Земельный участок неразграниченной государственной собственности предоставлен в аренду собственнику противорадиационного укрытия. Собственник намерен провести реконструкцию объекта, но согласно проекту реконструкции необходим земельный участок большей площади. Можно ли увеличить площадь участка путем перераспределения, если смежный земельный участок также является земельным участком государственной собственности до ее разграничения?
В. Бударина, г. Чулым
В соответствии с п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ «образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при перераспределении образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной собственности и предоставленных государственным унитарным предприятиям, государственным учреждениям, а также в случаях, указанных в пункте 6 настоящей статьи».
Более того, согласно п. 2 ст. 11.3 ЗК РФ «решения об образовании земельных участков могут быть приняты на основании заявлений арендаторов земельных участков, из которых образуются земельные участки».
Таким образом, по общему правилу для перераспределения земельных участков (которое согласно п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ является одним из видов образования земельных участков) необходимо согласие арендатора смежного земельного участка, если он является объектом договора аренды.
Тот факт, что смежные земельные участки являются участками «неразграниченной государственной собственности», означает следующее. Они находятся в ведении одного и того же субъекта, к которому следует обратиться в соответствии с п. 1 ст. 11.3 ЗК РФ для разрешения возникшего вопроса. Например, в городах Москве и Санкт-Петербурге «распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами исполнительной власти указанных субъектов Российской Федерации, если их законами не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований, а также если иное не предусмотрено законодательством РФ об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности» (п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
Итак, собственник объекта недвижимости вправе обратиться в соответствующий орган власти, по решению которого был предоставлен арендуемый земельный участок с заявлением о перераспределении земельных участков для увеличения размера занимаемого земельного участка и заключении нового договора аренды/внесении изменений в действующий договор аренды. К данному заявлению необходимо приложить:
— правоустанавливающий документ на земельный участок (в рассматриваемой ситуации — договор аренды).
Аналогичный пакет документов должен представить арендатор смежного земельного участка (п. 2 ст. 11.3 ЗК РФ).
Однако сложно утверждать, что у собственника имеются основания, достаточные для того, чтобы площадь земельного участка была увеличена. Можно предположить, что проект реконструкции объекта был разработан проектировщиками, скорее всего, коммерческими юридическими лицами и не был согласован с государственными органами (так как у собственника нет земельного участка необходимой площади). Вряд ли мнение проектировщиков будет учтено в качестве обстоятельства, требующего обязательного перераспределения земельных участков, органом власти или судом (согласно п. 6 ст. 11.2 ЗК РФ «образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при перераспределении образуются земельные участки»).
Подведем итог: в данном конкретном случае будут исследоваться все имеющие значение обстоятельства, в частности следующие:
— наличие согласия арендатора смежного участка (если он является объектом аренды);
— не приведет ли перераспределение к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также к нарушению требований, установленных ЗК РФ, другими федеральными законами (ст. 11.9 ЗК РФ).
