ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ СТОРОН ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
С. А. ЛУШКИН
Лушкин Сергей Анатольевич Директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал». Специалист по гражданскому праву (сделки с недвижимостью, участие в долевом строительстве объектов недвижимости). Родился 28 марта 1976 г. в Москве. В 1998 г. окончил Московский государственный индустриальный университет по специальности «Экономика и управление на предприятиях машиностроения». В 2005 г. окончил Государственный университет управления по специальности «Юриспруденция». Автор ряда публикаций.
С начала 90-х годов XX века на территории Российской Федерации широкое распространение получили различные схемы финансирования строительства жилых многоквартирных домов за счет привлеченных денежных средств физических и юридических лиц — инвесторов-дольщиков. При этом отношения инвестиционно-строительных компаний (инвестиционных компаний, строительных компаний, девелоперов, генеральных инвесторов, основных инвесторов, застройщиков и т. д.; далее — застройщики) с инвесторами-дольщиками (соинвесторами, инвесторами, дольщиками, участниками долевого строительства, участниками строительства и т. д.; далее — участники долевого строительства, участники строительства, участники) строятся, как правило, на основе двухсторонних договоров.
На практике договоры, регулирующие взаимоотношения застройщиков с участниками долевого строительства по поводу финансирования строительства, имеют различные названия: договор долевого участия в финансировании строительства, договор о долевом инвестировании, договор инвестирования, договор о совместной деятельности в строительстве дома, договор о долевом участии в инвестициях в строительство дома, контракт об инвестировании строительства, договор о привлечении финансовых средств, договор участия в долевом строительстве и др. (далее — договор, договор участия в долевом строительстве). В гражданском законодательстве Российской Федерации определение данного вида договора было сформулировано только в конце 2004 г. в связи с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» <*>, вступившего в силу 1 апреля 2005 г. (далее — Закон). Согласно п. 2 ст. 27 этого Закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу. ——————————— <*> Российская газета. 2004. N 292.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом (п. 9 ст. 4). Необходимо отметить, что отношения сторон по договору в той части, в которой они не урегулированы нормами Закона и правовых актов, к которым Закон отсылает, регулируются общими положениями Гражданского кодекса РФ об обязательствах, договорах и сделках. Таким образом, в настоящее время часть договоров участия в долевом строительстве (именно такое название получил договор в Законе) заключается в соответствии со ст. 421 ГК РФ о свободе договора. Практика заключения договоров участия в долевом строительстве в соответствии с упомянутым выше новым Законом находится в стадии становления. Это связано с тем, что, во-первых, основная часть строительных проектов, находящихся в стадии реализации, не подпадает под действие Закона, а во-вторых, некоторые застройщики пытаются обойти закон, используя альтернативные возможности привлечения денежных средств участников долевого строительства, например «вексельные схемы», договоры займа, предварительные договоры и пр. <*>. ——————————— <*> См., напр.: Русина Н., Федорова М. Вексель вместо договора // Бизнес. 3 мая 2005 г. N 78; Довнар Н. Схемотехника от застройщиков // Финанс. 2005. N 24.
Согласно п. 1 ст. 4 Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Определение, данное законодателем договору участия в долевом строительстве, по существу повторяет определение, которое было ранее сформулировано юристами <*> и представляется полностью отражающим суть самого обязательства. Положения Закона, регулирующие права, обязанности и ответственность сторон, вызвали широкие дискуссии среди специалистов рынка недвижимости <**>. Поводом для них послужило не только нежелание большинства застройщиков принимать новые правовые условия работы, но и недоработки законодателя. В частности, не был учтен накопленный участниками рынка недвижимости положительный опыт в сфере инвестиционно-строительной деятельности. Также представляется, что при работе над Законом законодатель рассматривал необходимость регулирования отношений в данной сфере через призму проблем участников долевого строительства, не принимая во внимание проблемы застройщиков. Целью данной статьи является анализ наиболее актуальных вопросов правового положения сторон договора участия в долевом строительстве в связи с принятием Закона об участии в долевом строительстве. ——————————— <*> См., напр.: Мошкина Л. Н. Договор о долевом участии в инвестировании строительства и договор простого товарищества // Юрист. 2002. N 2; Муравьев Б. В. Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство. 1999. С. 17; Сокол П. В. Защита прав инвесторов при инвестировании в строительство // Право и экономика. 2004. N 10. <**> См., напр.: Ковалева В. Правовое строительство // Ведомости. (Недвижимость. Жилой фонд.) 2005. N 48; Ступин И. С вещами — на выход // Эксперт. 2005. N 4; Ордынская И. Дольщики в законе, застройщики в раздумьях // Агентство экономико-правовых консультаций и деловой информации «АКДИ Экономика и жизнь». Февраль 2005. — http://www. akdi. ru/gd/jil/18.htm и др.
Права и обязанности застройщика
Объем прав и обязанностей застройщика зависит от наличия либо отсутствия у него функций других субъектов инвестиционной деятельности. Основные обязанности застройщика состоят в следующем. Застройщик обязан использовать средства, направляемые на капитальные вложения, по целевому назначению (ст. 7 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве). Данная норма, по мнению законодателя, должна обезопасить участников долевого строительства от нерационального использования денежных средств, от их отвлечения застройщиком на строительство других объектов, от их использования в иных целях. Однако возникает вопрос о дополнительных обременениях, которые возлагает на застройщика правительство субъекта Российской Федерации при реализации инвестиционного проекта, в форме возмещения затрат на развитие социальной и инженерной инфраструктуры, а также в форме строительства и передачи объектов инфраструктуры или определенной доли площадей в построенных объектах субъекту Российской Федерации <*>. Считается ли подобная компенсация или строительство нецелевым использованием денежных средств в понимании законодателя — остается неясным. Норма п. 1 ст. 5 Закона определяет цену договора участия в долевом строительстве как сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство и на оплату услуг застройщика. В связи с обязанностью целевого использования денежных средств застройщики должны достаточно четко разграничивать эти величины, что на этапе строительства довольно проблематично. Каким образом налоговые и контролирующие органы будут решать данную проблему, пока также не ясно. ——————————— <*> См.: Постановление Правительства г. Москвы от 12 мая 1992 г. N 261 «О долевом участии потребителей в строительстве и реконструкции систем инженерного обеспечения г. Москвы» от 12 мая 1992 г. (Вестник Мэрии Москвы. 1992. N 13).
Застройщик обязан: обеспечить выполнение строительных работ в соответствии с проектной документацией, нормативными актами и действующими нормативами; осуществлять постоянный и полный контроль за выполнением подрядными организациями строительных работ согласно заключенным договорам подряда на строительство; контролировать качество строительных работ и осуществлять технический надзор за их выполнением; осуществлять комплектование строительства материалами и оборудованием как самостоятельно, так и через привлекаемые организации; совершать все необходимые для осуществления строительства сделки с третьими лицами. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику строительства является существенным условием договора (подп. 2 п. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве). Застройщику необходимо обеспечить соблюдение сроков выполнения строительных работ в соответствии с утвержденным проектом и ввод в эксплуатацию построенного объекта недвижимости. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в срок, предусмотренный договором (п. 1 ст. 6 Закона). Предполагается, что в дальнейшем будут невозможны, например, такие случаи, как в договорах участия в долевом строительстве жилищно-гаражного комплекса по адресу: г. Москва, ул. Раменки, вл. 20, заключаемых застройщиком ООО «ВИС-СК» с участниками долевого строительства, когда указывается «ориентировочный срок сдачи объекта». Закон предусматривает порядок информирования застройщиком участников долевого строительства о невозможности завершения строительства в предусмотренный договором срок. В соответствии с п. 3 ст. 6 Закона застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Застройщик гарантирует передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства в собственность после сдачи дома Приемочной комиссии и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию <*> при условии надлежащего и полного выполнения участником всех принятых на себя по договору участия в долевом строительстве обязательств. Согласно ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо — при отсутствии или неполноте условий такого договора — требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. ——————————— <*> См.: Постановление Правительства г. Москвы от 8 декабря 1998 г. N 942 «О порядке приемки жилых домов в эксплуатацию и возмещения убытков жилищных организаций от несвоевременной реализации и распределения жилой и нежилой площади» (Вестник Мэрии Москвы. 1999. N 2).
Закон установил предельные сроки передачи объекта участнику долевого строительства. После получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию застройщик обязан передать объект долевого строительства участнику строительства в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока (п. 3 ст. 8 Закона). Участник долевого строительства обязан приступить к принятию объекта недвижимости в предусмотренный договором срок, а если такой срок не установлен, то в течение семи дней с момента получения участником долевого строительства извещения от застройщика (п. 4 ст. 8 Закона). Подробным образом регламентированы отношения по передаче объекта, не соответствующего требованиям к качеству (п. 5 ст. 8 Закона). Введение данных норм можно оценить положительно. Но законодатель не предусмотрел санкции принятия объекта за просрочку кредитором (участника долевого строительства), когда должник (застройщик) надлежащим образом выполнил обязательство. На практике распространены ситуации, когда объект к передаче готов, а участник долевого строительства уклоняется от его приемки. Ввиду того что государственная регистрация права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства невозможна без предоставления передаточного акта <*>, участник долевого строительства, затягивая сроки подписания акта, тем самым экономит на налоге на имущество и на расходах по содержанию и эксплуатации объекта. Конечно, данные отношения могут быть урегулированы общими нормами ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств (гл. 25). Но в силу специфики отношений видится более правильным включение в Закон специальной нормы. Необходимо установить разумный срок приемки готового к передаче объекта долевого строительства, например один месяц, по истечении которого застройщику должно предоставляться право оформления передаточного акта в одностороннем порядке. Тем более что п. 6 ст. 4 Закона связывает переход риска случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства с моментом его передачи от застройщика к участнику долевого строительства. Нормой ст. 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества возлагается на его собственника, если иное не предусмотрено законом или договором. В данном случае Закон, используя возможности диспозитивной нормы ГК РФ, установил иной момент перехода риска. ——————————— <*> См.: Ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594); п. 2 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве.
На практике возникают ситуации, когда некоторые участники долевого строительства, подписав передаточный акт, уклоняются от регистрации права собственности, которая носит заявительный характер (п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21 июня 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Застройщик отказывается содержать имущество, поскольку он фактически им уже не владеет, не пользуется и тем более не распоряжается. В итоге из-за неполного правового урегулирования данного отношения страдают и иные заинтересованные в содержании объекта недвижимости лица (например, собственники или будущие собственники, которые самостоятельно несут бремя содержания своего имущества, но недополученные средства на содержание имущества не позволяют должным образом содержать весь объект недвижимости в целом). На основании ст. 210 ГК РФ бремя содержания имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором, а право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). Таким образом, норма ст. 210 ГК РФ является диспозитивной, что позволяет возложить обязанность на собственника (правообладателя) нести бремя содержания имущества на иных условиях. Представляется целесообразным включить в Закон норму следующего содержания: «Бремя содержания объекта долевого строительства с момента его передачи застройщиком участнику долевого строительства несет участник долевого строительства». В договорах участия в долевом строительстве застройщик, как правило, принимает на себя обязанности по обеспечению оформления (составления) документов, представление которых будет требоваться действующим законодательством на момент регистрации права собственности участника долевого строительства на объект недвижимости; по передаче документов в компетентный орган на оформление объекта недвижимости в собственность участника долевого строительства. Согласно п. 1 ст. 12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Следовательно, в обязанности застройщика на основании Закона не входит обязательство по обеспечению оформления права собственности на объект долевого строительства. Более того, п. 4 ст. 16 Закона предусматривает право участника долевого строительства (или его наследников) обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства. А застройщик обязан предоставить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в орган, осуществляющий государственную регистрацию, в срок не позднее 10 рабочих дней с момента его получения (п. 3 ст. 16 Закона). На самом деле перечень документов, требуемых от застройщика и необходимых для регистрации прав собственности на объекты долевого строительства его участников, гораздо шире. Статья 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закрепляет общий перечень документов, которые являются основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Подробный перечень документов устанавливается ведомственными актами. В частности, в Москве (на 15 июля 2005 г.) действуют следующие акты по вопросам государственной регистрации прав на объекты недвижимости, созданные в результате инвестиционной деятельности: а) Инструкция по приему документов на государственную регистрацию прав на объекты нежилого фонда и сделок с ними, утв. Приказом Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы от 18 сентября 2003 г. N 110-П «О внесении изменений в Приказ по Комитету от 16 октября 2002 г. N 141-П» (приложение 1); б) Методические указания по государственной регистрации прав на жилые помещения, созданные в результате инвестиционной деятельности по строительству (реконструкции) жилья, утв. Приказом Московского городского комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29 мая 2001 г. N 77-П «О введении в действие Методических указаний по государственной регистрации прав на жилые помещения, созданные в результате инвестиционной деятельности по строительству (реконструкции) жилья». Полный перечень документов включает в себя, например, документы с описанием объекта недвижимости, удостоверенные организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа (в Москве — это Государственное унитарное предприятие г. Москвы «Московское городское бюро технической инвентаризации» (ГУП МосгорБТИ; (далее — БТИ)) <*>, акты, изданные органами государственной власти <**>. Все отмеченные выше документы в настоящее время выдаются только застройщику, но Закон об этом умалчивает. Таким образом, участники долевого строительства не могут реализовать право на самостоятельное обращение за государственной регистрацией права собственности на объекты долевого строительства. ——————————— <*> Экспликация на объект недвижимости, поэтажный план и экспликация на объект долевого строительства, справка об идентификации адреса объекта (здания, строения, сооружения), зарегистрированного в Адресном реестре, и др. <**> Распорядительные документы органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации, определяющие право строительства объекта; документы о предоставлении земельного участка под строительство объекта недвижимости, об утверждении адреса объекта недвижимости, об утверждении акта Приемочной комиссии по приемке объекта недвижимости и др.
В связи с вышесказанным видятся следующие пути решения данной проблемы. 1. Застройщик самостоятельно передает в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все необходимые документы для регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства. В связи с чем представляется целесообразным дополнить Закон нормой, возлагающей на застройщика дополнительные обязанности по предоставлению всей необходимой документации в регистрирующий орган. Причем большую часть документов достаточно подать на регистрацию один раз (первый) с заявлением о регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства. При последующих обращениях с заявлениями о регистрации права собственности других участников долевого строительства на объекты долевого строительства необходимо сослаться на уже имеющийся номер регистрации права собственности на объект долевого строительства. Такой порядок подачи документов на регистрацию сформировался на практике и широко используется органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Подобным образом Законом урегулированы отношения застройщика, участников долевого строительства и органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Статьей 24 Закона внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в части государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. Нормы ст. 24 Закона устанавливают перечень документов, представляемых застройщиком на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного с первым участником, наряду с документами, которые необходимы для такой регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В состав этого перечня вошли разрешение на строительство, проектная декларация, план создаваемого объекта недвижимости с указанием его местоположения и количества жилых и нежилых помещений, входящих в его состав, а также планируемой площади каждого из указанных помещений. 2. Участники долевого строительства самостоятельно получают в компетентных органах (БТИ, органах государственной власти субъекта Российской Федерации и пр.) необходимые документы для регистрации права собственности на объект долевого строительства. В связи с чем необходимо внесение изменений в ряд законодательных актов в части включения участников долевого строительства в круг лиц, которые вправе получать запрашиваемые у компетентных органов документы самостоятельно. Например, п. 16 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства <*> устанавливает круг лиц, которым предоставляются сведения об объектах учета. Участники долевого строительства в этот перечень не входят. Однако, подп. «з» п. 16 Положения закрепляет возможность предоставления необходимых сведений иным лицам и органам, определенным законодательством Российской Федерации. ——————————— <*> Утверждено Постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» (СЗ РФ. 2000. N 50. Ст. 4901).
3. Компетентные органы сами передают необходимые документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Третий вариант является наименее приемлемым. Опыт работы с вышеуказанными организациями показывает, что в этом случае регистрация права собственности будет длиться годами. Согласно Закону об участии в долевом строительстве на застройщика возлагается ряд новых обязанностей, по замыслу законодателя призванных обеспечить максимальную защиту участников долевого строительства. Закон устанавливает ряд требований, которые должны быть соблюдены застройщиком для того, чтобы начать привлечение денежных средств участников долевого строительства (ст. 3). Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства объекта недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства объекта недвижимости. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением некоторых случаев (на основании п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Законом об участии в долевом строительстве введено новое понятие — «проектная декларация», которое включает в себя информацию о застройщике и проекте строительства (ст. 19 — 21). Наличие проектной декларации обусловлено необходимостью повысить информационную открытость деятельности застройщиков, предоставить участникам долевого строительства возможность заранее ознакомиться со сведениями, относящимися к проекту и его реализации, и оценить их. Проектная декларация должна быть опубликована в средствах массовой информации и (или) в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, в том числе в сети Интернет. Причем первый договор участия в долевом строительстве застройщик вправе заключить не ранее, чем через 14 дней с момента ее опубликования. Застройщик обязан предоставить проектную декларацию в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства. Закон также возлагает на застройщика обязанность по опубликованию изменений, вносимых в проектную декларацию, предусматривая ответственность застройщика за неисполнение данной обязанности. Следует отметить, что проектная декларация будет являться достаточно подробным документом, из которого любое заинтересованное лицо сможет узнать максимум сведений о застройщике и о проекте строительства. В настоящее время предоставление участникам долевого строительства подобных сведений является правом застройщика, но не обязанностью. Негативно восприняты участниками рынка ряд положений, относящихся к информационной открытости деятельности застройщика <*>. Основным аргументом против обязательной публикации отдельных данных является то, что подобная информация может рассматриваться как сведения, составляющие коммерческую тайну (например, информация, содержащаяся в аудиторском заключении), доступность которой может быть использована в недобросовестной конкуренции. В частности, застройщик обязан в проектной декларации указать информацию о величине собственных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации (подп. 6 п. 1 ст. 20 Закона), о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства (подп. 9 п. 1 ст. 21 Закона). Непонятно, почему застройщик обязан любому обратившемуся к нему лицу предоставлять для ознакомления, согласно п. 2 ст. 20 Закона, отчетность о своей финансово-хозяйственной деятельности. Представляется, что данные нормы могут быть использованы недобросовестными конкурентами застройщика в определенных целях, т. к., даже не принимая участия в долевом строительстве, любое лицо получает возможность изучить большой объем экономической и бухгалтерской информации застройщика. ——————————— <*> См.: Федоров С. И. Цена надежности // ЭЖ-Юрист. 2005. N 6.
Думается, что вполне достаточно контроля финансовой устойчивости застройщика специально создаваемым для этого федеральным органом исполнительной власти (ст. 23 Закона). Например, п. 3 ст. 23 Закона устанавливает необходимость контроля за размером собственных денежных средств застройщика, за порядком расчета размера этих средств, за финансовой устойчивостью деятельности застройщика (требования к данным показателям устанавливаются Правительством РФ). Контроль за финансовой устойчивостью застройщиков, осуществляемый специалистами, призван стать залогом эффективного сотрудничества участников инвестиционно-строительной деятельности, реально защитить участников долевого строительства от финансовых и прочих рисков. Однако включение в Закон ряда норм, относящихся к ответственности застройщика и участников долевого строительства, которые необходимо подробно рассмотреть отдельно (высокие проценты за просрочку кредитора, штрафные неустойки, невозможность одностороннего внесудебного расторжения договора с участником долевого строительства, нарушившим свои обязательства, и т. д.), ставит под угрозу саму финансовую устойчивость. Итак, размещение проектной декларации в средствах массовой информации указывает на исполнение застройщиком обязанности информирования о планируемом строительстве его потенциальных участников, а государственная регистрация права аренды или собственности на земельный участок подтверждает законность возведения объекта строительства именно на указанной в договоре территории. Данные требования, по замыслу законодателя, позволят избежать ситуаций, когда строительство может быть приостановлено из-за нарушений в документации (или по различным причинам вообще не начато, хотя привлечение денежных средств участников долевого строительства уже ведется). По этим же причинам ст. 22 Закона запрещает не только привлекать денежные средства, но и рекламировать многоквартирный дом или иной объект недвижимости до выполнения застройщиком указанных выше требований. Специалисты видят в этом нововведении позитивный факт, т. к. оно позволит пресечь привлечение денег на несуществующее строительство за счет рекламы <*>. С другой стороны, непонятно, почему нельзя рекламировать объект, который застройщик намеревается строить в будущем (безусловно, к моменту начала привлечения денежных средств участников долевого строительства все требования законодателя будут соблюдены), с целью информирования застройщиком своего потенциального клиента о своих планах. Распространение рекламы и привлечение средств участников строительства — два этапа, разнесенные во времени, поскольку существует определенный временной промежуток между началом рекламы и обращением по ней потенциальных клиентов. Следовательно, согласно Закону, рекламная деятельно сть застройщика принесет результаты в виде первых договоров с участниками строительства только через весьма продолжительный отрезок времени, что приведет к дополнительным рискам в обеспечении финансирования строительства. ——————————— <*> См.: Новый закон о долевом строительстве // Недвижимость и цены. 2005. N 3. С. 19, 20.
С позиций системного анализа, являющегося одним из методов, используемых в юридической науке, отношения между застройщиком и участником долевого строительства — это система, на входе которой финансовые, трудовые, материальные и организационные ресурсы, а на выходе — построенный объект недвижимости для участников строительства, прибыль для застройщика и полезный социальный эффект для государства, выраженный в обеспеченности граждан жильем. Цели государства по формированию рынка доступного жилья отражены в послании Президента РФ Федеральному Собранию <*> от 26 мая 2004 г. Они основаны на нормах, закрепленных в п. 1 ст. 7 Конституции РФ, где Российская Федерация провозглашается социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. А согласно п. 2 ст. 40 Конституции РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. ——————————— <*> Российская газета. 2004. N 109.
Представляется правильным и обоснованным мнение большинства специалистов рынка недвижимости о необходимости корректировок Закона об участии в долевом строительстве с целью придания рассмотренной системе устойчивости, а отношениям между застройщиком и участниками долевого строительства — стабильности <*>. Этого можно достичь только путем установления баланса интересов сторон — участников долевого строительства, когда учитываются интересы не только кредитующей стороны (участника долевого строительства), но и застройщика. В противном случае система окажется неэффективной, что не соответствует целям и задачам ни одной из сторон. ——————————— <*> См., напр.: Вешняков С. Что в законе хорошо и что в законе плохо // Квадратный метр. 2005. N 13.
На рис. 1 представлены основные права и обязанности застройщика по отношению к участнику долевого строительства, порядок возникновения которых определен Законом об участии в долевом строительстве. В тех отношениях, на которые Закон пока не распространяется, основные права и обязанности следуют из норм и принципов гражданского законодательства, в том числе Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», который предоставляет широкие возможности субъектам инвестиционной деятельности по договорному регулированию прав и обязанностей.
Рис. 1. Основные права и обязанности застройщика по отношению к участнику строительства после вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве
1. Получение в 2. Опубликование и(или) 3. Государственная установленном размещение проектной регистрация права порядке декларации (информация собственности или разрешения на о застройщике, права аренды строительство информация о проекте застройщика на (п. 1 ст. 3) (п. 1 ст. 3) земельный участок (п. 1 ст. 3)
\/ \/ \/
4. Право 5. Обязанность 6. Обязанность застройщика застройщика застройщика предоставить проектную на рекламу по внесению декларацию в орган, объекта изменений осуществляющий недвижимости в проектную государственную регистрацию (п. 2 ст. 22) декларацию прав на недвижимое (ст. 19) имущество и сделок с ним и в контролирующий федеральный орган исполнительной власти (п. 2 ст. 19)
\/
7. Право застройщика на привлечение денежных средств в строительство возникает по истечение 14 дней с момента исполнения (2) и (6) (п. 2 ст. 19)
\/ \/
8. Обязанность застройщика, 9. Обязанность застройщика согласно п. 2 ст. 20 по требованию участника предоставлять информацию долевого строительства о себе для ознакомления предоставлять информацию любому обратившемуся лицу о проекте согласно п. 2 ст. 21
\/
10. Застройщик обязан использовать денежные средства, получаемые от участников долевого строительства, строго по назначению (ст. 18)
\/ \/
11. Застройщик обязан обеспечить 12. Застройщик обязан выполнение строительных работ, соблюдать сроки строительства, осуществлять постоянный и срок сдачи дома Приемочной полный контроль комиссии, срок ввода за их выполнением дома в эксплуатацию
\/
13. Застройщик обязан передать 14. Застройщик обязан передать объект долевого строительства объект долевого строительства его участнику в сроки соответствующего качества согласно ст. 8 его участнику (ст. 7)
\/
15. Застройщик обязан передать распоряжение о вводе объекта в эксплуатацию в регистрирующий орган в течение 10 рабочих дней с момента его получения (п. 3 ст. 16). 16. Застройщик вправе взять на себя обязанность по обеспечению оформления права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства
Права и обязанности участника долевого строительства
Основная обязанность участника долевого строительства — полностью и своевременно осуществлять все платежи в порядке, размере и сроки, установленные договором участия в долевом строительстве. Участник долевого строительства также обязан своевременно оплачивать образовавшиеся по результатам технической инвентаризации БТИ излишки площади объекта недвижимости, если это предусмотрено договором. Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» наделяет инвесторов правом осуществлять контроль за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения (ст. 6). Механизмы реализации данного права формируются только со вступлением в силу Закона об участии в долевом строительстве. Нормы ст. 19, 20, 21 Закона закрепляют принцип информационной открытости деятельности компании, а ст. 23 устанавливает принципы государственного регулирования, контроля и надзора в области долевого строительства. Статьей 25 Закона вносятся изменения в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, которые касаются установления ответственности за нарушения требований законодательства об участии в долевом строительстве и установления полномочий органов, осуществляющих контроль и надзор в области долевого строительства, и их должностных лиц. Нововведением Закона является и то, что во исполнение обязательств застройщика (залогодателя) по договору участия в долевом строительстве с момента его государственной регистрации у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге (ст. 13): а) предоставленный для строительства объекта недвижимости (в составе которого будут находиться объекты долевого строительства) земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок; б) строящийся на этом земельном участке объект недвижимости. Участник долевого строительства, согласно ст. 382 ГК РФ и ст. 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», может уступить третьему лицу принадлежащее ему право требования по договору участия в долевом строительстве. Уступка права по основному договору осуществляется путем заключения в простой письменной форме договора об уступке права требования (цессии) между участником долевого строительства (кредитором) и третьим лицом — новым участником долевого строительства (новым кредитором), которым может быть как физическое, так и юридическое лицо. Согласно ст. 384 ГК РФ к новому участнику долевого строительства переходят на тех же условиях и в том же объеме все права, которые существовали у участника долевого строительства (кредитора), если иное не предусмотрено законом или договором цессии. Законом не установлено, к какому виду — возмездному или безвозмездному — относится договор цессии. В случае когда договор заключен между юридическими лицами — субъектами предпринимательской деятельности, ст. 575 ГК РФ закрепляет прямой запрет безвозмездной передачи прав между коммерческими организациями. Если договор участия в долевом строительстве, по которому произошел переход права, не требует государственной регистрации, то договор цессии также не подлежит регистрации. Если договор долевого участия был нотариально удостоверен, то и договор цессии подлежит нотариальному удостоверению на основании ст. 389 ГК РФ. Согласие застройщика на переход права по договору, заключенному с участником долевого строительства, к третьему лицу требуется, только если это предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 382 ГК РФ). Но в любом случае необходимо поставить застройщика в известность о произошедшей уступке, согласно п. 3 ст. 382 ГК РФ. Уступка прав по договору участия в долевом строительстве ведет к возникновению у застройщика обязательств перед новым участником, вследствие чего после завершения строительства объекта недвижимости последнему будет передаваться объект долевого строительства. Подписание акта передачи между застройщиком и новым участником будет свидетельствовать об исполнении обязательств по договору. В Закон об участии в долевом строительстве включены нормы об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве (ст. 11, ст. 17). Норма п. 1 ст. 11 Закона закрепляет возможность перемены лиц в обязательстве в порядке, установленном ГК РФ. Закон ограничил период, в течение которого возможно осуществление уступки права требования: с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 2 ст. 12 Закона). Уступка права требования по данному договору подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ и ст. 17 Закона). В соответствии со ст. 382 ГК РФ право требования может перейти к другому лицу и на основании закона. В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к его наследникам. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор (п. 7 ст. 4 Закона). На основании ст. 1112 ГК РФ и п. 8 ст. 4 Закона имущественные права и обязанности участника долевого строительства, существующие на день открытия наследства, входят в состав наследства участника долевого строительства. Участник долевого строительства обязан в установленном договором порядке и в предусмотренный договором срок принять по акту приема-передачи от застройщика объект долевого строительства. Если такой срок договором не установлен, то на основании п. 4 ст. 8 Закона участник обязан приступить к принятию объекта долевого строительства в течение семи рабочих дней со дня получения уведомления от застройщика. Участник долевого строительства, согласно Закону, до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям к качеству, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Нормы п. 2 — 4 ст. 7 Закона регламентируют права участника долевого строительства в дальнейшем. Если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата уплаченных денежных средств и уплаты процентов на эту сумму в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств. Проценты начисляются за пользование застройщиком денежными средствами участника долевого строительства со дня внесения участником долевого строительства денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства (п. 2 ст. 9 Закона). Кроме того, в соответствии со ст. 10 Закона застройщик обязан возместить участнику долевого строительства в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Таким образом, все неустойки, предусмотренные Законом или договором участия в долевом строительстве, являются штрафными. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Фактически законодатель повторил нормы гл. 30 ГК РФ о купле-продаже (ст. 475 «Последствия передачи товара ненадлежащего качества» и ст. 557 «Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества»). Новеллой Закона являются и нормы о гарантийном сроке для объекта долевого строительства (п. 5, 6 ст. 7), который устанавливается договором и не может быть менее пяти лет. Гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику претензии в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если это выявлено в течение гарантийного срока. Основания возникновения у участника долевого строительства права на односторонний отказ от исполнения договора в соответствии со ст. 9 Закона и последствия подобного отказа для застройщика вызвали широкие дискуссии среди участников рынка недвижимости <*>. ——————————— <*> См., напр.: Вешняков С. Что в законе хорошо и что в законе плохо // Квадратный метр. 2005. N 13; Новый закон о долевом строительстве // Недвижимость и цены. 2005. N 3; Кузьминский О., Семенов М. Стройка в правовом поле // Коммерсант. 2005. N 71. С. 32.
Например, одним из оснований одностороннего отказа от исполнения договора является изменение назначения нежилых помещений, входящих в состав объекта недвижимости (подп. 4 п. 1 ст. 9 Закона). Фактически изменение назначения нежилых помещений может произойти и без ведома застройщика, если он заключит договор участия в долевом строительстве с последующей передачей нежилых помещений, а будущий собственник изменит их назначение. Или нежилое помещение будет отчуждено по завершении строительства, а новый собственник изменит его назначение. Таким образом, возможны случаи изменения назначения нежилого помещения без участия застройщика. За что же он несет ответственность в данных случаях — остается неясным. С другой стороны, законодательство не запрещает самому застройщику изменить назначение нежилых помещений, собственником которых он является. После исполнения сторонами обязательств по договору участия в долевом строительстве односторонний отказ участника долевого строительства от исполненного договора невозможен вследствие того, что надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору прекращает обязательства (ст. 408 ГК РФ). К расторжению договора применимы нормы права, регулирующие прекращение обязательств. Надлежащее исполнение сторонами обязательств прекращает действие договора, т. е. в случае, когда обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме, договор прекращает свое действие. Следовательно, после выполнения сторонами обязательств в полном объеме, например при подписании сторонами договора участия в долевом строительстве передаточного акта при условии полной уплаты денежных средств участником долевого строительства в счет цены договора (ст. 12 Закона), нельзя ставить вопрос о досрочном прекращении действия договора (о его расторжении). Понятно стремление законодателя защитить участника долевого строительства от изменений изначальных условий, на основании которых он принимал решение о заключении договора, но включением в Закон данной нормы рассматриваемую проблему не решить. До применения Закона об участии в долевом строительстве к отношениям по участию в долевом строительстве право участника строительства на односторонний отказ от исполнения договора, как правило, устанавливалось самим договором. Оно, в большинстве договоров, является безусловным, т. е. участник может отказаться от исполнения договора по собственному желанию в любой момент. Возврат внесенных участником строительства денежных средств при расторжении договора участия в долевом строительстве по данному основанию осуществляется в большинстве случаев после реализации права на объект долевого строительства третьему лицу либо по истечении определенного в договоре времени (от 1 до 12 месяцев) за вычетом установленного договором штрафа (в среднем от 5 до 10% от суммы возвращаемых участнику долевого строительства денежных средств). Подобные условия необходимы застройщику для нормального продолжения своей деятельности с минимальными рисками, для бесперебойного обеспечения финансирования строительства, в том числе и для соблюдения интересов оставшихся участников долевого строительства. По новому законодательству односторонний отказ от исполнения договора участником долевого строительства возможен в случае: 1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок; 2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; 3) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства. По завершению строительства и технической инвентаризации объекта БТИ фактическая площадь почти всегда будет отличаться от проектной площади. Закон не очерчивает критерии того, что является существенным изменением (1 кв. м или 20 кв. м). Строительство — это сложная высокотехнологичная деятельность (в особенности строительство многоквартирных высотных зданий), подверженная влиянию множества факторов различного характера. В некоторых случаях корректировки проекта в процессе строительства неизбежны. А последствия таких изменений для застройщика весьма суровы — возврат денежных средств участнику долевого строительства, внесенных в счет цены договора, оплата неустойки из расчета 32% годовых и возмещение реального ущерба; 4) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 5) неисполнения застройщиком обязанностей, по безвозмездному устранению недостатков в разумный срок, соразмерному уменьшению цены договора, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков в случае ненадлежащего качества построенного объекта; 6) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; 7) в иных предусмотренных договором случаях. При одностороннем отказе участника долевого строительства от исполнения договора отношения сторон по возврату денежных средств, уплате неустойки и возмещению в полном объеме причиненных убытков сверх неустойки застройщиком регулируются таким же образом, как и в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства застройщиком. По мнению многих специалистов <*>, реализация данной нормы может серьезно дестабилизировать работу застройщика по финансированию строительства. Она также предоставляет возможность участникам долевого строительства заработать на вложениях денежных средств в строительство до 32% в год <**>. ——————————— <*> См. Кузьминский О., Семенов М. Стройка в правовом поле // Коммерсант. 2005. N 71. С. 32. <**> Телеграмма Банка России от 11 июня 2004 г. N 1443-У «О процентной ставке рефинансирования, установленной с 15 июня 2004 г.» (Вестник Банка России. 2004. N 34) устанавливает учетную ставку в размере 13%. 32% (за год) = 1/150 x 13% (за каждый день) x 365 (дней).
Несмотря на спорность некоторых оснований одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора, вследствие явных недоработок законодателя, говорить об их дестабилизирующем воздействии можно будет только по прошествии некоторого времени и после начала применения данной нормы к указанным отношениям. Одно можно сказать с уверенностью уже сегодня: ни один застройщик не будет включать в договор иные возможности одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора (например, отказ от исполнения договора без указания причин), пока существует данная императивная норма. На практике стороны договора участия в долевом строительстве достаточно часто используют возможность одностороннего отказа от исполнения договора. Это обусловлено спецификой инвестиционно-строительного процесса, а именно его длительностью от 0,5 до 2,5 — 3 лет, в зависимости от особенностей строительства объекта недвижимости, в том числе его конструкции, технологии строительства и т. д. За этот период возможно изменение жизненных обстоятельств, потребностей и возможностей производить оплату договора у участника долевого строительства. Поэтому стороны закрепляют в договоре на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ условия одностороннего расторжения или изменения договора с подробным описанием порядка дальнейших действий сторон с учетом норм ст. 453 ГК РФ. Таким образом регулируются те отношения, к которым не применяется Закон об участии в долевом строительстве. В соответствии со ст. 27 Закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после 1 апреля 2005 г. Исполнение договора застройщиком на практике, как правило, не ограничивается передачей участнику долевого строительства по акту объекта долевого строительства, хотя п. 1 ст. 12 Закона называет именно этот момент моментом исполнения обязательств. Далее отношения участника долевого строительства и застройщика могут быть продолжены по поводу оформления права собственности на объект долевого строительства, если в договоре закреплена обязанность застройщика по обеспечению оформления прав собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства. В этом случае участник долевого строительства обязан передать застройщику документы, необходимые для государственной регистрации права собственности участника на объект долевого строительства в порядке и сроки, которые установлены договором. Закон устанавливает право участника долевого строительства или его наследников на самостоятельное обращение в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства после приемки объекта долевого строительства (п. 4 ст. 16). Данное право не исключалось и раньше, до вступления в силу Закона, но фактическая его реализация была невозможна без участия застройщика, о чем говорилось выше. На основании п. 5 ст. 16 Закона у участника долевого строительства при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Указанная норма не является новой для законодательства. Впервые право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме было установлено Законом РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» <*>. Затем указанное право было отражено в первой части ГК РФ (ст. 289 и 290), вступившей в законную силу с 1 января 1995 г. Впоследствии нормы, устанавливающие право общей долевой собственности на общее имущество, были закреплены в Федеральном законе от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» <**>. И, наконец, в Жилищном кодексе РФ, вступившем в силу с 1 марта 2005 г., данному праву посвящена гл. 6. ——————————— <*> Российская газета. 1993. N 15. Утратил силу с 1 марта 2005 г. в связи с принятием Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ. <**> СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963. Утратил силу с 1 марта 2005 г. в связи с принятием Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ.
На рис. 2 представлены основные права и обязанности участника долевого строительства, которыми он наделяется в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве.
Рис. 2. Основные права и обязанности участника долевого строительства после вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве
ПРАВА УЧАСТНИКА ОБЯЗАННОСТИ УЧАСТНИКА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
1. Право залога, возникающее 1. Обязанность участника с момента государственной долевого строительства регистрации договора, полностью и своевременно на предоставленный для осуществлять все платежи строительства земельный в порядке, размере и участок, принадлежащий сроки, которые установ — застройщику на праве лены договором долевого собственности, или участия в строительстве; право аренды на участок оплатить образовавшиеся и строящийся на этом излишки площади объекта участке объект недвижимости, если недвижимости это предусмотрено (п. 1 ст. 13) договором
2. Право на ознакомление 2. Обязанность участника с информацией о застройщике долевого строительства согласно п. 2 ст. 20 в установленном договором порядке и в предусмотренный 3. Право на ознакомление с договором срок принять информацией о проекте по акту приема-передачи строительства согласно от застройщика объект п. 2 ст. 21 долевого строительства. Если такой срок договором не установлен, 4. Право уступать права то — в течение 7 рабочих требования по договору дней со дня получения участия в долевом уведомления от строительстве застройщика (п. 4 ст. 8) (ст. 11, п. 7 ст. 4)
5. Право предъявить застройщику требования связи с ненадлежащим 6.1. Право на безвозмездное качеством объекта долевого устранение недостатков строительства в течение в разумный срок гарантийного срока (подп. 1 п. 2 ст. 7) (п. 6 ст. 7)
6.2. Право на соразмерное 6. Право до подписания акта уменьшение цены передаточного акта договора (пп. 2 п. 2 ст. 7) потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается 6.3. Право на возмещение несоответствие объекта своих расходов на строительства требованиям устранение недостатков к качеству, и отказаться (пп. 3 п. 2 ст. 7) от подписания передаточного акта (п. 5 ст. 8) 6.4. Право требовать возврата денежных средств 7. Право на односторонний и уплаты процентов отказ от исполнения при существенном нарушении договора по основаниям, требований к качеству указанным в ст. 9 или (п. 3 ст. 7) договоре
8. Право на обращение в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о государ — ственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, после приемки объекта долевого строительства (п. 4 ст. 16)
9. Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п. 5 ст. 16)
Сопоставляя рис. 1 и рис. 2, можно сделать вывод о количественном преимуществе обязанностей на стороне застройщика и прав на стороне участника долевого строительства со вступлением в силу рассматриваемого Закона. Качественная составляющая перекоса баланса интересов сторон, который, по оценкам многих участников рынка, увеличит риски инвестиционно-строительной деятельности в условиях изменившегося законодательства, требует отдельного рассмотрения при анализе ответственности сторон. Ранее баланс интересов застройщика и участника долевого строительства восстанавливался в судебном порядке (нарушения в основном касались прав участников долевого строительства <*>). В отношениях, на которые распространяется Закон об участии в долевом строительстве в настоящее время, восстановление баланса интересов при необходимости будет возможно путем принятия изменений и дополнений к данному Закону. ——————————— <*> См.: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ. Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, от 21 января 2003 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. N 2; Письмо Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 г. N 56. Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве // Вестник ВАС РФ. 2000. N 9.
Закон, направленный в первую очередь на защиту прав участников долевого строительства, серьезно ограничил права застройщиков, поставив под угрозу дальнейшее развитие отношений в данной сфере. В связи с этим представляется необходимым внесение ряда изменений и дополнений в Закон. Основные направления корректировок Закона видятся в следующем: а) установить разумный срок приемки готового к передаче объекта, например один месяц, по истечении которого застройщику предоставить право оформления передаточного акта в одностороннем порядке; б) включить в Закон нормы о бремени содержания имущества, согласно которым с момента оформления (подписания) передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (в том числе и одностороннего) бремя содержания имущества должно перейти к участнику долевого строительства; в) возложить дополнительные обязанности на застройщика по предоставлению всей необходимой документации в регистрирующий орган для регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства, иначе реализация его права на самостоятельное обращение за государственной регистрацией права собственности не осуществима; г) ограничить круг лиц, которым застройщик обязан предоставлять для ознакомления информацию о себе и своей деятельности участниками долевого строительства, а из самой информации исключить бухгалтерскую и экономическую отчетность. Анализ подобной информации — прерогатива специально формируемого федерального органа исполнительной власти, который призван осуществлять государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости; д) отменить запрет на распространение рекламы о перспективном строительстве многоквартирного дома или иного объекта недвижимости до соблюдения следующих условий: выдачи застройщику разрешения на строительство; опубликования и (или) размещения проектной декларации; государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства рекламируемого объекта недвижимости. Рассмотренные предложения по совершенствованию законодательства в сфере участия в долевом строительстве (в отношении прав и обязанностей сторон) необходимы для придания данной системе отношений устойчивости. Достижение указанной цели будет возможно только после того, как на законодательном уровне будут определены и сбалансированы интересы сторон — участников долевого строительства.
