Герасимов Александр, главный юрист ОАО «Компания «Главмосстрой».
Перелистывая судебную практику в надежде найти дела по взысканию коммунальных услуг и платы за содержание помещений в многоквартирных домах, сразу обращает внимание обилие исков товариществ собственников жилья к застройщикам (инвесторам) строительства жилых домов. Во избежание дополнительных расходов на оплату услуг муниципальным службам, поставляющим коммунальные услуги дому (газ, вода, теплоэлектроэнергия, канализация, вывоз мусора и др.), товарищества собственников жилья (ТСЖ) привлекают к их оплате и застройщиков жилых домов, не продавших построенные ими жилые и нежилые помещения многоквартирных домов и не передавшие их другим лицам. При отказе застройщиков удовлетворить требования добровольно ТСЖ обращаются с исками в арбитражные суды, где находят полную поддержку.
ТСЖ требуют взыскать с застройщиков стоимость коммунальных услуг за принадлежащие им помещения, расходы на содержание общего имущества домов, капитальный ремонт. При этом они ссылаются на статьи 153, 158 ЖК РФ, а также на статьи 210, 249 ГК РФ. Оба этих закона предусматривают обязанность владельцев жилых и нежилых помещений участвовать как в оплате коммунальных услуг, предоставленных для их помещений, так и нести расходы на содержание общих помещений дома пропорционально своей доле в общем имуществе.
Возражая на исковые требования истцов, застройщики в целом предъявляют одни и те же доводы.
Во-первых, застройщики никогда не регистрируют на себя право собственности на вновь построенные помещения в доме. Это и понятно, поскольку им не надо в этом случае обременять себя уплатой налогов на недвижимое имущество. Поэтому в судах они заявляют, что не являются собственниками помещений, плату за которые испрашивает истец. Согласно же гражданскому законодательству бремя по содержанию объектов недвижимости возлагается на их собственника. Причем по правилам статьи 223 ГК РФ собственниками недвижимого имущества признаются лица, зарегистрировавшие на себя в установленном порядке право собственности, т. е. получившие свидетельство на право собственности имуществом. По известным причинам такое свидетельство застройщики получать не спешат. Вот и получается: нет свидетельства о собственности, нет и права собственности, нет и обязательств по оплате.
Во-вторых, застройщики объясняют свой отказ от оплаты коммунальных услуг и несения расходов на принадлежащие им помещения неиспользованием этих помещений. Раз они не пользуются помещениями, значит, не нуждаются в предоставлении коммунальных услуг по эксплуатации этих помещений. Поэтому и договоров с коммунальными службами они также не заключают.
Третий момент, часто встречающийся в возражениях застройщиков на исковые требования товариществ, — это отсутствие отдельного договора с товариществом на оплату коммунальных услуг и расходов на содержание дома. При этом застройщики ссылаются на статью 155 ЖК РФ, которая регламентирует взаимоотношения товариществ собственников жилья с лицами, не являющимися их участниками. В законе говорится, что порядок оплаты коммунальных услуг, его размер для не членов ТСЖ определяется отдельными договорами. Таким образом, обязательства застройщиков по несению расходов на содержание дома должны вытекать из договора. Ведь застройщики, не являющиеся членами часто созданного ими же ТСЖ, не связаны с решениями общих собраний товариществ, касающимися установления платы за жилые и нежилые помещения, расходов на ремонт и эксплуатацию дома.
Как суды реагируют на эти возражения застройщиков по предъявленным к ним искам?
Рассмотрим конкретные дела. Вот одно из них. ТСЖ «Белая жемчужина» обратилось в Арбитражный суд Рязанской области о взыскании с застройщика, ООО «Белый город», денежных средств в связи с невнесением платы за содержание жилья и электроэнергию с момента сдачи дома в эксплуатацию и до передачи квартир и нежилых помещений гражданам, участвующим в инвестировании строительства дома. Арбитражный суд удовлетворил требования истца. Не согласившись с решением, ответчик подал кассационную жалобу, которую мотивировал тем, что не является собственником построенных им квартир и нежилых помещений. Федеральный арбитражный суд Центрального округа, отказывая заявителю в удовлетворении жалобы, пояснил в мотивировочной части своего Постановления, что в соответствии со статьей 153 ЖК РФ обязанность по оплате за коммунальные услуги несут собственники жилых помещений, а также лица, использующие жилые помещения по договору найма, аренды или на других законных основаниях. Статьей 139 ЖК РФ предусмотрено, что в строящихся многоквартирных жилых домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Исходя из этих выводов, ФАС сделал заключение, что с момента сдачи объекта в эксплуатацию и до передачи построенных помещений другим лицам обязанность по их содержанию ложится на застройщика, т. е. в данном случае на ООО «Белый город», независимо от факта регистрации права собственности на объекты недвижимости (Постановление ФАС Центрального округа от 26.03.2010 N Ф10-675/10).
С таким заключением суда трудно не согласиться. Застройщики, инвесторы, вложив денежные средства в строительство объектов, становятся правообладателями результатов такого строительства. Они вправе распорядится построенным объектом по своему усмотрению, вплоть до подачи заявления о регистрации права собственности на объект. И то, что застройщики продают помещения построенного объекта, уже подтверждает их полномочия по распоряжению им как собственника.
Комментируя Постановления судов по данному делу, следует обратить внимание на вольность, которую допустили суды при изложении своих выводов, ссылаясь на статью 153 ЖК РФ. Анализируемая статья закона содержит исчерпывающий перечень лиц, обязанных платить за жилые помещения и коммунальные услуги. Этими лицами по смыслу закона являются наниматели и арендаторы жилых помещений, члены жилищного кооператива, получившие жилье от кооператива, и собственники жилых помещений с момента возникновения права собственности. Мы уже говорили, что право собственности на жилые и нежилые помещения возникает с момента государственной регистрации такого права. В данной статье нельзя увидеть такую неопределенную формулировку, которую суд приписал закону, как «…и на других законных основаниях». Кстати сказать, в тот момент, когда принималось это Постановление кассационного суда (26.03.2010), статья 153 ЖК РФ имела укороченный список лиц, обязанных производить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. В июне 2011 года часть 2 статьи дополнена пунктом 6, указывающим на лиц, принявших от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному другому документу. Хотя арбитражные суды еще задолго до введения этой нормы активно применяли данное правило в своих решениях.
Например, ВАС РФ, рассматривая жалобу администрации города Фрязино Московской области на решение Арбитражного суда Московской области по взысканию с нее в пользу ООО «Управление и эксплуатация объектов» задолженности по коммунальным платежам, сделал вывод, что право пользования и владения объектом недвижимости фактически перешло к городской администрации с момента подписания передаточного акта и именно с этого момента последняя имела право в установленном порядке обратиться с заявлением о регистрации права собственности на недвижимое имущество (Определение ВАС РФ от 30.07.2010 N ВАС-10211/10).
Такую же ошибку в произвольном толкования статьи 153 ЖК РФ, по нашему мнению, допустил и ФАС Московского округа в Постановлении от 29.04.2010 N КГ-А41/3510-10, применив в констатирующей части Постановления следующую формулировку: «Обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение на праве собственности, по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях, что предусмотрено также статьей 153 ЖК РФ». Нет, не предусмотрены в статье 153 ЖК РФ другие законные основания владения жильем, кроме тех, что перечислены в самой статье. Опять заметим, что этот вывод сделан судом до введения в часть 2 пункта 6.
Но законодатель решил поддержать сложившуюся судебную практику, введя 24.06.2011 дополнительный пункт в статью 153 ЖК РФ.
Со всех ли арендаторов помещений, как это предусмотрено статьей 153 ЖК РФ, следует взыскивать стоимость оказываемых коммунальных услуг и содержания дома? Ответ на вопрос даст обзор одного судебного дела. Вот оно. Управляющая компания по эксплуатации дома обратилась в арбитражный суд с требованием взыскать с индивидуального предпринимателя Ф., занимающего на правах аренды нежилые помещения в жилом доме, стоимость услуг по содержанию и обслуживанию этих помещений. Причем индивидуальный предприниматель Ф. арендует нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности гр. С. Отказывая истцу в удовлетворении иска, суд, сославшись на статьи 210, 249 и 290 ГК РФ, статьи 153 и 158 ЖК РФ, объяснил, что именно собственник нежилого помещения в многоквартирном доме в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. При этом факт передачи помещения в аренду не освобождает собственника от этой обязанности, а ответчик не заключал отдельных договоров с управляющей компанией с обязательством содержать общее имущество дома. С учетом изложенного суд пришел к выводу, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику (Постановление ФАС Центрального округа от 03.06.2011 по делу N А14-6214/2010/206/31).
В контрактах по строительству домов участвуют несколько лиц. Это и собственно застройщики, инвестирующие строительство, и местные органы власти и управления, и заказчик, и генеральный подрядчик. Все они, являясь участниками инвестиционного процесса, распределяют между собой результаты инвестиционной деятельности, которые могут фиксироваться в протоколах, актах о реализации проектов или иных документах. Все эти подписанные ими документы по конкретному распределению построенного объекта являются основанием для совершения в будущем каких-либо сделок с этим имуществом и для регистрации права на это имущество. Поэтому суды также принимают во внимание эти документы как доказательство принадлежности отдельных помещений к конкретному участнику инвестиционного контракта и взыскивают с них средства на содержание дома и оплату коммунальных услуг. Для подтверждения сказанного приведем пример из судебной практики.
ТСЖ «Долина грез» обратилось с иском о взыскании с инвестора строительства дома стоимости коммунальных услуг за якобы принадлежащие ему нежилые помещения и расходов на содержание общего имущества дома. В доказательство возражения на иск ответчик представил суду протокол предварительного распределения нежилых помещений, подписанный всеми сторонами инвестиционного контракта. Согласно представленному протоколу все нежилые помещения, за которые ТСЖ испрашивает взыскание коммунальных платежей, передаются Правительству г. Москвы, которое, по мнению суда, и должно нести расходы по содержанию этого имущества. Истец, не согласившись с мнением суда, обратился с апелляционной жалобой на его решение. Одним из доводов жалобы послужила неправильная, по мнению истца, оценка судом протокола предварительного распределения нежилых помещений. Протокол не заменяет акта фактической передачи имущества Правительству города и потому не может служить подтверждением передачи нежилых помещений другим сторонам инвестиционного контракта, т. е. не заменяет собой акта передачи имущества другим лицам, как того требует пункт 6 статьи 153 ЖК РФ. Суды, не принимая эти доводы истца, сослались на статью 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», а также на уже упомянутое нами Определение ВАС РФ N ВАС-10211/10 (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2011 N 09АП-25396/2011-ГК). Таким образом, суды квалифицировали протокол предварительного распределения помещений как документ, подтверждающий принадлежность отдельных нежилых помещений другому участнику инвестиционного контракта, который и должен расплачиваться за отведенные ему помещения.
Рассматривая иски о взыскании коммунальных платежей, суды не принимают доводы застройщиков об отсутствии у них отдельных договоров с товариществами собственников жилья на оплату коммунальных услуг и по содержанию дома. Сказанное подтвердим следующим примером. ТСЖ «На Дмитровке» обратилось с иском к ОАО «Трансинжстрой» о взыскании задолженности по уплате за содержание и ремонт общего имущества в жилом комплексе. Арбитражный суд г. Москвы взыскал с ответчика сумму исковых требований. Не согласившись с решением суда, ответчик подал кассационную жалобу, в которой указал на отсутствие отдельного договора с истцом по уплате содержания общего имущества. ФАС Московского округа не поддержал доводы жалобы ответчика и оставил в силе решение суда. В мотивировочной части своего Постановления кассационный суд сослался на статьи 153, 158 ЖК РФ, а также на статьи 210 и 249 ГК РФ (Постановление ФАС МО от 08.09.2011 по делу N А40-147523/10-15-1211).
В этом же Постановлении кассационный суд отреагировал и на возражения ответчика по неиспользованию им помещений во вновь построенном доме. ФАС Московского округа указал, что согласно пункту 11 статьи 155 ЖК РФ неиспользование помещений лицами, обязанными нести расходы на их содержание и эксплуатацию, не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Товарищества собственников жилья, предъявляя требования о взыскании коммунальных платежей и расходов на содержание общего имущества домов, указывают в исковых заявлениях различные правовые основания своих исковых требований. В одних случаях, что встречается чаще всего, они ссылаются на статью 1102 ГК РФ (неосновательное обогащение; известные еще со времен римского частного права как кондикционные требования), в других — на возмещение убытков, вызванных неуплатой застройщиками необходимых платежей, в-третьих, истцы требуют взыскать долг по статье 155 ЖК РФ. Имеются иски, где истцы вообще не ссылаются на конкретные нормы права, а лишь просят суд взыскать с ответчиков сумму долга по коммунальным платежам и на содержание общего имущества объекта. Суды удовлетворяют и те, и другие иски, не замечая их правовых оснований. Конечно, для истцов это большого значения не имеет, да и все перечисленные правовые основания исковых требований в целом подходят к содержанию предъявляемых исков. На самом деле при неосновательном обогащении должник, не исполняя требования законов, удержал у себя денежные средства, которые должны идти на оплату коммунальных услуг и содержание общих помещений дома. Он должен был нести эти расходы, но, воздержавшись, нарушил установленные правила.
При требовании о возмещении убытков истцы должны доказать сумму причиненного ущерба путем предъявления расчета денежной суммы, уплаченной ими или подлежащей уплате именно за те помещения, за которые, по мнению истца, застройщики (инвесторы) должны платить коммунальные услуги и оплачивать расходы на содержание всего дома. Случается, что федеральные арбитражные суды отменяют решения судов первой инстанции и отправляют дело на новое рассмотрение из-за недоказанности истцами суммы убытков. При применении этого правового основания в сочетании с требованием об оплате процентов по статье 395 ГК РФ надо иметь в виду, что согласно пункту 2 данной статьи закона, если убытки превышают сумму процентов за пользование чужими денежными средствами, кредитор вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей сумму процентов. Иными словами, товарищества собственников жилья в этом случае могут взыскать сумму, не превышающую сумму понесенных расходов. Взыскание и убытков, и процентов не предусмотрено Гражданским кодексом. При взыскании денежных средств по неосновательному обогащению также предусмотрена возможность начисления процентов на сумму сбереженных или необоснованно полученных денежных сумм. В соответствии со статьей 1107 ГК РФ проценты начисляются по правилам статьи 395 ГК РФ. В этом случае следует применить то же правило, что и по отношению процентов к убыткам.
И последнее, чем мы считаем необходимым завершить эту статью. В практике деятельности товариществ собственников жилья возникают споры и разногласия с налоговыми инспекциями по вопросу определения налоговой базы для уплаты единого налога. Часто налоговики упрекают товарищества в том, что внесенные членами ТСЖ и другими лицами денежные средства на содержание жилого фонда и общего имущества дома, являясь доходами товариществ, не показываются ими и не учитываются при определении налоговый базы по упрощенной системе налогообложения. Мнения арбитражных судов по данному спору однозначно в поддержку ТСЖ.
Вот один из примеров. ИФНС по г. Ногинску приняла решение о привлечении ТСЖ «Искра» к ответственности за совершение налогового правонарушения, обнаруженного в результате проводимой камеральной проверки. За якобы неполную уплату единого налога ИФНС оштрафовала товарищество, начислила неуплаченный налог и пени. Не согласившись с таким решением, ТСЖ обратилось в арбитражный суд с просьбой признать недействительным данное решение ИФНС. Арбитражный суд Московской области удовлетворил просьбу истца. Позднее ФАС Московского округа, рассматривая кассационную жалобу ответчика, записал в своем Постановлении, что взносы владельцев помещений на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме обеспечивают содержание некоммерческой организации и ведение ею уставной деятельности в соответствии с пунктом 2 статьи 251 Налогового кодекса. Таким образом, взносы на указанные цели, вносимые на основании требований статьи 155 ЖК РФ, — это обязательные платежи на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Довод инспекции, что сумма поступления от членов товарищества и других лиц является доходом налогоплательщика, т. е. его экономической выгодой, суд отклонил (Постановление ФАС МО от 08.08.2011 N КА-А41/8467-11). Суды пришли к выводу, что у налоговой инспекции отсутствовали основания для включения спорной суммы в налогооблагаемую базу по единому налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Думаем, этот вывод суда будет на руку товариществам собственников жилья и, соответственно, всем, кто платит им за содержание своего и общего имущества в доме.
