Федеральным законом от 30.12.2004 N 213-ФЗ в перечень недвижимого имущества в ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) был включен объект незавершенного строительства. Тем не менее многое осталось неясным, поскольку, определяя объекты недвижимости, законодатель не уточнил, с какого момента они становятся недвижимостью, всегда ли являются недвижимостью или только в том случае, если не выступают в качестве предметов действующего договора подряда.
Мнения о том, чем именно является объект незавершенного строительства, высказывались разные. «Объекты незавершенного строительства можно было бы считать специальным видом недвижимости (ибо их тесная связь с землей как один из основных признаков недвижимости очевидна), однако они по общему правилу не подлежат самостоятельной государственной регистрации в качестве недвижимостей, а следовательно, юридически не являются таковыми. Весьма сложен для определения и момент их фактического создания… Будучи предметом договора строительного подряда, они остаются известной совокупностью строительных материалов и конструкций, в которую также вложен труд строителей (т. е. движимым имуществом), а право собственности на них по общему правилу принадлежит подрядчику (ср. п. 2 ст. 702, п. 2 ст. 703, п. 1 ст. 705, п. 1 ст. 741 ГК). Их можно считать недвижимостями лишь за рамками подрядных отношений (в частности, после консервации строительства)» <*>. ——————————— <*> Научно-практический комментарий к части первой ГК РФ для предпринимателей. Изд. 2-е. М.: Спарк, 1999. С. 345.
По мнению Е. А. Киндеевой, до окончания строительства заказчику (застройщику) нет необходимости доказывать свой титул на недостроенный объект, строительный объект — предмет договора строительного подряда <*>. ——————————— <*> Киндеева Е. А., Пискунова М. Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. М., 2004. С 254.
Таким образом, авторы сходятся во мнении о том, что объект незавершенного строительства является недвижимостью только в том случае, если отсутствует действующий договор строительного подряда. Необходимо отметить, что данные работы были опубликованы до внесения изменений в ст. 130 ГК РФ.
Проблемы квалификации
Что касается объекта незавершенного строительства, в отношении которого отсутствует действующий договор строительного подряда, тут можно сказать однозначно: если данный объект по своим признакам является недвижимым имуществом, то он является недвижимостью. Сложнее решается вопрос в отношении объекта, который является предметом действующего договора строительного подряда или возводится силами застройщика. Иногда такой объект пытаются квалифицировать в качестве совокупности строительных материалов, сложенных в определенном порядке. Думается, что такая квалификация неправомерна — как только те или иные стройматериалы были неразрывно соединены друг с другом, они прекратили свое существование в качестве самостоятельных вещей, что подтверждается и судебной практикой. В Постановлении от 26.10.99 N 3655/99 ВАС РФ указал, что «установленные в доме дверные блоки перестали быть отдельными самостоятельными объектами собственности, а стали частью принадлежащей истцу недвижимости». Поскольку установленные в доме дверные блоки как отдельный предмет не существуют, а являются частью принадлежащей истцу недвижимости, суд первой инстанции необоснованно удовлетворил исковые требования о признании права собственности на 66 дверных блоков. В этой части решение суда подлежит отмене. В остальной части решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит. В п. 7 информационного письма ВАС РФ от 13.11.97 N 21 указано: «Не завершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации…». При рассмотрении спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи не завершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности. В соответствии со ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе. Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством. Следовательно, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.
Дом стенами не испортишь
В силу ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В статье 219 ГК РФ указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Согласно ст. 8 ФЗ «О введении в действие части первой ГК РФ» до введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Комментируя это положение информационного письма, Ю. Ю. Захаров пишет: «Согласно данному законодательно закрепленному признаку объект строительства как до, так и после прекращения договора строительного подряда должен относиться к недвижимому имуществу. Специфика объекта строительства на стадии действующего договора строительного подряда состоит в том, что он обременен обязательственными правоотношениями сторон договора» <*>. ——————————— <*> Захаров Ю. Ю. Арбитражная практика о договоре строительного подряда. М., 2004. С. 357 — 358.
Из материалов дела, приведенного в информационном письме, следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Значит, данный объект является объектом недвижимости.
Вклад в товарищество
В п. 21 информационного письма ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 отмечено, что «право собственности на незавершенное строительство как на недвижимое имущество возникает у заказчика с момента регистрации этого строительства в установленном порядке». Подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора простого товарищества, заключенного заказчиком с третьим лицом для продолжения строительства недостроенного им объекта, в связи с чем подрядчик был лишен права исполнить договор и получить соответствующее вознаграждение. Объект незавершенного строительства являлся вкладом заказчика в договор простого товарищества. Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, так как все выполненные работы по незавершенному строительству оплачены заказчиком и, следовательно, он имел право распорядиться им как своей собственностью, в том числе передав незавершенное строительство другому лицу. Далее суд кассационной инстанции отменил решение и передал дело на новое рассмотрение по следующим основаниям. В силу ст. 740 ГК РФ подрядчик по договору строительного подряда должен построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик — принять их результат и оплатить. Если договор подряда не расторгнут, у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства. Из норм ст. 219 ГК РФ вытекает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Следуя нормам ст. 130 ГК РФ, незавершенное строительство является недвижимым имуществом, поэтому право собственности на него подлежит регистрации в порядке, установленном ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации). Соответственно для решения вопроса о правомерности внесения незавершенного строительства в качестве вклада в договор простого товарищества суду было необходимо установить факт расторжения договора строительного подряда, истребования заказчиком незавершенного результата работ, а также регистрации незавершенного строительства в качестве объекта недвижимости. В соответствии с п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 N 8 не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда. Тем самым ВАС РФ решил, что не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда. Заметим, что в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 N 8 было указано совсем иное: «По смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими». Из данной формулировки следуют два логических вывода: — если договор подряда в отношении объекта незавершенного строительства расторгнут, то такой объект является недвижимым имуществом; — объект незавершенного строительства, в отношении которого продолжает действовать договор строительного подряда, не является недвижимым имуществом. Почему суд руководствовался именно вторым выводом, из самого Обзора не ясно. Особенно странно это, учитывая, что в Обзоре N 8 не был затронут вопрос об объектах незавершенного строительства, в отношении которых продолжает действовать договор строительного подряда.
Когда договор не исполняется
Кроме того, возможна и такая ситуация, когда договор подряда хоть и не расторгнут и формально продолжает действовать, но фактически сторонами не исполняется и продолжение строительства не осуществляется. Следуя логике Обзора N 51, такой объект недвижимостью не является. Указанный вывод представляется нам абсолютно неверным. Несмотря на то что представляется более правильной точка зрения, высказанная Ю. Ю. Захаровым, тем не менее судебная практика в настоящее время исходит из того, что объект незавершенного строительства, являющийся предметом действующего договора строительного подряда, недвижимым имуществом не является. Думается, что не просто в отношении объекта не должно существовать действующего договора строительного подряда (который может и не исполняться, но и не расторгаться), а объект не должен изменяться. В связи с этим по аналогии не может являться недвижимым имуществом объект, строительство которого продолжается силами самого собственника, без привлечения подрядчика. Заметим, что нельзя быть уверенным, что тот или иной объект является предметом действующего договора строительного подряда. Залогодатель может уверять, что договор подряда на строительство объекта в целом не заключался. А впоследствии выясняется, что на момент регистрации права собственности и/или заключения договора ипотеки действовал договор подряда или что осуществлялось строительство силами самого застройщика. Между тем в ст. 25 Закона о регистрации нет требования о представлении документов, подтверждающих отсутствие действующего договора строительного подряда. При этом, поскольку договор строительного подряда не подлежит какой-либо регистрации, получить достоверные сведения о его наличии или отсутствии достаточно проблематично. Исходя из вышеизложенного при принятии в ипотеку объекта незавершенного строительства необходимо получить от залогодателя подписанное руководителем и главным бухгалтером залогодателя письмо о том, что действующие договоры строительного подряда на дату подписания договора ипотеки отсутствуют и что строительство силами самого залогодателя не осуществляется.
