ДОГОВОР КАК ОСНОВАНИЕ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО КОММУНАЛЬНОМУ ОБСЛУЖИВАНИЮ ГРАЖДАН <*>
О. Е. КАЗАКОВА
——————————— <*> Kazakova O. E. Contract as a basis for creation of obligations in communal services of citizens.
Казакова О. Е., преподаватель-методист Академии права и управления ФСИН России.
Изучение правовых оснований возникновения обязательств по коммунальному обслуживанию граждан имеет практическое значение. Автор рассматривает нормативное и договорное регулирование, выделяя проблемы в сфере коммунального обслуживания граждан.
The study of legal basis of creation of obligations in the sphere of communal services has practice importance. The author considers normative and contractual regulation, pointing out the problems in the sphere of communal services.
Согласно п. 4 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» <1> (далее — Правила 2006 г.) коммунальные услуги предоставляются потребителю на основании договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг и заключаемого исполнителем с собственником жилого помещения в соответствии с законодательством РФ. ——————————— <1> Российская газета. N 115. 2006. 1 июня.
Какие договоры содержат условия предоставления коммунальных услуг гражданам? В письме Минрегиона РФ от 3 мая 2007 г. N 8326-РМ/07 «О разъяснении Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307, в части заключения договоров между ресурсоснабжающими организациями, исполнителями коммунальных услуг и собственниками жилых домов и помещений в многоквартирных домах» <2> названы следующие договоры: ——————————— <2> Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2007. N 8. Ч. 2.
1) договоры управления, заключаемые каждым отдельным собственником помещения в многоквартирном доме с управляющей организацией; 2) договоры об оказании коммунальных услуг, заключаемые собственниками (как являющимися, так и не являющимися членами товарищества собственников жилья) помещений в многоквартирном доме с ТСЖ, ЖСК, ЖК или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения), заключаемые собственником помещения в многоквартирном доме, а также собственником жилого дома с ресурсоснабжающей организацией — при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений или при предоставлении коммунальных услуг собственникам жилых домов. В отличие от Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N 1099 <3>, договор найма жилого помещения не является договором, на основании которого предоставляются коммунальные услуги. ——————————— <3> Собрание законодательства РФ. 1994. N 26. Ст. 2795.
Во-первых, условия предоставления коммунальных услуг гражданам содержатся в договоре управления многоквартирным домом. Понятие данного договора сформулировано в ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ). По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Одним из объектов обязательства в этом случае выступает предоставление коммунальных услуг. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ), порядок определения размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). Безусловно, положительным является то, что «ЖК РФ отношения эксплуатирующих организаций и заказчиков переводятся в плоскость договорных со всеми вытекающими из этого последствиями» <4>. Но при наличии в договоре управления только таких условий коммунального обслуживания, которые перечислены в ст. 162 ЖК РФ, собственник существенным образом влиять на условия предоставления коммунальных услуг не сможет. ——————————— <4> См.: Литовкин В. Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2008. С. 266.
Во-вторых, Минрегионом названы договоры об оказании коммунальных услуг, заключаемые собственниками (как являющимися, так и не являющимися членами товарищества собственников жилья) помещений в многоквартирном доме с ТСЖ, ЖСК, ЖК или иным специализированным потребительским кооперативом. Согласно п. 6 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами ТСЖ, ЖСК, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Толкование статьи позволяет сделать вывод о том, что речь идет о договорах, которые указанные собственники заключают с ТСЖ, ЖСК, ЖК или иным специализированным потребительским кооперативом. Поэтому не совсем верно высказывание о том, что собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ, «обязаны соблюдать условия договоров, заключенных ТСЖ с исполнителями коммунальных услуг. Часть 6 ст. 155 ЖК РФ требует, чтобы они вносили плату за жилое помещение и коммунальные услуги в порядке, установленном договорами, заключенными ТСЖ» <5>. ——————————— <5> Тимофеева К. В. Товарищества собственников жилья. СПб., 2007 // СПС «КонсультантПлюс».
Примечательно, что в ч. 2 ст. 138 ЖК РФ указывается на обязанность ТСЖ заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества, но не говорится о договорах, содержащих условия коммунального обслуживания. Представляется, это может способствовать необоснованному уклонению от заключения договоров со стороны ТСЖ. В целях защиты интересов собственников, не являющихся членами товарищества, целесообразно дополнить ч. 2 ст. 138 ЖК РФ указанием на обязанность ТСЖ заключать договоры, содержащие условия коммунального обслуживания. В п. 5 ст. 155 ЖК РФ, посвященном внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги членами ТСЖ, ЖСК, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива, договор, содержащий условия коммунального обслуживания, не упоминается. Обязательные платежи, связанные с оплатой коммунальных услуг, вносятся членами ТСЖ, ЖСК, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива в порядке, установленном органами управления ТСЖ, ЖСК, ЖК или органами управления иного специализированного потребительского кооператива. Получается, основание внесения платежей — решение органов управления ТСЖ, ЖСК, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива. То есть правоотношения по поводу предоставления коммунальных услуг членам ЖСК, ЖК или иных специализированных потребительских кооперативов регулируются не договором. Встречаются различные точки зрения по поводу того, как должны регулироваться данные отношения. По мнению К. Ю. Сорокина, оказание коммунальных услуг оформляется уставом ТСЖ <6>. К. В. Тимофеева отмечает, что в уставе ТСЖ должен быть предусмотрен механизм внесения обязательных платежей (или) взносов, связанных с оплатой коммунальных услуг. Если в уставе предусмотреть его подробно не представилось возможным, то после заключения договоров с исполнителями коммунальных услуг следует довести содержание этих договоров до всех членов ТСЖ, остановившись на конкретных сроках внесения платежей и их размерах <7>. С. В. Стрембелев полагает, что «основанием платежа в данном случае является один лишь факт членства в ТСЖ. ЖК РФ не предусматривает заключение между ТСЖ и его членами каких-либо договоров о внесении обязательных платежей» <8>. ——————————— <6> См.: Сорокин К. Ю. Предоставление гражданам коммунальных услуг // ЖКХ: бухгалтерский учет и налогообложение. 2006. N 7. С. 26 — 32. <7> См.: Тимофеева К. В. Товарищества собственников жилья. СПб., 2007 // СПС «КонсультантПлюс». <8> См.: Стрембелев С. В. О некоторых особенностях структуры договорных отношений при управлении многоквартирными домами // Закон. 2006. N 8. С. 61 — 71.
Следовательно, заключение договоров коммунального обслуживания требуется только в отношении собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, ЖСК, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива. А предоставление коммунальных услуг членам ТСЖ, ЖСК, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива осуществляется не на основании договора, а на основании решения органа управления. В письме Минрегиона от 3 мая 2007 г. N 8326-РМ/07 названы «договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения), заключаемые собственником помещения в многоквартирном доме, а также собственником жилого дома с ресурсоснабжающей организацией — при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений или при предоставлении коммунальных услуг собственникам жилых домов». Но перечисленные договоры заключаются с ресурсоснабжающей организацией, а не с исполнителем, поэтому не могут рассматриваться в качестве разновидности договоров, упомянутых в п. 4 Правил 2006 г. Итак, были рассмотрены различные виды договоров, содержащие условия коммунального обслуживания. По логике разработчиков Правил 2006 г. именно эти договоры являются основанием возникновения обязательств по коммунальному обслуживанию граждан. Но на практике ситуация складывается иначе. Во-первых, с членами ТСЖ, ЖСК, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива договоры, содержащие условия коммунального обслуживания, не заключаются. Во-вторых, условия, которые согласно ЖК РФ должны быть указаны в договоре управления многоквартирным домом (перечень коммунальных услуг, порядок определения размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы), нельзя считать достаточными. Высказывается мнение, что содержание договора на предоставление коммунальных услуг обычно дублирует положения Правил 2006 г., поскольку последние предлагают достаточно детальное регулирование порядка предоставления коммунальных услуг, практически исключая свободу выбора условий сторонами <9>. ——————————— <9> См.: Чистякова М. А. ТСЖ заключает договоры // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2008. N 6 // СПС «КонсультантПлюс».
Однако это утверждение не совсем верно. Правила 2006 г. предоставляют довольно большую свободу в регулировании условий и порядка коммунального обслуживания. Так, договорами могут предусматриваться условия предоставления коммунальных услуг, отличные от Правил 2006 г. (периодичность корректировки платы за водоснабжение, водоотведение, электроснабжение; срок внесения платы за коммунальные услуги; срок представления платежных документов и др.). В договоре может быть указан способ оплаты коммунальных услуг, дополнительные сведения, включаемые в платежный документ, сроки устранения аварий и др. Именно в договоре должна быть указана информация об исполнителе — пп. «п» п. 49 Правил 2006 г. Кроме того, в договоре должна содержаться полная информация об условиях предоставления коммунальных услуг <10>. ——————————— <10> См.: Постановление ФАС Уральского округа от 4 марта 2008 г. N Ф09-987/08-С1 по делу N А60-19949/07 // СПС «КонсультантПлюс».
Отсутствие договоров, содержащих условия предоставления коммунальных услуг, порождает ряд проблем в обеспечении защиты прав сторон обязательств по коммунальному обслуживанию. В частности, возможность истребования потребителем неустойки в ряде случаев связана с тем, предусмотрены ли данные случаи в договоре. Согласно п. 77 Правил 2006 г. при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества потребитель вправе потребовать от исполнителя уплаты неустоек (штрафов, пеней) в предусмотренных договором следующих случаях: а) если суммарное время перерывов в предоставлении коммунальных услуг за расчетный период превышает допустимые перерывы в предоставлении коммунальных услуг, установленные в приложении N 1 к Правилам 2006 г.; б) если давление холодной или горячей воды, а также температура горячей воды в точке разбора не отвечают требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и др. Также потребитель вправе потребовать от исполнителя уплаты неустоек (штрафов, пеней) в других случаях, предусмотренных договором. Заключение договоров необходимо и для обеспечения интересов другой стороны отношений по коммунальному обслуживанию — исполнителя. Например, возможность взыскания пеней за просрочку платежа по п. 14 ст. 155 ЖК РФ существует в случае, если между сторонами заключен договор <11>. ——————————— <11> Шарикова Г. Ю. Пени по Жилищному кодексу // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2009. N 2 // СПС «КонсультантПлюс».
Таким образом, основанием возникновения обязательств по коммунальному обслуживанию граждан должен быть именно договор, содержащий условия коммунального обслуживания. Необходимо заключение договора, содержащего условия коммунального обслуживания, как для членов ТСЖ, ЖСК, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива, так и для собственников помещений в многоквартирном доме, не являющихся членами ТСЖ, ЖСК, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива. Причем в целях защиты интересов собственников, не являющихся членами товарищества, целесообразно дополнить ч. 2 ст. 138 ЖК РФ указанием на обязанность ТСЖ заключать договоры, содержащие условия коммунального обслуживания. А п. 5 ст. 155 ЖК РФ — указанием на то, что члены ТСЖ, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива вносят платежи за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными ими с исполнителями. Кроме того, в договорах управления многоквартирным домом условия коммунального обслуживания должны быть отражены подробным образом.
