Светлана Куцина, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права, КубГУ, г. Краснодар.
Среди различных способов классификации вещей одним из наиболее значимых является деление их на недвижимые и движимые. Понятие недвижимости содержится в ст. 130 ГК РФ, однако анализ судебной практики приводит к выводу, что данное определение нуждается в совершенствовании.
Статья 130 ГК РФ
Различие между движимым и недвижимым образовалось исторически, вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки по недвижимостям всегда отличались от сделок по движимостям <1>. «Поземельные участки, принадлежащие по праву собственности частным лицам, в то же время составляют части государственной территории… земли и строения суть такие имущества, которые всегда на виду, тогда как деньги легко могут быть скрыты» <2>. ——————————— <1> Шершеневичъ Г. Р. Учебник Русскаго Гражданскаго Права. Издание Бр. Башмаковыхъ. С.-Петербургъ, 1907. С. 128. <2> Мейер Д. И. Русское гражданское право. М.: Статут, 1997. Ч. 1. С. 142.
Понятие недвижимой вещи содержится в ст. 130 ГК РФ, говорящей о нескольких категориях недвижимого имущества. К нему относятся земельные участки, участки недр. При этом земельные участки являются недвижимостью по своей природе, так как формируются из земель несоздаваемого и непотребляемого природного ресурса <3> и, как правило, нерукотворны <4>. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Монография Е. А. Киндеевой, М. Г. Пискуновой «Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов» включена в информационный банк. —————————————————————— <3> Пискунова М. Г., Киндеева Е. А. Недвижимость: права и сделки. М.: Юрайт, 2005; Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006. <4> Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. С. 175.
Вместе с тем Федеральный закон от 19.07.2011 N 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» регулирует создание искусственных земельных участков на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, для целей строительства на них зданий, сооружений и (или) их комплексного освоения в целях строительства. Под искусственным земельным участком в нем понимается сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, путем намывания или отсыпки грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком (ч. ч. 1, 2 ст. 3 Закона N 246-ФЗ). Круг субъектов права собственности на искусственно созданные земельные участки Законом не ограничен (исключения указаны в ст. 13 Федерального закона N 246-ФЗ). Таким образом, земельные участки могут рассматриваться как вещи — недвижимые по своей природе или созданные трудом человека. Недвижимыми вещами признаются объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно без ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Режим недвижимости распространяется на указанные в ст. 130 ГК РФ объекты, которые по своим физическим свойствам относятся к движимым: подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты («движимая недвижимость»). К недвижимому может быть отнесено и иное имущество. В частности, имущественные комплексы, предназначенные для предпринимательской деятельности («недвижимость по целевому назначению»). Спорным остается вопрос: достаточно ли для признания вещи недвижимой признаков, указанных в ст. 130 ГК РФ (в частности, ее прочной связи с землей), или необходим факт госрегистрации прав на нее? Часть ученых полагает, что недвижимость, будучи юридическим понятием, появляется только в результате государственной регистрации прав на нее <5>. Другие высказывают мнение, что недвижимость, будучи объективно существующим явлением, независима от процедуры государственной регистрации <6>. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Учебник «Гражданское право: В 4 т. Общая часть» (том 1) (под ред. Е. А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации — Волтерс Клувер, 2008 (3-е издание, переработанное и дополненное). —————————————————————— <5> Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М., 2008; Гражданское право. Т. 1 / Отв. ред. Е. А. Суханов. М., 1998; Чубаров В. В. Указ. соч. С. 143. <6> Ронгало Б. М. Понятие недвижимости // ЭЖ-Юрист. 2001. N 11; Скворцов О. Ю. Указ. соч. С. 63.
Однако если исходить из того, что вещь как объект права — понятие юридическое <7>, то для ее существования как объекта гражданского права, конечно, необходимо, чтобы вещь приобрела статус недвижимости: для этого она должна быть образована или создана и принята на государственный кадастровый учет, подтверждающий факт ее существования как индивидуально определенной недвижимой вещи <8>. Госрегистрация права собственности на недвижимую вещь свидетельствует о том, что вещь может быть объектом оборота. Таким образом, недвижимость характеризуют как физические, так и юридические признаки. ——————————— <7> Федеральный закон от 04.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»; Указ Президента РФ от 25.12.2008 N 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии». <8> Шершеневичъ Г. Р. Указ. соч. С. 129.
Определение недвижимой вещи, сформулированное в ст. 130 ГК РФ, позволяет сделать вывод, что единственно недвижимой вещью является только земельный участок, а все, что естественно или искусственно с ним связано, может быть признано недвижимостью в зависимости от степени ущерба, причиненного перемещением. Эта степень ущерба определяется возможностью (после перемещения) использовать данную вещь по назначению, то есть речь идет об ущербе не самому объекту, а цели его использования. Итак, при определении недвижимости необходимо, чтобы объект удовлетворял нескольким критериям: — неразрывная связь с землей; — невозможность перемещения объекта без несоразмерного причинения ущерба; — сохранение цели использования вещи после перемещения. Однако вопрос о прочности связи строения с землей не может быть решен принципиально с полной точностью, строительная техника, позволяющая свободно перемещать многоэтажные дома, способна еще более затруднить и без того не особенно твердое отличие «движимости от недвижимости» <9>. Означает ли это, что возможность перемещения без несоразмерного ущерба изменит юридический статус объекта как недвижимого и сделает его движимым? Что понимать под «несоразмерным ущербом» — только степень уменьшения его стоимости? Кто и каким образом будет определять цели использования объекта после перемещения? ——————————— <9> Наумова Л. Критерии квалификации недвижимого имущества // Эж-Юрист. 2005. N 4; Скворцов О. Ю. Указ. соч. С. 53.
Анализ судебной практики
В судебной практике при квалификации объекта имущества как недвижимого используется несколько отличительных признаков недвижимости: оценочные, технические, юридические. В совокупности они должны подтвердить, что объект может использоваться по прежнему назначению после перемещения. Однако не всегда судьи могут дать однозначный ответ на вопрос о недвижимом имуществе как самостоятельном объекте применительно к его отдельным видам. Резервуары, асфальтовые площадки, поля для гольфа и прочие аналогичные сооружения — что это? Улучшение земельного участка, часть технологического процесса, технологический элемент или самостоятельная вещь? ЗАО обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города о признании права собственности на самовольные постройки — асфальтовые площадки, возведенные на земельном участке, принадлежащем истцу на праве постоянного пользования. Суды первой и апелляционной инстанций заявленные требования удовлетворили. Суд кассационной инстанции, отменив принятые по делу судебные акты и передав дело на новое рассмотрение, в частности, указал, что по смыслу п. 1 ст. 130 ГК РФ прочная связь с землей не единственный признак, по которому объект юридически может быть отнесен к недвижимости. Вопрос, является ли конкретное имущество недвижимым, должен решаться с учетом назначения имущества, а также обстоятельств, связанных с его созданием. Согласно п. п. 1, 2 ст. 51 ГрК РФ разрешение выдается на строительство объектов капитального строительства, к которым в силу п. 10 ст. 1 Кодекса относятся здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено. При решении вопроса об отнесении асфальтобетонных площадок к объектам недвижимого имущества следовало более полно исследовать данное обстоятельство с учетом всех имеющихся в деле доказательств, определить, необходимо ли получение разрешения на строительство указанных объектов с учетом их технических характеристик и целей их создания. Между тем суды ограничились признаком прочности связи объекта с земельным участком. ФАС сделал вывод: осуществление государственной регистрации права собственности на объекты не может служить основанием для отнесения их к недвижимому имуществу (Постановление ФАС СКО от 16.05.2007 N Ф08-2677/2007). Имущество является недвижимым не в силу оформления прав на него в порядке, предусмотренном для недвижимого имущества, а в силу присущего ему физического признака — прочной связи с землей (Постановление ФАС СКО от 31.05.2007 N Ф08-1791/2007). Сославшись на ст. 130 ГК РФ и ст. ст. 1, 51 ГрК РФ, окружной суд указал: из сопоставления названных норм следует, что понятие капитальности строения включается в более широкую категорию объектов, прочно связанных с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Именно с этими правовыми категориями закон связывает необходимость государственной регистрации прав на имущество, в связи с чем в каждом конкретном случае с учетом совокупности всех обстоятельств суд, рассматривающий спор, должен определить, насколько прочно как физически, так и функционально объект связан с земельным участком, на котором располагается, и будет ли сохранено его предназначение при перемещении (Постановление ФАС СКО от 25.12.2007 N Ф08-7944/07). Но прочная связь с землей может быть обусловлена временным фактором. Суд апелляционной инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства, сделал правильный вывод о том, что установка киоска на капитальном фундаменте не влечет отнесение самого киоска к объектам недвижимости; возведение монолитного фундамента не может рассматриваться как доказательство строительства капитального здания, поскольку такого рода фундамент используется и для возведения временных строений. Учитывая, видимо, и то, что подобное строение, прочно связанное с землей, предназначено для удовлетворения не постоянной, а временной цели, хотя ст. 130 ГК РФ не содержит «привязки» здания или сооружения к временному критерию (Постановление ФАС СКО от 25.12.2007 N Ф08-8455/07). Президиум ВАС РФ, рассмотрев дело о признании недействительной государственной регистрации права собственности организации на нежилое здание — пункт охраны, установил, что постановлением главы города организации предоставлен в аренду земельный участок под платную автостоянку с обязанием в течение одного года разработать проекты реконструкции сооружения для охраны и ограждения автостоянки и согласовать их в установленном порядке. Во исполнение указанного постановления администрация заключила с организацией договор аренды земельного участка сроком на пять лет. Возведенный пост охраны обеспечивал использование земельного участка согласно его целевому назначению, определенному в договоре аренды. Поэтому, по мнению ВАС, постановление главы администрации не могло повлечь наступление правовых последствий, связанных с возникновением у организации права собственности на это сооружение на основании ст. 219 ГК РФ, а также права на выкуп земельного участка на основании ст. 36 ЗК РФ (Постановление Президиума ВАС РФ от 01.07.2008 N 5537/08). Таким образом, строения, возведенные на арендованном земельном участке, являются временными исходя из целевого назначения земельного участка.
Требуются поправки
В целом судебные решения по вопросам физической и функциональной связи объекта недвижимости с земельным участком носят противоречивый характер, поскольку критерии ущерба не всегда достаточны для ответа на вопрос — сохранится ли целевое назначение объекта после перемещения. Для этого необходимо знать, существует ли вещь как объект недвижимости, для какой цели она создана (юридические свойства вещи). Обзор судебной практики приводит к выводу о том, что определение недвижимости нужно совершенствовать. Однако разработчики Концепции по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства придерживаются иного мнения: в данной Концепции указано, что «судебная практика во многих случаях опирается именно на описание недвижимости, данное в ст. 130 ГК РФ, поэтому ее изменения в части описания могли бы ослабить устойчивость сложившейся практики» (п. 1.6 раздела 3). Итак, качество вещи объекту придает законодатель. Если исходить из концепции множественности видов недвижимости, которой придерживается российское право, то необходима классификация объектов недвижимости (а не просто перечисление, как в ст. 130 ГК РФ), поскольку каждая группа объектов имеет свой правовой режим. За основу классификации можно было бы взять целевое назначение недвижимой вещи, ее качественные отличия: прочная связь с землей, «привязка» к конкретному земельному участку, капитальность строения (здания, сооружения), предназначенность для постоянного использования. По нашему мнению, абзац 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ следовало бы сформулировать таким образом: «Недвижимыми вещами признаются земельные участки и другие объекты гражданских прав, имеющие прочную связь с землей, обладающие своими неповторимыми признаками, дающими возможность постоянно использовать их по целевому назначению».
