Дышекова Асият Мурадиновна, соискатель кафедры финансового, предпринимательского и информационного права Ставропольского государственного университета.
В статье рассмотрены различные модели ипотеки. Главная идея статьи — найти баланс между ипотекой как юридическим институтом и общественными институциональными программами в данной области.
The field of this article is the essence and different models of mortgage. The main idea of this article is to find the balance between the mortgage and public interest institutional programs in this area.
Key words: mortgage, housing loans, federal purpose program, financial crisis.
Мировой финансовый кризис актуализировал интерес исследователей к проблемам ипотеки. Для России проникновение финансового кризиса означает интенсификацию усилий по сохранению и развитию данного института, ведь российский рынок ипотечного кредитования находится в начале своего развития. Несмотря на то что Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят десятилетие назад, российский потребитель долгое время с недоверием относился к подобным инструментам.
Следует отметить, что только в 2002 г. стартовала Федеральная целевая программа «Жилище», которая осуществляется в два этапа: первый этап охватил период с 2002 г. по 2005 г., второй этап начался в 2006 г. и окончится в 2010 г. После принятия указанной Федеральной целевой программы начала формироваться нормативно-правовая база по регулированию важнейших вопросов, связанных с жилищным строительством. В 2004 г. были приняты новые Жилищный и Градостроительный кодексы.
Одним из важнейших направлений развития ипотечного кредитования является поддержка молодых семей в приобретении ими жилья. К наступлению второго этапа реализации Федеральной целевой программы «Жилище» подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей» была скорректирована. Теперь решение демографической проблемы «не ставится в качестве прямой цели, а рассматривается как ее дополнительный социальный эффект», т. е. решение проблемы по улучшению жилья создаст благоприятные условия для роста рождаемости.
Совершенствование ипотечного жилищного кредитования населения проводится в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей». Согласно целям данной подпрограммы в период за 2006 — 2010 гг. смогут улучшить жилищные условия 175,9 тыс. молодых семей. И все же, несмотря на это, ипотечное кредитование нельзя связывать лишь с молодой семьей, и, соответственно, «подгонять» рамки выгодного ипотечного кредита только для молодых семей, тоже нельзя. К тому же цель данной подпрограммы не отражает развитие института ипотечного кредитования как такового, а направлена лишь на государственную поддержку решения жилищной проблемы молодых семей, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Согласно Постановлению Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. N 675 (в действующей редакции), среди программных мероприятий по совершенствованию нормативной правовой базы «наиболее важными являются разработка и принятие нормативных правовых актов, направленных на формирование рынка доступного жилья», в том числе в части регулирования рынка ипотечных ценных бумаг, привлечения средств пенсионных фондов и страховых компаний на рынок ипотечных ценных бумаг, страхования ипотечных жилищных кредитов, деятельности бюро кредитных историй и жилищных накопительных кооперативов, совершенствования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, защиты прав добросовестного приобретателя жилого помещения.
Одним из основных организационных мероприятий выступила организация единой информационной системы статистических данных о ситуации на жилищном рынке на базе Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Помимо этого осуществляется сбор статистических данных о невозвратах ипотечных жилищных кредитов, а также их досрочных погашениях с целью информационного обеспечения кредитных организаций и страховых компаний, а также обеспечение государственного контроля за деятельностью бюро кредитных историй и жилищных накопительных кооперативов.
Правительством Российской Федерации выработаны следующие направления в развитии ипотечного жилищного кредитования населения:
1) обеспечить правовые условия для развития ипотечного жилищного кредитования и других институтов жилищного финансирования населения;
2) создать унифицированную систему рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и обеспечить развитие рынка ипотечных ценных бумаг;
3) совершенствовать систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
4) оказывать бюджетное содействие повышению уровня доступности жилья и ипотечных жилищных кредитов для населения;
5) развивать новые рыночные институты и механизмы, формирующие инфраструктуру ипотечного жилищного кредитования и рынка жилья (страхование ипотечных жилищных кредитов, бюро кредитных историй, небанковские кредитные организации, осуществляющие кредитные операции по предоставлению ипотечных кредитов на приобретение жилья, и другие);
6) совершенствовать систему защиты прав граждан — приобретателей жилья и граждан, участвующих в финансировании жилищного строительства.
Наряду с рассматриваемой Программой «Жилище» и ее подпрограммами существуют специальные условия и правила предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов, а также правила предоставления целевых жилищных займов при проведении эксперимента по ипотечному кредитованию участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.
Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих (накопительно-ипотечная система) — это совокупность правовых, экономических и организационных отношений, направленных на реализацию прав военнослужащих на жилищное обеспечение.
Согласно п. 4 Правил предоставления целевых жилищных займов при проведении эксперимента по ипотечному кредитованию участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, целевой жилищный заем предоставляется участнику эксперимента в 2 этапа за счет средств различных источников:
а) на первом этапе — за счет средств федерального бюджета, предусмотренных на проведение эксперимента, которые подлежат возврату по достижении трех лет с даты возникновения основания для включения участника эксперимента в реестр участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (расчетная дата);
б) на втором этапе (после расчетной даты) — за счет накоплений для жилищного обеспечения, учитываемых на именном накопительном счете участника эксперимента, в соответствии со статьей 14 Федерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».
Целевой жилищный заем, предоставляемый участнику эксперимента уполномоченным федеральным органом для приобретения жилого помещения или жилых помещений, используется участником эксперимента на погашение первоначального взноса при получении ипотечного кредита либо займа и погашения обязательств по ипотечному кредиту в соответствии с условиями договора целевого жилищного займа.
Правила оформления ипотеки в отношении участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, участвующих в эксперименте, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации «О проведении эксперимента по ипотечному кредитованию участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» от 29 января 2007 г. N 51.
При оформлении ипотеки в отношении участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в качестве залогодержателя (последующего залогодержателя) указывается Российская Федерация в лице федерального государственного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих». Предшествующими залогодержателями жилых помещений могут являться банки или иные кредитные организации либо юридические лица, предоставившие ипотечный кредит (заем) на приобретение жилых помещений (ипотечный кредит). Залогодателем жилых помещений являются участники, которые приобрели жилые помещения с использованием целевого жилищного займа.
Однако не всегда ипотека возникает в силу договора. Ипотека в силу закона возникает: а) при отчуждении объекта недвижимости по договору ренты, в том числе по договору пожизненного содержания с иждивением; б) при отчуждении объекта недвижимости по договору купли-продажи объекта недвижимости в кредит, в том числе с условием о рассрочке платежа, если иное не предусмотрено договором; в) при ипотеке земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором; г) при приобретении или строительстве жилого помещения за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, если иное не предусмотрено законом или договором; д) в иных случаях, установленных федеральным законодательством.
Вступившим в действие Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в гражданский и коммерческий оборот введен новый вид ценных бумаг — закладные. Закладные могут использоваться в качестве базового актива с целью выпуска их собственником или доверительным управляющим иных ценных бумаг. В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная составляется, выдается и обращается в форме письменного документа.
В целях снижения риска наступления неблагоприятных имущественных последствий инвесторам, а также профессиональным участникам рынка ценных бумаг рекомендуется обращать внимание на текст и обязательные реквизиты закладных, содержание которых может свидетельствовать о степени риска таких ценных бумаг.
Практически обязательным для ипотечных отношений является страхование заложенного имущества. Это установлено Законом, но в литературе отмечается, что помимо этого банки, предоставляющие ипотечные кредиты, требуют страхования жизни залогодателя с указанием банка в качестве выгодоприобретателя. Однако может возникнуть ситуация, когда гражданин не сможет заключить договор личного страхования в связи с ограничениями по здоровью и в результате не получит желаемый кредит, что, возможно, является еще одним фактором, тормозящим развитие ипотечного кредитования в России.
