(Корнилов Д. А.) («Имущественные отношения в Российской Федерации», 2013, N 3)
КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ДЛЯ ИХ ОЦЕНКИ В СЛУЧАЕ ИЗЪЯТИЯ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ НУЖД
Д. А. КОРНИЛОВ
Дмитрий Александрович Корнилов, начальник отдела информационно-аналитического обеспечения оценки и экспертизы ЗАО «РОСЭКО», сертифицированный РОО оценщик недвижимости, аспирант Международной академии оценки и консалтинга (г. Москва).
Целью статьи является отражение результатов применения классификационной методологии в конкретных условиях, что показано на примере оценки недвижимости, изымаемой для размещения олимпийских объектов в городе Сочи. Представлен классификатор объектов недвижимого имущества, разработанный для решения этой задачи Рабочей группой Национального совета по оценочной деятельности. Уникальность классификатора в том, что для его создания были выработаны классификационные признаки объектов недвижимого имущества, весь массив объектов был разделен на группы и для каждой группы определен свой метод оценки рыночной стоимости.
Ключевые слова: классификатор объектов недвижимого имущества, объекты недвижимого имущества, классификационные признаки объектов недвижимого имущества, кластеризация объектов недвижимости, ценовое зонирование территории.
The classification of real estate objects for their evaluation in the event of withdrawal for the state needs D. A. Kornilov
The purpose of this paper is a reflection of the results of the classification methodology in specific circumstances, as shown by the example of real estate valuation, taken for the location of Olympic facilities in Sochi. Presented classifier of real estate developed for this purpose by the Working Group of the National Council for evaluation. The uniqueness of the classifier is to create one it worked out classification attributes of real property, the entire array of objects was divided into groups and each group have its own method of assessing market value.
Key words: classifier of real property, real property, classification attributes of real property, the clustering of properties, price zoning.
Для решения проблем следует выбирать расчленения и деления, а выбирать следует так, чтобы в основу положить общий всем род.
Аристотель <1>
——————————— <1> Цит. по: Аристотель. Соч.: В 4 т. М.: Мысль, 1976 — 1983. Т. 2. С. 339.
Классификация (классифицирование) — процесс группировки объектов исследования или наблюдения в соответствии с их общими признаками. В результате разработанной классификации создается классифицированная система (часто называемая, так же, как и процесс, классификацией) [1]. В свою очередь, классификатор — это систематизированный перечень наименованных объектов, каждому из которых в соответствие дан уникальный код. Классификация объектов производится согласно правилам распределения заданного множества объектов на подмножества (классификационные группировки) в соответствии с установленными признаками их различия или сходства. Существует огромное количество классификаций и классификаторов. Более того, теория классификации и систематизации сложноорганизованных областей действительности, имеющих обычно иерархическое строение, выделилась в отдельное направление научной мысли — таксономию. Этому учению свойственны все атрибуты уже сформировавшейся научной теории, начиная с обширной методологии и общих теоретических принципов, заканчивая обоснованной преемственностью с эпистемологией Эммануила Канта [1]. Автор статьи не ставит перед собой цель выявить метафизическую основу таксономии или определить влияние классификации на научную картину мира в общефилософском понимании. Целью статьи является отражение результатов практического применения классификационной методологии в конкретных условиях поставленной задачи. Это будет показано на примере оценки недвижимого имущества для целей его изъятия в городе Сочи, при проведении которой была проделана большая методическая работа (созданы Методические рекомендации Национального совета по оценочной деятельности [2], Рабочей группой Национального совета по оценочной деятельности (далее — РГ НСОД) были организованы семинары и консультирование по отдельным вопросам, возникающим в процессе оценки), был собран довольно значительный массив практической информации, который послужил эмпирической базой для выявления трендов, закономерностей, обусловливающих функционирование рынка недвижимости города Сочи. Настоящая статья является первой в серии публикаций, посвященных проблемам классификации и кластеризации в сфере недвижимости. Выбор в качестве объекта исследования классификации объектов недвижимого имущества неслучаен. Для различных целей создаются различные классификаторы. Есть классификаторы, предназначенные для очень узкого целевого использования (на них мы не будем заострять внимание), а есть классификаторы, имеющие общегосударственное значение. Например, распоряжением Правительства Российской Федерации от 3 марта 2012 года N 297-р утверждены Основы государственной политики использования земельного фонда Российской Федерации на 2012 — 2017 годы [3]. Одним из пунктов этого документа является создание классификатора видов разрешенного использования земельных участков. Каким будет этот классификатор, и как он повлияет на пользователей земельного фонда в Российской Федерации (то есть на все наше общество) — большой вопрос. Для целей кадастрового деления земельных участков по видам разрешенного использования Министерством экономического развития Российской Федерации (далее — Минэкономразвития России) разработан классификатор земельных участков [4]. Этот проект классификатора вызвал широкий отклик в профессиональной среде, что в том числе свидетельствует о важности его роли в структуре государственных отношений. Достаточно сказать, что в открытом доступе в сети Интернет, например на сайте Института территориального планирования «Град», можно узнать мнение специалистов о классификаторе, предложенном Минэкономразвития России, а также ознакомиться с альтернативными предложениями и даже экспертными заключениями <2>. ——————————— <2> URL: http://www. itpgrad. com.
Подробные анализы этого классификатора (его достоинств и недостатков) и альтернативных предложений выходят за пределы тематики настоящей статьи, однако необходимо отметить, что за основу классификации незастроенных земельных участков нами принят классификатор Минэкономразвития России. В рамках подготовки к введению налога на недвижимость в Российской Федерации разработка классификатора объектов недвижимого имущества (причем не только земельных участков (далее также — ЗУ), но и объектов капитального строительства (далее — ОКС) в качестве основы имеет основополагающее значение. При этом номенклатура типов ОКС на порядок шире номенклатуры ЗУ. Создание общего классификатора объектов недвижимого имущества для всей России — довольно серьезная задача, требующая серьезной исследовательской работы (с учетом особенностей каждого региона). В настоящее время возможно говорить только о выработке неких общих принципов классификации объектов недвижимого имущества, используя которые можно будет разрабатывать региональные классификаторы. Российским обществом оценщиков работа по выявлению общих принципов (правил) классификации ведется уже давно. Автор надеется, что некоторые практические результаты оценок, проведенных для целей изъятия объектов недвижимости в городе Сочи, послужат основой при исследовании региональных рынков недвижимости и разработке классификаторов. Классификатор объектов недвижимого имущества, применяемый для оценки изымаемых объектов в городе Сочи, является уникальным в своем роде, поскольку ранее подобной классификации не проводилось. Надо отметить, что в учебной литературе (см., например [6 — 12]) уделяется серьезное внимание классификаторам. Являясь в большей или меньшей степени условной (соответственно субъекту, ее осуществляющему, и его восприятию «общности признаков»), классификация позволяет повысить эффективность процесса оценки, поскольку единая методологическая база — это фундамент формирования принципов оценки недвижимого имущества, решения проблем разного толкования оценщиками теоретических основ и их проецирования на практику. В равной степени можно утверждать и обратное — некорректно проведенная классификация может в значительной мере усложнить процесс оценки. Очевидно, что авторы некоторых учебников <3> особенно не задумываются, каким образом разработанный ими классификатор может повлиять на процесс оценки недвижимости (затруднит он его или упростит). Это происходит потому, что в учебниках классификаторы имеют определенный оттенок теоретизирования, в большинстве случаев без дальнейших выводов и рекомендаций по оценке того или иного сегмента. При этом применимость или жизнеспособность таких классификаторов зачастую не проверена практическими исследованиями, то есть им не хватает эмпирического подтверждения. Предлагаемый же в настоящей статье классификатор опирается и на имеющиеся теоретические разработки этого направления в оценке недвижимого имущества, и на эмпирическую базу, поскольку по каждому обособленному элементу классификации объектов недвижимого имущества была проведена оценка (и не одна). Таким образом, если воспринимать классификацию как осмысленный порядок вещей, явлений с разделением их на разновидности согласно каким-либо важным признакам, то в качестве таких признаков нами эмпирически выявлены признаки принадлежности к определенной группе со схожими видами целевого использования и, как следствие, рекомендован единый методический подход к оценке стоимости объектов, принадлежащих этой группе. ——————————— <3> Из этических соображений не будем называть фамилии этих авторов.
Проведение работ по классификации объектов недвижимого имущества имеет неоценимое значение для оценки, поскольку правильно проведенная классификация обусловливает применение того или иного подхода к оценке или метода оценки к целому классу объектов. Такое «методологическое единодушие» является еще одной ступенькой к получению корректных и сопоставимых результатов оценок вне зависимости от личных предпочтений исполнителя оценки. При реализации проекта по оценке недвижимого имущества, изымаемого для целей размещения олимпийских объектов в городе Сочи, перед РГ НСОД встала задача разделения всего континуума объектов недвижимости на определенные группы и определения для каждой группы своего метода оценки. И эта задача была выполнена в кратчайшие сроки! Не сразу классификатор приобрел вид, представленный в настоящей статье. В отсутствие окончательно сформированных принципов классификации приходилось выполнять работы методом проб и ошибок. В значительной мере это связано с региональными особенностями рынка недвижимости. Так, например, в городе Сочи РГ НСОД впервые пришлось столкнуться с таким понятием, как «эллинги». Исходя из целевого предназначения — это должны быть гаражи для хранения яхт в межсезонье, но на самом деле при осмотре таких объектов ни одной яхты обнаружено не было. По факту использования — это 3 — 4-этажные таунхаусы, расположенные непосредственно у береговой линии. Свою трактовку в Сочи имеет и понятие «клубный дом». В большинстве своем «клубные дома» — это многоэтажные строения (иногда до 7 этажей), расположенные на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (далее также — ИЖС). Хозяева таких строений выставляют на продажу квартиры, которые на самом деле называются жилыми помещениями. Многие классификаторы предлагают рассматривать земельный участок и улучшения, возведенные на нем, как единый объект недвижимого имущества. Исходя из особых условий оценки изымаемого имущества, от такого подхода РГ НСОД решила отказаться, что было вызвано рядом объективных причин, а именно: 1) в соответствии с заданием на оценку, базирующемся на законодательно закрепленных условиях [13], изъятию подлежит земельный участок и улучшения, расположенные на нем, поэтому оценщик обязан в отчете об оценке отразить стоимость ЗУ и отдельно стоимость улучшений; 2) в настоящее время отсутствует унификация размеров земельных участков (в одном виде разрешенного использования). Наблюдаемый разброс величин участков для индивидуального жилищного строительства в городе Сочи — от 300 до 10000 квадратных метров; 3) практически полностью отсутствует какая-либо типизация объектов, поэтому невозможно сгруппировать жилые дома по какому-либо признаку, или эта классификация будет очень громоздкой, что сделает невозможным ее практическое использование. На практике в городе Сочи встречаются следующие типы домов: — по дате постройки — начиная с 1917 года по настоящее время; — по размерам — от 24 до 1000 квадратных метров; — по материалу строительных конструкций — от построек из самана до монолитных железобетонных конструкций; 4) отсутствует территориальная типизация объектов. В России можно встретить настоящий дворец, а по соседству с ним могут быть потрясающие своей бедностью лачуги. В развитых странах такое представить довольно сложно, там есть определенное территориальное деление. В одном районе живут состоятельные люди (при этом дома имеют идентичные проекты и могут быть сопоставимы друг с другом как по качеству, так и по цене), для другого района свойственны другие показатели, но тоже сопоставимые; 5) сложность расчетов стоимости составных элементов единого объекта недвижимого имущества. Даже если дома одинаковые, но расположены на разных земельных участках, отличающихся размерами и степенью удаленности от береговой линии, это повлечет необходимость проведения довольно сложной процедуры корректировки, в ходе которой необходимо будет выделить отдельно стоимость земельного участка, скорректировать ее, а потом опять перейти к определению стоимости единого объекта. В связи с этим были выбраны затратный подход (при расчете стоимости застроенного земельного участка) как наиболее простой, но в то же время наиболее полно отражающий особенности каждого объекта недвижимого имущества и сравнительный подход (для незастроенного земельного участка), если есть аналогичные предложения о продаже на открытом рынке. Соответственно, если таковых предложений нет (что наблюдается в сегменте незастроенных земельных участков коммерческого назначения), то наиболее логичным будет применение доходного подхода. Для проведения группировки объектов недвижимого имущества по каждому признаку отличия использован метод «дерева признаков». Для каждой выделившейся группы объектов, обладающих некими индивидуальными идентификационными признаками (а значит, и сопоставимыми показателями стоимости), определен наиболее подходящий метод оценки рыночной стоимости. Необходимо отметить, что этот классификатор охватывает исключительно земельные участки с различными видами разрешенного использования (далее — ВРИ) из состава земель с категорией «земли населенных пунктов». Собственниками (арендаторами) недвижимого имущества могут выступать как физические, так и юридические лица. Этот факт учитывается при проведении оценки, но на классификацию объектов не влияет, поэтому в классификаторе отсутствует деление объектов недвижимого имущества по организационно-правовой форме собственников (арендаторов).
Классификационные признаки объектов недвижимого имущества
1. ВИД ФУНКЦИОНАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЕДИНОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА: 1.1. Объекты жилого назначения. 1.1.1. Квартиры. 1.1.1.1. Квартиры в типичных многоквартирных жилых домах. 1.1.1.2. Квартиры в домах барачного типа. 1.1.1.3. Жилые помещения (в так называемых «клубных домах»). 1.1.2. Комнаты. 1.1.3. Индивидуальные жилые дома. 1.1.4. Дачи. 1.2. Объекты нежилого назначения. 1.2.1. Объекты торгового назначения (магазины, торговые центры, кафе и т. п.). 1.2.2. Объекты офисного назначения. 1.2.3. Объекты рекреационного и гостиничного назначения (базы отдыха, санатории, гостиницы и т. п.). 1.2.4. Объекты производственно-складского назначения (фабрики, заводы, склады и т. п.). 1.2.5. Объекты сельскохозяйственного назначения (пашни, виноградники, сады, предприятия переработки сельскохозяйственной продукции и т. п.). 1.2.6. Автозаправочные станции. 1.2.7. Гаражи и стоянки. 1.2.8. Эллинги. 2. ВИД РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА: 2.1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки (ВРИ-1). 2.2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки (по мнению автора настоящей статьи, к этому же виду разрешенного использования следует отнести земельные участки с ВРИ «для личного подсобного хозяйства» и «для приусадебного участка» — ВРИ-2). 2.3. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок (ВРИ-3). 2.4. Земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества (ВРИ-4). 2.5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (ВРИ-5). 2.6. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц (ВРИ-6). 2.7. Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (ВРИ-7). 2.8. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения (ВРИ-8). 2.9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (ВРИ-9). 2.10. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов (ВРИ-10). 2.11. Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов (ВРИ-11). 2.12. Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте (ВРИ-12). 2.13. Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых; размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи, конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов (ВРИ-13). 2.14. Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами (ВРИ-14). 2.15. Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования (ВРИ-15). 2.16. Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные (ВРИ-16). 2.17. Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (ВРИ-17). 2.18. Смешанные (составные) виды разрешенного использования и прочие виды разрешенного использования. 3. ВИД ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК: 3.1. Право собственности. 3.2. Право аренды. 3.2.1. Право краткосрочной аренды (до 3 — 5 лет). 3.2.2. Право долгосрочной аренды (до 49 лет). 3.3. Право постоянного бессрочного пользования. 3.4. Право пожизненного (наследуемого) владения. 3.5. Право на земельный участок не оформлено. 3.6. Право на земельный участок принадлежит третьим лицам. Если на оценку поступает объект, права на земельный участок которого не оформлены, то в этом случае применяются положения пунктов 23.3 и 23.4 Федерального закона N 310-ФЗ [13]. В соответствии с этим законом, если на земельном участке, на который отсутствуют правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы, размещены жилые дома, здания или сооружения, права на которые зарегистрированы в установленном порядке, возмещению подлежит стоимость права долгосрочной аренды земельного участка (в составе убытков), исходя из минимальной площади земельного участка, необходимой для использования (эксплуатации) таких объектов. РГ НСОД определено понятие «минимальная площадь ЗУ» для каждого типа недвижимого имущества в письмах от 2 сентября 2010 года N РГИ-079/10 <4> и от 7 октября 2010 года N РГИ-106/10 <5>. ——————————— <4> URL: http://ncva. ru/RGNSOD/114/17872. <5> URL: http://ncva. ru/RGNSOD/114/17859.
Если на оценку поступает объект, на земельный участок которого оформлено право постоянного бессрочного пользования или право пожизненного (наследуемого) владения, то в этом случае применяются положения пункта 29 Федерального закона N 310-ФЗ [13]. Если таким участком владеет физическое лицо, то такое право оценивается как право собственности ЗУ. Если участком на праве постоянного (бессрочного) пользования владеет юридическое лицо, то такое право оценивается как право арендатора земельного участка, переданного в аренду на 49 лет. Если права на земельный участок под зданием, сооружением или жилым домом принадлежат третьим лицам, то в этом случае оценка земельного участка (здесь и далее под термином «оценка земельного участка» следует понимать оценку имущественных прав на земельный участок) в целях возмещения собственнику улучшения не проводится. В случае изъятия такого участка получателем компенсации является лицо, у которого на дату оценки оформлено законное право на такой ЗУ. Таким образом, исходя из изложенного вне зависимости от вида права на земельный участок оценке подлежит либо право собственности, либо право аренды (что и нашло отражение в классификаторе). 4. НАЛИЧИЕ НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ УЛУЧШЕНИЙ: 4.1. Застроенные земельные участки. 4.2. Незастроенные земельные участки.
В настоящей статье не рассматриваются случаи несовпадения вида разрешенного использования земельного участка и функционального назначения расположенного на нем объекта (например, многофункциональный развлекательный комплекс на земельном участке с видом разрешенного использования «для ИЖС»). Несмотря на то, что такие случаи были неоднократно зафиксированы при проведении оценок для целей изъятия, тем не менее для целей настоящей статьи такие случаи не показательны и могут быть рассмотрены в виде отдельных публикаций как нетипичные случаи в оценке.
Классификатор объектов недвижимого имущества по группам объектов <6>
——————————— <6> Классификатор разработан РГ НСОД. Он создан на базе классификационных признаков, представленных выше.
1. Незастроенные земельные участки (табл. 1). 2. Объекты жилого назначения (табл. 2). 3. Объекты нежилого назначения (табл. 3). После каждой таблицы даны развернутые комментарии по наиболее важным, с точки зрения автора статьи, вопросам.
Таблица 1
Незастроенные земельные участки
Вид ВРИ ЗУ Вид права на Наличие Рекомен — Рекомен — функционально — ЗУ улучшений дуемый дуемые го подход методы использования к оценке оценки единого объекта недвижимого имущества
Индивидуальные ВРИ-2 Право Незастроенные Сравни — Метод жилые дома (1.1) <*> собственности земельные тельный сравнения участки продаж
Индивидуальные ВРИ-2 Право Незастроенные Доходный Метод жилые дома краткосрочной земельные дисконти — аренды участки рования земельной ренты (1.2) <*>
Индивидуальные ВРИ-2 Право Незастроенные Сравни — Метод жилые дома долгосрочной земельные тельный сравнения аренды участки продаж (1.3) <*>
Объекты ВРИ-5, Право Незастроенные Доходный Метод торгового ВРИ-11 собственности земельные остатка назначения (частично) участки
Объекты ВРИ-5, Право Незастроенные Доходный Метод торгового ВРИ-11 краткосрочной земельные дисконти — назначения (частично) аренды участки рования земельной ренты
Объекты ВРИ-5, Право Незастроенные Доходный Метод торгового ВРИ-11 долгосрочной земельные остатка назначения (частично) аренды участки (1.4) <*>
Объекты ВРИ-7, Право Незастроенные Доходный Метод офисного ВРИ-17 собственности земельные остатка назначения (частично) участки (1.5) <*>
Объекты ВРИ-7, Право Незастроенные Доходный Метод офисного ВРИ-17 краткосрочной земельные дисконти — назначения (частично) аренды участки рования земельной ренты
Объекты ВРИ-7, Право Незастроенные Доходный Метод офисного ВРИ-17 долгосрочной земельные остатка назначения (частично) аренды участки
Объекты ВРИ-6, Право Незастроенные Доходный Метод рекреационного ВРИ-8 собственности земельные остатка и гостиничного (1.6) <*> участки назначения
Объекты ВРИ-6, Право Незастроенные Доходный Метод рекреационного ВРИ-8 краткосрочной земельные дисконти — и гостиничного аренды участки рования назначения земельной ренты
Объекты ВРИ-6, Право Незастроенные Доходный Метод рекреационного ВРИ-8 долгосрочной земельные остатка и гостиничного аренды участки назначения
Объекты ВРИ-9, Право Незастроенные Доходный Метод производствен — ВРИ-10, собственности земельные остатка но-складского ВРИ-11 участки назначения (частично), ВРИ-13 (частично)
Объекты ВРИ-9, Право Незастроенные Доходный Метод производствен — ВРИ-10, краткосрочной земельные дисконти — но-складского ВРИ-11 аренды участки рования назначения (частично), земельной ВРИ-13 ренты (частично)
Объекты ВРИ-9, Право Незастроенные Доходный Метод производствен — ВРИ-10, долгосрочной земельные остатка но-складского ВРИ-11 аренды участки назначения (частично), ВРИ-13 (частично)
Объекты ВРИ-15, Право Незастроенные Доходный Методы, сельскохозяй — ВРИ-12 собственности земельные базирую — ственного участки щиеся на назначения продук — (1.7) <*> тивности ЗУ (1.8) <*>
Объекты ВРИ-15, Право Незастроенные Доходный Метод сельскохозяй — ВРИ-12 краткосрочной земельные дисконти — ственного аренды участки рования назначения земельной ренты
Объекты ВРИ-15, Право Незастроенные Доходный Методы, сельскохозяй — ВРИ-12 долгосрочной земельные базирую — ственного аренды участки щиеся на назначения продук — тивности ЗУ
Автозаправоч — ВРИ-5 или Право Незастроенные Доходный Метод ные станции специально собственности земельные остатка выделенный участки ВРИ «для размещения АЗС»
Автозаправоч — ВРИ-5 или Право Незастроенные Доходный Метод ные станции специально краткосрочной земельные дисконти — выделенный аренды участки рования ВРИ «для земельной размещения ренты АЗС»
Автозаправоч — ВРИ-5 или Право Незастроенные Доходный Метод ные станции специально долгосрочной земельные остатка выделенный аренды участки ВРИ «для размещения АЗС»
Дачи ВРИ-4 Право Незастроенные Сравни — Метод собственности земельные тельный сравнения участки продаж
Дачи ВРИ-4 Право Незастроенные Доходный Метод краткосрочной земельные дисконти — аренды участки рования земельной ренты
Дачи ВРИ-4 Право Незастроенные Сравни — Метод долгосрочной земельные тельный сравнения аренды участки продаж
Гаражи и ВРИ-3 Право Незастроенные Сравни — Метод стоянки собственности земельные тельный выделения участки
Гаражи и ВРИ-3 Право Незастроенные Доходный Метод стоянки краткосрочной земельные дисконти — аренды участки рования земельной ренты
Гаражи и ВРИ-3 Право Незастроенные Сравни — Метод стоянки долгосрочной земельные тельный выделения аренды участки
——————————— <*> В скобках указаны соответствующие пункты комментария.
Комментарий к таблице 1. 1.1. Если в кадастровом паспорте ЗУ указан ВРИ, отличающийся от ИЖС, например «для личного подсобного хозяйства» или «для приусадебного участка», то необходимо сравнить удельную кадастровую стоимость оцениваемого ЗУ со средней удельной кадастровой стоимостью для ВРИ-2 для рассматриваемого кадастрового квартала. Если эти показатели отличаются, то необходимо введение корректировки, рассчитываемой как отношение кадастровых стоимостей. 1.2. Подробное рассмотрение метода дисконтирования земельной ренты предполагается в отдельной публикации. Хотелось бы отметить, что для определения рыночной арендной ставки за ЗУ используется процедура рекапитализации рыночной стоимости права собственности этого ЗУ (поскольку рыночных данных об арендных ставках на ЗУ в городе Сочи нет). Период прогнозирования — в рамках оставшегося срока аренды. 1.3. При реализации сравнительного подхода для определения рыночной стоимости права долгосрочной аренды для ЗУ с ВРИ «для ИЖС» необходимо введение корректировки на вид права. Размер корректировки определяется как сумма денежных средств, необходимая для выкупа земельного участка, в соответствии с законодательством, действующим на дату оценки. 1.4. При реализации метода остатка для ЗУ на праве долгосрочной аренды период прогнозирования принимается в рамках срока действия заключенного договора аренды. При этом текущая стоимость реверсии не учитывается. 1.5. При реализации метода остатка для ЗУ на праве собственности период прогнозирования составляет 5 прогнозных лет (после окончания строительства). При этом учитывается текущая стоимость реверсии. 1.6. В случае если в кадастровом паспорте указано несколько разных видов разрешенного использования для одного незастроенного земельного участка, производится расчет стоимости права на этот ЗУ для каждого ВРИ, указанного в кадастровом паспорте. Полученное максимальное значение рыночной стоимости применяется для целей возмещения. 1.7. При проведении оценки изымаемых ЗУ сельскохозяйственного назначения, расположенных в границах населенных пунктов, в кадастровых паспортах некоторых участков была указана категория «земли сельскохозяйственного назначения». На основании положений статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации такие земельные участки оценивались как участки с категорией «земли населенных пунктов». 1.8. Выбор конкретного метода расчета для земельных участков сельскохозяйственного назначения производился исходя из экономической целесообразности использования таких участков. Для пахот ных земель рассматривался возможный доход от выращивания посевных сельскохозяйственных культур. Для садов и чайных плантаций рассматривался возможный доход от культивации уже имеющихся на участке растений. Для участков, не использующихся в сельскохозяйственном обороте, рассматривался возможный доход от размещения на таких участках объектов переработки и хранения сельскохозяйственной продукции.
Таблица 2
Объекты жилого назначения
Вид ВРИ ЗУ Вид права Наличие Рекоменду — Рекомендуемые функциональ — на ЗУ улучшений емый методы оценки ного подход к использования оценке единого объекта недвижимого имущества
Квартиры в ВРИ-1 Не зависит Застроенные Сравни — Метод сравнения типичных от вида земельные тельный продаж многоквартир — права на участки (2.1) <*> ных жилых земельный домах участок
Жилые ВРИ-1, Не зависит Застроенные Затратный Для ЗУ — метод помещения ВРИ-2 от вида земельные (2.5) <*> выделения (2.6) (квартиры) в права на участки <*> домах земельный (2.4) <*> Для улучшений — барачного участок метод типа (2.2) (2.3) <*> сравнительной <*> единицы или метод количественного обследования
Жилые ВРИ-1, Не зависит Застроенные Сравни — Метод сравнения помещения (в ВРИ-2, от вида земельные тельный продаж (2.7) так ВРИ-4 права на участки <*> называемых земельный «клубных участок домах»)
Комнаты ВРИ-1, Не зависит Застроенные Сравни — Метод сравнения ВРИ-2 от вида земельные тельный продаж права на участки земельный участок
Индивидуаль — ВРИ-2 Право Застроенные Затратный Для ЗУ — метод ные жилые собствен — земельные сравнения дома ности участки продаж Для улучшений — метод сравнительной единицы или метод количественного обследования
Индивидуаль — ВРИ-2 Право Застроенные Затратный Для ЗУ — метод ные жилые краткосроч — земельные сравнения дома ной или участки продаж (2.8) <*> долгосроч — Для улучшений — ной аренды метод сравнительной единицы или метод количественного обследования
Дачи (2.9) ВРИ-4 Право Застроенные Затратный Для ЗУ — метод <*> собствен — земельные сравнения ности участки продаж Для улучшений — метод сравнительной единицы или метод количественного обследования
Дачи ВРИ-4 Право Застроенные Затратный Для ЗУ — метод краткосроч — земельные сравнения ной или участки продаж долгосроч — Для улучшений — ной аренды метод сравнительной единицы или метод количественного обследования
——————————— <*> В скобках указаны соответствующие пункты комментария.
Комментарий к таблице 2. 2.1. Для оценки квартир в типичных многоквартирных жилых домах используется сравнительный подход. Для проведения расчетов с использованием сравнительного подхода оценщикам для работы выдаются наборы верифицированных аналогов (отсортированные по местоположению и типу оцениваемых квартир), описание баз данных с предложениями и со сделками и описание расчета «скидки на торг». Необходимо отметить, что при оценке рыночной стоимости изымаемых квартир в типичных многоквартирных жилых домах в эту стоимость включена стоимость права на земельный участок под многоквартирным жилым домом, а также площади общего пользования (чердаки, подвалы, лестничные площадки и т. п.). 2.2. Под определение многоквартирных жилых домов подпадают как типичные многоквартирные жилые дома (капитальные строения с количеством этажей от двух и выше), так и бараки (1 — 2-этажные жилые дома старой постройки, зачастую в аварийном состоянии, а также дома с бессистемной, нетиповой и хаотичной застройкой). Порядок оценки этих двух видов многоквартирных жилых домов значительно отличается. 2.3. Если ЗУ не оформлен и (или) не выделен в натуре, то для определения величины участка под жилым домом необходимо воспользоваться соответствующей методикой, представленной в письме РГ НСОД [15]. При этом стоимость права долгосрочной аренды такого участка учитывается в составе убытков и в рыночную стоимость квартиры (жилого помещения) не включается. 2.4. В ряде случаев, кроме многоквартирного жилого дома (барака), на прилегающем земельном участке довольно часто фиксируется наличие надворных построек (сараев, гаражей и т. п.) и многолетних зеленых насаждений. Стоимость этих объектов рассчитывается отдельно (с применением методов затратного подхода) и включается в выкупную стоимость недвижимого имущества вне зависимости от того, оформлено ли право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом или земельный участок не оформлен (находится в муниципальной или федеральной собственности). Наличие и принадлежность таких надворных построек и многолетних зеленых насаждений должны быть зафиксированы в акте осмотра. 2.5. Для оценки бараков (по документам именуемых многоквартирными жилыми домами) некорректно использовать аналоги (квартиры), расположенные в типичных многоквартирных домах, поэтому реализация сравнительного подхода для этих объектов затруднена или невозможна (в условиях отсутствия на открытом рынке достаточного количества предложений о продаже квартир (жилых помещений) в бараках). Единственный подход, позволяющий учесть все характеристики бараков, а также их состояние, — затратный. 2.6. Качество улучшений, расположенных на земельном участке, напрямую влияет на стоимость этого земельного участка. Стоимостные характеристики земельного участка, на котором расположены нетипичные многоквартирные жилые дома (бараки), будут значительно ниже сопоставимых характеристик земельного участка, на котором расположены типичные многоквартирные многоэтажные жилые дома (далее — МЖД) и жилые комплексы типовой застройки. По этой причине стоимость земельных участков с видом разрешенного использования «под МЖД», расположенных под типичными многоэтажными многоквартирными жилыми домами, будет выше, чем стоимость земельных участков с видом разрешенного использования «под МЖД», расположенных под нетипичными многоквартирными жилыми домами (бараками). Для учета этой особенности разработана методология расчета, базирующаяся на инструментарии метода выделения. Методология представлена в письме РГ НСОД от 4 апреля 2011 года N РГИ-187/11 <7>. Если в кадастровом паспорте на ЗУ, на котором расположен барак, указан вид разрешенного использования «для ИЖС», то в этом случае используется метод сравнения продаж и в качестве аналогов выступают ЗУ с ВРИ «для ИЖС». ——————————— <7> URL: http://ncva. ru/RGNSOD/114/17940.
2.7. При проведении оценки квартир (жилых помещений) в «клубных домах» необходимо учитывать тот факт, что собственникам жилых помещений не принадлежат на праве общей долевой собственности помещения общего пользования (чердаки, подвалы, лестничные площадки и т. п.) и земельный участок под этим сооружением, поскольку переход права на эти объекты к собственникам жилых помещений не регламентирован Жилищным кодексом Российской Федерации. Таким образом, для корректной оценки квартир (жилых помещений) в «клубных домах» в качестве аналогов необходимо использовать подобные объекты. 2.8. При реализации сравнительного подхода для определения рыночной стоимости права долгосрочной аренды для ЗУ с ВРИ «для ИЖС» необходимо проведение корректировки на вид права. Размер корректировки определяется как сумма денежных средств, необходимая для выкупа земельного участка в соответствии с законодательством, действующим на дату оценки. 2.9. Такой объект, как дачи, пока весьма условно отнесен к объектам жилого назначения, поскольку для признания дачи жилым объектом она должна удовлетворять определенным условиям.
Таблица 3
Объекты нежилого назначения
Вид ВРИ ЗУ Вид права Наличие Рекомен — Рекомендуемые функцио — на ЗУ улучшений дуемый методы оценки нального подход к использова — оценке ния единого объекта недвижимого имущества
Объекты ВРИ-5, Право Застроенные Затратный Для ЗУ — метод торгового ВРИ-11 собственно — земельные (3.1) остатка назначения (частич — сти участки <*> Для улучшений — но) метод сравнительной единицы или метод количественного обследования
Объекты ВРИ-5, Право Застроенные Затратный Для ЗУ — метод торгового ВРИ-11 краткосроч — земельные дисконтирования назначения (частич — ной аренды участки земельной ренты но) Для улучшений — метод сравнительной единицы или метод количественного обследования
Объекты ВРИ-5, Право Застроенные Затратный Для ЗУ — метод торгового ВРИ-11 долгосроч — земельные остатка назначения (частич — ной аренды участки Для улучшений — но) метод сравнительной единицы или метод количественного обследования
Объекты ВРИ-7, Право Застроенные Затратный Для ЗУ — метод офисного ВРИ-17 собственно — земельные остатка назначения (частич — сти участки Для улучшений — (3.2) <*> но) метод сравнительной единицы или метод количественного обследования
Объекты ВРИ-7, Право Застроенные Затратный Для ЗУ — метод офисного ВРИ-17 краткосроч — земельные дисконтирования назначения (частич — ной аренды участки земельной ренты (3.3) <*> но) Для улучшений — метод сравнительной единицы или метод количественного обследования
Объекты ВРИ-7, Право Застроенные Затратный Для ЗУ — метод офисного ВРИ-17 долгосроч — земельные остатка назначения (частич — ной аренды участки Для улучшений — но) метод сравнительной единицы или метод количественного обследования
Объекты ВРИ-6, Право Застроенные Затратный Для ЗУ — метод рекреацион — ВРИ-8 собственно — земельные остатка ного и сти участки Для улучшений — гостинично — метод го сравнительной назначения единицы или метод количественного обследования
Объекты ВРИ-6, Право Застроенные Затратный Для ЗУ — метод рекреацион — ВРИ-8 краткосроч — земельные дисконтирования ного и ной аренды участки земельной ренты гостинично — Для улучшений — го метод назначения сравнительной единицы или метод количественного обследования
Объекты ВРИ-6, Право Застроенные Затратный Для ЗУ — метод рекреацион — ВРИ-8 долгосроч — земельные остатка ного и ной аренды участки Для улучшений — гостинично — метод го сравнительной назначения единицы или метод количественного обследования
Объекты ВРИ-9, Право Застроенные Затратный Для ЗУ — метод производ — ВРИ-10, собственно — земельные остатка ственно — ВРИ — 11 сти участки Для улучшений — складского (частич — метод назначения но), ВРИ — сравнительной 13 единицы или (частич — метод но) количественного обследования
Объекты ВРИ-9, Право Застроенные Затратный Для ЗУ — метод производ — ВРИ-10, краткосроч — земельные дисконтирования ственно — ВРИ — 11 ной аренды участки земельной ренты складского (частич — Для улучшений — назначения но), ВРИ — метод 13 сравнительной (частич — единицы или но) метод количественного обследования
Объекты ВРИ-9, Право Застроенные Затратный Для ЗУ — метод производ — ВРИ-10, долгосроч — земельные остатка ственно — ВРИ — 11 ной аренды участки Для улучшений — складского (частич — метод назначения но), ВРИ — сравнительной 13 единицы или (частич — метод но) (3.4) количественного <*> обследования
Объекты ВРИ-15 Право Застроенные Затратный Для ЗУ — метод сельскохо — собственно — земельные остатка зяйственно — сти участки Для улучшений — го метод назначения сравнительной единицы или метод количественного обследования
Объекты ВРИ-15 Право Застроенные Затратный Для ЗУ — метод сельскохо — краткосроч — земельные дисконтирования зяйственно — ной аренды участки земельной ренты го Для улучшений — назначения метод сравнительной единицы или метод количественного обследования
Объекты ВРИ-15 Право Застроенные Затратный Для ЗУ — метод сельскохо — долгосроч — земельные остатка зяйственно — ной аренды участки Для улучшений — го метод назначения сравнительной единицы или метод количественного обследования
Автозапра — ВРИ-5 Право Застроенные Затратный Для ЗУ — метод вочные или собственно — земельные остатка станции специаль — сти участки Для улучшений — но метод выделен — сравнительной ный ВРИ единицы или «для метод размеще — количественного ния АЗС» обследования
Автозапра — ВРИ-5 Право Застроенные Затратный Для ЗУ — метод вочные или краткосроч — земельные дисконтирования станции специаль — ной аренды участки земельной ренты но Для улучшений — выделен — метод ный ВРИ сравнительной «для единицы или размеще — метод ния АЗС» количественного обследования
Автозапра — ВРИ-5 Право Застроенные Затратный Для ЗУ — метод вочные или долгосроч — земельные остатка станции специаль — ной аренды участки Для улучшений — но метод выделен — сравнительной ный ВРИ единицы или «для метод размеще — количественного ния АЗС» обследования
Гаражи и ВРИ-3 Не зависит Застроенные Сравни — Метод сравнения стоянки от вида земельные тельный продаж права на участки земельный участок
Эллинги ВРИ-3 Право Застроенные Затратный Для ЗУ — метод (3.5) <*> или собственно — земельные остатка специаль — сти участки Для улучшений — но метод выделен — сравнительной ный ВРИ единицы или «для метод размеще — количественного ния обследования эллингов»
Эллинги ВРИ-3 Право Застроенные Затратный Для ЗУ — метод или краткосроч — земельные дисконтирования специаль — ной аренды участки земельной ренты но Для улучшений — выделен — метод ный ВРИ сравнительной «для единицы или размеще — метод ния количественного эллингов» обследования
Эллинги ВРИ-3 Право Застроенные Затратный Для ЗУ — метод или долгосроч — земельные остатка специаль — ной аренды участки Для улучшений — но метод выделен — сравнительной ный ВРИ единицы или «для метод размеще — количественного ния обследования эллингов»
——————————— <*> В скобках указаны соответствующие пункты комментария.
Комментарий к таблице 3. 3.1. В соответствии с заданием на оценку объектом оценки является земельный участок с расположенными на нем улучшениями. По мнению РГ НСОД, при расчете подобного объекта необходимо применять затратный подход. Оценщик не может прогнозировать стабильное получение дохода от зданий, расположенных на земельном участке, в связи с их изъятием и невозможностью дальнейшей эксплуатации. Более того, Методическими рекомендациями НСОД [2] предусмотрен учет упущенной выгоды в составе убытков. По сути, упущенная выгода — это капитализированные на дату оценки будущие доходы. Доходный подход также строится на исследовании будущих доходов, поэтому применение доходного подхода, несомненно, приведет к двойному учету одних и тех же показателей и, как следствие, — к необоснованному расходованию бюджетных средств. 3.2. При формировании классификатора для целей оценки не проводилось разделение офисных помещений по категориям (A, B, C, D и т. д.), поскольку в этом случае для каждой категории офисных помещений пришлось бы разрабатывать систему качественных признаков категориального деления, а также карту ценового зонирования, что повлекло бы за собой усложнение алгоритма работы на всех этапах подготовки и приемки отчета об оценке. То же касается и помещений торгового назначения. Тем не менее детерминация офисных и торговых помещений по категориям все же была реализована, но на ином уровне. При проведении ценового зонирования изначально учитывалось наличие помещений разных категорий в той или иной ценовой зоне. Соответственно выстраивались и ценовые диапазоны. То есть максимальное значение ценового диапазона соответствует высококлассным помещениям, а минимальное характерно для помещений невысокого качества. При формировании денежного потока проводился подбор арендных ставок на сопоставимые помещения в конкретной ценовой зоне. Таким образом, удалось учесть отличия в стоимости различных категорий в одном сегменте недвижимого имущества без излишнего ветвления классификатора. 3.3. В классификаторе рассматриваются здания офисного назначения, поскольку при изъятии земельных участков изымаются и здания, расположенные на соответствующем ЗУ. При этом если зданием (помещениями в здании) владеют несколько собственников, то для каждого из них определялись доли в стоимости здания и земельного участка пропорционально занимаемой площади. 3.4. В случае если в кадастровом паспорте указано несколько разных видов разрешенного использования для одного застроенного земельного участка, проводится расчет стоимости права на этот ЗУ для того вида разрешенного использования, который фактически осуществляется в размещенном на участке здании (сооружении). 3.5. В связи с явным несоответствием названия объекта (эллинги) и его фактическим использованием (таунхаусы) наблюдается конфликтная ситуация при изъятии таких объектов: в соответствии с заданием на оценку и правоустанавливающими документами оценщик определяет стоимость объекта как нежилого, предназначенного для хранения яхт, а собственники настаивают на рассмотрении таких объектов как жилых и применении к ним соответствующей методики оценки. Но применение методики оценки как для жилых объектов, по мнению РГ НСОД, некорректно и может привести к необоснованному расходованию бюджетных средств.
Заключение
Объекты, не представленные в классификаторе, являются нетипичными (единичными) случаями в оценке. Алгоритм оценки подобных объектов может быть рассмотрен в дальнейших публикациях. Классификатор создан на базе рыночной информации одного конкретного региона и для вполне конкретной цели. На других локальных рынках и для других целей ситуация с аналогами может отличаться, в этом случае при необходимости возможны не только пересмотр рекомендуемых методов оценки, но и перестроение самого классификатора. При оценке же объектов недвижимости в городе Сочи в случае необходимости их изъятия впервые была предпринята попытка прикладной реализации общих принципов классификации объектов недвижимого имущества. При этом в качестве базовых, определяющих всю структуру классификатора признаков выступили цены предложений на открытом рынке и местоположение этих объектов. Краеугольным камнем, на котором возведен весь классификатор, является кластеризация с последующим ценовым зонированием (см. [19]). В свою очередь, алгоритм кластеризации предполагает обязательное наличие качественных исходных данных, определение параметров дискретизации (разбиения на кластеры) всей исходной выборки с учетом цен на объекты, их местоположения и их функционала. Получаемое распределение цен (для каждой однородной по функционалу группы объектов) в каждой географической локации напрямую влияет и на классификатор объектов недвижимости в этой локации. Это направление требует дальнейшего исследования, поэтому целесообразно рассмотреть логическую связку «кластеризация — ценовое зонирование — классификатор» как единый процесс, с выявлением общих закономерностей и взаимовлияющих тенденций, в рамках отдельной публикации. Необходимо отметить, что в условиях работы системы информационно-аналитического обеспечения оценки недвижимого имущества (см. [20, 21]) подобный классификатор является довольно важной ее составляющей, поскольку определяет виды информации, подлежащей обработке и хранению (базы данных с объектами — аналогами для реализации метода сравнения продаж), а также направления информационных потоков. Таким образом, при проведении оценки объектов недвижимого имущества в целях изъятия для государственных нужд, используя классификатор объектов недвижимого имущества, оценщики вооружаются довольно мощным средством (моделью) принятия решения о применяемой методологии для различных типов недвижимости, что позволяет получать сопоставимые и масштабируемые результаты. Представленный в настоящей статье классификатор является предпосылкой теоретических конструкций, устанавливающих причинно-следственные связи, содействует движению системы оценки недвижимого имущества со ступени эмпирического накопления информации на ступень теоретической систематизации.
Литература и информационные источники
1. Википедия. URL: http://ru. wikipedia. org. 2. Методические рекомендации по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и (или) предоставляемых в рамках Федерального закона N 310-ФЗ, включающих расчет платы за установление сервитута и (или) расчет размера убытков, подлежащих возмещению правообладателям объектов недвижимости в связи с их изъятием, или в связи с установлением сервитута: решение Национального совета по оценочной деятельности (протокол N 5 от 23 декабря 2009 года). URL: http://www. ncva. ru/rprice/Metod-rekomendacii-12-01-10.pdf. 3. Распоряжение Правительства Российской Федерации от 3 марта 2012 года N 297-р «Основы государственной политики использования земельного фонда Российской Федерации на 2012 — 2017 годы» // Бюллетень RWAY. 2012. N 205. 4. Проект классификатора видов разрешенного использования земельных участков. URL: http://www. economy. gov. ru/minec/activity/sections/landrelations/legislation/uchastki/doc20101209_009. 5. Замечания и предложения Института территориального планирования «Град» по проекту классификатора видов разрешенного использования земельных участков, разработанного Министерством экономического развития Российской Федерации. URL: http://www. itpgrad. com. 6. Тепман Л. Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по специальностям экономики и управления (060000) / Под ред. В. А. Швандара. 2-е изд., перераб. и доп. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2008. 7. Мазур И. И. и др. Девелопмент недвижимости: Справочник для профессионалов / Под ред. И. И. Мазура и В. Д. Шапиро. М.: Омега-Л, 2009. 8. Белокрыс А. М., Болдырев В. С., Олейник Т. Л., Зарубин В. Н., Нейман Е. И. [и др.]. Основы оценки стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие. 3-е изд., испр. и доп. М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2008. 9. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1997. 10. Иванова Е. Н. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие / Под ред. доктора экономических наук, профессора М. А. Федотовой. 4-изд., стер. М.: КНОРУС, 2010. 11. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Финансы и статистика, 2010. 12. Наназашвили И. Х., Литовченко В. А., Наназашвили В. И. Кадастр, экспертиза и оценка объектов недвижимости: Справочное пособие. М.: Высшая школа, 2009. 13. Федеральный закон от 1 декабря 2007 года N 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в действующей редакции). 14. Письмо Рабочей группы Национального совета по оценочной деятельности от 2 сентября 2010 года N РГИ-079/10. URL: http://ncva. ru/RGNSOD/114/17872. 15. Письмо Рабочей группы Национального совета по оценочной деятельности от 7 октября 2010 года N РГИ-106/10. URL: http://ncva. ru/RGNSOD/114/17859. 16. Письмо Рабочей группы Национального совета по оценочной деятельности от 4 апреля 2011 года N РГИ-187/11. URL: http://ncva. ru/RGNSOD/114/17940. 17. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ (в действующей редакции). 18. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 188-ФЗ (в действующей редакции). 19. Корнилов Д. А. Карта ценового зонирования как способ повышения точности оценки и уменьшения неопределенности // Регистр оценщиков. 2012. N 11. 20. Нейман Е. И., Корнилов Д. А. К вопросу о методическом и информационно-аналитическом обеспечении оценки стоимости недвижимого имущества в посткризисный период // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2010. N 6 (105). 21. Корнилов Д. А. Технология информационно-аналитического обеспечения процесса индивидуальной оценки недвижимого имущества // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2011. N 7 (118).
