Действующая система правовой экспертизы в рамках регистрирующих органов нуждается в совершенствовании. Являясь вполне обоснованной для сделок, совершаемых в простой письменной форме, она представляется излишней и обременительной прежде всего для граждан при представлении ими на регистрацию нотариально удостоверенных правоустанавливающих документов. Кроме того, обеспечение правовой экспертизы требует наличия в регистрирующих органах кадров высококвалифицированных юристов, а также дополнительного финансирования, влечет значительное удорожание процесса государственной регистрации, приводит к необоснованному увеличению сроков регистрации, появлению больших очередей с вытекающими отсюда негативными последствиями, что вызывает справедливые нарекания со стороны граждан.
Отдельные попытки ускорить процесс регистрации принимаются на уровне субъектов Российской Федерации. Так, Постановлением Правительства Москвы от 6 июля 1999 г. N 600 предусмотрена ускоренная регистрация нотариально удостоверенных правоустанавливающих документов.
В этих условиях представляется ошибочным не использовать потенциал нотариата, накопившего большой опыт в работе по оформлению имущественных прав граждан и юридических лиц на недвижимое имущество.
Одна из важнейших обязанностей нотариуса, установленная законом только для него, заключается в том, что он обязан убедиться в том, что акт совершается в соответствии с волеизъявлением сторон, проверить дееспособность и правоспособность сторон (ст. 42, 43 Основ законодательства РФ о нотариате).
Вопрос о проверке дееспособности лиц, заключающих сделку, а также вопрос об имущественной ответственности в случае регистрации сделки, заключенной недееспособным лицом (признаваемой Гражданским кодексом РФ ничтожной), в рамках компетенции регистрирующих органов решить невозможно, поскольку по закону проверка дееспособности (правоспособности) не может проводиться регистраторами.
Регистрирующий орган не несет и имущественной ответственности в случае регистрации такой сделки, поскольку в соответствии со ст. 31 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» учреждение юстиции по регистрации прав несет ответственность только за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним в Едином государственном реестре прав и за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним. Согласно Основам законодательства РФ о нотариате эти обязанности и имущественная ответственность возложены только на нотариусов.
Так, при нанесении ущерба в результате своих неправомерных действий или неблагоприятном последствии сделки для одной из сторон нотариус обязан возместить ущерб. При этом нотариусом возмещается полная сумма денежного убытка, во-первых, из страховой суммы, а в случае, когда ее недостаточно, — из личного имущества.
Кроме того, Уголовным кодексом РФ (ст. 202) для частнопрактикующих нотариусов установлена также уголовная ответственность.
Поэтому существует серьезная опасность, что при признании судом зарегистрированных сделок недействительными по тем основаниям, что какая-либо из сторон в момент заключения сделки не отдавала себе отчет в своих действиях, к регистрирующему органу могут быть предъявлены имущественные претензии по этому основанию, которые удовлетворить он не сможет. В итоге права граждан не будут защищены.
Сказанное относится не только к вопросам проверки дееспособности (правоспособности) сторон, но и проверки всех других условий заключаемых сделок на их соответствие закону.
Нотариус в силу закона обязан разъяснить физическим и юридическим лицам их права и обязанности как до, так и после совершения нотариального действия, а также разъяснить последствия недобросовестного выполнения условий, оговоренных в документе. В данном случае в отличие от адвоката нотариус выступает защитником интересов обеих сторон и прав третьих лиц — членов семьи собственника и прежде всего несовершеннолетних детей, особенно тех, чьи законные имущественные права были ущемлены при проведении массовой приватизации жилья (не включенных в число собственников). Таким образом, удостоверяя сделку, нотариус в полном объеме проверяет соответствие закону всех условий данной сделки и подтверждает данный факт удостоверительной надписью на ней. При этих условиях необходимость проведения регистрирующими органами правовой экспертизы нотариально удостоверенных документов отпадает, поскольку в данном случае происходит вторичная проверка регистраторами (вслед за нотариусами) соблюдения условий сделки действующему законодательству.
Существенным фактом является то, что нотариус после наделения его полномочиями в порядке, установленном Основами законодательства РФ о нотариате, становится представителем закона и государства. Как нотариус, так и учреждение юстиции по регистрации прав, являясь звеньями одной правовой системы, выполняют свои специфические, возложенные только на них законом публичные функции по защите прав и законных интересов граждан и юридических лиц, в связи с чем они не могут подменять друг друга, а тесное взаимодействие этих структур не только повысит конституционные гарантии по обеспечению защиты прав и законных интересов участников гражданского оборота, но и будет способствовать действенной защите этих прав и интересов и предотвращению их нарушений.
Практика совместной работы нотариата и регистрирующих органов показала, что только совместными усилиями можно достичь необходимого уровня защиты гарантированных Конституцией Российской Федерации прав и законных интересов граждан и юридических лиц, исключить риск заключения повторных сделок и реально сэкономить временные материальные и моральные затраты сторон сделки, связанные с регистрацией.
Изложенное лишний раз подтверждает возможность и необходимость проводить регистрацию нотариально удостоверенных правоустанавливающих документов в ускоренном порядке, т. е. без проведения правовой экспертизы. В этих целях представляется необходимым внести в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дополнения, предусматривающие, что в случае представления на государственную регистрацию нотариально удостоверенных правоустанавливающих документов регистрация должна проводиться в ускоренном порядке без проведения правовой экспертизы, например, не позднее пяти дней с даты принятия документов учреждением юстиции.
Данный вывод базируется также на решениях Конституционного Суда Российской Федерации, который Постановлениями от 19 мая 1998 г. и от 23 декабря 1999 г. признал, что деятельность занимающихся частной практикой нотариусов является особой юридической деятельностью, осуществляется от имени государства, и это гарантирует доказательственную силу и публичное признание нотариально оформленных документов.
В целях создания условий, обеспечивающих защиту прав граждан при оформлении прав собственности, а также максимальных удобств для них при совершении регистрационных действий целесообразно установить порядок подачи на регистрацию нотариально удостоверенных правоустанавливающих документов через нотариуса путем внесения дополнений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Данный порядок должен предусматривать, что нотариус разъясняет лицу (лицам), обратившемуся за совершением нотариального действия, что оно вправе подать документы на регистрацию через нотариуса путем передачи соответствующего заявления с приложением документов, подлежащих государственной регистрации (всего пакета документов для проведения государственной регистрации права).
В случае получения согласия на передачу заявления подача документов для проведения государственной регистрации права (сделки) может производиться в соответствии со ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате. При этом в соответствии со ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при представлении на регистрацию нотариально удостоверенных договоров (сделок) указанное действие (передача заявления с приложением необходимых для государственной регистрации документов) может быть совершено от имени одной из сторон по договору или сделке.
В случаях удостоверения сделок по отчуждению недвижимого имущества установление такого механизма подачи нотариально удостоверенных документов на государственную регистрацию значительно облегчит регистрационный процесс, позволит ликвидировать очереди, конфликтные ситуации между гражданами и регистраторами, а также предотвратить излишние судебные споры.
