Вступивший в силу с 1 марта 2013 года Закон N 302-ФЗ отменил необходимость регистрации некоторых видов договоров в сфере недвижимости. А принятый 4 марта 2013 года Закон N 21-ФЗ государственную регистрацию долгосрочных договоров аренды вернул. Получается, что в течение 3 мартовских дней регистрация долгосрочного договора аренды недвижимого имущества не требовалась?
Последствия отмены госрегистрации
С 1 марта 2013 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Он отменил регистрацию договоров купли-продажи жилых помещений (квартир, домов и иных), купли-продажи предприятия как имущественного комплекса, дарения недвижимости, ренты, в том числе с условиями пожизненного содержания с иждивением.
Но данные изменения в законодательстве не освободили стороны сделки с недвижимостью от посещения Росреестра. Дело в том, что новая редакция п. 1 ст. 8.1 ГК РФ сохраняет необходимость регистрации права (перехода права), закрепляющего принадлежность объекта определенному лицу, а также регистрационный учет ограничений и обременений прав на недвижимое имущество. Для этого в Росреестр должен быть сдан определенный комплект документов, а после регистрации перехода права новому собственнику на общих основаниях будет выдано соответствующее свидетельство.
Поскольку внешне процедура регистрации не претерпела существенных изменений, то возникает закономерный вопрос: а в чем суть законодательной новеллы?
Представляется, что основным правовым последствием отмены регистрации указанных сделок с недвижимостью является изменение момента, с которого соответствующий договор считается заключенным.
По общему правилу договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то есть по предмету, в некоторых случаях по цене и по иным условиям, которые названы в законе для данного вида договора (ст. ст. 432, 433 ГК РФ). В отношении момента заключения договора, подлежащего государственной регистрации, действует правило, установленное п. 3 ст. 433 ГК РФ, которое отождествляет момент заключения договора с моментом его регистрации, если иное не установлено законом. В результате уже подписанный сторонами договор, требующий государственной регистрации, не становится для сторон обязательным, поскольку еще не наступил момент его заключения (регистрации) и он не вступил в силу. Поэтому все проводимые оплаты либо иное исполнение таких незарегистрированных сделок вполне могут быть в дальнейшем расценены как неосновательное обогащение в соответствии с главой 60 ГК РФ.
Рассматриваемая законодательная новелла наделяет подписанный сторонами договор с недвижимым имуществом правовой силой, то есть предоставляет сторонам сделки весь объем прав, присущий только надлежащему продавцу, покупателю, дарителю, одаряемому и т. д.
Следует отметить, что давно известны и весьма распространены случаи регистрации только права собственности или обременения без одновременной регистрации самой сделки. Это касается прежде всего сделок купли-продажи нежилых помещений, например гаражей, машино-мест, коммерческой недвижимости (ст. 551 ГК РФ).
Следовательно, еще одно назначение нововведений Закона N 302-ФЗ состоит в приведении к единообразию правового порядка совершения сделок как с жилой, так и с нежилой недвижимостью.
Вместе с тем совпадение момента подписания и вступления в силу договоров по отчуждению нежилых помещений, а в настоящее время и иных договоров с недвижимым имуществом скрывает в себе определенную опасность, оставляя лазейку для недобросовестных продавцов. Она состоит в возможности подписания сразу нескольких договоров по одному объекту, то есть совершения так называемой двойной продажи. Правовой гарантией недопустимости подобных махинаций должно служить ранее имевшее место и сохранившееся в п. 2 ст. 8.1 ГК РФ правило о том, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Таким образом, сохраненная государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество позволит продолжить вести строгий учет всех сделок с недвижимостью, не мешая сторонам сделки с момента подписания соответствующего договора в полном объеме реализовывать свои договорные обязательства, не боясь, что договор будет считаться незаключенным. Также возможно предположить, что поскольку изменение законодательства о регистрации сделок с недвижимостью не повлекло за собой исключения каких-либо правовых гарантий, то оно не повлечет за собой и появления новых видов мошенничества в сфере недвижимости.
Тем не менее в средствах массовой информации с новой силой заговорили о необходимости нотариального удостоверения сделок по купле-продаже недвижимости, которое имело место в первых редакциях проекта изменений в Гражданском кодексе РФ в качестве альтернативы государственной регистрации таких сделок.
Представляется, что замена регистрации договора на нотариальное удостоверение только технически усложнит проведение сделок по купле-продаже и дарению недвижимого имущества и приведет к навязыванию сторонам нотариальных услуг. Немаловажным негативным фактором могут стать и нотариальные тарифы, которые установлены ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) и составляют фиксированную сумму плюс определенный процент от цены сделки. При совершении крупных сделок либо при больших объемах продаж у застройщиков оплата нотариальных услуг может стать отдельной и немалой строкой бюджета себестоимости, которая, скорее всего, будет возложена на покупателя и, как следствие, приведет к росту цен на рынке недвижимого имущества. А это, безусловно, повлечет уменьшение договорной цены и сокрытие части реальной стоимости недвижимого имущества.
Действующее законодательство не исключает возможности нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. Существующая правовая конструкция ст. 163 ГК РФ (нотариально удостоверенные сделки) вполне отражает сложившуюся практику обращения за нотариальным удостоверением сделок по соглашению сторон. По отдельным видам сделок с недвижимостью, например по договорам ренты, условие об обязательном нотариальном удостоверении сделки содержится и в действующей редакции ГК РФ (ст. 584) и, видимо, сохранится в будущем.
Прошло 3 дня…
Важно отметить, что Закон N 302-ФЗ отменял государственную регистрацию договоров аренды недвижимого имущества и аренды предприятий, заключенных на срок более 1 года. Но 4 марта 2013 года Президент РФ подписал новый Федеральный закон N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации». Он установил, что отмена правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом не распространяется на ст. ст. 609, 651, 658 ГК РФ, которые касаются долгосрочной аренды.
Вероятнее всего, мотивом принятия такого решения послужила неопределенность с порядком государственной регистрации аренды как обременения, поскольку в ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» говорится о том, что регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. То есть регистрация договора аренды является неотъемлемым атрибутом регистрации соответствующего обременения недвижимого имущества.
В юридической сфере развернулись многочисленные дискуссии о необходимой публичности обременений собственности (в том числе и аренды), а также о возможных злоупотреблениях путем подписания договоров аренды задним числом. Учитывая сохраняющееся пока положение о праве следования, то есть о сохранении договора аренды в силе при изменении собственника имущества (ст. 617 ГК РФ), отказ от государственной регистрации договора мог бы привести к возникновению скрытых обременений, которые собственник смог бы обнаружить только через какое-то время.
Однако обязательная регистрация долгосрочных договоров не может полностью исключить подобные скрытые обременения, поскольку существуют формально-легальные средства уклонения от государственной регистрации договора аренды.
Один из характерных примеров состоит в заключении договора аренды сроком на 11 месяцев с дальнейшей автоматической или по подписанному дополнительному соглашению пролонгацией. Руководствуясь разъяснениями ВАС РФ, стороны указывают, что договор считается ими заключенным на тот же срок, на тех же условиях, и формально получают уже новый легитимный договор аренды на очередные 11 месяцев.
Зачастую арендный договор умышленно приводят к состоянию договора, заключенного на неопределенный срок. Для этого заключается краткосрочный договор аренды, например на 1 месяц, а по истечении указанного срока арендатор с молчаливого согласия арендодателя продолжает пользоваться объектом аренды. В этом случае в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается заключенным на неопределенный срок. Таким образом, получается, что фактически долгосрочный договор аренды юридически не нуждается в государственной регистрации.
При возврате к обязательности регистрации долгосрочных договоров аренды не обошлось без казуса. Дело в том, что отменяющий регистрацию Закон N 302-ФЗ вступил в силу 1 марта 2013 года, а отменяющий его Закон N 21-ФЗ стал действовать с 4 марта 2013 года. В течение 3 дней регистрация договора аренды законодательно не требовалась! Указанный законодательный пробел уже получил у юристов название «арендная дыра» или «арендный офшор». Представляется, что данная правовая лазейка для недобросовестных лиц должна быть исключена на законодательном уровне.
