ЕДИНЫЕ ПРАВИЛА РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРОВ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Е. А. ФОКОВА
В современных условиях развития жилищного строительства одним из самых распространенных способов улучшения гражданами своих жилищных условий является участие граждан в строительстве жилья путем его финансирования за счет собственных средств. Сравнительно недавно органы СМИ уделяли большое внимание финансовым и строительным рискам, когда строительные компании необоснованно завышали сметную стоимость объектов жилья. При этом нарушение сроков окончания строительства и качества возводимого жилья порой отходили на второй план, т. к. граждане, вложившие денежные средства в жилье, могли его вообще не получить. При этом гражданское законодательство не имело специальных норм, регулирующих участие граждан в долевом строительстве жилья. Чтобы обезопасить себя и членов семьи, граждане стремились заключить хоть какие-либо договора, чтобы как-то управлять процессом строительства, застраховаться от мошеннических действий на рынке строящегося жилья и различных «финансовых пирамид». Представляется, что законодательная и судебная власть по-настоящему озаботились данной проблемой защиты участников долевого строительства жилья. Так, Верховным Судом Российской Федерации в последние годы было проведено выборочное изучение дел с 1999 по 2001 г. по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (см.: Обзор судебной практики от 19 сентября 2002 г.). Верховный Суд РФ сделал вывод о том, что необходимо применять к указанным правоотношениям Закон РФ «О защите прав потребителей». Тем не менее выводы Верховного Суда РФ не удовлетворили Государственную Думу, в результате чего был внесен законопроект «О защите прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья». Разработчики проекта полагали, что тем самым следует установить единые для всех участников рынка недвижимости правила реализации проектов по строительству и приобретению жилья с использованием средств граждан и их объединений. Кроме того, предполагалось разработать механизмы защиты граждан, вкладывающих средства в строительство и приобретение жилья. При этом как бы обеспечивался минимальный уровень административных барьеров, стоящих перед строительными организациями, занимающимися реализацией проектов на рынке строительства и приобретения жилья. Как правильно отмечали теоретики <*> и практики <**>, самое главное — подтолкнуть законодателя на принятие соответствующего закона, который бы гарантировал не только права и обязанности при заключении договора о долевом участии в строительстве жилья, но и страховал дольщиков от необоснованных рисков быть обманутыми недобросовестными застройщиками. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Статья С. А. Салтановой «Проблемы правовой защиты прав граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья» включена в информационный банк согласно публикации — «Нотариус», N 1, 2003. —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Статья Л. Н. Мошкиной «Договор о долевом участии в инвестировании строительства и договор простого товарищества» включена в информационный банк согласно публикации — «Юрист», N 2, 2002. —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Статья Р. Р. Мифтахова «Проблемы согласования совместного строительства» включена в информационный банк согласно публикации — «Юрист», N 4, 2002. —————————————————————— <*> Салтанова С. А. Проблемы правовой защиты прав граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья // Правовые вопросы строительства. 2003. N 1. С. 35; Мошкина Л. Н. Договор о долевом участии в инвестировании строительства и договор простого товарищества // Там же. С. 45; Потяркин Д. Е. Застройщик — сторона договора инвестирования при строительстве многоквартирного жилого дома // Там же. С. 49; Мифтахов Р. Р. Проблемы согласования совместного строительства // Там же. С. 51 и др. <**> Соловьев В. Н. О правовой природе общего имущества в многоквартирных домах // В сб.: Цивилистические записки. Вып. 1: Право собственности: вопросы теории и практики / Под науч. ред. В. А. Рыбакова. М.: ИГ «Юрист», 2001. С. 185 — 187; Лапутева Е. В. Там же. С. 7 — 9 и др.
Таким образом, чтобы завершить дискуссии по данному вопросу и действительно обеспечить гарантии прав и обязанностей граждан, вносящих денежные средства в долевое строительство жилья, законодатель 30 декабря 2004 г. принял Федеральный закон N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» <*>. При этом были приняты Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <**>, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» <***> и некоторые другие, направленные на законодательное упорядочение сделок с жильем и обеспечение гарантий граждан, вносящих денежные средства при долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. ——————————— <*> Правовые вопросы недвижимости. М., 2005. N 1. С. 4 — 6. <**> Там же. С. 7 — 8. <***> Там же. С. 8 — 10.
Весной 2005 г. впервые была введена регистрация долевого участия в строительстве, о чем не замедлили сообщить органы СМИ <*>. ——————————— <*> Российская газета. 2005. 21 июля и др.
Инструкция, утвержденная Министерством юстиции РФ, определяет правовое положение не только граждан — участников долевого строительства, выступающих частными инвесторами, вкладывающими денежные средства в строительство будущего жилого дома, но и строительных фирм — застройщиков. Следует заметить, что механизм применения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ детально оговаривает особенности регистрации договоров участия в долевом строительстве и возникающих при этом прав и ограничений (обременений) прав на объекты недвижимости. Согласно Инструкции правила государственной регистрации таких договоров едины на всей территории страны. Думается, что повышенные риски будущих жильцов, выступающих в качестве кредиторов строительных фирм, несколько уменьшатся, так же как и стоимость квартиры, оплаченной на начальной стадии строительства. При этом стоит отметить и другое: в различных регионах страны случаи неоднократной перепродажи одних и тех же квартир недобросовестными застройщиками до настоящего времени сохраняются из-за правовой неграмотности населения или злоупотреблений со стороны местных властей. Поэтому уже несколько лет назад в Москве, Самаре и некоторых других регионах России местные власти ввели регистрацию договоров долевого участия, чтобы защитить добросовестных граждан от потери денежных средств, внесенных за долевое участие в строительстве жилья. При этом необходимо отметить, что с апреля 2005 г. все договоры должны проходить обязательную государственную регистрацию на территории регистрационного округа, где ведется строительство. Подобные договоры, как и уступка прав требований по такому договору, считаются заключенными только с момента регистрации. Государство, выступающее как гарант защиты прав и обязанностей дольщиков, обязывает строительные фирмы не только получить разрешение на строительство, но и обнародовать проектную декларацию. Кроме того, только зарегистрировав права собственности или аренды на земельный участок под новостройкой, строительная фирма имеет право привлекать денежные средства граждан-дольщиков. Проверка выполнения всех этих условий строительными фирмами возложена на государственный орган — Росрегистрацию. В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности к покупателю доли недвижимости жилого помещения (квартиры) подлежит государственной регистрации. Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей в Единый государственный реестр прав (п. 3 ст. 2, п. 7 ст. 16 Закона РФ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Согласно ст. 251 ГК РФ договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемое на основании договора продажи доли, также подлежит государственной регистрации. Как справедливо отмечают исследователи <*> данного вопроса, для осуществления государственной регистрации недвижимого имущества необходимы следующие документы: ——————————— <*> Грудцына Л. Ю. Новое жилищное законодательство. М.: Эксмо, 2005. С. 207.
1) заявление о государственной регистрации договора (п. 1 ст. 16 Закона); 2) подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию договора (п. 1 ст. 13, п. 4 ст. 16, п. 5 ст. 18 Закона), который с отметкой «погашено» после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов); 3) подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица и документа о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика (п. 4 ст. 16, п. 5 ст. 18 Закона, п. 18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219); 4) подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица при проведении государственной регистрации; 5) подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение; 6) подлинники плана жилого помещения, удостоверенного БТИ (п. 1 ст. 17, п. 4 и 5 ст. 18 Закона и п. 23 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219); 7) подлинники договора продажи; 8) подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенные должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Заявление о государственной регистрации договора представляется в единственном подлинном экземпляре правообладателем (продавцом) или покупателем (п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации), лицом, действующим на основании доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем жилого помещения. Заявление о государственной регистрации договора может быть в простой письменной форме или удостоверено нотариусом. Таким образом, государство гарантирует права и обязанности не только физических лиц, но и юридических лиц, участвующих в долевом строительстве многоквартирных жилых домов, вводя обязательные правила единой регистрации подобных договоров на всей территории Российской Федерации.
