При заключении срочного договора аренды нежилого помещения нередко возникают на первый взгляд простые вопросы, неверное решение которых может повлечь за собой непредсказуемые последствия.
Так, ст. 651 ГК РФ устанавливает обязательность государственной регистрации всех договоров аренды, заключенных на срок более одного года. Однако возникает вопрос: что считать годом? Период с 1 января (например) одного года по 1 января следующего? Или с 1 января по 31 декабря этого же года? Президиум ВАС РФ направил в арбитражные суды письмо с обзором практики разрешения споров, связанных с арендой, от 11 января 2002 г. N 66 (далее — письмо N 66), которым устанавливается, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1 числа какого-либо месяца текущего года до 30 (31) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году. Такой вердикт был вынесен в связи с рассмотрением иска арендодателя к арендатору о взыскании неустойки за просроченный арендный платеж.
Суть спора такова. Договор аренды был заключен на срок с 1 июня по 31 мая. Арендатор настаивал на том, что такой договор не считается заключенным в связи с отсутствием надлежащей регистрации. Рассмотрев доводы сторон, суд установил, что срок действия договора составляет ровно 1 год, поэтому данный договор в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и не может считаться заключенным из-за отсутствия таковой. Следовательно, требование об уплате неустойки незаконно. Суд рассмотрел этот вопрос исключительно в рамках конкретного дела. Если же анализировать проблему, учитывая указанное решение суда, то напрашивается мысль о действительности сделки. Это влечет за собой более серьезные последствия, нежели неуплата недоимки.
Но даже если вопрос о сроке заключения договора решен, необходимо учесть возможность существования изданного субъектом РФ нормативного акта, устанавливающего обязательную государственную регистрацию любых договоров аренды независимо от их срока. Применять ли такой акт? Известно, что федеральный закон в иерархии российского законодательства стоит выше закона субъекта РФ. Соответственно нормативно-правовой акт субъекта РФ не должен противоречить нормам ГК РФ. Данную точку зрения поддерживает Президиум ВАС РФ в письме с обзором практики разрешения споров, связанных с арендой, от 16 февраля 2001 г. N 59 (далее — письмо N 59), где установлено, что нормативный акт субъекта РФ не применяется арбитражным судом, если он противоречит нормам ГК РФ.
Рассмотрев иск арендодателя к арендатору о признании договора незаключенным, арбитражный суд удовлетворил его, сославшись на распоряжение главы субъекта РФ об обязательной государственной регистрации на территории субъекта РФ договоров аренды любого недвижимого имущества независимо от сроков аренды. Постановлением апелляционной инстанции решение отменено. В удовлетворении иска отказано на том основании, что согласно п. «о» ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении РФ. Пункт 1 ст. 131 и п. 1 ст. 164 ГК РФ устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена ГК РФ и федеральными законами (п. 2 ст. 3 ГК РФ). Пункт 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. от 29 июня 2004 г.) (далее — Закон о госрегистрации) устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Таким образом, Конституция РФ и ГК РФ не наделяют субъектов РФ правом издавать нормативные акты по вопросам определения круга прав на недвижимое имущество и видов сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации.
Поэтому изданный главой субъекта РФ нормативный акт об обязательной государственной регистрации всех договоров аренды (субаренды) недвижимого имущества независимо от сроков их действия не подлежал применению арбитражным судом первой инстанции на основании ст. 12 ГК РФ как акт государственного органа, противоречащий федеральному закону. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок менее 1 года, не подлежал государственной регистрации.
Часто на практике срочный договор аренды необходимо пролонгировать. Будет ли продленный договор считаться срочным и подлежит ли он государственной регистрации? Рассматривая вопрос с той точки зрения, что условия договора остаются прежними, но требование об исполнении принятых обязательств переносится на новый срок, устанавливается факт заключения как бы нового договора при условии продления действия старого. Это означает, что стороны по-прежнему используют старый текст договора, который их полностью устраивает, при регулировании вопросов в новом договоре. Письмо N 59 описывает случай, когда арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее 1 года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ. Так, арендодатель требовал от арендатора освободить помещение в связи с тем, что пролонгированный срочный договор считается заключенным на срок более года и требует государственной регистрации, а без регистрации он недействителен. Однако на основании представленных документов следовало, что в договоре было указание на его пролонгацию, если ни одна из сторон не уведомила другую об отказе о продлении договора.
Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на срок, равный 11 месяцам, т. е. менее 1 года. В соответствии с условиями договора его продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды (при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления). Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям договора, срок которого истек. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее 1 года.
При заключении нового договора старый автоматически прекращает свое действие, даже если в новом договоре нет прямого указания на это. Неписаное правило «более поздний документ имеет приоритет действия перед более ранним документом» до сих пор работает. Соответственно и при изменении условий договора (например, об арендной плате) действует более позднее соглашение.
Необходимо учесть, что, если срочный договор аренды перезаключается между данными сторонами постоянно (старый закончил действие — заключили новый), то есть шанс, что проверяющие органы признают такой договор подлежащим государственной регистрации как договор, определяющий отношения между сторонами на длительный срок (более года). Ведь договор заключается каждый раз между одними и теми же арендатором и арендодателем. Значит, отношения между ними постоянно-определенные.
Таковы основные проблемы, связанные с заключением срочных договоров аренды.
Предвидеть все ситуации, которые могут возникнуть вследствие заключения данных договоров, невозможно. Необходимо учитывать специфику каждого отдельно взятого договора и каждой схемы правоотношений.
