Куцина Светлана, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права КубГУ, г. Краснодар.
Одним из важнейших принципов жилищного права, выражающих его сущность, является принцип стабильности жилищных прав граждан. Этот принцип, в частности, проявляется в том, что расторжение договора социального найма жилого помещения и выселение возможны только в судебном порядке и только по основаниям, предусмотренным ЖК РФ и другими федеральными законами (ч. 4 ст. 3 ЖК РФ). Рассмотрим, по чьей инициативе и на каком основании можно расторгнуть договор, какое жилье должен предоставить выселяемым гражданам уполномоченный на это орган местного самоуправления.
Три варианта выселения
Договор социального найма жилого помещения носит бессрочный характер. Расторжение такого договора возможно по инициативе нанимателя, по инициативе наймодателя и по соглашению сторон. Расторжение договора по инициативе наймодателя возможно лишь в случаях, предусмотренных ЖК РФ, поскольку последствием такого расторжения является выселение (ст. ст. 29, 83, 85 — 91 ЖК РФ), и только в судебном порядке, так как только такой порядок позволяет наиболее глубоко и всесторонне изучить обстоятельства дела (Постановление Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14) <1>. ——————————— <1> О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации // Бюллетень ВС РФ. 2009. N 9.
Статья 85 ЖК РФ предусматривает три варианта выселения граждан из жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма (по последствиям). Эти основания свидетельствуют о том, что граждане подлежат выселению в связи с невозможностью использования жилого помещения по назначению, причем такая невозможность для них носит объективный характер и не зависит от противоправных действий или бездействия проживающих в жилом помещении лиц.
Когда существует опасность для жизни
Жилой дом может быть снесен по двум причинам: а) если он признан аварийным, не подлежащим капитальному ремонту или реконструкции, так как это или технически невозможно или экономически нецелесообразно; б) в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Основаниями для признания жилого дома аварийным может быть наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие физического износа в процессе эксплуатации здания или отдельных его частей; нахождение жилых домов в зоне вероятных разрушений при техногенных авариях, если при помощи инженерных или проектных решений невозможно предотвратить разрушение жилых помещений <2>. ——————————— <2> Пункты 33 — 36 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (в ред. от 02.08.2007) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
Непригодным для проживания может быть признано отдельное жилое помещение в доме (п. 3 ст. 85 ЖК РФ). Например, комнаты, окна которых выходят на магистрали, если уровень шума выше допустимой нормы, и его невозможно снизить до допустимого значения при помощи инженерных и проектных решений <3>. ——————————— <3> Пункты 39, 40 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 // Бюллетень ВС РФ. 2009. N 11.
Признано нежилым или передано религиозной организации
Условием сноса жилого дома может быть изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом государственный орган или орган местного самоуправления должны доказать, что изъятие земельного участка обусловлено именно этими нуждами <4>. ——————————— <4> Часть 2 п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14.
Выселение по инициативе наймодателя возможно в случае, когда жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Законом N 327-ФЗ <5>. Гражданам, выселенным из такого жилого помещения, другое жилье должен предоставить наймодатель с учетом требований, предусмотренных ч. 8 ст. 5 Закона N 327-ФЗ. Передача религиозным организациям жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда будет осуществляться уполномоченным органом после предоставления гражданам жилых помещений в соответствии с планом передачи религиозным организациям имущества религиозного назначения (ст. 5 Закона N 327-ФЗ). ——————————— <5> Российская газета. 2010. 3 дек. N 274.
Как определить благоустроенность жилья?
Благоустроенность определяется наличием коммунальных удобств (свет, вода, газ, центральное отопление). В соответствии с ч. 4 ст. 15 ЖК РФ требования, которым должно отвечать жилое помещение с точки зрения санитарно-технических норм, содержатся в разделе 2 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». При этом, как разъяснил Пленум ВС РФ, неблагоустроенность жилого помещения, из которого выселяется гражданин, и (или) отсутствие в нем коммунальных удобств не являются основанием для предоставления ему жилого помещения, не отвечающего требованиям ст. 89 ЖК РФ. Общие требования к благоустроенности жилого помещения определены в Постановлении N 47. Эти требования носят обязательный характер и не могут быть снижены субъектами РФ и муниципальными образованиями <6>. ——————————— <6> Часть 3 п. 37 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009. N 14.
Равнозначное жилье не значит улучшенное
Предоставляемое жилое помещение должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. Это правило ст. 89 ЖК РФ существенно отличается от ранее действовавшего ЖК РСФСР и сложившейся судебной практики, когда размер предоставляемого жилого помещения определялся с учетом таких норм, как норма предоставления; дополнительная жилая площадь при фактическом пользовании ею; не допускалось заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов; учитывалось состояние здоровья граждан, а также другие заслуживающие внимания обстоятельства <7>. ——————————— <7> Статья 96 ЖК РСФСР; пункт 17 Постановления Пленума ВС РСФСР от 25.12.1984. N 5.
В соответствии с ЖК РФ при определении размера конкретного жилого помещения, предоставляемого выселяемым гражданам в связи со сносом жилого дома (как и по другим основаниям, предусмотренным п. п. 1 — 4 ст. 85 ЖК РФ), единственным критерием является равнозначность этого жилого помещения по общей площади ранее занимаемому. Таким образом, выселение по данным основаниям не предусматривает одновременного улучшения жилищных условий (как было раньше), поскольку право на такое улучшение за счет государственных (муниципальных) средств имеют лишь малоимущие граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях (ст. 49 ЖК РФ).
Когда выселение ведет к улучшению жилищных условий
В случае передачи жилых помещений религиозным организациям граждане, которые в этих помещениях проживали, должны получить жилье по нормам предоставления (п. 5 ст. 85 ЖК РФ, ст. ст. 87.1, 89 ЖК РФ), то есть для них это будет улучшение жилищных условий. Но чем же отличаются права этих граждан от прав других, предусмотренных ст. 85 ЖК РФ? Ведь общее основание для выселения по этой статье — невозможность использования жилого помещения по назначению. Кроме того, граждане, принятые на квартирный учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на учете до получения ими жилых помещений (ч. 2 ст. 6 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»). В то же время, если эти граждане подлежали выселению в связи с невозможностью использования жилого помещения по назначению, для них это было одновременно и улучшение жилищных условий (ст. 96 ЖК РСФСР), то есть это были социальные гарантии, предусмотренные законом; но если они оказались нереализованными (до 01.03.2005), их нельзя понижать. Ограничены жилищные права граждан могут быть только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ч. 3 ст. 1 ЖК РФ). Непригодность жилого помещения для проживания — одно из условий принятия на квартирный учет малоимущих граждан (ч. 1 п. 3 ст. 51 ЖК РФ); причем гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и не подлежащими ремонту или реконструкции, жилые помещения предоставляются вне очереди (п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ). При удовлетворении требования лица о предоставлении ему в соответствии со ст. 57 ЖК РФ жилого помещения по договору социального найма вне очереди, если срок, в течение которого должно быть предоставлено жилое помещение, законом не установлен, суд такой срок не должен определять. Внеочередное предоставление не предполагает какого-либо срока для предоставления жилого помещения, а решение суда должно быть исполнено в установленные действующим законодательством сроки <8>. Поэтому можно сделать вывод, что для граждан, принятых на квартирный учет до 01.03.2005 (по основаниям, предусмотренным ЖК РСФСР), и для малоимущих граждан, принятых на квартирный учет после 01.03.2005 по основаниям непригодности жилого помещения для проживания, выселение должно быть одновременно и улучшением жилищных условий (ст. 85 ЖК РФ). ——————————— <8> Бюллетень ВС РФ. 2008. N 2.
Метр за метр
Закон гарантирует равнозначность нового жилого помещения ранее занимаемому. Но ЖК РФ не раскрывает понятие «жилое помещение, равнозначное по общей площади ранее занимаемому» (ч. 1 ст. 89 ЖК РФ). Муниципальные органы полагают, что если речь идет о выселении, например при сносе аварийного дома, то предоставлять другое благоустроенное помещение нужно исходя из расчета общей площади «метр за метр», а размер жилой площади и количество комнат в соответствии с ЖК РФ значения не имеют. Так, семье М., состоящей из четырех человек (разведенных супругов, их дочери и матери одного из супругов), проживающих в двухкомнатной квартире общей площадью 30 кв. м, была предоставлена однокомнатная благоустроенная квартира общей площадью 30 кв. м, жилой — 19 кв. м в связи со сносом жилого дома, в котором она проживала. В другом случае семье из восьми человек, проживающих в двухкомнатной квартире общей площадью 26 кв. м, в том числе жилой — 19,4 кв. м, в связи со сносом жилого дома была предоставлена однокомнатная квартира общей площадью 38 кв. м. В третьем случае семье из трех человек (в составе которых инвалид-колясочник), занимающих двухкомнатную квартиру общей площадью 35,4 кв. м на первом этаже подлежащего сносу жилого дома, администрация г. Краснодара предоставила однокомнатную квартиру общей площадью 38,2 кв. м на 11-м этаже. В первом случае районный суд удовлетворил иск администрации г. Краснодара о выселении семьи М. в предоставленную квартиру; в двух вторых — отказал по причине неравнозначности предоставляемых жилых помещений (дело N 2 — 4299/2010 г.; Д. 2011 г.). Полагаем, что указание в законе на равнозначность жилого помещения не означает, что при предоставлении другого жилья должно учитываться только количество метров, занимаемых переселяемыми гражданами. Данное понятие должно означать равнозначность предоставляемого жилья и по физическим свойствам, и по качественным характеристикам. Иначе в законе было бы сказано: «Предоставляется жилое помещение не менее того, что занимал (или равное «занимаемых»), по общей площади». Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, то есть общая площадь квартиры включает и жилые, и нежилые помещения (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ). Предоставление равнозначных по общей площади жилых помещений в виде квартир предполагает равнозначность в соотношении жилой площади и площади вспомогательных помещений, составляющих общую площадь вновь предоставляемого взамен ранее занимаемого жилого помещения (ст. 89 ЖК РФ). Предоставление равнозначных по общей площади жилых помещений в виде отдельных квартир, очевидно, предполагает и равнозначность в количестве комнат в квартире по сравнению с ранее имевшимися (ст. 89 ЖК РФ). Встречающиеся на практике ограничительные толкования ст. 89 ЖК РФ о равнозначности количества комнат только в коммунальных квартирах позволяют ухудшать жилищные условия нанимателей, выселяемых из отдельных квартир, по сравнению с нанимателями, выселяемыми из коммунальных квартир, что противоречит ч. 1 ст. 19 Конституции РФ. Согласно разъяснениям, данным в Постановлении ВС РФ N 14, по делам о выселении граждан в другое благоустроенное жилое помещение по основаниям, предусмотренным ст. ст. 86 — 88 ЖК РФ, то есть в связи с невозможностью использования жилого помещения по назначению, суду следует проверить, в частности, не будут ли ухудшены жилищные условия выселяемых граждан (ч. ч. 1, 2 п. 37 Постановления ВС РФ N 14). Статья 89 ЖК РФ лишь в общем виде определяет критерии, которым должны отвечать предоставляемые в связи с выселением жилые помещения. Поэтому необходимо оценивать все потребительские свойства жилых помещений, предлагаемых взамен занимаемых ранее, и учитывать все обстоятельства, свидетельствующие о равнозначности или неравнозначности предоставляемого конкретным гражданам определенного жилого помещения
