(Козлова Е. Б.) («Правовые вопросы строительства», 2012, N 2)
ОСОБЕННОСТИ ПРЕДМЕТОВ ДОГОВОРОВ, ОПОСРЕДУЮЩИХ СТРОИТЕЛЬНУЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В СФЕРЕ СОЗДАНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Е. Б. КОЗЛОВА
Козлова Елена Борисовна, доцент кафедры предпринимательского права, гражданского и арбитражного процесса Российской правовой академии Минюста России, кандидат юридических наук.
В сфере строительной деятельности, связанной с созданием объектов недвижимого имущества, применяются такие договорные конструкции, как договор строительного подряда, договор о развитии застроенной территории, договор участия в долевом строительстве, особенности которых предлагается рассматривать исходя из специфики их предметов. Договор строительного подряда в п. 1 ст. 740 ГК РФ определяется как договор, по которому подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Существует несколько концепций предмета договора строительного подряда. Во-первых, выделяются концепции унитарного предмета договора, согласно первой из них предметом договора строительного подряда выступает законченный строительством и готовый к сдаче объект (результат работ, результат деятельности) <1>. Вторая группа ученых настаивает на том, что предметом договора строительного подряда выступает деятельность подрядчика, выраженная в возведении и сдаче объекта (процесс выполнения работ) <2>. В случае объединения первой и второй концепций унитарного предмета договора строительного подряда предмет договора определялся бы как работы, связанные с созданием, реконструкцией или ремонтом объектов недвижимости, результатом которых будут либо новые, либо модернизированные, улучшенные объекты недвижимости. ——————————— <1> Черняк М. Я. Новое в правовом регулировании строительства // Советское государство и право. 1962. N 4. С. 60; Абрамцова Е. Л. Договор подряда в гражданском праве России: Дис. … канд. юрид. наук. Волгоград, 2005. С. 11. <2> Брагинский М. И. Совершенствование законодательства о капитальном строительстве. М.: Стройиздат, 1982. С. 97; Заяханов Г. М. Договор строительного подряда в российском гражданском праве: Дис. … канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2009. С. 16.
Следующая — концепция сложного предмета договора строительного подряда, согласно которой предмет договора состоит из двух элементов: работ (процесса их выполнения) и объекта строительства (как результата выполненных работ) <3>. А теория двух предметов (объектов) договора строительного подряда была высказана, в частности, классиком российской цивилистики О. С. Иоффе, который выделял материальный объект подрядных отношений по капитальному строительству — возводимое сооружение и юридический объект — деятельность подрядчика, на которую вправе притязать заказчик <4>. Некоторые исследователи называли предметом договора сдачу готовых объектов строительства <5>. ——————————— <3> Черная Н. В. Объект незавершенного строительства как предмет договора строительного подряда // Юридический мир. 2010. N 11. С. 44; Ершов О. Г. О предмете договора строительного подряда // Бюллетень нотариальной практики. 2008. N 4. С. 27. <4> Иоффе О. С. Избранные труды: В 4 т. Т. III. Обязательственное право. СПб.: Изд-во «Юридический центр «Пресс», 2004. С. 453. <5> Ткач А. П. Договорно-правовые отношения социалистических организаций и хозяйственная реформа. Киев, 1970. С. 41.
Для уяснения вопроса о предмете договора строительного подряда следует обратиться к особенностям правового режима данной сделки, установив в качестве базового утверждение, что правовой режим сделки имеет как формально-инструментальную, так и содержательную характеристику, выступает и как особым образом формализованный порядок правового регулирования субъективных прав и обязанностей, состоящий из определенной системной совокупности созданных особым сочетанием взаимодействующих между собой дозволений, запретов и позитивных обязанностей, направленных на достижение общеправовых и частноправовых целей, имеющий ограничительный характер, и как достигнутое состояние субъективных прав и обязанностей участников сделки <6>. ——————————— <6> Илюшина М. Н. Правовой режим сделок в коммерческом обороте и в обороте долей хозяйственных обществ: общее и особенное: Автореф. дис. … докт. юрид. наук. М., 2012. С. 12.
Детальный анализ норм § 3 гл. 37 ГК РФ позволяет выделить следующие особенности правового режима договора строительного подряда как сделки, лежащие в сфере прав и обязанностей сторон договора и касающиеся непосредственно работ (процесса их выполнения): — подрядчик, если договором не предусмотрено иное, несет обязанность по обеспечению строительства материалами (п. 1 ст. 745 ГК РФ); — в случае обнаружившейся невозможности использования предоставленных заказчиком материалов или оборудования без ухудшения качества выполняемых работ и отказа заказчика от их замены подрядчик имеет право отказаться от договора строительного подряда и потребовать уплаты цены договора пропорционально выполненной части работ (п. 3 ст. 745 ГК РФ); — заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, качеством предоставленных подрядчиком материалов, правомерностью использования материалов заказчика (п. 1 ст. 748 ГК РФ); — заказчик в целях осуществления контроля и надзора за строительством может без согласия подрядчика заключить договор об оказании заказчику услуг такого рода с соответствующим инженером (ст. 749 ГК РФ); — на подрядчика возложена обязанность соблюдать требования законодательства об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ (ст. 751 ГК РФ). В ГК РФ заложена также и особенность правового режима договора строительного подряда, лежащая в сфере прав и обязанностей сторон договора и касающаяся уже непосредственно объекта строительства (результата выполненных работ) как объекта недвижимого имущества. В соответствии со ст. 747 ГК РФ заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок, площадь и состояние которого должны соответствовать содержащимся в договоре строительного подряда условиям, а при отсутствии таких условий — обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок. Особенности правового режима договора строительного подряда как сделки установлены законодателем с учетом и особенностей процесса выполняемых по договору работ (юридический элемент), и объекта строительства как результата выполненных работ (материальный элемент), в связи с чем следует определять предмет данного договора как совокупность двух этих элементов. Сложная, двухэлементная структура предмета договора строительного подряда выступает квалифицирующим признаком данного договора, поскольку квалифицирующие признаки договора — это признаки, позволяющие выделить соответствующий договор в самостоятельный тип (и вид) договорного обязательства. Второй договор, на который следует обратить внимание, — это договор о развитии застроенной территории. Развитие застроенной территории — сложный процесс, представляющий собой целый комплекс мероприятий, многие из которых относятся к сфере административного права. Развитие застроенных территорий в соответствии с п. 7 ст. 46.1 ГрК РФ осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории, по которому согласно ст. 46.2 ГрК РФ одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства по: — подготовке проекта планировки застроенной территории; — созданию либо приобретению, а также по передаче в государственную или муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на соответствующей территории; — уплате выкупной цены за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома; — осуществлению строительства на соответствующей территории в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории. Другая сторона по договору (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств по: утверждению проекта планировки застроенной территории; принятию в установленном порядке решения об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; предоставлению другой стороне по договору без проведения торгов земельных участков для строительства. Видно, что орган местного самоуправления, с одной стороны, выступает как субъект, наделенный властными полномочиями и их в необходимой степени реализующий, а с другой стороны, как субъект, вступающий в договор на началах равенства участников отношений. Очевидна отягощенность договора о развитии застроенной территории публичным элементом, которая заключается в необходимости реализации органом местного самоуправления своих властных полномочий не только до заключения договора о развитии застроенной территории, но и в ходе его исполнения. Однако реализация административных функций органом местного самоуправления — не самоцель, а лишь этапы достижения единой цели, которая заключается непосредственно в развитии застроенной территории. Исключив административную составляющую из перечня обязанностей сторон по договору, можно утверждать, что предметом договора является: строительство многоквартирных домов и объектов коммунально-бытового и социального назначения на территории, подлежащей развитию, а также снос и реконструкция ветхого и аварийного жилищного фонда, реконструкция систем инженерной и коммунально-бытовой инфраструктур. В соответствии со своей целью рассматриваемый договор является гражданско-правовым, а функции органа местного самоуправления, связанные с утверждением проекта планировки застроенной территории, с принятием решения об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащих сносу и расположенных на застроенной территории, следует квалифицировать не более как административные предпосылки исполнения застройщиком своих обязанностей по договору. В качестве административных предпосылок договора о развитии застроенной территории выступают также принятие решения о развитии застроенной территории, проведение аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории и предоставление застройщику земельных участков для строительства. Следовательно, предмет договора о развитии застроенной территории тоже имеет сложную структуру, состоит из юридического и материального элементов. Материальным элементом являются объекты строительства как результат выполненных работ, а юридическим элементом — работы по подготовке проекта планировки застроенной территории (включая проект межевания такой территории). Данная особенность предмета договора о развитии застроенной территории является квалифицирующим признаком этого договора. Наконец, третий договор, подлежащий изучению, — договор участия в долевом строительстве. ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в ст. 4 определяет его как договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Особенности правового режима договора участия в долевом строительстве как сделки установлены законодателем с учетом только объекта долевого строительства, который и представляет собой предмет договора участия в долевом строительстве. Но предмет данного договора обладает двумя особенностями. Первая заключается в том, что он состоит из двух элементов — жилого или нежилого помещения, на которое у участника долевого строительства по результатам реализации договора участия в долевом строительстве возникает право собственности, и доли в общем имуществе многоквартирного дома или иного объекта градостроительной деятельности, в состав которого входит соответствующее жилое или нежилое помещение. Вторая особенность объекта долевого строительства заключается в том, что он сам входит в состав имущественного комплекса многоквартирного дома или иного объекта градостроительной деятельности.
