О ПРАВЕ ЗАКАЗЧИКА НА ОБЪЕКТ СТРОИТЕЛЬСТВА ДО ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ <*>
О. Г. ЕРШОВ
——————————— <*> Ershov O. G. The rights of customer to object of building before the state registration of the property right.
Ершов Олег Геннадьевич, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Омской академии МВД России, кандидат юридических наук.
В работе обосновывается вывод о том, что заказчик до государственной регистрации права собственности на объект строительства обладает вещным правом владения. Приводятся аргументы в пользу того, что право заказчика не является «ожидаемым правом».
In work the author is conclusion that the customer before the state registration of the property right to object of building possesses the real right of possession is proved. Arguments in favor of that the right of the customer isn’t «the expected right» are resulted.
Key words: building, customer, possession.
В отечественном гражданском праве незавершенный строительством объект, так же как и завершенные строения в виде зданий и сооружений, отнесены законодателем к самостоятельным объектам недвижимости (ст. 130 ГК РФ), что, соответственно, ставит вопрос о правах на эти объекты до государственной регистрации права собственности. При этом анализ материалов судебной практики для постановки такого вопроса вполне дает эмпирическую основу. Например, когда речь идет о продаже строения до момента государственной регистрации. Здесь показателен следующий пример. Прокурор предъявил иск в интересах отделения Сбербанка о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта, заключенного между АО и ООО. В обоснование иска указывалось, что отделение приобрело у АО данный объект по договору купли-продажи, объект передан по акту и оплачен, но переход права собственности не зарегистрирован. Несмотря на это, АО продало этот же незавершенный строительством объект ООО. Суд сделал вывод о том, что, поскольку спорный объект обременен правами отделения Сбербанка на основании договора купли-продажи, продавец (АО) потерял право распоряжаться им любым способом. С учетом этого иск прокурора был удовлетворен <1>. ——————————— <1> См.: информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // ВВАС РФ. 1998. N 1.
Несложно заметить: суд сделал акцент на том, что у покупателя до государственной регистрации права собственности есть права на незавершенный строительством объект и эти права обременяют имущество, но не указывается, о каких правах идет речь, вещных или обязательственных. Полагаем, что решение проблемы права на незавершенный или завершенный строительством объект может быть получено, если обратить внимание на динамику развития отношений, сопровождающих возведение этого объекта, начиная с процесса создания и заканчивая наступлением факта государственной регистрации. Условно здесь можно выделить два периода развития: а) период исполнения обязательства строительного подряда, когда незавершенный строительством объект является результатом работы подрядчика; б) подписание акта приемки незавершенного или завершенного строительством объекта и, соответственно, до факта регистрации. Отсюда задача исследования заключается в том, чтобы установить право на объект строительства в каждый из выделенных периодов развития отношений. Ранее нами уже обращалось внимание и обосновывалось положение о том, что в период исполнения обязательства строительного подряда следует вести речь о результате работы подрядчика. Объекта строительства как индивидуально-определенной вещи еще не существует. Подрядчик, обладающий правом на результат строительных работ, является обладателем законного владения, основанного на титуле из договора строительного подряда <2>. Обратимся ко второму периоду развития отношений и постараемся ответить на вопрос о том, носителем какого права является заказчик после подписания акта приемки объекта строительства до государственной регистрации права на этот объект. ——————————— <2> См.: Ершов О. Г. О признаках и классификации договора строительного подряда // Цивилист. 2009. N 1. С. 78 — 81.
Предварительно обратим внимание на два обстоятельства. Во-первых, считать носителем этого права заказчика следует весьма условно, поскольку фигура заказчика существует, если существует обязательство строительного подряда. После подписания акта приемки результата выполненных в полном или неполном объеме строительных работ обязательство прекращается и заказчик становится участником уже не обязательственного, а вещного отношения. В то же время назвать лицо собственником объекта строительства пока нельзя, поскольку не возникло право собственности в силу отсутствия государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). Поэтому, наверное, до государственной регистрации правильно вести речь об обладателе права на объект строительства. Во-вторых, весьма условно можно употреблять сам термин «объект строительства». В период проведения строительных работ градостроительное законодательство предусматривает положение о том, что объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, строительство которых не завершено (выделено мной. — О. Е.), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Само же строительство предполагает процесс создания зданий, строений, сооружений (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ) <3>. Следовательно, с прекращением строительных работ появляется объект, либо обладающий признаками недвижимости, а именно определенной степенью готовности строительных конструкций и неразрывной связью с земельным участком, либо не обладающий таковыми. В первом случае это уже не объект строительства, а самостоятельная индивидуально-определенная вещь, во втором — земельный участок, на котором прекращены строительные работы (или не начинались строительные работы). ——————————— <3> См.: Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 16.
В связи с уточнением терминологии проблему, о которой будет идти речь далее, необходимо обозначить так: носителем какого права является обладатель строения в виде индивидуально-определенной вещи после окончания строительных работ до государственной регистрации права собственности на это строение? Но поскольку термины «заказчик» и «объект строительства» являются более распространенными, в целях нашего исследования сделаем техническое допущение и при изучении поставленной проблемы будем ориентироваться на них. Подписание акта приемки объекта строительства указывает на то, что обязательство строительного подряда прекратилось. Но подписание этого акта имеет и иное значение. Во-первых, здесь можно вести речь о том, что существует индивидуально-определенная вещь в виде незавершенного строительством объекта или законченного строения. Для возникновения незавершенного строительством объекта как вещи помимо подписания необходимо достижение степени готовности объекта до отметки фундамента, вследствие чего появляется такой признак недвижимости, как неразрывная связь с земельным участком и индивидуализация строения. Во-вторых, юридическое значение акта приемки усматривается в том, что он одновременно является прекращающим и образующим фактом, поскольку влечет одновременное прекращение фактического владения подрядчика, которое по своей природе является обязательственным, и возникновение титульного владения заказчика на объект строительства, подкрепленного правомочием. Но владение заказчика по своей природе является вещным. Основанием для такого предположения является то, что подписание акта приемки объекта строительства не сопровождается переходом права владения от подрядчика к заказчику или процессом правопреемства. Для правопреемства необходим переход права, который в нашей ситуации отсутствует. Подрядчик на результат работы обладает не правом владения, а фактическим владением, основанным на договоре строительного подряда. В отличие от этого, у заказчика с момента подписания акта передачи объекта строительства возникает право владения. Право владения заказчика обусловлено возникновением абсолютного правоотношения, в котором заказчик становится управомоченным лицом в отношении объекта строительства, а все иные лица обязаны воздержаться от каких-либо действий, связанных с этим объектом. У заказчика появляются следующие юридически обеспеченные возможности: а) беспрепятственный и самостоятельный доступ к объекту строительства; б) ограничение или прекращение доступа к незавершенному строительством объекту со стороны третьих лиц. Следует обратить внимание, что содержание владения подрядчика результатом работ, по сути, образует те же возможности. Но они отличаются по объекту (на момент исполнения владение результатом работы, а не самостоятельной недвижимой вещью в виде объекта строительства) и целям осуществления. Если при исполнении обязательства цели ограничения доступа к результату работ обусловлены производственным процессом, то после подписания акта и возникновения владения заказчика цели хозяйственного господства связаны с констатацией того, что вещь присвоена. По сути, усматривается разный волевой момент, который лежит в основании владения подрядчика и заказчика. Волевая составляющая владения подрядчика направлена на надлежащее исполнение обязательства, а заказчика — на возникновение права собственности на объект строительства. На вещный характер владения заказчика объектом строительства указывает следующее: а) самостоятельный объект владения в виде индивидуально-определенной вещи, а не результат работ в процессе исполнения договора строительного подряда; б) владение носит абсолютный характер, поскольку заказчик осуществляет его исключительно по своему усмотрению и независимо от других лиц (в этом смысле владение подрядчика на момент исполнения договора строительного подряда зависит от заказчика (ст. 717 ГК РФ)); в) ничто не мешает заказчику пользоваться объектом строительства свободно и в своем интересе бессрочно, поскольку пока отсутствует обязывающая заказчика норма зарегистрировать свое право собственности. Вместе с тем владение заказчика не просто фактическое владение. Здесь возникает право владения объектом строительства. В юридической литературе совершенно справедливо отмечается, что необходимо отличать само владение, право владения и правомочие владения. Право владения есть юридически обеспеченная и защищаемая возможность осуществлять фактическое волевое господство определенного лица над индивидуально-определенной вещью. Правомочие владения есть один из элементов субъективного права как элемента правоотношения. Нарушенное правомочие владения защищается в рамках иска, направленного на защиту субъективного права. Нарушенное фактическое владение защищается посредством притязания, направленного на реализацию охраняемого законом интереса с восстановлением положения, существовавшего до нарушения владения <4>. ——————————— <4> См.: Белов В. А. Гражданское право: Общая и Особенная части: Учебник. М.: АО «Центр «ЮрИнфоР», 2003. С. 462 — 463.
Основанием возникновения права владения заказчика объектом строительства является юридический факт в виде действия, а именно подписание акта приемки-передачи такого объекта после исполнения обязательства, что вполне соответствует ст. 8 ГК РФ, когда гражданские права и обязанности возникают из иных действий. Обязательным условием возникновения права владения заказчика является предварительное возникновение фактического владения подрядчика. Договор строительного подряда не может рассматриваться здесь в качестве основания возникновения права владения заказчика, поскольку он приводит не к вещному, а к обязательственному правоотношению, в котором владение заказчика объектом строительства отсутствует. По содержанию право владения заказчика на объект строительства образует следующее: а) констатация того, что строение принадлежит заказчику (произведено присвоение вещи); б) возможность самостоятельного беспрепятственного фактического господства над строением и требование от других лиц не чинить в этом препятствий. Юридически обеспеченная и защищаемая возможность осуществления фактического волевого господства заказчика над объектом строительства предполагает то, что заказчик может не только требовать воздержания третьих лиц от произвольного вмешательства в сферу владения таким объектом, но и применить к нарушителю вещно-правовые способы защиты. Следует отметить, что возможность применения вещно-правовых способов защиты здесь может вызывать сомнения, что также позволяет усомниться в существовании самого владения и, соответственно, права владения. В правоприменительной практике предполагается, что владение недвижимой вещью невозможно, поскольку владельцем должно признаваться лицо, о котором сделана запись в реестре. Без такой записи невозможно защитить владение, поскольку, например, при виндикации защиты владения предполагается доказывание права истца на вещь. Вместе с тем при таком подходе речь идет о доказательстве права, а не о самом праве владения. Доказывать наличие своего права на объект строительства заказчик может иными способами. Во-первых, заказчик может представить подписанный договор строительного подряда, а также акт приемки-передачи объекта строительства, подтверждающий исполнение этого договора <5>. По сути, это означает то, что строительство выполнялось для заказчика, передача объекта строительства была осуществлена заказчику и, кроме заказчика, никто не может быть владельцем такого объекта. Это также позволяет предположить, что, кроме заказчика, другое лицо не может быть фактическим владельцем объекта строительства. Соответственно, при отсутствии лица, которое кроме заказчика может обладать правом владения на объект строительства, теряет всякий смысл установление ответчика по виндикационному требованию и допущение ситуации, когда объект строительства выбывает из владения заказчика помимо его воли до государственной регистрации права собственности. ——————————— <5> Несложно заметить, что речь идет о документах, подтверждающих создание объекта недвижимости, которые также представляются для государственной регистрации права собственности (см.: ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Сложно представить, что такие документы кроме заказчика может представить другое лицо. Следовательно, без этих документов такое лицо не сможет не только зарегистрировать право собственности, но и доказать свое владение объектом строительства.
Во-вторых, объект строительства имеет тесную связь с земельным участком и, соответственно, существовать отдельно от этого земельного участка не может. Земельный участок заказчик может иметь на праве собственности, либо ограниченном вещном праве, либо на праве аренды. В рамках принципа «единой судьбы» земельного участка и расположенного на этом земельном участке строения необходимым условием возникновения вещного права на строение должно быть наличие права на земельный участок. Практически все права на земельный участок, за исключением бессрочного пользования и сервитута, содержат элемент владения. Осуществление владения земельным участком и неосуществление владения на строение сложно представить, поскольку здесь имеет место значение физического обладания объектами недвижимости. Владение заказчиком объектом строительства до государственной регистрации права собственности не может быть юридически безразличным для определения права на этот объект по причине легитимации посредством записи в реестре. Отсутствие необходимости и возможности виндикации со стороны заказчика не означает, что его право владения не может быть нарушено и он не может воспользоваться другими способами защиты. О нарушении права владения заказчика можно вести речь в том случае, когда есть притязания третьего на объект строительства, считающего себя собственником, или, иными словами, возникает спор о праве собственности на объект строительства. В частности, это возможно, когда между заказчиком и третьим лицом возникли инвестиционные отношения и заказчик был уполномочен этим третьим лицом как инвестором на реализацию инвестиционного проекта. Объект строительства является результатом осуществления капитальных вложений, на который инвестор имеет право владения, пользования и распоряжения <6>. Услуги заказчика по реализации инвестиционного проекта могут быть оплачены инвестором в натуральной форме через предоставление одного из нескольких созданных строений. Отсутствие в инвестиционном договоре конкретизации передаваемого объекта и приводит к возникновению спора. ——————————— <6> См.: ст. 3, 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // СЗ РФ. 1999. N 9. Ст. 1096.
Спор о праве на объект строительства между заказчиком и инвестором предполагает то, что стороны должны подтвердить и доказать свои права на этот объект. Поскольку истцом является инвестор и объект строительства не находится у него во владении, то здесь не действует презумпция правомерности фактического владения. Заказчик на требования инвестора признать за ним право собственности может заявить встречное требование о признании права владения на объект строительства, применяя, по сути, такой способ защиты, как признание права (ст. 12 ГК РФ). Встречные требования заказчика не направлены на восстановление фактического владения, поскольку на период рассмотрения спора объект строительства находится изначально у него во владении. Требования направлены на подтверждение права владения в целях реализации последующей возможности регистрации на объект строительства права собственности. В связи с этим наличие возможности нарушения права владения заказчика и применение способа защиты, направленного на устранение этого нарушения, должны исключать сомнения в существовании самого права владения на объект строительства до государственной регистрации права собственности. Следует обратить внимание, что при исследовании права заказчика на объект строительства до государственной регистрации права собственности достаточно привлекательной выглядит конструкция «ожидаемого права», которая в отечественной цивилистической науке пока не получила должной оценки. Суть этой конструкции при отсутствии легального закрепления в гражданско-правовых нормах отражена в Концепции развития гражданского законодательства <7>. Предлагается ввести самостоятельное вещное право, когда лицо владеет имуществом с целью последующего приобретения на него права собственности при выполнении условий, указанных в законе или договоре. Необходимость его введения обусловлена тем, что в связи с переходом права собственности на недвижимое имущество возникает неопределенность отношений носителя вещного права с третьими лицами. Ожидаемое право возможно только на основании договора и только в отношении объекта недвижимости. ——————————— <7> См.: Концепция развития гражданского законодательства (п. 10) // ВВАС РФ. 2009. N 1.
Применительно к заказчику объекта строительства после подписания с подрядчиком акта приемки-передачи, по сути, возникает аналогичная ситуация. Заказчик владеет объектом строительства, который является объектом недвижимости в силу природы. Цель заказчика — в последующем приобретении права собственности на этот объект недвижимости. Вместе с тем владение заказчика объектом строительства не может быть сведено к «ожидаемому праву». В настоящее время конструкция ожидаемого права из отечественных ученых достаточно глубоко исследована И. А. Емелькиной, которая отмечает, что даже в зарубежном гражданском праве природа ожидаемых прав до конца не установлена. Существует вещно-правовая теория ожидаемого права, теория вещного обеспечения надлежащего исполнения обязательства, теория законного владения приобретателя. Основные аргументы за введение этой конструкции сводятся к тому, что ожидаемое право обладает признаками вещного права: следование за вещью, возможности защиты владельца с помощью вещного иска против третьих лиц и собственника, по содержанию управомоченному лицу в период ожидания принадлежит владение и пользование с момента передачи вещи. Но препятствием служит то, что условия и существование такого права полностью зависят от условий и содержания договора, а не закона <8>. ——————————— <8> См.: Емелькина И. А. Вещные «ожидаемые права» в гражданском праве России и зарубежных стран // Вестник гражданского права. 2010. N 6. С. 35 — 57.
Владение заказчиком объектом строительства до государственной регистрации права собственности отличается от «ожидаемого права» по следующим основаниям. Во-первых, «ожидаемое право» как субъективное право предполагает юридически обеспеченную возможность приобретателю приобрести через некоторое время в собственность чужую недвижимую вещь, а обладание вещью до возникновения права собственности и приводит к состоянию некоего ожидания приобретения права собственности у управомоченного лица. Следовательно, для возникновения этого права необходимо лицо, чье право собственности на недвижимую вещь уже зарегистрировано, и это лицо передает вещное право своему контрагенту. В нашем случае заказчик наделяется возможностью приобретения права собственности, но первоначального собственника объекта строительства еще нет и право собственности здесь не зарегистрировано (собственником впервые становится заказчик). Вещные права на объект строительства здесь не передаются. Заказчик приобретает не чужую, а свою вещь. Во-вторых, «ожидаемое право» должно рассматриваться как ограниченное вещное право, цель которого — обеспечить надлежащее исполнение обязательства. Владение заказчиком объектом строительства обязательства не обеспечивает, поскольку оно прекращается в момент подписания сторонами акта приемки выполненных работ, который подтверждает надлежащее исполнение сторонами обязательства. Для ограниченного вещного права необходимо, чтобы изначально вещь была кем-то присвоена, так как само ограниченное вещное право предполагает возможность пользования чужой вещью. Владение заказчиком объектом строительства не связано с первоначальным присвоением вещи, а заказчик имеет возможность пользования не чужой вещью, а своей. При отсутствии перехода права собственности на вещь в этом случае также нельзя вести речь о наличии свойства следования, являющегося обязательным признаком ограниченного вещного права, поскольку смены собственника вещи здесь не происходит. Наконец, в-третьих, возникновению «ожидаемого права» должно предшествовать предварительное заключение договора. Условия и существование такого права полностью зависят от условий и содержания договора. Владению заказчика предшествует договор строительного подряда, условия и содержание которого не определяют условия и существование «ожидаемого права». Это обусловлено тем, что, в отличие от гражданского права Германии, где как в теории, так и законодательстве допускается заключение вещного договора, предшествующего «ожидаемому праву», в литературе по отечественному гражданскому праву вещные сделки весьма критично оцениваются, поскольку здесь необоснованно сливаются понятия сделки и правоотношения, которое она порождает <9>. ——————————— <9> См.: Синицын С. А. Концепция вещного договора в германской и российской цивилистике: дискуссионные аспекты // Законодательство. 2004. N 7. С. 5 — 13.
Но как бы то ни было, вещные сделки заключают тогда, когда речь идет о переходе права собственности на вещь. Договор строительного подряда, предшествующий владению заказчика, приводит к возникновению обязательства, которое является гражданско-правовой формой отношений по созданию подрядчиком объекта недвижимости и его последующей передачи заказчику, не предполагающей перехода права собственности. Поэтому конструкция вещной сделки здесь не может быть применима. Таким образом, учитывая вышеизложенные аргументы, при всей привлекательности конструкции «ожидаемого права» при наличии схожих элементов в отношениях, она не может быть применима к владению заказчиком объектом строительства до государственной регистрации на этот объект права собственности.
