ПРАВО ИНВАЛИДОВ НА ЖИЛЬЕ: ЕСТЬ ЛИ ПРЕПЯТСТВИЯ, ПРЕОДОЛИМЫ ЛИ ОНИ?
Р. ТИШИН
Тишин Роман, консультант комитета по труду и социальной политике Московской областной Думы.
Жилищный вопрос в нашей стране в самые разные времена всегда стоял довольно остро, а для семей, где есть инвалиды, он актуален вдвойне. Ведь когда человек ограничен в степени свободы жизнедеятельности, то и жилое помещение, которое он занимает, должно соответствовать его уникальным потребностям. Государство должно предоставлять и в настоящее время предоставляет инвалидам и лицам пожилого возраста дополнительные гарантии жилищных прав. Однако хотелось бы рассмотреть, насколько они реальны, в какой степени указанные гарантии, в частности обеспечения их жилыми помещениями, реализуются и с какими проблемами данной категории людей приходится сталкиваться на практике.
Причины проблем, возникающих в сфере обеспечения инвалидов жильем, необходимо искать в условиях их предоставления, как необходимо лечить не последствия болезни, а ее причину. Для этого следует рассмотреть, каким образом законодательно закреплены принципы обеспечения инвалидов жилыми помещениями. В соответствии со статьей 28.2 Федерального закона от 24.11.1995 N 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» (далее — Закон о защите инвалидов) Российская Федерация передала органам государственной власти субъектов РФ полномочия по предоставлению мер социальной поддержки инвалидов по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и по обеспечению жильем инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, нуждающихся в улучшении жилищных условий, вставших на учет до 01.01.2005. Форма предоставления указанных мер социальной поддержки должна определяться нормативными правовыми актами субъекта РФ. Для того чтобы более точно оценить фактически складывающуюся картину с обеспечением инвалидов жильем, необходимо вспомнить, что установленный федеральным законодательством механизм улучшения их жилищных условий различается для очередников, вставших на официальный учет до 01.01.2005 и вставших на учет позже этой даты. Для первой категории инвалидов-очередников, нуждающихся в жилье, из федерального бюджета регионам ежегодно выделяются целевые денежные субвенции. Регулируется этот процесс Постановлением Правительства РФ от 15.10.2005 N 614 «Об утверждении Правил расходования и учета средств на предоставление субвенций из федерального бюджета бюджетам субъектов РФ на реализацию передаваемых полномочий РФ по обеспечению жильем ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов». Субвенции на указанные цели предоставляются в пределах лимитов бюджетных обязательств, выделяемых Федеральному агентству по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. В дополнение к положениям, содержащимся в Правилах расходования и учета предоставляемых регионам жилищных субвенций, на федеральном уровне утвержден порядок определения размера средств, выделяемых в расчете на каждого инвалида-очередника, вставшего на жилищный учет до 01.01.2005. При этом уполномоченный федеральный орган для каждого региона устанавливает свой норматив денежных средств, приходящихся на одного инвалида-очередника. Делается это по следующей формуле: рассчитанная федеральным агентством средняя стоимость 1 кв. м жилья в данном регионе умножается на принятый федеральный норматив обеспеченности жилой площадью одного инвалида (18 кв. м). Путем деления суммы выделенных региону субвенций на норматив средств, приходящихся на одного инвалида, устанавливается численность очередников, включенных в программу обеспечения жильем в текущем календарном году. В соответствии с пунктом 5 Постановления Правительства РФ от 15.10.2005 органами государственной власти субъектов Российской Федерации установлены конкретные формы и порядок предоставления мер социальной поддержки по обеспечению жильем граждан, подпадающих под программу федеральных жилищных субвенций. Региональными органами социальной защиты составлен и регулярно уточняется сводный реестр лиц, принятых на учет в органах местного самоуправления в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий до 01.01.2005 и имеющих право на получение государственной социальной помощи. Персональное распределение полученных регионом средств осуществляется обычно в порядке очередности, сформированной в хронологическом порядке по дате постановки на учет граждан, нуждающихся в получении жилья. Исходя из этой очередности, региональные органы власти производят перечисление целевых денежных сумм под конкретное число инвалидов-очередников в бюджеты соответствующих муниципальных образований. Таким образом, для обеспечения жильем инвалидов-очередников «до 2005 года» регионами могут применяться следующие способы решения проблемы: — предоставление безвозмездных субсидий инвалидам-очередникам (в размере расчетных сумм, выделенных на одного человека из федерального фонда субвенций) для самостоятельной покупки ими жилья на первичном или вторичном рынке недвижимости; — покупка муниципальными образованиями на первичном или вторичном рынке жилья малогабаритных квартир (с площадью жилья 18 кв. м по цене федерального норматива за 1 кв. м) с возможной последующей бесплатной передачей их в собственность инвалидам-очередникам (по желанию последних); — участие муниципальных образований (в пределах перечисленной им доли жилищных субвенций) в инвестировании строительства жилья для инвалидов-очередников с дополнительным привлечением средств инвесторов и также с последующей бесплатной передачей построенных квартир в собственность инвалидам-очередникам (по их желанию). Согласно, к примеру, Закону Рязанской области от 20.07.2006 N 77-О «Об обеспечении жильем граждан, имеющих право на меры социальной поддержки в соответствии с Федеральным законом «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» формой социальной поддержки инвалидов в данном регионе является предоставление выплаты на приобретение жилья. А в соответствии с Законом Московской области от 26.07.2006 N 125/2006-ОЗ «Об обеспечении жилыми помещениями за счет средств федерального бюджета отдельных категорий ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов» мера социальной поддержки по обеспечению жильем может быть реализована путем предоставления жилого помещения по договору социального найма (в том числе предоставления жилого помещения большего размера взамен жилого помещения, занимаемого гражданином по договору социального найма) или путем предоставления жилого помещения в собственность при условии заключения договора мены предоставляемого жилого помещения и жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности, или же путем предоставления социальной выплаты на приобретение или строительство жилых помещений. Постановлением же администрации Волгоградской области от 14.09.2009 N 334-п утвержден Порядок реализации мер социальной поддержки по обеспечению жилыми помещениями ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, проживающих на территории Волгоградской области, за счет субвенций федерального бюджета. В соответствии с этим Порядком предоставление мер социальной поддержки по обеспечению жилыми помещениями инвалидов осуществляется в форме социальной выплаты, которая предоставляется только один раз. Как уже было сказано выше, в действующем российском законодательстве право инвалидов на обеспечение жилой площадью зависит не только от положений федерального и регионального законодательства, но и от времени постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. И в этом случае у соответствующих служб вполне могут возникать причины для отказа инвалидам в реализации своего права на жилье. В качестве примера можно привести реальный случай. Проживающий в Санкт-Петербурге инвалид II-й группы с 1986 года состоит на очереди в качестве нуждающегося в жилых помещениях. Инвалидность ежегодно переоформлял (в 2004 году присвоена III-я группа), но в 2007 году пройти переосвидетельствование инвалидности не смог в связи с длительной болезнью и бумажной волокитой в учреждениях здравоохранения. Инвалидность вновь подтверждена бессрочно в 2009 году. В 2010 году гражданин обратился в жилищный отдел администрации Красногвардейского района Санкт-Петербурга с заявлением о предоставлении безвозмездной субсидии для приобретения или строительства жилых помещений по льготе «инвалидность». В ответе жилищного отдела было указано, что по причине отсутствия документального подтверждения инвалидности в 2007 году он не имеет права на получение государственной субсидии на приобретение жилья как инвалид, а может подать документы на субсидию на общих основаниях. В Санкт-Петербурге действует Положение о порядке и условиях предоставления гражданам безвозмездных субсидий для приобретения или строительства жилых помещений, утвержденное Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28.03.2006 N 312 (далее — Положение). Поддержка инвалидов в жилищной сфере производится в том числе путем предоставления бюджетных субсидий. В силу пункта 1.3 Положения инвалиды имеют право на получение безвозмездных субсидий за счет субвенций, предоставляемых на эти цели из федерального бюджета в составе Федерального фонда компенсаций. В соответствии с пунктом 2.2 Положения бюджетные субсидии предоставляются инвалидам в порядке очередности исходя из даты постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Для предоставления безвозмездной субсидии гражданин подает в администрацию района Санкт-Петербурга по месту принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях или на учет нуждающихся в содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий заявление о предоставлении безвозмездной субсидии, подписанное всеми совершеннолетними членами его семьи, и документы, подлежащие рассмотрению при предоставлении безвозмездных субсидий (условия субсидии — пункт 5.2 Положения). Из приведенных норм законодательства следует, что неподтверждение инвалидности гражданином по уважительным причинам в 2007 году правового значения не имеет, как и установление группы инвалидности (II-й или III-й). Поэтому подобный отказ жилищного отдела в предоставлении безвозмездной субсидии по причине отсутствия документального подтверждения инвалидности в 2007 году незаконен. В данном случае отказ в предоставлении безвозмездной субсидии на приобретение жилья не только противоречит статьям 17, 28.2 Закона о защите инвалидов и пункту 1.3 Положения о порядке и условиях предоставления гражданам безвозмездных субсидий для приобретения или строительства жилых помещений, но нарушает право инвалида на получение предусмотренной законодательством льготы и незаконно лишает его возможности улучшить свои жилищные условия. Таков в общих чертах механизм обеспечения жильем инвалидов, вставших на учет до 01.01.2005. Что касается инвалидов, поставленных на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий после 01.01.2005, то их проблемы решаются в соответствии с Жилищным кодексом РФ без участия средств федерального бюджета. Основной формой улучшения жилищных условий этой категории инвалидов является строительство нового социального жилья за счет средств регионального и муниципальных бюджетов. С учетом описанных выше механизмов основной интерес представляет, естественно, ситуация с обеспечением жильем инвалидов, вставших на жилищный учет до 01.01.2005. Новый Жилищный кодекс РФ не предусматривает возможность предоставления дополнительных мер по обеспечению жильем инвалидов. В свою очередь, вышеуказанный Закон о защите инвалидов не регулирует правоотношения по льготному обеспечению жильем инвалидов, которые не были поставлены на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий до 01.01.2005. Безусловно, пунктом 3 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса РФ перечне. Но данная форма реализации права на предоставление вне очереди жилого помещения не корреспондирует с Законом о защите инвалидов. Так, фактически с момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ в отношении указанной категории граждан действует общий порядок: жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет. Правом на предоставление вне очереди жилого помещения по договору социального найма рассматриваемая категория граждан не обладает, что и является подчас причиной отказа в льготном предоставлении жилого помещения. Однако Верховный суд РФ рассудил иначе. В Обзоре судебной практики за I квартал 2010 года <1> он указал, что граждане, принятые на учет до 01.03.2005 в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до предоставления им жилых помещений по договорам социального найма. Указанные граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях по основаниям, предусмотренным пунктами 1, 3 — 6 части 1 статьи 56 ЖК РФ, а также в случае утраты ими оснований, которые давали им право на получение жилых помещений по договорам социального найма до введения в действие Жилищного кодекса РФ. Жилые помещения по договорам социального найма таким лицам предоставляются в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом РФ, с учетом приведенных в данном абзаце положений части 2 статьи 6 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». ——————————— <1> Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2010 года (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 16.06.2010).
Таким образом, за гражданами, не реализовавшими до 01.03.2005 право на обеспечение жилыми помещениями по договорам социального найма, независимо от времени их принятия на учет после указанной даты это право сохраняется. Из статьи 31 Федерального закона N 181-ФЗ следует, что при наличии нескольких нормативно установленных форм реализации одного и того же права та или иная форма определяется инвалидом по его выбору. Предусмотренный в субъекте Российской Федерации порядок реализации права на обеспечение инвалидов жилой площадью не препятствует названной категории граждан требовать предоставления жилого помещения на основании вышеназванных положений Жилищного кодекса Российской Федерации. Учитывая изложенное, граждане, являющиеся инвалидами, страдающими тяжелыми формами хронических заболеваний, вставшие до 01.01.2005 на учет нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, имеют право на обеспечение жилым помещением по договору социального найма во внеочередном порядке. Интересен и показателен анализ Всероссийским обществом инвалидов (далее — ВОИ) результатов мониторинга ситуации с обеспечением инвалидов техническими средствами реабилитации, жильем (нуждающихся в улучшении жилищных условий) с предоставлением льгот по оплате жилья и коммунальных услуг и по оплате проезда в городском и пригородном транспорте общего пользования в 2008 году (7-й и 8-й этапы мониторинга) <2>, который был проведен в 2009 году. Хотя с того момента и прошло два года, однако это не настолько достаточный срок, чтобы ситуация коренным образом изменилась. ——————————— <2> http://www. voi. ru/info. asp? view=1964
Одной из составных задач обследования была оценка ситуации, сложившейся по состоянию на 01.06.2008 с обеспечением жильем инвалидов, официально признанных в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также с предоставлением инвалидам льгот по оплате жилья и коммунальных услуг. В зону данного тематического обследования попали 60 регионов Российской Федерации. Оценивая общее состояние проблемы обеспечения жильем инвалидов, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий, практически все опрошенные организации ВОИ указали, что в их регионах она носит предельно острый характер. Об относительно удовлетворительном решении жилищного вопроса инвалидов-очередников сообщает лишь Чеченская республиканская организация ВОИ. Объясняется это тем, что в республике интенсивно реализуется целевая программа жилищного строительства, а инвалиды с тяжелыми заболеваниями, инвалиды, лишившиеся жилья в результате военных действий, и семьи, воспитывающие детей-инвалидов, обеспечиваются жильем в первоочередном порядке. Однако нуждающихся в жилье инвалидов остается очень много. Остальные 59 региональных организаций ВОИ, попавших в зону мониторинга в I полугодии 2008 года, указали либо на то, что ситуация с обеспечением жильем инвалидов-очередников на их территории складывается крайне неудовлетворительно, либо на то, что вопрос предоставления жилья инвалидам-очередникам находится «на точке замерзания» и практически никак не решается. Суммируя все приведенные выше данные, относящиеся к обеспечению жильем инвалидов, вставших на жилищный учет до 01.01.2005, можно сделать однозначный вывод о том, что попытки решения проблемы со стороны государства носят пока преимущественно формальный характер. С учетом выявленных ограничителей, мешающих решению проблемы, для превращения процесса обеспечения жильем инвалидов этой категории в реально работающий механизм федеральным органам государственной власти необходимо предпринять следующие шаги: — увеличить объем целевых жилищных субвенций из федерального фонда компенсаций в бюджеты регионов до размеров, обеспечивающих предоставление жилья инвалидам, вставшим на учет до 1 января 2005 года, в течение ближайших лет; — пересмотреть заниженный норматив площади жилья (18 кв. м) на одного инвалида-очередника, подпадающего под программу целевых федеральных субвенций, привести его в соответствие с социальными нормами площади жилья, установленными законодательством субъектов Российской Федерации; — расчетную стоимость 1 кв. м жилья, закладываемую уполномоченным федеральным органом в нормативную сумму субвенций под каждого очередника, привести в соответствие с реальной средней ценой 1 кв. м жилья на рынке недвижимости в каждом конкретном регионе; — на основе пересмотренных таким образом метровых и стоимостных нормативов обеспечить повышение денежной суммы, выделяемой из федерального бюджета в расчете на одного льготника, до размеров, позволяющих: а) отказаться от использования механизма целевых денежных субсидий и предоставлять инвалидам-очередникам жилищный сертификат номиналом, достаточным для реальной покупки ими жилья на рынке недвижимости; б) муниципальным образованиям, получившим от региона соответствующую часть субвенции под своих очередников, инвестировать эти средства в покупку или строительство для инвалидов квартир не пониженного, а нормального метража и нормальной комфортности. В заключение можно добавить, что Президент России Дмитрий Медведев подписал изменения в Закон о социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС <3>. ——————————— <3> Федеральный закон от 04.06.2011 N 130-ФЗ «О внесении изменений в статьи 14 и 15 Закона Российской Федерации «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС» // Российская газета от 06.06.2011.
Согласно изменениям в статьи 14 и 15 этого Закона гражданам, получившим или перенесшим лучевую болезнь, инвалидам вследствие чернобыльской катастрофы, а также участникам ликвидации последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС, нуждающимся в улучшении жилищных условий, гарантируется одноразовое обеспечение жилой площадью в размерах и в порядке, установленных Правительством РФ. Необходимость принятия Закона обусловлена Постановлением Конституционного Суда РФ от 10.11.2009 <4>. В соответствии с ним было признано, что указанными законодательными положениями не устанавливается правовой механизм, который равным образом гарантировал бы предоставление жилых помещений инвалидам вследствие чернобыльской катастрофы и участникам ликвидации последствий чернобыльской катастрофы, принятым на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий как до 01.01.2005, так и после этой даты. Будем надеяться, что практическая реализация этого Закона внесет свой реальный вклад в дело обеспечения инвалидов столь необходимыми им жилыми помещениями. ——————————— <4> Постановление Конституционного Суда РФ от 10.11.2009 N 17-П «По делу о проверке конституционности пункта 2 части первой статьи 14 и пункта 1 части первой статьи 15 Закона Российской Федерации «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС» (в редакции Федерального закона от 22 августа 2004 года N 122-ФЗ) в связи с запросом Курчатовского городского суда Курской области и жалобами граждан А. В. Жестикова и П. У. Мягчило».
Комментарии к статье
Рыжов Александр, руководитель аппарата комитета Законодательного собрания Нижегородской области по вопросам градостроительной деятельности, жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса.
Обеспечение жильем лиц с ограниченными физическими возможностями является важным юридическим и моральным обязательством Российской Федерации как социального государства. Развитие законодательства в Российской Федерации как демократическом государстве отражает консенсус, формирующийся в обществе. В вопросах предоставления социального жилья консенсус не сформирован. Это находит выражение в больших сроках ожидания получения такого жилья. Экономическая реальность такова, что большое количество людей с отличными физическими возможностями, имеющих работу, пока не могут купить новое жилье. В этой связи реалистичны положения статьи 28.2 Федерального закона от 24.11.1995 N 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации», согласно которой объем средств по обеспечению жильем инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, предусмотренный в Федеральном фонде компенсаций бюджетам субъектов Российской Федерации, определяется исходя из числа лиц, имеющих право на указанные меры социальной поддержки, общей площади жилья 18 кв. м и средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилья по субъекту Российской Федерации, устанавливаемой федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации. Законодательное собрание Нижегородской области проводило мониторинг предоставления мер социальной поддержки по обеспечению жильем за счет средств федерального бюджета ряду категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и вставших на учет до 01.01.2005, в соответствии с Федеральным законом от 12.01.1995 N 5-ФЗ «О ветеранах» и Федеральным законом от 24.11.1995 года N 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации». По итогам мониторинга в 2009 году были сформулированы следующие выводы: 1. В связи с тем что размер предоставляемых социальных выплат является единым для Нижегородской области, а средняя стоимость жилья в муниципальных образованиях существенно различается, граждане, имеющие равные права на обеспечение жильем в соответствии с федеральным законодательством, на практике обладают различными возможностями по реализации данного права. В муниципальных образованиях с высокой стоимостью жилых помещений граждане нередко отказываются от получения социальных выплат из-за недостаточности денежных средств для приобретения жилья. В Нижнем Новгороде процент отказов граждан составлял 33%. Кроме того, чтобы реализовать законное право на обеспечение жильем, ряд граждан были вынуждены менять место жительства. Более 50% граждан, проживающих в Нижнем Новгороде, приобретали квартиры либо жилые дома в иных населенных пунктах Нижегородской области. 2. В связи с недостаточным размером социальных выплат около 50% граждан в Нижнем Новгороде приобретали не жилые помещения, а доли в праве собственности на квартиры либо комнаты. Подобные сделки совершались в том числе между родственниками и касались жилых помещений, в которых проживали ветераны и инвалиды до получения социальных выплат. Данные выводы были учтены при совершенствовании законодательства области. В части порядка предоставления мер социальной поддержки была предусмотрена возможность предоставления социального жилья, строительства жилья. Для решения задач, обозначенных в статье 1 ЖК РФ, чрезвычайно важно построить доступное и точно отвечающее потребностям граждан жилье. Приказ Минрегиона РФ от 28.06.2010 N 303 и Приказ Минрегиона РФ от 27.02.2010 N 79 утвердили рекомендуемые характеристики жилья экономического класса. Рекомендуемые общие площади квартир приведены в таблице 1.
Таблица 1
Число жилых комнат 1 2 3 4 5 6
Рекомендуемая площадь 28 — 45 44 — 60 56 — 80 70 — 100 84 — 116 103 — 126 квартир (по нижнему и верхнему пределу площади), кв. м
Приведенные нормы гуманны и уважительны по отношению к получателям жилья по социальным программам. Они отражают структуру площади комнат в квартирах в расселяемых аварийных домах советского периода. Это позволяет исключить ситуацию, когда, например, сын 40 лет и мать 60 лет из 2-комнатной квартиры площадью 38 кв. м в аварийном доме вынуждены были бы переселиться в современную, но совершенно неудобную для них 1-комнатную квартиру площадью 47 кв. м. Интересен опыт ООО «Жилстрой-НН», возглавляемого депутатом Законодательного собрания Нижегородской области, заслуженным строителем России Е. В. Березиным. На предприятии разработали проект квартиры-студии общей площадью 17 кв. м и стоимостью около 700 тысяч рублей. Этот проект позволяет купить жилье по ипотеке простому рабочему. Развитие данного направления в строительстве в перспективе повысит эффективность реализации социальных жилищных программ. Для строительства дешевого жилья необходимо совершенствование земельного законодательства, законодательства о градостроительной деятельности, развитие законодательства, стимулирующего инвестиции в инженерную и дорожную инфраструктуру. Практически все крупные города и районные центры в Нижегородской области подходят к стадии градостроительного развития, требующей наряду с реализацией проектов преобразования отдельных территорий вовлечения в оборот новых земель. Решение данной задачи обеспечивается разработкой схем территориального планирования муниципальных районов и генеральных планов поселений. Для повышения эффективности работы по подготовке схем территориального планирования муниципальных районов и генеральных планов поселений принят Федеральный закон от 20.03.2011 N 41-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части вопросов территориального планирования», который позволил Законодательному собранию Нижегородской области установить оптимальные требования к документам территориального планирования муниципальных районов и городских округов. Государственной Думой РФ принят в первом чтении проект Федерального закона N 456651-5 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части создания условий для развития строительства жилья экономического класса». Основная идея этого законопроекта — создать новый порядок предоставления застройщикам земельных участков для их комплексного освоения или развития уже застроенных территорий с условием строительства на таких участках жилья экономического класса и реализации такого жилья по фиксированной невысокой стоимости. Депутаты Законодательного собрания Нижегородской области поддержали данный законопроект и предложили в него ряд поправок, направленных на повышение эффективности его реализации. В Нижегородской области реализуется ряд областных целевых программ, направленных на строительство социального жилья, в том числе для инвалидов. Деятельная, слаженная работа органов законодательной и исполнительной власти в Нижегородской области, разработка эффективных градостроительных решений и проектов жилищного строительства, точно отвечающих потребностям граждан, позволяют решать те проблемы, которые когда-то казались непреодолимыми.
——————————————————————
Интервью: При найме квартиры никогда нельзя полагаться на свидетельство о праве собственности («Жилищное право», 2012, N 1)
ПРИ НАЙМЕ КВАРТИРЫ НИКОГДА НЕЛЬЗЯ ПОЛАГАТЬСЯ НА СВИДЕТЕЛЬСТВО О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ
И. ПОНОМАРЕВА
Пономарева Ирина, юрист.
О том, как снизить потенциальные риски, составляя договор найма, рассказывает юрист Ирина Пономарева.
— Какими документами и нормативными актами регулируются отношения арендодателя и съемщика квартиры? — Предлагаю четко определиться с терминологией. Договор аренды жилых помещений называется договором найма. Аренда возможна только в том случае, если сторона сделки — юридическое лицо. Итак, говорим о найме. Стороны такого договора — наймодатель и наниматель. Наймодатель — собственник или управомоченное лицо собственника жилого помещения. Наниматель — лицо, которое планирует пользоваться и владеть жилым помещением для проживания на определенный срок и за определенную плату. Вышесказанное предусмотрено статьей 30 Жилищного кодекса Российской Федерации: «Собственник вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма или безвозмездного пользования, а также юридическому лицу на основании договора аренды». Форма договоров предусмотрена действующим законодательством как простая письменная. Нотариальное удостоверение таких сделок возможно, но необязательно. Порядок заключения договоров такого вида, исполнения и их расторжения регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ. Почти уверена, что если поинтересоваться у любого практикующего юриста (адвоката), то большинство из них согласится с тем, что чаще приходится работать с такими делами, когда необходимо защищать нарушенные права нанимателя или наймодателя (последних чаще). Защищать уже после наступления неблагоприятных последствий. До заключения договора и в момент его заключения, как правило, стороны не задумываются о необходимости обращения к специалисту, считая, что агентства недвижимости, которые являются посредниками, обязаны полноценно предупредить все негативные нюансы, которые могут возникнуть из данных правоотношений. Хотелось бы обратить внимание, что риелторская деятельность направлена исключительно на извлечение прибыли, а не на защиту интересов сторон договора найма. Я нисколько не умаляю и не принижаю роль посредника в поиске квартир для найма и в поиске клиентов, желающих снять жилье. Однако надо помнить, что для агентств недвижимости самое глав ное — заключить как можно больше сделок, а не защитить стороны договора и упредить негативные их последствия. Если такие, конечно, последуют. Поэтому каждый раз, сталкиваясь с необходимостью сдать (снять) жилое помещение, самое разумное — внятная консультация специалиста. Такая помощь всегда дешевле, чем устранение нарушений впоследствии.
— Почему в России мало распространена практика заключения договоров? — Я бы не стала говорить, что в России договоров найма заключается мало. Наоборот, тенденция такова, что с каждым годом все больше люди понимают необходимость заключения таких сделок в письменном виде. Тут дело в несколько другом — в нашем, я бы сказала, безалаберном отношении к необходимости фиксировать все этапы исполнения данных договоров. И еще — это уже точно по-русски — надежда на авось, в том смысле, что, понимая необходимость заключения самого договора, стороны мало внимания уделяют его существенным условиям. А это намного важнее, чем просто подписать подготовленный агентством недвижимости бланк, который по определению не может быть достаточным для каждого случая в отдельности.
— Кому более выгоден договор? — И снова я бы не стала ставить вопрос таким образом. Договор действителен только в случае, если его условия устраивают обе стороны. Если договор выгоден только одной стороне, это ставит под сомнение саму законность сделки.
— С чьей стороны больше встречается нарушений договора, что это за нарушения? — Нарушают договоры найма обе стороны. И собственник, когда он вдруг решает сократить срок действия договора без предупреждения нанимателя и без возмещения убытков, и наниматель, который может, вообще не предупреждая наймодателя, выехать из квартиры, не поставив собственника в известность, а порой оставляя помещение в таком состоянии, что необходимо потратить немалые деньги, чтобы привести его в первоначальный вид. От последнего при заключении договора собственник почти всегда пытается застраховаться, беря вперед оплату за последний месяц аренды. А вот нанимателю застраховаться от нежелательных односторонних изменений договора со стороны наймодателя сложнее. Вернее, условия о выплате компенсации и сроках, за которые наниматель должен быть предупрежден о расторжении договора найма, указать в договоре можно, однако по различным причинам впоследствии взыскать с собственника эту компенсацию представляется проблематичным. Дело в том, что принудительно взыскать компенсационные суммы возможно только через суд, что, как мы знаем, занимает много времени. В данном случае встает вопрос необходимости или целесообразности потратить большое количество времени сначала на получение положительного решения суда, а на взыскание непосредственной суммы долга. Как правило, потерпевшие от собственников наниматели не используют это свое право на денежное возмещение убытков, так как они всегда несопоставимы с необходимыми временными и трудовыми затратами на восстановление нарушенного права. В этих отношениях часто приходится говорить о сильной и слабой стороне договора. Естественно, собственник — сильная сторона. Наниматели же должны надеяться только на себя, внимательно подходить к заключению договора найма.
— На какие пункты договора обеим сторонам стоит обращать особое внимание? — Для договора найма существенными условиями могут (и должны) быть данные о наличии права собственности на жилое помещение, которое является предметом договора, данные о доверенном лице (если квартиру сдает не сам собственник, а доверенное лицо), указание лиц, имеющих право пользования жилым помещением (зарегистрированных на жилой площади). Особое внимание — на несовершеннолетних детей, срок действия договора, возможность одностороннего отказа от исполнения договора, обязанность оплаты дополнительных денежных средств, кроме арендной платы (оплата коммунальных услуг, телефонной связи, Интернета). Естественно, важна сумма ежемесячных арендных платежей, возможность ее изменения, сроки внесения оплаты по договору найма жилого помещения, порядок подтверждения внесения денежных средств в качестве платы за проживание в квартире, штрафные санкции (неустойка) в случае одностороннего расторжения договора найма. Это основное. Однако в зависимости от ситуации стороны могут включить в договор найма любые другие условия, считая их существенными, накладывающими обязанность на стороны договора и устанавливающими ответственность в случае нарушения условий договора.
— Если договор составлен грамотно, возможно ли возникновение спорных ситуаций? — Несомненно, что серьезный подход к заключению договора найма жилого помещения не может гарантировать отсутствие спорных ситуаций. Однако когда стороны изначально, перед тем как вступить в данные гражданско-правовые отношения, видят серьезность подхода сторон сделки к данному вопросу, сам факт этого уже является определенной гарантией того, что, прежде чем нарушить условия договора, человек сто раз подумает о последствиях. Если же в договоре будут установлены достаточно существенные санкции за нарушение обязательства, то, скорее всего, потенциальный нарушитель откажется рисковать. В любом случае наличие в данных правоотношениях грамотно составленного договора найма жилого помещения, несомненно, снижает риск наступления неблагоприятных последствий, которые могут возникнуть из данных гражданско-правовых отношений.
— Какие сложности могут возникнуть, если у квартиры несколько собственников? — Да, это сложная ситуация, так как в любой момент может случиться, что нанимателю необходимо будет решать вопрос с любым из собственников. Первое, что необходимо понимать. Если от имени всех собственников действует один, то у него должны быть надлежащим образом оформленные полномочия на передачу квартиры внаем, заключение договора, получение оплаты по договору. Доверенность должна быть нотариально удостоверена. Каждое из полномочий должно быть прописано отдельно. Если, например, в квартире два или три собственника и каждый действует от своего имени, то в договоре найма они должны быть указаны все. Условия о получении денежных средств по договору должны быть четко прописаны: кому, когда, сколько передается, какими документами фиксируется. Если в квартире имеется собственник — несовершеннолетний ребенок, вообще стоит сто раз подумать. Дело даже не в том, что такую квартиру нельзя сдавать внаем, по общему правилу от имени несовершеннолетнего действуют его законные представители — родители без доверенности. Просто ситуации в жизни бывают разными, и когда дело будет касаться потенциально нарушенных прав несовершеннолетнего ребенка, то при любом споре именно ребенок будет рассматриваться как слабая сторона договора, поэтому, как правило, его интересы будут защищаться в приоритетном порядке.
— Действительно ли договор в простой письменной форме, не заверенный нотариусом, имеет юридическую силу в случае разбирательств или есть нюансы? — Договор найма жилого помещения не требует обязательного нотариального удостоверения. Правда, удостоверить его у нотариуса по желанию сторон возможно. Однако наличие удостоверительной подписи нотариуса не означает, что стороны договора в случае возникновения разногласий будут лучше защищены. Нотариально заверенный договор найма жилого помещения и договор найма жилого помещения, заключенный в простой письменной форме, по юридической силе равнозначны. Здесь другой нюанс. Почему мы считаем, что нотариальная сделка более надежна? Потому что такой договор составляется нотариусом — юридически грамотным человеком. Если, например, стороны, выдернув из Интернета примерный договор, просто впишут свои фамилии и посчитают, что надежно защитили свои интересы, то такая точка зрения будет совершенно неверной. Если же стороны, обратившись к специалисту, заключат договор в простой письменной форме и не станут заверять его нотариально, то можно говорить о том, что их интересы будут достаточно защищены. Но, естественно, обращаться необходимо именно к специалистам по таким делам и лучше, конечно, по рекомендации.
— Как съемщику убедиться, что снимаемая квартира юридически чиста? Делать запросы в инстанции, в какие? — Это сделать очень просто. Достаточно обратиться в Федеральную регистрационную службу для получения выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В данной выписке будет указан собственник квартиры, обременения (если есть), наличие арестов. Никогда нельзя полагаться на свидетельство о праве собственности. Как ни странно, этот документ может ввести в заблуждение. Причина в том, что после отчуждения имущества свидетельство о праве собственности остается на руках у бывшего собственника. Оно не аннулируется. Поэтому вполне допустима ситуация, когда у нескольких лиц будут свидетельства о праве собственности на одно и то же жилое помещение. Конечно, с разными датами, но как проверить, нет ли еще нового собственника? Поэтому единственным доказательством наличия зарегистрированного права собственности на жилое помещение является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
— Немногие знают, что есть такое понятие, как «договор поднайма». Расскажите, что он собой представляет, когда используется, чем отличается от договора найма. — Договор поднайма — это аналог договора субаренды, только в отношении жилого помещения. Суть его заключается в том, что наниматель помещения, в свою очередь, может пересдать квартиру внаем иным лицам. Однако поднаем жилого помещения возможен исключительно с согласия собственника имущества. Как правило, собственники очень неохотно идут на пересдачу от их имени нанимателем жилого помещения. Такие виды договоров очень редко используются сегодня в повседневном гражданском обороте, так как отношения «собственник — наниматель — поднаниматель» становятся еще более запутанными, чем отношения по договору найма. При этом, согласовывая с собственником условия договора поднайма, наниматель обязан согласовать все существенные условия договора поднайма, в том числе цену. Если цена будет выше, чем по договору найма, вряд ли собственника это устроит. Если ниже — налицо сокрытие каких-то отношений и, как следствие, риск возникновения неблагоприятных последствий. Думается, что с учетом востребованности рынка аренды жилых помещений в Москве собственнику достаточно просто напрямую сдать внаем свою квартиру и что такие виды договора, как договор поднайма жилого помещения, в ближайшем будущем не будут пользоваться особой популярностью.
— Есть ли пробелы в законодательстве, касающемся аренды жилых помещений? Что, по-вашему, стоило бы изменить и каким образом? — Считаю, что законодательством РФ упущен один существенный момент. Вернее, он подразумевается, но нигде четко не прописан. С момента передачи внаем жилого помещения права собственника по пользованию им становятся ограниченными. Если бы собственники это понимали, то слабая сторона такого договора, наниматель, был бы намного лучше защищен от произвольного вторжения в квартиру собственника, который вдруг по каким-то причинам решил сам заселиться в квартиру либо сдать ее по более выгодной цене. Эта же проблема существует в отношениях аренды, которые сходны с рассматриваемыми в данном случае гражданско-правовыми отношениями. Насколько мне известно, сейчас Высшим Арбитражным Судом РФ рассматривается вариант внесения законодательной инициативы, более четко регулирующей этот нюанс. Если эта инициатива, пройдя все инстанции, все-таки станет законом, то и на отношениях, связанных с наймом жилых помещений, это скажется положительно. В этом я не сомневаюсь.
