ПРИОБРЕТЕНИЕ ЗАЛОЖЕННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ ВО ВНЕСУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ
Д. РАЕВ
Раев Дмитрий, старший юрист международной юридической фирмы «Гид Луарэт Нуэль».
Какие риски несут стороны, включая в договор ипотеки соглашение о приобретении заложенного имущества в соответствии с последними изменениями в законодательстве? Свои рекомендации дает автор статьи.
Постановка проблемы
В минувшем году в законодательство об ипотеке были внесены изменения, упростившие порядок обращения взыскания на заложенное имущество. В частности, законодательно было разрешено заключать соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке (далее — соглашение о внесудебном взыскании) не только после возникновения оснований для обращения взыскания на заложенное имущество (как это имело место ранее), но и до этого. В связи с указанными изменениями соглашение о внесудебном взыскании теперь может быть заключено сторонами одновременно с договором ипотеки или включено непосредственно в его текст. В сравнении с судебной процедурой обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке дает сторонам возможность существенно сократить потерю времени и денежных средств. Согласно п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке сторонам позволено предусмотреть в соглашении о внесудебном взыскании реализацию заложенного имущества на публичных торгах либо приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя (или третьих лиц) с зачетом в счет покупной рыночной стоимости требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. При этом, с точки зрения законодателя, в отношении некоторых объектов ипотеки может быть применен исключительно судебный порядок обращения взыскания. В частности, в п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке указано, что судебный порядок обязателен, если заложенным имуществом является: предприятие (как имущественный комплекс); земля сельскохозяйственного назначения; имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, и пр. Наряду с указанным изъятием имеется еще одна оговорка, которая представляет серьезную проблему для приобретения заложенного имущества залогодержателем во внесудебном порядке. Так, в подп. 2 п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке указано, что в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке не может быть предусмотрено условие о приобретении заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок.
Последствия
Итак, соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке с условием о приобретении заложенного имущества для себя или третьих лиц (далее — соглашение о приобретении заложенного имущества) не применяется в отношении земельных участков. В подпункте 2 п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке земельные участки не разделены на застроенные и незастроенные. В связи с этим из буквального толкования Закона следует, что установленное в нем исключение применяется безотносительно к тому, какой участок передается в ипотеку: застроенный или свободный от зданий. Даже в том случае, когда в ипотеку передается здание с правом аренды расположенного под ним земельного участка, к таким отношениям согласно п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке будут применяться все те же исключения из подп. 2 п. 3 ст. 55, которые регулируют ипотеку земельных участков. Таким образом, если допустить, что указанное изъятие применяется как к незастроенным, так и к занятым недвижимостью землям, получается, что соглашение о приобретении заложенного имущества не может быть заключено в случае ипотеки не только земельного участка, но и здания, поскольку известно, что ипотека здания допускается лишь с ипотекой расположенного под ним земельного участка (права его аренды). Исключения из данного правила касаются в основном тех случаев, когда земля принадлежит залогодателю на ином праве, нежели право собственности или аренды, например на праве бессрочного пользования. Предполагая, что законодатель вряд ли преследовал данный подход, формулируя ст. 55 Закона об ипотеке, мы обратились за соответствующим разъяснением в Росреестр. В ответ на наш запрос Росреестр, пользуясь буквальным толкованием текста Закона, указал, что «соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, предусматривающее возможность приобретения заложенного имущества залогодержателем, если таким заложенным имуществом является земельный участок (право его аренды) вместе с расположенным на нем недвижимым имуществом, не может быть включено в договор ипотеки, подлежащий государственной регистрации» (письмо Росреестра N 1-5248). Таков же подход ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 20.04.2000 N А43-6085/99-21-197, где, ссылаясь на п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке, суд указал, что соглашение о приобретении заложенного имущества не может быть заключено в отношении здания и права аренды расположенного под ним земельного участка.
Поиски решения
Получив столь неутешительный ответ регистратора и понимая, что при таком подходе Росреестр с большой вероятностью откажет в регистрации договора ипотеки здания с включенным в него соглашением о приобретении заложенного имущества, мы постарались обосновать иную правовую позицию, опираясь на аналогию закона и судебной практики. Для целей исследования мы обратились к Закону о лизинге и информационному письму Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» (далее — информационное письмо N 90). Согласно ст. 3 Закона о лизинге объектом финансовой аренды могут быть здания и другое недвижимое имущество и не могут быть земельные участки. С учетом возможности перехода имущества в процессе лизинга в собственность лизингодателя и лизингополучателя в данном контексте Закон подразумевает, что хотя в лизинг не могут передаваться земельные участки, тем не менее предметом лизинга могут выступать здания вместе с участками, на которых они расположены и которые следуют судьбе зданий. Таким образом, Закон проводит границу между незастроенными земельными участками (именуя их собственно земельными участками) и зданиями с земельными участками, на которых они расположены (применяя к ним правила о лизинге собственно зданий). Указанный подход к толкованию Закона подтвержден в Постановлении Президиума ВАС РФ от 16.09.2008 N 8215/08, согласно которому «взаимосвязанное толкование статьи 666 Гражданского кодекса РФ и статьи 3 Закона о лизинге позволяет сделать вывод о том, что предметом договора лизинга не могут быть только земельные участки, являющиеся самостоятельным предметом договора лизинга. Содержащийся в указанных нормах запрет не распространяется на случаи, когда предметом лизинга служат здание (сооружение), предприятие, иной имущественный комплекс». Схожий подход при толковании закона обнаруживается в п. 4 и 5 информационного письма N 90, где суд отметил, что правила, регулирующие ипотеку собственно земельных участков (гл. XI Закона об ипотеке), не во всех случаях следует применять к отношениям, возникающим в связи с ипотекой зданий, расположенных на земельных участках, поскольку последние отношения должны регулироваться иными нормами, в частности — содержащимися в гл. XII Закона об ипотеке. Высший Арбитражный Суд РФ исходит из того, что правила об ипотеке земельных участков не следует применять к тем случаям, когда объектом ипотеки является здание с находящимся под ним земельным участком. Принимая во внимание изложенные правовые позиции, можно сделать следующие выводы: соглашение о приобретении заложенного имущества, заключенное в отношении собственно земельного участка, на котором отсутствуют объекты недвижимого имущества, не будет иметь юридической силы согласно прямому указанию подп. 2 п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке, что не лишает залогодержателя права в определенных случаях приобрести заложенное имущество по соглашению об отступном <1> или посредством оставления заложенного имущества у себя (ст. 58 Закона об ипотеке); ——————————— <1> См., например: Определение ВАС РФ от 29.06.2010 N ВАС-8326/10.
в случае включения соглашения о приобретении заложенного имущества, заключенного в отношении здания и находящегося под ним земельного участка, в договор ипотеки возникает существенный риск отказа в его государственной регистрации в связи с ранее изложенной правовой позицией Росреестра; при возникновении спора у ответчика высоки шансы доказать в суде действительность соглашения о приобретении заложенного имущества, заключенного в отношении здания и находящегося под ним земельного участка, основываясь на подходе, использованном в Законе о лизинге и информационном письме N 90.
Рекомендации
Имеющаяся в Законе об ипотеке неопределенность по поводу возможности внесудебного приобретения застроенных земельных участков дает регистрирующим органам повод полагать, что соглашение о приобретении заложенного имущества не может быть заключено в отношении зданий, если вместе с ними в ипотеку передаются земельные участки (права их аренды). В связи с этим при решении сторонами включить в договор ипотеки соглашение о приобретении заложенного имущества — здания и земельного участка (права его аренды) — возникает риск возможного отказа в государственной регистрации такого договора и оспаривания его действительности в суде. Если стороны, несмотря ни на что, готовы заключить соглашение о приобретении заложенного имущества, рекомендуется сделать это отдельно от договора ипотеки <2> либо включить в него оговорку о том, что в случае неприменимости такого соглашения к отношениям сторон заложенное имущество подлежит реализации во внесудебном порядке на торгах в порядке, установленном договором ипотеки. ——————————— <2> Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке не подлежит государственной регистрации (Определение ВАС РФ от 09.10.2008 N 10112/08).
Более предпочтительным решением рассмотренного вопроса представляется внесение изменений в Закон об ипотеке, где будет прямо установлено, что указанное ограничение не применяется к земельным участкам, на которых возведено (возводится) здание (сооружение).
