Маленькие детки — немаленькие бедки
(Агеева А.)
(«ЭЖ-Юрист», 2012, N 1-2)
МАЛЕНЬКИЕ ДЕТКИ — НЕМАЛЕНЬКИЕ БЕДКИ
А. АГЕЕВА
Анита Агеева, адвокат, г. Москва.
Мы с мамой и дочерью (17 лет) купили 4-комнатную квартиру, оформили долевую собственность, у каждого по 1/3 доли. Дочь захотела продать свою долю после совершеннолетия. Можем ли мы (пока дочери нет 18 лет) переоформить собственность на меня и маму, чтобы позже не разменивать квартиру?
О. Любина, г. Люберцы
Право собственности на имущество может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).
Право общей собственности — это совокупность правовых норм, регулирующих отношения между двумя или более лицами по поводу имущества, которым они владеют, пользуются и распоряжаются сообща.
Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (п. 1 ст. 252 ГК РФ). При недостижении между участниками долевой собственности соглашения о способе и об условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (п. 3 ст. 252 ГК РФ).
Если имущество может быть разделено в натуре без соразмерного ущерба его хозяйственному назначению, то выделяющийся получает долю из общего имущества в натуре. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия (п. 4 ст. 252 ГК РФ).
В отличие от владения, пользования и распоряжения общей долевой собственностью, которые могут производиться лишь по согласию всех ее участников, каждый сособственник имеет самостоятельное право на отчуждение своей доли другому лицу. Это объясняется тем, что каждому сособственнику принадлежит именно право на долю в праве на общее имущество.
Для отчуждения своей доли другому лицу независимо от способа отчуждения доли (купли-продажи, мены, дарения и др.), а также независимо от того, кому именно желает собственник передать ее, он не должен спрашивать согласия остальных участников общей собственности.
Предоставляя сособственнику право на отчуждение своей доли, закон вместе с тем закрепляет за другими участниками общей собственности право преимущественной покупки при продаже одним из них своей доли. Если же происходит отчуждение вещи не путем заключения договора купли-продажи или договора мены, а по иному виду договора, например по договору дарения, то у остальных сособственников нет права на преимущественное приобретение отчуждаемой доли.
Таким образом, сособственники имеют право преимущественной покупки при продаже одним из них доли постороннему лицу. Сособственники имеют право преимущественной покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается постороннему лицу, и на прочих равных условиях.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца, то продавец вправе продать ее любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
На основании сказанного, вы не можете сейчас переоформить квартиру, так как ваша дочь является собственником 1/3 доли. Пока ваша дочь несовершеннолетняя, согласие на продажу квартиры должны дать органы опеки и попечительства. Они сделают это лишь в том случае, если права и законные интересы несовершеннолетнего ребенка не будут нарушены.
——————————————————————
