы за пользование лесными участками установлены в ст. 73 Лесного кодекса РФ [4].
В проекте разъясняется, что для договоров аренды имущества, заключенных до вступления в силу закона, которым установлены правила определения регулируемой арендной платы (например, Земельного кодекса РФ для земельных участков и Лесного кодекса РФ — для лесных участков), действуют правила определения арендной платы, установленные в самом договоре.
Применять регулируемую арендную плату к договорам, заключенным до вступления в действие соответствующего закона, возможно только при одном из следующих условий:
— в самом договоре установлена зависимость размера арендной платы от изменения нормативных актов, подлежащих применению в отношении сторон договора;
— в договоре допускается одностороннее изменение размера арендной платы по инициативе арендодателя.
При этом соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы должно быть сделано арендодателем и принято арендатором.
Если отсутствует закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, то в отношении норм, регулирующих данную плату, действуют другие правила. Например, в настоящее время отсутствует закон, регулирующий правила установления арендной платы в случае предоставления в аренду нежилых помещений, находящихся в госсобственности. В таком случае акты публичного образования, которыми устанавливаются правила определения арендной платы, не являются актами гражданского законодательства, и их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. В случае противоречия между положениями договора и подобного нормативного акта преимущество будет отдаваться положениям договора.
Переход имущества в собственность публичного образования
или в частную собственность не означает
автоматического изменения арендной платы
Как указано в проекте, переход к публичному образованию права собственности на вещь, находившуюся в частной собственности, сам по себе не означает, что плата по заключенному ранее договору аренды этой вещи становится регулируемой.
Похожая позиция была сформулирована в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.12.2011 N 9069/11. В указанном деле Президиум ВАС РФ исследовал вопрос о том, как должен определяться размер арендной платы, если договор аренды земельного участка был заключен до введения в действие Земельного кодекса РФ, а земельный участок перешел в собственность муниципального образования уже после вступления в силу данного Кодекса. Президиум ВАС РФ указал, что если положения договора не допускают возможности одностороннего изменения размера арендной платы, то переход прав арендодателя к муниципальному образованию не означает автоматического изменения правил начисления арендной платы.
Однако в проекте позиция по данному вопросу сформулирована еще шире: независимо от момента заключения договора аренды вещи, находившейся в частной собственности, переход вещи в публичную собственность не означает изменения размера арендной платы. Равным образом и переход имущества в частную собственность из публичной собственности не означает изменения условия об арендной плате. В обоих случаях стороны вправе в общем порядке изменить договор и установить иной размер или порядок определения арендной платы.
[1] Проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
[2] Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
[3] Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».
[4] Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 N 200-ФЗ.
Документ:
Проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (http://www. arbitr. ru/vas/presidium/prac/63659.html).
